بررسی علل گرانی مسکن و اجاره‌بها

نشانه‌هایی از تحقق "بیماری هلندی" در بخش مسكن نمایان گردیده، بدین معنا كه كالای مصرفی مسكن به یك كالای سودآور و سرمایه‌ای تبدیل شده است و این خود نوعی "شكست بازار" محسوب می‌شود.
گروه سیاست‌گذاری مسكن مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران به بررسی علل گرانی مسكن و افزایش اجاره‌بها پرداخت و مطرح كرد: تأمین مسكن مناسب برای شهروندان‌، نترل بازار مسكن و نظارت بر قیمت‌ها از وظایف اصلی دولت‌ها است. مطابق اصول ۲، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی‌، تأمین مسكن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی دولت شمرده شده است، به‌گونه‌ای كه تأمین مسكن مناسب در اصل ۴۳ یكی از مولفه‌های اصلی استقلال اقتصادی و... شمرده شده است. برای تحقق این اهداف‌، دولت‌ها سیاست‌هایی را جهت ساماندهی بازار مذكور اتخاذ می‌كنند.
طی دهه‌های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی كشور‌، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و كاهش بعد خانوار، تأمین مسكن مناسب برای خانوارها با مشكلات عدیده‌ای مواجه شده است. دوره‌های ركود و رونق تورمی و افزایش بی‌رویۀ قیمت مسكن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای مؤثر به تقاضای غیر مؤثر‌، گواه مطلب فوق است‌.
گزارش مذكور درصدد است با بررسی مجموعه عواملی كه بر بازار مسكن تأثیر‌گذار است، به بررسی اهمیت و میزان تأثیرگذاری هر یك از عوامل بپردازد. علی‌رغم هشدار كارشناسان این بخش مبنی بر افزایش قیمت مسكن در صورت عدم تغییر سیاست‌های این بخش‌، طی ماه های گذشته شاهد افزایش ناگهانی و شدید قیمت مسكن و اجاره‌بها بوده‌ایم. تحلیل صحیحی از وضعیت بازار و شناخت درست از عوامل تأثیر‌گذار و میزان تأثیر‌گذاری هر یك در بازار مذكور‌، می‌تواند ما را در تحلیل آیندۀ بازار و پیش‌بینی وضعیت آینده كمك كند.
بررسی علل گرانی مسكن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسی است، از یك سو می‌توان عوامل تأثیر‌گذار خارج از بازار ( عوامل " برون‌زا" ) بر بازار مسكن را بررسی كرده و از سوی دیگر عوامل داخلی ( عوامل " درون‌زا") مؤثر بر بازار مذكور را مورد تحلیل قرار داد.
▪ عوامل تأثیر‌گذار " برون‌زا"
بررسی عوامل بیرونی تأثیر‌گذار بر بخش مسكن از این جهت حائز اهمیت است كه می‌توان با شناخت صحیحی از این عوامل‌، میزان و نحوۀ تأثیرپذیری بازار مسكن را سنجیده و متناسب با آن راه‌حل‌های مناسب را ارائه داد.
به‌خوبی نمایان است كه منابع مالی موجود- اعم از دولتی وغیر دولتی - جهت فعال‌سازی و توسعۀ تمامی بخش‌های اقتصادی كشور، علی‌رغم افزایش در‌آمدهای نفتی‌، ناكافی و محدود است. بنابراین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی كشور در نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخودار است تا با تخصیص بهینۀ منابع مالی موجود، بتوان اولویت‌های اقتصادی كشور را رفع كرد. در این میان به‌دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه‌ریزان اقتصادی كشور، منابع به تمامی بخش-های اقتصادی اختصاص می‌یابد كه بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود.
طبق بررسی‌های صورت گرفته‌، بخش مسكن بنابر دلایل خود‌كفا‌بودن بخش مسكن ( همۀ عوامل ساخت مسكن داخلی هستند و نیاز به واردات در این بخش‌، حداقل است )، دارا‌بودن خاصیت پیش رانگی ( بالا‌بودن ضریب ارتباط پسین و پیشین این بخش با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی و ارتباط مستقیم با حدود ۱۰۰ شغل )، توان جذب نقدینگی بالا ( به‌طور متوسط ۲۵ درصد از نقدینگی موجود دركشور به این بخش اختصاص دارد)، توان بالای اشتغال‌زایی ( به ازای ساخت هر ۵۲ متر مربع‌، یك شغل در یك سال به‌صورت مستقیم‌، سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش ( ۶/۱۴ درصد از كل شاغلان مرد دركشور در این بخش فعال هستند)، وجود تقاضای تضمین شده در بازار ( طی ۱۰ سال آینده سالانه به‌طور متوسط ۴/۱ میلیون واحد مسكونی مورد نیاز است ) و فرصت شغلی برای جوانان ( حدود ۴۰ درصد از شاغلین آن ۱۵ تا ۲۹ سال هستند ) به‌عنوان یك عامل محرك در چرخۀ اقتصادی كشور و تحقق اهداف اشتغال‌زایی نقش ایفا می‌كند و باید در اولویت اقتصادی برنامه‌ریزان اقتصادی قرار گیرد.
در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسكن منجر به تولید و افزایش عرضه و كاهش قیمت آن در بازار خواهد شد كه در این صورت " سهم هزینۀ مسكن در سبد هزینۀ خانوار" كه بیش از ۳۰ درصد از آن را به‌خود اختصاص داده است، كاهش پیدا خواهد كرد.
البته قابل ذكر است كه افزایش منابع بخش مسكن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسكن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسكن بر می‌گردد كه در ادامه خواهد آمد.
همچنین دركشور های تك محصولی همچون ایران كه متكی بر در آمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی كه به سبب افزایش در‌آمدهای نفتی صورت می‌پذیرد، منجر به تورم شدید در قیمت اكثر كالاها می‌شود. این تورم ممكن است در اقلام تجاری‌، مصرفی و ... به وسیلۀ اهرم‌‌های مختلف همچون واردات كنترل شود اما در كالا های غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به‌دلیل خصوصیات ذاتی آنها ( محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری‌بودن، عدم قابلیت واردات و ...) تورم نه تنها بر طرف نشده بلكه ادامه نیز خواهد یافت؛ از طرفی‌، عوامل تولید نیز به سمت این كالاها جهت‌دهی شده و ورود سرمایه‌های غیر حرفه‌ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه‌گری در آنها می‌شود و این گونه كالاها به ویژه زمین و مسكن را از یك كالای مصرفی به یك كالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد كرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهینۀ عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.
البته قابل ذكر است كه نشانه‌هایی از تحقق " بیماری هلندی " در بخش مسكن نمایان شده است، بدین معنا كه كالای مصرفی مسكن به یك كالای سودآور و سرمایه‌ای تبدیل شده است. همانطور كه ذكر شد، خانه و مسكن یك كالای مصرفی بادوام است و باید بر‌اساس تولید و عرضۀ متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد اما به‌دلیل تبدیل‌شدن به یك كالای سرمایه-ای‌، به‌راحتی توسط عرضه‌كننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن‌، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا- به‌دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی و چند بارۀ قیمت در آینده - " فوری" است‌، با وجود شكل‌گیری بازار‌، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد كه خود نوعی " شكست بازار " است.
با این توضیحات‌، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسكن نداشته و ساز‌و‌كار بدون ضابطۀ بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصلۀ عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را كم نماید‌. از این رو حضور دولت در بخش مسكن و در عرصۀ حاكمیت و مالكیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از " شكست بازار " ، با اهرم‌های خود وارد عمل شود.
