حباب روی آب

دبی که در سال های اخیر به دلیل جذب بیشترین سرمایه خارجی، به جزیره تجارت خاورمیانه مشهور و عملا به پایتخت بازرگانی کشورهای عرب خلیج فارس تبدیل شده بود، این روزها با خروج سپرده های سرمایه گذاران نگران، در بحران بزرگی فرو رفته است. بحران مالی اخیر در دبی که زودتر از سایر بخش ها، مسکن در این کشور را دربر گرفته است در این روزها چنان شدت یافته که براساس آمارهای منتشر شده بیش از ۴۰درصد از فعالیت های ساختمانی در این شیخ نشین متوقف شده است. بانک های اماراتی در سال های اخیر بیش ازهر بخشی به املاک و مستغلات توجه داشته اند و اعتبارات خود را در این حوزه وارد کرده اند از آنجایی که جامعه اماراتی و به طور کلی جامعه عربی همواره به بازگشت سریع سرمایه عادت دارد، با آغاز بحران، قیمت فروش واحدهای مسکونی خود را پائین آورده تا هر چه زودتر بتواند املاک و مستغلات خود را به پول نقد تبدیل نمایند که این کار به دامنه بحران افزوده است. بانک های اماراتی که تا چندی پیش حتی حاضر بودند تا ۸۵ درصد کل ارزش واحدهای مسکونی را به مشتریان وام دهند، این روزها نه تنها چنین ریسکی را نمی پذیرند، بلکه سعی می کنند تا با بهانه هایی، وام های پرداخت شده را نیز بازپس گیرند. ناهمخوانی عرضه و تقاضای مسکن چند ماه پیش، موسسه اقتصادی «مورگان استنلی» در آمریکا طی گزارشی اعلام کرد که قیمت املاک دبی تا سال ۲۰۱۰ به سیر صعودی خویش ادامه می دهد و پس از آن سقوط می کند.
در این گزارش اشاره شده بود که قیمت مسکن در دبی تا پایان سال ۲۰۰۸ میلادی ۳۵ درصد دیگر رشد خواهد کرد و تا پایان سال ۲۰۰۹، این رشد با آهنگی کند به ۸.۵ درصد رسیده و سپس در سال ۲۰۱۰ با سقوط ارزش مواجه خواهد شد. طبق این گزارش، دبی تا پایان سال ۲۰۰۸، برای پاسخ به نیاز ساکنان قدیم و جدید خود، سالانه به ۳۰ تا ۳۵ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد که بنابر آمار منتشر شده موسسه اقتصادی مورگان استنلی، در سال ۲۰۱۰، میزان عرضه مسکن در این کشور از تقاضای آن پیشی می گیرد و به این ترتیب قیمت ها کاهش خواهد یافت. این گزارش با تشبیه وضعیت بازار مسکن دبی با شرایط سال ۱۹۹۰ سنگاپور، پیش بینی کرده بود که این کشور در سال ۲۰۱۰ دچار مازاد عرضه شود و تقاضای بازار مسکن در دبی فروکش کند. پس از انتشار گزارش، سرمایه گذاران که پیش از این امیدوار بودند با تضعیف ارزش دلار، پول درهم تقویت شود، سپرده های خود را از این کشور خارج سازند. هم زمان با افزایش ارزش دلار، پول نقد در این کشور به شدت کم شد. بازارهای دبی نیز کم کم نشانه هایی از نابسامانی مالی را از خود بروز دادند. امارات بدهکارترین کشور خاورمیانه از ابتدای سال جاری میلادی، سهام بازارهای مالی این کشور با افتی ۵۰درصدی همراه بوده است. ادغام موسسات مالی بزرگ توسط مقامات این امیرنشین همانند ادغام دو موسسه عظیم وام دهنده یعنی «املاک »تم ویل که با هدف ایجاد تغییر در بازار عرضه و تقاضا صورت گرفته بود نیز نتوانست آرامش را به بازار مسکن دبی برگرداند. اما این تمام داستان نیست.
دکتر محمدحسین ادیب استاد دانشگاه، ریشه های بحران را بسیار بزرگتر می داند. وی در گفت وگوی اختصاصی با کیهان می گوید: به گزارش بانک تسویه حساب های بین المللی، «بدهی خارجی امارات در پایان سه ماهه نخست سال ۲۰۰۸، حدود ۱۷۰ میلیارد دلار بوده است و درواقع این کشور بدهکارترین کشور خاورمیانه به نظام بانکداری بین المللی بوده است. به گزارش این بانک، ۹۱ درصد بدهی سررسید شده کشورهای عربی در سال ۲۰۰۸ و ۵۰درصد بدهی های سررسید شده در سال ۲۰۰۹ به امارات تعلق دارد. به عبارت دیگر، بدنه وام های خارجی امارات که کوتاه مدت بوده در سال های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ سررسید می شود.» این عضو هیئت علمی دانشگاه می افزاید: «بحران مالی در غرب باعث کمبود نقدینگی در بانک های سرمایه گذار در غرب شد و به این دلیل این بانک ها از تمدید وام های سررسید شده خودداری کردند و ۵ ماه گذشته به گزارش های غیررسمی ۵۰ میلیارد دلار سرمایه از امارات متحده عربی خارج شده است که این خروج سرمایه سبب سقوط ۶۳ درصدی شاخص سهام در بورس دبی گردیده است. رکود در بازار خرید و فروش و ساخت و ساز: بازار ساخت و ساز و اجاره مسکن با متراژهای بالا در امیرنشین های امارات با رکود شدیدی مواجه شده است. به گزارش خبرگزاری ها بحران ساخت و ساز در امارت های عجمان، فجیره، العین، ام القیوین (ام القوین)، شارجه و رأس الخیمه نیز بروز کرده است. در دبی به دلیل شرایط موجود و افزایش تورم، اکثر ساکنان امارات به اجاره آپارتمانهای کوچک روی آورده اند که این امر افزایش سرسام آور قیمت و اجاره این گروه از آپارتمان ها را موجب شده است. در ابوظبی پایتخت امارات وضع بدتر از دبی است به گونه ای که مبلغ اجاره بهای آپارتمان های کوچک یک خوابه و دوخوابه درحال حاضر نسبت به سال قبل حدود ۴۰۰ درصد افزایش را نشان می دهد. دراین میان گزارش ایرنا حاکی است: میانگین اجاره یک آپارتمان تک خوابه در داخل شهر ابوظبی بین ۸۰ تا ۱۲۰ هزار درهم (۲۲ تا ۳۳ هزار دلار) و برای آپارتمان های دوخوابه بین ۱۶۰ تا ۲۲۰ هزار درهم (۴۴تا ۶۰ هزار دلار) درسال است که این امر مشکلات بسیاری را برای خارجی های مقیم به وجود آورده است.
این نرخ ها برای خانه های کوچک بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار درهم (۸۲ تا ۹۶ هزار دلار) و برای خانه های ویلایی بزرگ بین ۴۰۰ تا ۶۰۰ هزار درهم (۱۱۰ تا ۱۶۵هزار دلار) در سال است. اثر نامطلوب رکود اقتصادی در امارت فجیره بیشتر از سایر امارت ها خود را نشان داده است و موجب کاهش شدید تحرکات در بخش مسکن به میزان ۷۰ درصد نسبت به اکتبر گذشته شده است. در امارت ام القیوین (ام القوین) که به دلیل ارائه تسهیلات بیشتر در اعطای روادید اقامت، اکثر خارجیان خصوصا ایرانیان را در خود گردآورده است، مشکلات در حال بروز است. دراین امارت، قیمت هر مترمربع زمین به۴۰ تا ۵۰ درهم (۱۱ تا ۴۰ دلار) می رسد و اجاره بهای یک آپارتمان یک خوابه حدود ۳۵ هزار درهم (۱۰ هزار دلار) در سال است. در امارت رأس الخیمه و امیرنشین شارجه نیز اوضاع بحرانی است. در رأس الخیمه، بحران سبب گردیده تا اکثر برج های مسکونی و حتی تجاری ساخته شده همچنان خالی و بدون سکنه باقی بماند. در شارجه نیز تقاضایی برای بیش از ۷۵ برج مسکونی، تجاری و اداری ساخته شده در خیابان ساحلی این امیرنشین وجود ندارد و بازار با رکود نسبی مواجه است. در مجموع بازار مسکن امارات که زمانی یکی از پرجنب و جوش ترین بخش های اقتصادی این کشور بود، اکنون حرکت چشمگیری ندارد و با رکود سنگینی مواجه است که این امر ناشی از نوعی بی اعتمادی در بین سرمایه گذاران است. هادی موتمنی، رئیس شورای بازرگانان ایرانی مقیم دبی با اشاره به بحران در بخش های ساخت و ساز و مسکن در امارات اظهار می دارد: «قبل از بحران مالی جهانی، سرمایه گذاریها توجیه داشت اما با شرایط عجیب و غریبی که پیش آمده و قیمت ها رو به کاهش نهاده دیگر حضور در این بخش ها سودآور نیست و نمونه های زیادی وجود دارد که افرادی که ساختمان یا آپارتمان پیش خرید کرده اند، گیر افتاده اند و به دلایل اقتصادی قادر به نقدکردن اصل سرمایه خود و خارج کردن آن نیستند.» بحران در بخش مسکن امارات تمام مسئولین بخش های خصوصی و دولتی این کشور را نگران و چشم انتظار بازگشت سرمایه گذاران بزرگ کرده، اما شرایط به گونه ای در حال پیشروی است که امکان سرمایه گذاری در این کشور مقرون به صرفه نشان نمی دهد. اخراج نیروی کار و کاهش شدید ارزش سهام مسکن اخراج نیروی کار و سقوط شدید ارزش سهام در بازار مالی دبی، بخشی از تاثیرات بحران شدید مالی بر شرکتهای بزرگ ساختمانی در امارات است.
شرکتهای بزرگ ساختمانی در امارات به ویژه در امیرنشین دبی، تحت تاثیر بحران مالی در بخش مسکن به اخراج شمار زیادی از نیروی کار خود روی آورده اند و این وضعیت سبب گردیده تا ارزش برخی از این شرکتهای ساختمانی در بورس دبی تا ۸۰ درصد کاهش یابد. شرکت عمرانی «املاک» که یکی از بزرگترین شرکتهای ساختمانی در خاورمیانه به شمار می رود در بازارهای دبی ۸۰ درصد از ارزش سهام خود را از دست داده است. همچنین ارزش شرکت «اتحادیه ملک و املاک» نیز در بازار بورس دبی به میزان ۷۸ درصد کاهش یافت. در این میان نیروی کار، نخستین قربانیان این کاهش ارزش سهام در بخش ساختمانی بوده اند. شرکت ساختمانی «داما» پس از کاهش ارزش سهام خود، اقدام به اخراج حدود ۲۰۰ نفر از نیروی کار خود نمود. شرکت ساختمانی «عمران» نیز اعلام کرد که همین تعداد از نیروی کار خود را اخراج کرده است. فرار سرمایه گذاران از بازارهای مالی امارات: به گفته کارشناسان اقتصادی، واردات بی رویه یکی از بزرگترین عوامل ایجاد این بحران می باشد. در این میان آنچه که به ورشکستگی گسترده تجار امارات انجامید، سقوط قیمت کالاهای صنعتی به میزان ۳۵ درصد طی دو ماه اخیر است. دکتر محمدحسین ادیب در این زمینه معتقد است: امارات در یک سال گذشته ۱۴۰ میلیارد دلار کالا وارد کرده است که این کشور با جمعیت ۳ میلیونی خود، نیازی به این حجم از واردات کالا ندارد و قسمت عمده این واردات، برای صدور مجدد به این کشور عربی وارد شده است.» ادیب افزود:«اگر موجودی انبار امارات ۴۰ میلیارد دلار باشد، تجار اماراتی ۳۵درصد از این میزان یا حدود ۱۵ میلیارد دلار زیان دیده اند.» در این میان دستگیری تنی چند از مقامهای ارشد تجاری کشورهای عربی، به کاهش اعتماد سرمایه گذاران داخلی و خارجی دامن زده و فرار سرمایه گذاران از این کشور را تشدید کرده است. در حال حاضر سرمایه گذاران به صورت گروهی در حال فرار از بازارهای مالی امارات هستند تا خود را از مرداب بحران خارج سازند. تلاش ناموفق امارات برای بازگشت سرمایه گذاران پس از آنکه مسئولان و تصمیم گیران اقتصادی در امارات به این نتیجه رسیدند که تنها راه حل گریز از بحران در بازارهای مالی، حمایت دولت و بازارهای مالی از سرمایه گذاران است دست به شیوه هایی گاه نامتعارف زدند که نه تنها حاصلی نداشت، بلکه بر دامنه این بحران نیز افزود.
دولت امارات در شرایطی که بازارهای مالی این کشور در بحران به سر می برد. اقدام به خرید و فروش سهام برخی شرکتها کرد تا امیدی به سرمایه گذاران بدهد و از فرار آنان جلوگیری کند که این اقدام دولت امارات با واکنش منفی صندوق بین المللی پول مواجه شد. به گونه ای که صندوق از امارات خواست تا در بورس مداخله نکند. برخی واسطه های فروش واحدهای ساختمانی نیز برای فروش آپارتمانهای خود دست به شگرد تازه ای زدند و سعی کردند تا با این شیوه ها خریداران را ترغیب به خرید کنند. به عنوان مثال اعلام شد که اگر کسی آپارتمانی خریداری کند، یک دستگاه اتومبیل رایگان دریافت خواهد کرد و حتی به نسبت بزرگی مساحت وارزش واحد ساختمانی، مثلاً یک خودرو به او می رسد. حتی یک شرکت ساختمانی یک هواپیمای پیشرفته جت را به عنوان جایزه ویژه خود برای یکصد خریدار آپارتمانهای یک برج مسکونی در نظر گرفت. با وجود این تبلیغات گسترده و استفاده از شگردهای جذاب آنچنانی، باز دولت امارات نتوانست تعداد قابل توجهی از خریداران را جذب کند و فرار سرمایه از این کشور بحران زده هم چنان ادامه دارد. ایرانیان قربانیان بزرگ بحران مالی در امارات پس از تبلیغات پرزرق و برق و فریبنده برخی از مشاوران املاک دبی در شبکه های ماهواره ای عمدتاً فارسی زبان که در آن حتی مدعی شده بودند که قیمت خرید ملک در طی کمتر از ۵ ماه تامین می شود و سوی دیگر تبلیغات پردامنه و رنگارنگ برخی از نشریات داخلی سبب گردید تا ایرانیان به سرمایه گذاری در این بخش بپردازند و بدینوسیله با گسترش بحران در این کشور به شدت متضرر شوند. رئیس شورای بازرگانان ایرانی مقیم در دبی وضعیت ایرانیان مقیم در دبی را این چنین تشریح می کند: «اتفاقی که برای ایرانیان افتاده این است که وام های کمک خرید که تا ۸۰ و ۹۰ درصدبهای ساختمان می رسید و توسط بانکهای اماراتی یا اروپایی- آمریکایی پرداخت می شد.به خاطر بحران مالی قطع شده است.
لذا بسیاری از ایرانیان که پیش پرداخت ۱۰ تا ۲۰ درصدی آپارتمان را پرداخت کرده اند نه می توانند با دریافت وام صاحب آپارتمان خود شوند و نه می توانند آن را پس بدهند، چرا که قیمت ها به نحو قابل توجهی کاهش یافته و خریدار نیز در بازار وجود ندارد. دکتر بهمن آرمان اقتصاددان در گفت وگو با کیهان در این خصوص می گوید:«به علت سیاستهایی که در گذشته توسط بانک مرکزی تدوین شد عملاً دشواری های بسیاری برای بازرگانان و تجار ایرانی و وارد کردن کالا به وجود آمد و برعکس دولت امارات تسهیلات فراوانی را برای بازرگانان ایرانی فراهم آورد که این تسهیلات بویژه در زمینه صادرات کالا به ایران سبب گردید تا ایران یکی از بزرگترین واردکنندگان کالا از امارات باشد. دکتر آرمان می افزاید: «این تسهیلات سبب گردید تا سرمایه ها و نیروی انسانی ایرانی به دلیل شرایط آسان ارتباطی، شبکه بانکی پیشرفته و فضای مدرن و مناسب زندگی به سمت این امیرنشین هدایت شود، به طوری که دبی به یکی از مکانهای بزرگ جذب سرمایه ایرانیان تبدیل شود. این اقتصاددان با اشاره به برخی از تبلیغات کاذب شبکه های ماهواره ای در زمینه جذب سرمایه از ایران می گوید: «برخی از دلالان املاک در شبکه های ماهواره ای از ارائه وام هایی تا ۸۰درصد قیمت مسکن و بدون بهره سخن گفتند و بدین وسیله سرمایه هایی را که می بایست در این کشور مورد استفاده قرار گیرد از کشور خارج نمودند و در این میان تنها ایرانیان نبودند که متضرر شدند و افرادی از سایر کشورها خصوصاً اروپائیانی که برای زمستان گذرانی در این کشور سرمایه گذاری نمودند نیز متضرر شدند اما باتوجه به بعد مسافرتی کوتاه میان ایران و امارات که فاصله ای کمتر از تهران به بندرعباس دارد، ایرانیان بیشتر به سرمایه گذاری پرداختند و شرکتهای دلال فعال در این خصوص واحدهایی را به ایرانیان فروختند که تنها به صورت نقشه وجود داشت و متأسفانه این سرمایه های عظیم به جای امنیت و گسترش سرمایه گذاری در داخل، این چنین از بین رفت.» گسترش بحران مالی در روزهای آینده دکتر محمدحسین ادیب وضعیت اقتصادی امارات را بسیار بغرنج توصیف می کند.
این استاد دانشگاه در گفتگو با کیهان می گوید: «سقوط ۶۳% ارزش بورس دبی به علاوه زیان ۱۵ میلیارد دلاری از دپوی کالا و عدم تمدید وام کوتاه مدت به دبی، شاکله و انضباط فکری اقتصاد امارات را درهم ریخته است. اما این کشور ذخایر ارزی عظیمی داشت که می توانست بحران اخیر را مدیریت نماید. ولی امارات برخلاف ژاپن و چین، ذخایر ارزی خود را به صورت سهام شرکتهای سرمایه گذاری نگه داری کرده و عمده سهام بانکهای غربی را خریداری نموده است. به طور مثال ۵درصد سهام «سیتی گروپ» را خریداری نموده که در حال حاضر تقریباً رایگان است.» دکتر بهمن آرمان، کارشناس برجسته اقتصادی نیز می گوید: «در منطقه ما چندین کشور وجود دارند که دارای صندوق ذخیره ارزی هستند همانند کویت، عربستان، عمان و قطر. آنچه که در دبی صورت گرفته برخلاف دیگر کشورهای منطقه چون عربستان سرمایه گذاری هایی است که در یک جا و به قول معروف در یک کاسه قرار گرفته و متنوع نمی باشد و به دلیل تمرکز بیش از حد این امیرنشین که در مجموع قابلیت تبدیل شدن به کشوری یکپارچه را ندارد، نتوانسته این بحران را مدیریت نماید. دکتر ادیب در پیش بینی آینده امارات و اثرات این بحران می گوید: «در باب بحران در امارات ما به آغاز نزدیک تریم تا پایان. اقتصاد امارات طبیعت باران را یافته، یعنی عمر خود را در سقوط طی می کند. هدف مدیریت کلان امارات حل مشکلات اقتصادی امارات نیست، بلکه حل مشکل بانکهایی است که به امارات وام داده اند. وضعیت امارات آنقدرها که می گویند بد نیست، بدتر از آن است.» این استاد دانشگاه در پاسخ به این پرسش خبرنگار کیهان که جامعه اماراتی به بازگشت سریع سرمایه عادت کرده و با این بحران چگونه روبه رو می شود اظهار می دارد: «این عادت همواره جزئی از راه حل است ولی اکنون جزئی از این مشکل شده است.»

منبع : روزنامه کیهان