فراز و نشیب‌های بازار مسکن آسیا در سال ۲۰۰۶

سنگاپور بیشترین افزایش قیمت مسكن را در سال ۲۰۰۶ در میان كشورهای آسیایی داشت.رشد قیمت مسكن در سال گذشته در این كشور معادل ۱۰درصد بود.
بر اساس شاخص‌های نرخ مسكن كه توسط Global Property Guide، یكی از بزرگ‌ترین مجموعه‌های شاخص‌های قیمت املاك مسكونی در دنیا، منتشر شده است. كره‌جنوبی ۳/۹درصد و فیلیپین ۱/۹درصد افزایش در قیمت واقعی مسكن (قیمت تطبیق داده شده با تورم) داشته‌اند.
به دنبال رشد ۹/۷درصدی رشد ناخالص داخلی در سنگاپور میزان تقاضا برای املاك مسكونی شهری در این كشور افزایش یافته و باعث بالا رفتن ۱۰درصدی قیمت مسكن شده است. با در نظر گرفتن قیمت واقعی یا قیمت تطبیقی با تورم این رقم معادل ۵/۹درصد است.
با وجود تلاش‌ بی‌وقفه دولت كره‌جنوبی برای راكد كردن بازار مسكن در این كشور، قیمت‌ها به رشد روزافزون خود در سال ۲۰۰۶ ادامه دادند. شاخص قیمت مسكن كه توسط بانك «كوكمین» منتشر شده، نشان‌دهنده رشد ۶/۱۱درصدی (معادل ۳/۹درصد تطبیقی با تورم) قیمت مسكن در ماه دسامبر سال ۲۰۰۶ نسبت به زمان مشابه در سال ۲۰۰۵ است.
در فیلیپین نیز، سال گذشته، رشد اقتصادی و كاهش تورم به رونق بازار مسكن در این كشور كمك كرد. علاوه‌بر این، افزایش میزان تقاضا برای خرید مسكن توسط كارگران فیلیپینی شاغل در خارج از كشور و خارجی‌های مقیم این كشور نیز یكی دیگر از عوامل كمك به رونق بازار مسكن بود. قیمت خانه‌های لوكس در فیلیپین رشدی معادل ۱۵درصد داشت در حالی كه این رقم در سال ۲۰۰۵ معادل ۱۱درصد بود.
در میان كشورهای آسیایی ژاپن و هنگ‌كنگ، كم‌رونق‌ترین بازارهای مسكن را در سال گذشته داشتند. در ژاپن با وجود جوسازی رسانه‌های این كشور در مورد افزایش قیمت‌ها، بازار مسكن همچنان به سقوط خود ادامه داد. با این حال قیمت املاك مسكونی شهری در ژاپن با رشد ۱۳/۲- درصدی نسبت به سال ۲۰۰۵ كه رشدی معادل ۷/۴-درصد داشت، از كاهش قیمت كمتری در سال ۲۰۰۶ برخوردار بود.
مسكن هنگ‌كنگ نیز با وجود آن كه در سال ۲۰۰۴ رشد فزاینده‌ای معادل ۲۷درصد و در سال ۲۰۰۵ نیز رشد ۸درصدی داشت ولی در سال ۲۰۰۶ با رشد منفی روبه‌رو شد و ۱۳/۲درصد كاهش پیدا كرد.
بحران سیاسی تایوان نیز قیمت مسكن را در این كشور كاهش داد. شاخص‌های قیمت در این كشور حاكی از رشد ۷/۱-درصدی قیمت مسكن است. این در حالی است كه از سال ۲۰۰۳ قیمت مسكن تایوان رشدی معادل ۱۷درصد داشته است.
قیمت مسكن در مالزی هنوز از نرخ تورم در این كشور عقب است. قیمت مسكن در این كشور معادل قیمت آن در سال ۱۹۹۵ است.
بازار مسكن در تایلند نیز از بحران‌های سیاسی درامان نماند و پس از رشد ۹درصدی كه سال ۲۰۰۴ و رشد ۷درصدی در سال ۲۰۰۵، در سال گذشته رشدی معادل ۹/۱درصد (با احتساب نرخ واقعی ۴/۲-درصد) داشت.
اندونزی در سال ۲۰۰۶ تلاش فراوانی برای كاهش تورم داشت و در نهایت موفق شد نرخ تورم را در سه ماه چهارم سال از ۱۶درصد به ۶درصد برساند. با در نظر گرفتن نوسان تورم در این كشور رشد حقیقی قیمت مسكن در این كشور معادل ۵/۰درصد بوده است كه بدون احتساب تورم رشد مسكن ۶/۶درصد بود.
سال ۲۰۰۷ سال انتخابات در كره‌جنوبی، تایوان و فیلیپین است. پیش‌بینی می‌شود بی‌ثباتی سیاسی همچنان در این كشورها ادامه پیدا كند.
ژاپن و هنگ‌كنگ نیز شاهد برگزاری انتخابات خواهند بود ولی انتظار نمی‌رود این دو انتخابات تاثیر چندانی بر بازار مسكن این كشورها داشته باشند. در تایلند نیز در صورت عدم‌برگزاری انتخابات بی‌ثباتی سیاسی در این كشور افزایش خواهد یافت.
در فیلیپین در صورت پیروزی حزب رییس‌جمهور «آرویو» در كنگره این كشور، شاهد تاثیر مثبت این پیروزی در بازار مسكن خواهیم بود. انتخابات در فیلیپین از یك سو باعث به جریان انداختن سرمایه‌ها می‌شود ولی از سوی دیگر بی‌ثباتی سیاسی را در این كشور افزایش می‌دهد. اگر حزب رییس‌جمهور «آرویو» در كنگره پیروز شود، او قصد دارد لوایحی را به كنگره ارائه دهد كه محدودیت‌های سرمایه‌گذاری خارجی را در این كشور كمتر كند. از این رو پیش‌بینی می‌شود در صورت این پیروزی بازار مسكن فیلیپین رونق یابد.در كره‌جنوبی سیاست‌های مداخله‌جویانه اقتصادی رییس‌جمهور فعلی این كشور تاثیرات منفی زیادی بر بازار مسكن داشته است. در سال‌های اخیر تعداد طرفداران او كم شده‌اند و احتمال می‌رود یك رییس‌جمهور با سیاست‌های مداخله‌جویانه كمتری در ماه دسامبر انتخاب شود. ولی حتی اگر حزب مخالف دولت نیز در این انتخابات پیروز شود، با توجه به این كه مداخله دولت در بازار مسكن این كشور سابقه‌ای طولانی دارد كه بعید است در مدت زمان كوتاه این سیاست‌ها اصلاح شود.
تایوان در انتظار انتخابات پارلمانی خود در سال ۲۰۰۷ است. نتیجه این انتخابات می‌تواند آینده انتخابات ریاست‌جمهوری این كشور را نیز رقم بزند. در مدت ریاست‌جمهوری «چن‌شویی بیان» همه تلاش وی برای حفظ ریاست‌جمهوری خود و جلوگیری از بركناری بود همین امر مانع از انجام هر گونه اصلاحات بانكداری و مالیاتی از طرف دولت شد.هر چه زودتر زمان برگزاری انتخابات مشخص شود، بازار مسكن و اقتصاد این كشور زودتر رونق می‌گیرد. اگر حكومت نظامیان در این كشور ادامه یابد، بازار مسكن این كشور آسیب جدی خواهد دید.

الهام حمیدی

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد