نگاهی به وضعیت بازار زمین و مسکن در آمریکا

یكی از شاخص‌ترین پرسش‌هایی كه ذهن فعالان بازار زمین و مسكن آمریكا را به خود مشغول داشته این است كه «بحران مسكن تا چه زمانی ادامه خواهد داشت.
اهمیت یافتن پاسخی برای این پرسش زمانی بیشتر آشكار می‌شود كه بدانیم بخش مسكن، یكی از مهم‌ترین پایه‌های اقتصاد آمریكا است. بسیاری از تحلیلگران، آغاز این بحران را سال ۲۰۰۵ میلادی و اوج آن را از شش ماه پیش می‌‌دانند كه با نزدیك شدن به روزهای پایانی سال ۲۰۰۶ میلادی بازار زمین و مسكن آمریكا به بیماری رو به احتضار تبدیل شد. مایك الا (Mike Ela)، سخنگوی گروه مشاورین املاك Home Smart، یكی از بزرگ‌ترین گروه‌‌های فعال در بخش زمین و مسكن كالیفرنیا می‌گوید: «گرچه بحران بازار مسكن به صورت كلان بر اقتصاد آمریكا تاثیر بسزایی داشته و دارد، اما در همین زمان نیز خرید و فروش زمین و مسكن كاملا متوقف نشده و ادامه دارد. این امر نشان‌دهنده آن است كه می‌توان به بازار زمین و مسكن آمریكا امیدوار بود. به عبارتی ریسك نهفته در مبادلات زمین و مسكن در این دوره بحران، تلنگری برای شكوفایی مجدد بازار زمین و مسكن است».
در سه ماهه چهارم سال ۲۰۰۳ میلادی در فلوریدا رشد فروش مسكن ۶/۲درصد گزارش شد كه این میزان در سه ماهه چهارم سال ۲۰۰۵ میلادی به ۸/۵درصد رسید. اما در سه‌ماهه پایانی سال ۲۰۰۶ میلادی این رقم با افتی ناگهانی به ۴/۲درصد كاهش یافت. در سال ۲۰۰۵ میلادی، زمانی كه هنوز بازار زمین و مسكن آمریكا با بحران روبه‌رو نبود، ۱۲درصد از مبادلات تجاری بخش زمین و مسكن با شكست روبه‌رو می‌شد كه این رقم در روزهای پایانی سال ۲۰۰۶ میلادی به یك شكست از هر چهار معامله تجاری تبدیل شد. نكته حائز اهمیت آن كه اكنون آنچه به عنوان معامله تجاری در بخش زمین و مسكن مطرح است، باقی مانده دارایی‌ها و سرمایه‌های سهامداران بزرگ و كوچك است و به جرات می‌توان گفت چیزی به سرمایه آنها افزوده نشده است. در حقیقت بسیاری از فعالان عرصه زمین و مسكن چشم به بهار ۲۰۰۷ دوخته‌اند و در انتظار هستند تا فرصت‌های جدیدی در این عرصه برایشان فراهم شود تا بتوانند تحولی در سرمایه‌های خود ایجاد كنند.
به عقیده تحلیلگران اقتصادی آنچه سرمایه‌گذاران بخش زمین و مسكن آمریكا را به ادامه مسیر، امیدوار می‌‌كند، فعالیت‌‌های تجاری كوچكی است كه با وجود ضررهای گاه نه چندان اندك‌اش، تحولات كوچكی را در بازار زمین و مسكن ایجاد می‌كند.
سخنگوی مشاورین املاك معتقد است: در بسیاری مواقع خریداران بهایی بیش از قیمت حقیقی زمین و مسكن می‌پردازند. حتی این وضعیت در میان مشاوران املاك نیز دیده می‌شود، چرا كه بسیاری از آنها معتقدند اكنون زمان افزودن سرمایه، با وجود ضررهای موجود در آن است.
به عقیده آنها پس از این ركود می‌توان آنچه را كه با بهای نسبتا ارزانی خریداری شده به چند برابر قیمت به فروش رساند.
وی در ادامه می‌افزاید: اگر به خود بقبولانیم كه در پس این شیوه جمع‌آوری سرمایه تفكری نهفته است و اگر روند افت بازار زمین و مسكن كماكان ادامه یابد، سرمایه‌داران چگونه پاسخگوی ضرر ناشی از این شیوه جمع‌آوری سرمایه خواهند بود.
نكته جالب توجه آن كه بسیاری از سرمایه‌داران خرده پا و حتی افراد عادی كه اندكی سرمایه جمع‌آوری كرده‌اند نیز به شدت خواستار خرید زمین و مسكن هستند. این تقاضا به ویژه در كلانشهرها بیشتر مشاهده می‌شود. بسیاری از تحلیلگران اقتصادی همین مبادلات تجاری نادرست و محدود را عاملی برای سوسو زدن اقتصاد رو به خاموشی آمریكا در بخش زمین و مسكن می‌دانند، اما معتقدند این وضعیت نه تنها اقتصاد بیمار بخش زمین و مسكن را درمان نخواهد كرد، بلكه به تدریج خود به خاموشی آن دامن می‌زند.
● تفكر پیش از عمل
تحلیلگران اقتصادی معتقدند بیماری بازار زمین و مسكن آمریكا و به تعویق افتادن درمان آن ناشی از آن است كه بسیاری با هدف افزایش قیمت در آینده‌ای نزدیك، خرید زمین و مسكن به ویژه انواع نامرغوب آن را در برنامه كاری خود قرار داده‌اند.اما این تفكر تا چه حد صحیح بوده و می‌توان براساس آن به افزایش سرمایه اندیشید؟
با بررسی‌ای ساده می‌توان دریافت اگر فقط ۵درصد از مبلغ پرداخت شده برای خرید زمین یا مسكن به عنوان سود برای خریدار مطرح شود، افزایش اندك بهای زمین یا مسكن می‌تواند سودی چند برابر را عاید خریدار كند.اما نكته اینجا است كه ركود شدید اقتصادی بخش زمین و مسكن آمریكا نه تنها سودی عاید خریدار نمی‌كند، بلكه در بسیاری موارد به ویژه در كلانشهرها این رقم منفی نیز گزارش شده است.اگر به این محاسبات، مالیات منزل، محل كار یا زمین را بیفزاییم به راحتی در می‌یابیم كه خریداران این آشفته بازار نه تنها اندك سودی را به سرمایه‌شان اضافه نمی‌كنند، بلكه مبلغی نیز باید به عنوان مالیات یا سایر عوارض از جیب خود به دولت پرداخت كنند!طرف دیگر معامله نیز فروشندگان قرار دارند كه باید مبلغی را برای مرمت مسكن خود هزینه كنند تا خریدار با مبلغ بالاتری ملك آنها را خریداری كند كه به این ترتیب سوی دیگر معامله نیز متضرر هزاران دلار خسارت مالی خواهد شد.به این خسران مالی، قیمت فروش پایین را نیز بیفزاییم. در این بین تنها شاید افرادی كه منازل كهنه ساخت با وضعیت نامطلوب تا بسیار نامطلوب را خریداری می‌كنند، اندكی كمتر از دیگران مغبون شوند، چرا كه حداقل هزینه‌ای برابر با ارزش ملك پرداخت كرده‌اند!
● به عنوان جمع‌بندی
هر چند بسیاری از تحلیلگران اقتصادی و سرمایه‌گذاران بزرگ و كوچك فعال در بخش زمین و مسكن آمریكا بهار ۲۰۰۷ میلادی را بهار بازار مسكن و زمین آمریكا دانسته و معتقد بودند، گذر از برخی بحران‌های سیاسی و اقتصادی، بازار اقتصادی آمریكا را مجددا شاداب خواهد كرد، اما تردیدی نیست كه اكنون بازار زمین و مسكن آمریكا بحرانی‌ترین دوران خود را سپری كرده و به عقیده بسیاری از تحلیلگران اقتصادی ركود همین بخش، كه از آن به عنوان یكی از مهم‌ترین پایه‌های اقتصادی آمریكا نام می‌برند، اجازه حیات مجدد را از اقتصاد آمریكا سلب كرده است.
فراموش نكنیم كه این اقتصاد متلاطم، تحول سیاسی بزرگی چون انتخابات ریاست‌جمهوری را پیش‌رو داشته و تا تابستان ۲۰۰۸ میلادی، زمان وقوع این رویداد بزرگ هرگونه اظهارنظری در این زمینه مطمئن و قطعی نخواهد بود.
از این رو شاید پاییز ۲۰۰۸ میلادی را بتوان بهترین زمان برای اظهارنظر قطعی درباره بازار زمین و مسكن آمریكا دانست، مگر آنكه تا پیش از این تاریخ، تحولی خاص بازار زمین و مسكن آمریكا را دگرگون كند.

مهتاب خسروشاهی

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد