۳ طرح ؛۳ دیدگاه

او كه ۸ سال پیش در مراسم معارفه خود گفته بود: «اگر توانستیم هزینه مسكن را در سبد خانوار به ۳۰درصد برسانیم و زمان جست وجو برای یافتن مسكن را به ۲ تا ۳ هفته كاهش دهیم، هنگام خداحافظی می توانیم بگوییم موفق هستیم» در مراسم تودیع خود، تغییر در ساختار سازمانی وزارت مسكن و ایجاد انگیزه در مدیران را از مهم ترین دستاوردهای دوره خدمت خود ذكر كرد و افزود: «وزارتخانه را از قانون سفت و سخت زمین شهری خارج كردیم و نشان دادیم كه این قانون وحی منزل نیست بلكه محور كار ما باید شهرسازی و تولید مسكن باشد.»وی همچنین تأكید كرد: «امروز، زیرساخت ها برای تولید یك میلیون مسكن در برنامه چهارم آماده است و امیدوارم برادرم آقای سعیدی كیا بتوانند از این دستاوردها استفاده كنند.»اما سعیدی كیا كه در مراسم معارفه خود پرسش های خبرنگاران را بی جواب گذاشته بود. ۱۵آذرماه خبرنگاران را به وزارت مسكن فرا خواند تا علاوه بر پاسخگویی، سیاست های وزارت متبوع خود را در جمع آنان تشریح نماید. وی در این نشست از ۳طرح مصوب دولت برای تأمین مسكن اقشار كم درآمد خبر داد. خبری خوشایند برای قشرهای محروم جامعه كه چنانچه سازوكار اجرایی آن فراهم شود می تواند در تحقق رویای دیرین این گروه ها یعنی داشتن سرپناه نقشی كارساز ایفا كند.این ۳ طرح كه قرار است از اواخر دی ماه امسال اجرایی شود عبارتند از: ۱- اختصاص ۱۰ میلیون تومان وام به كارمندان و افرادی كه حقوقشان كمتر از ۲۵۰ هزار تومان است. بازپرداخت این وام ۱۵ ساله و به شیوه پلكانی خواهد بود و با افتتاح حسابی به مبلغ ۲۰۰ هزار تومان بدون اتلاف وقت در اختیار واجدین شرایط قرار می گیرد. برای این وام در شهرهای زیر ۲۵۰ هزار نفر ۶ درصد و در شهرهای بین ۲۵۰ تا ۵۰۰ هزار نفر ۴ درصد یارانه دولتی در نظر گرفته شده است.۲- پرداخت ۳ میلیون تومان وام ودیعه مسكن به صورت قرض الحسنه به مستاجران كم درآمد، افراد تحت پوشش بهزیستی و كمیته امداد، زوج های جوان و افرادی كه حقوق و مزایای آنها ۵/۱ برابر قانون كار است. بازپراخت این وام، ۵ ساله و به صورت ماهانه خواهد بود.
۳- واگذاری زمین بدون دریافت بهای آن به تعاونی ها و مجموعه سازان مسكن با این شرط كه سازندگان مسكن موظف اند واحدهای ساخته شده را تا ۵ سال به صورت اجاره به متقاضیان واگذار كنند. در این طرح به هر واحد مسكونی ۱۲میلیون تومان وام ساخت تعلق می گیرد و صاحبان این واحدها پس از ۵ سال در صورت فروش موظف به پرداخت بهای زمین خواهند بود.وزیر جدید مسكن معتقد است فارغ از آنچه گذشته باید به آینده پرداخت، از این رو در گزارشی كه از نظرتان می گذرد بی آن كه به سیاست های پیشین وزارت مسكن اشاره ای شده باشد این ۳ طرح از دیدگاه ۳ اقتصاددان بررسی و تبیین شده است.
مشكل تأمین منابع مالی
دكتر بهروز هادی زنوز- استاد دانشگاه علامه طباطبایی، تأمین منابع مالی را عمده ترین مشكل بر سر راه این ۳ طرح می داند و معتقد است: «در حال حاضر، صندوق پس انداز مسكن، منابع مالی كافی در اختیار ندارد به طوری كه مردم برای دریافت وام در صف قرار دارند. حال اگر بخواهند از طریق بانك مسكن منابع مالی بیشتری به قشرهای كم درآمد تخصیص بدهند باید بانك مسكن توانایی تأمین این منابع را داشته باشد. این در حالی است كه در وضعیت موجود، بانك مسكن تنها می تواند بخشی از این اعتبار را از طریق شعب خود و تجمیع سپرده های مردم تأمین كند كه بدیهی است این منبع برای تأمین اعتبار مورد نظر كافی و پاسخگو نیست.»به گفته وی «راه حل دیگر آن است كه دولت منابعی را در اختیار بانك مسكن قرار دهد كه در این صورت باید این منابع در بودجه سال ۸۵ پیش بینی شده باشد.»این اقتصاددان با اشاره به طرح نخست اذعان می دارد:«از آنجایی كه گروه هدف این طرح، اقشار كم درآمد و آسیب پذیرند، این گروه ها با نرخ های رایج توان بازپرداخت اصل و سود اقساط وام مورد نظر را ندارند و نمی توان مطمئن بود كه در آینده توان مالی این افراد تا اندازه ای افزایش یابد كه در بازپرداخت وام مشكلی نداشته باشند. بنابراین، در اینجا مسئله ریسك عدم بازپرداخت این وام ها مطرح است مگر آن كه دولت بخشی از سود بانكی را تحت عنوان یارانه بپردازد.»به اعتقاد این استاد دانشگاه،» وام ودیعه ۳ میلیون تومانی می تواند گره گشای زوج های جوان و قشرهای كم درآمد باشد مشروط به آن كه از یك سو، سمت عرضه و تقاضای این منابع مالی و از سوی دیگر، توان پرداخت وام دیده شود كه این نیاز به كار كارشناسی دارد. زیرا اگر منابع مالی تأمین نشود مردم در صف قرار خواهند گرفت و حتی همین وام ها خرید و فروش خواهد شد.»از نظر دكتر زنوز«تصویب طرح سوم به معنای آن است كه دولت به سرمایه گذاری در بخش مسكن یارانه می دهد اما باید گروه های هدف این طرح مشخص شود زیرا اگر محدودیت نباشد ممكن است افراد ثروتمند نیز وارد این طرح شوند. به هر روی، اینكه این طرح به هدف اصابت كند بستگی به كیفیت اجرای آن دارد و منوط به آن است كه زمین در چه منطقه ای و با چه موقعیتی واگذار كنند. با این همه، مشكل اصلی، مشكل تقاضاست چرا كه ما در بخش مسكن كمبود سرمایه نداریم. برای نمونه در تهران بیش از ۳۰۰ هزار واحد مسكونی نوساز خالی وجود دارد كه تقاضا برای آنها وجود ندارد زیرا میزان اجاره به حدی است كه از توان مردم خارج است. اما اینكه در بافت فرسوده سرمایه گذاری شود تجربه نشان می دهد كه از این طریق تلاش می شود با نوسازی این بافت ها به اصطلاح نوعی شهرسازی تعویضی صورت بگیرد. یعنی خانه های قشرهای فرودست به ثمن بخس خریداری و این افراد از بافت بیرون رانده شوند و در عوض آپارتمان های تجاری و مسكونی با چند برابر قیمت خانه های قبلی ساخته شود. چرا كه اگر انگیزه قوی رانت جویی وجود نداشته باشد بخش خصوصی رغبتی به سرمایه گذاری در این بافت ها نشان نخواهد داد. برای مثال، اگر بخواهیم بافت فرسوده چراغ برق و سرچشمه را احیا كنیم در طراحی و مدیریت به گونه ای عمل می شود كه ارزش زمین بالا می رود و نتیجه آن خواهد بود كه قشر جدیدی جایگزین ساكنان این محدوده خواهند شد حتی در مواردی كاربری عوض می شود و ساكنان این بافت ها بیشترین آسیب را خواهند دید.»
به زعم این اقتصاددان « مشكل آن است كه هنوز استراتژی مدونی برای احیای بافت های فرسوده وجود ندارد، بنابراین نمی توان دراین باره قضاوت كرد مگر آنكه مشخص شود كدام استراتژی برای نوسازی این بافت ها در نظر گرفته شده است.»
تأكید بر اشتغال زایی
دكتر سید محمد طبیبیان- اقتصاد دان، می گوید:«مشكلی كه از قبل از انقلاب در سیستم دولتی وجود داشته و پس از آن نیز به رغم چند صدا بودن حكومت و وارد شدن نهادهای مردمی در سیستم حكومتی، این مشكل تشدید شده و ادامه یافته آن است كه همه دولتمردان براین تصورند كه با پول می توان معضلات اقتصادی از جمله بیكاری، كمبود سوخت، آلودگی و مشكل مسكن را برطرف كرد. گرچه ممكن است یك خانوار از طریق پول مسائل خود را حل كند ولی این امر قابل تسری به كشور نیست و این نكته ای است كه مورد توجه قرار نگرفته است به همین دلیل و با نیت خیر طی سالها از طریق ایجاد نقدینگی، پول به جامعه تزریق شده و بر این اساس، سالانه نقدینگی معادل ۲۰ تا۳۰ درصد رشد كرده و منابع بانكی هم به این منابع افزوده شده با این رویكرد كه مسائل اقتصادی از این طریق حل شود در صورتی كه این ایده به طور كلی اشتباه و نادرست است.»وی با اشاره به ۳ طرح مصوب دولت برای تأمین مسكن قشرهای كم درآمد تصریح می كند:«گرچه این ۳ طرح مملو از حسن نیت است اما واقعیت آن است كه در حال حاضر در بسیاری از شهرستانها و روستاها ما با اضافه عرضه مسكن مواجهیم در حالی كه در شهرهای بزرگ اضافه تقاضا وجود دارد و این امر به دلیل مهاجرت گسترده حادث شده است. افزون بر این، در این شهرها شمار قابل توجهی از ساختمانها به صورت احتكار نگهداری می شود یعنی مالكان آنها نه برای استفاده بلكه به عنوان دارایی این ساختمانها را به تملك خود درآورده اند. ساختمانهایی گران قیمت كه به هر تمهیدی هم از احتكار بیرون آورده شوند پاسخگوی تقاضای مهاجران و افراد كم درآمد نخواهند بود.»به گفته این اقتصاد دان،«چنانچه دولت سیاستی در پیش گیرد كه به بهبود توزیع جغرافیایی جمعیت بینجامد مشكل مسكن نیز تا حد زیادی كاهش خواهد یافت.»طبیبیان معتقد است:« تمركز روی تزریق پول برای تأمین مسكن ارزان قیمت در مناطق شهری باعث گسترش و رشد حواشی شهرها به ویژه شهرهای بزرگ می شود، زیرا با وام های تخصیص یافته تنها می توان در حواشی شهرها خانه خرید.»وی با اشاره به این كه درآمد در گرو اشتغال است، می گوید:«مشكل اصلی خانوارهای جوان، درآمد است. اگر برای این خانوارها درآمد ایجاد شود بدیهی است آنها خود قادر خواهند بود مشكل مسكن شان را حل كنند. به عبارت دیگر این تمهیدات زمانی گره گشاست كه مشكل اشتغال جوانان به طور اساسی حل شده باشد در غیر این صورت یك زوج بی كار یا كم درآمد حتی اگر وامی دریافت كنند در بازپرداخت آن با مشكل مواجه خواهند شد.»طبیبیان با ناكافی دانستن این طرح ها می افزاید:«اگر قرار است مشكل مسكن حل شود باید دولت نخست برای مسأله عدم تعادل منطقه ای چاره اندیشی كند؛ چرا كه در حال حاضر در اطراف تهران مناطق عظیم مهاجرنشینی ایجاد شده كه این یك بحران بزرگ است و چنانچه به این افراد وام تعلق بگیرد طبعاً باعث رشد حاشیه نشینی خواهد شد. بر این اساس پرداخت هرگونه وام در صورتی كارساز خواهد بود كه در قالب یك برنامه كه تمام ابعاد و جوانب آن بررسی شده باشد صورت پذیرد در غیر این صورت تنها به حاشیه نشینی دامن می زند.»این اقتصاددان در خصوص پرداخت وام به انبوه سازان می گوید:« این طرح پیش از این به شكل های دیگر اجرا شده، بنابراین باید كارهای مشابه گذشته ارزیابی شود و چنانچه نتایج مثبت بود به این كار اقدام شود در غیر این صورت این طرح با موفقیت همراه نخواهد بود.»
لزوم استفاده از تیم های تخصصی
دكتر جمشید پژویان، در ارزیابی این ۳ طرح می گوید:«مهمترین مسأله، تأمین منابع است مشكل دیگر این كه ما چگونه و بر اساس چه ساز و كاری می خواهیم قشرهای محروم و افرادی كه درآمدشان كمتر از ۲۵۰ هزار تومان است را شناسایی كنیم. مسأله زوج های جوان هم بحث جدیدی نیست، سال هاست كه می خواهند با تخصیص یارانه مشكلات این گروه ها را حل كنند. در حالی كه به جای این كارها باید برای اشتغال آنها چاره اندیشی شود چرا كه اگر این افراد یك شغل مطمئن و دائمی داشته باشند خودشان مشكلات شان را حل می كنند. به عبارت دیگر، وظیفه دولت ایجاد اشتغال برای این افراد است اما از آنجایی كه ما از توانایی و تخصص كافی برخوردار نیستیم اغلب به طرح های شعارگونه روی می آوریم كه نتیجه آن اتلاف منابع كشور است.»وی می افزاید:« در كشور ما مرسوم است كه در تدوین و ارائه طرح و برنامه از تیم های متخصص و مشاوران صاحب نظر كه اتفاقاً تعدادشان بسیار محدود است استفاده نمی شود. در نتیجه اغلب طرح ها در حین اجرا با مشكل مواجه می گردد و عملاً به نتیجه نمی رسد. برای نمونه، در طرح نخست، شناسایی افرادی كه حقوق شان كمتر از ۲۵۰ هزار تومان است تقریباً غیرممكن است مگر آنهایی كه تنها منابع درآمدشان از حقوق و دستمزد بوده و حقوق رسمی دریافت می كنند. از سوی دیگر، به محض تخصیص منابع، هزینه ها بالا می رود، قیمت مصالح افزایش می یابد و مشكلات دیگر پیش می آید.»
به اعتقاد این اقتصاد دان،«یكی از اشكالات اساسی كه البته همیشه بوده و مختص دوره خاصی هم نیست آن كه ما فكر می كنیم وزارتخانه ها باید تعیین كننده سیاست ها باشند. در حالی كه ارائه طرح در حیطه وظایف وزارتخانه نیست زیرا طراحی سیاست اقتصادی در هر زمینه ای در كشور باید برای كل جامعه باشد؛ یعنی وقتی سیاست مسكن ارائه می شود این به معنای كل سیاست های اقتصادی كشور است و این به یك جامعیت تخصصی نیاز دارد كه وزارتخانه ها از آن برخوردار نیستند. از همین رو، ضروری است سیاست های اقتصادی در یك جای متمركز و توسط گروهی متشكل از كارشناسان و صاحب نظران اقتصادی طراحی شود؛ شیوه ای كه در همه دنیا معمول است.»
اسدالله افلاكی

منبع : روزنامه همشهری