در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد كشور را می‌توان به " زمین و مسكن"‌، " كالاهای بادوام"‌، " طلا و سكه "‌، " ارز" و " بازارهای سرمایه ( بورس) " تقسیم كرد. از میان بازارهای مذكور، دولت به‌دلیل دارا‌بودن منابع متنابهی از ارز و پشتوانۀ بالای طلا، توان مهار و كنترل دو بازار اصلی " ارز" و " طلا و سكه" را دارد. از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر كاهش قیمت و افزایش تولید كالاهای بادوام - مانند خودرو و ... است بنابراین جذابیت‌های این بازار طی سالیان اخیر به‌طور قابل ملاحظه‌ای كاهش پیدا كرده و خواهد كرد‌. در این صورت دو بازار " سرمایه ( بورس ) " و " زمین و مسكن" است كه می‌تواند هدف‌های آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط كنونی به‌دلیل سابقۀ نامطمئن بازار سرمایه‌، این بازار از جذابیت كمتری برخوردار است بنابراین تنها بازاری كه با سابقۀ اطمینان‌آور، می‌تواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به‌خود جذب كند، بازار زمین و مسكن است كه متأسفانه این بازار به‌دلیل عدم وجود ساز‌و‌كار مناسب‌، مستعد سوادگری و دلالی است.
در شرایط كنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های اصولی در بخش زمین و مسكن نماید، همچون اتخاذ سیاست طرف عرضه به‌جای تحریك بازار از ناحیۀ تقاضا و حذف مالكیت واسط زمین ( یكی‌بودن سازنده و مالك) در پروژه‌های ساخت انبوه مسكن و ... تهدید ورود سرمایه‌ها به این بخش به‌راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسكن می‌شود. این در حالی است كه در شرایط كنونی كه نمونۀ آنها در دهه‌های قبلی تجربه شده است، ورود نقدینگی به این بازار نه تنها منجر به افزایش تولید به نسبت مذكور نخواهد شد بلكه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسكن می شود.
▪ عوامل تأثیر گذار " درون زا"
علاوه بر عوامل بیرونی‌، بازار مسكن متأثر از عوامل گوناگون درونی است‌. شرح مهمترین عوامل تأثیر‌گذار بر این بخش در ادامۀ گزارش آمده است و به نحوه و میزان تأثیر‌پذیری آنها اشاره شده است.
به‌گفتۀ كارشناسان دركشور حدود ۶/۱ میلیون خانوار فاقد مسكن و مستقل و ۵/۱ میلیون خانوار فاقد مسكن مناسب با حداقل امكانات هستند. این در حالیست كه با توجه به هرم سنی جمعیت كشور و رسیدن پیك جمعیت جوان كشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسكن، سالانه ساخت ۷۰۰ هزار واحد مسكونی كه بر اساس پیش‌بینی‌‌ها تا سال ۱۳۹۰ به مرز ۹۳۰ هزار نفر نیز خواهد رسید، در۴ كشور ضروریست‌. این بدین معناست كه برای اصلاح وضع موجود‌، باید تا ۱۰ سال آینده با احتساب نرخ استهلاك ۳۰ درصد‌، سالانه ۴/۱ میلیون واحد مسكونی ساخته شود. تا به‌موجودی مسكن كشور، سالانه ۱ میلیون واحد اضافه شود. با این وجود بر اساس آمار وزارت مسكن بالاترین میزان عرضۀ مسكن مربوط به سال ۱۳۸۲ و حدود ۷۰۰ هزار واحد مسكونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده، بوده است كه با توجه به ركود حاكم بر این صنعت در صورت عدم تغییر نگرش و ادامۀ روند موجود در ساخت مسكن، شدیدتر شدین بحران مسكن را در آینده شاهد خواهیم بود. در واقع آمار و ارقام فوق نشان از كاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است كه پدیدۀ مهاجرت‌، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است.
متأسفانه در شرایط فعلی، وجود چهار عامل اصلی تولید مسكن دركشور، یعنی " نیاز "‌، " نیروی كار ماهر و غیر ماهر"، " تجهیزات و مصالح " و همچنین " زمین قابل تبدیل به مسكن " در بیرون و درون شهرها منجر به تولید و عرضۀ مسكن متناسب با نیاز جامعه نشده است و رونق در این بخش‌، مقطعی و تورمی بوده است، به عبارت دیگر‌، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسكن حضور دارند اما چرخۀ اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یك زنجیره ارزش كامل و كارا قرار دهد. بنابراین عرضۀ صورت گرفته به بازار نه تنها از نظر كمی متناسب با نیاز بازار نبوده است بلكه قیمت مسكن عرضه شده در توان مالی نیاز مصرف‌كننده نبوده و روز به روز این توان تحلیل رفته است.
در این میان، " مسكن " در نهایت یك كالای مصرفی است‌. بدین معنی كه در تولید كالای مذكور‌، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یك چرخۀ اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسكن ماحصل چرخۀ مذكور است و به‌عنوان نهادۀ واسطه‌ای برای تولید كالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد. بنابراین اگر در این شرایط از اقتصاد‌، مسكن از كالای مصرف به كالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود، بدین معنی خواهد بود كه برای خرید كالایی كه تولید شده‌، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یك كالا با چند بار دست به دست شدن، به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد كرد كه در این شرایط سوداگریی و دلالی بر بازار فوق حاكم شده و سرمایه‌هایی كه به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین كنندۀ اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند‌. از عوارض سرمایه‌ای‌شدن مسكن‌، وجود پدیدۀ خانه‌های خالی است‌. بدین معنی كه مالكان به امید افزایش قیمت مسكن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه‌، خانه‌های خود را علی‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم‌، هزینۀ نگه‌داری خانه‌های خالی برای مالكان را به‌گونه‌ای افزایش داد كه خانه‌های موجود وارد بازار مسكن شوند‌. یكی از مؤثرترین روشها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است‌. با استفاده از این روش‌، مالكان خانه‌های خود را به بازار عرضه كرده كه در نهایت منجر به افزایش عرضۀ مسكن و كاهش قیمت آن خواهد شد.با نگاهی به وضعیت مسكن در طی ۴۰ سال اخیر‌، به خوبی نمایان است كه بخش ساختمان و مسكن كشور همواره شاهد دوره‌های ركود و رونق تورمی بوده است‌. واكاوی عوامل تأثیر‌گذار نمایان می‌سازد كه به‌دلیل مستعد‌بودن بازار مذكور و عدم وجود مكانیزم‌های مناسب جهت كنترل بازار‌، با ورود تقاضاهای سرمایه‌ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار‌، دورۀ رونق تورمی شروع و با افزایش شدید آن دورۀ ركود و خروج سرمایه‌های سرمایه‌ای را به‌دنبال خواهد داشت. ادامه فرآیند مذكور در دوره‌های ركود و رونق نشان می‌دهد كه نسبت حضور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا كرده است‌. سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال ۱۳۷۶‌، حدود ۳۸ درصد بوده كه در سال ۱۳۸۱ به ۵۸ درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی - تقاضای واقعی مؤثر - در سال ۱۳۷۶‌، از ۶۲ درصد به ۴۲ درصد كاهش و در نتیجه تقاضای غیر مؤثر به‌صورت چشمگیری افزایش یافته است.
عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقۀ ركود و رونق، مجموعۀ سیاست‌های حاكم در این بازار یعنی اتكا صرف به ساز‌و‌كار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضۀ مسكن، تحریك بازار از ناحیۀ تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسكن و فروش زمین‌های دولتی و كاهش مداخلۀ مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد‌سازی بازار آن است.
اجرای سیاست‌های فوق منجر به ایجاد حلقۀ بسته ركود و رونق تورمی شده است و این بدان معنا است كه علی‌رغم نیاز شدید كشور به تولید مسكن‌، دوران رونق كه تورمی نیز هست، ناپدیدار بوده و در بازه‌های متناوب زمانی به ركود می‌انجامد‌. در سالیان گذشته همواره یكی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران ركود، تحریك بازار از ناحیۀ تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسكن بوده است‌. عملكرد این تحریك به‌گونه‌ای است كه بازار را با فشار تورمی از ركورد خارج می‌كند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانكی‌، تقاضای خرید مسكن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا كه زمین از عناصر اصلی تشكیل دهندۀ قیمت مسكن است، این پدیده‌، افزایش تقاضا برای زمین را به‌دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا‌رفتن قیمت زمین شده و از آنجا كه زمین جز جدایی‌ناپذیر مسكن است، قیمت مسكن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌ بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.
در ادامه به‌دلیل افزایش شدید قیمت مسكن و كاهش قدرت خرید، تقاضای مسكن كاهش می‌یابد. با كاهش تقاضای مسكن و به تبع آن خارج‌شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش‌، ركود بر این بخش حاكم شده و به‌دلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسكن با سایر بخش‌های اقتصادی‌، این ركود به اقتصاد ملی نیز سرایت می‌كند.
نكتۀ قابل توجه اینكه با تكرار هر دور از این حلقۀ بسته‌، به‌دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسكن‌، ركود به‌وجود آمده طولانی‌تر و شدید‌تر خواهد بود كه ركود طولانی فعلی شاهد این مدعا است و برای ایجاد رونق از طریق تحریك بازار از ناحیۀ تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانكی‌، به مراتب بیشتر از گذشته خواهد بود. كه به‌دلیل عدم توانایی و كمبود منابع مالی عملاً غیر ممكن است. طی دهۀ اخیر، علی‌رغم افزایش متناوب وام خرید مسكن، سهم این وام از قیمت نهایی مسكن افزایش یافته است كه این نكته مؤید ناكار‌آمدی سیاست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسكن از طریق تحریك تقاضا است.
در عین حال، زمین به‌عنوان مهمترین دارایی حقیقی‌، دارای بازاری است كه با تعامل خریداران و فروشندگان در آن‌، قیمت آن مشخص می‌شود و بر‌اساس این قیمت‌، تخصیص زمین به كاربردهای مختلف صورت می‌پذیرد‌. این بازار دارای ویژگی‌هایی است كه آن را از دیگر بازارها متمایز می‌سازد. از جمله این ویژگیها این است كه در بازار زمین‌، اعمال حقوق مالكیت به‌صورت مطلق هم مخرب و هم امكان‌ناپذیر است و شفافیت در تعریف این حقوق موجب كاهش هزینه‌های اجرایی و كار‌آمدتر‌شدن بازار می‌شود. همچنین با دوام‌بودن زمین موجب می‌شود كه در گذر زمان‌، اعمال حق مالكیت‌، هزینۀ چندانی برای مالك نداشته باشد. از سوی دیگر وجود خاصیت ساختاری رانت در بازار زمین موجب می‌شود كه قیمت زمین به‌وسیلۀ قدرت انحصاری مالكان تعیین شود.
به نظر می‌رسد بر‌اساس ویژگی‌های ذاتی بازار زمین كه به بعضی از آنها اشاره شد و دلایل دیگری كه برخی از آنها بالا‌بودن هزینۀ كسب اطلاعات در بازار زمین، وجود اثرات مثبت و مفنی برونی آن، تقسیم نابرابر قدرت بازار زمین در میان كارگزاران اقتصادی‌، خاصه در مورد عرضۀ انحصاری آن، بالا‌بودن هزینه‌های خرید زمین‌، خارج از ظرفیت پس‌انداز شخصی درصد زیادی از مردم به سبب كمیابی و قیمت بالای زمین است‌، بازار زمین بدون دخالت دولت ناكار آمد است.
به این ترتیب ضروری به نظر می‌رسد كه با توجه به " شكست بازار " موجود در بازار زمین‌، دولت در این بازار مداخله كند و با اعمال سیاستی مناسب‌، نواقص مربوط به این بازار را مرتفع سازد.
بخش زمین از ابتدا از مهمترین عوامل تورم شدید و بحران‌های پیش روی بخش مسكن بوده است. قبل از دهۀ ۵۰ با توجه به خصوصی‌بودن مالكیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتكار و واسطه‌گری با شكست روبرو شد و قیمت زمین از دهۀ ۵۰ به بعد‌، به‌صورت پلكانی بالا رفت. بعد از آن نیز تا چند سال بازار زمین با ركود مواجه شد و بعد از آن نیز تا سال ۱۳۶۴‌، دولت سهم اصلی را در عرضۀ زمین به عهده گرفت. ( واگذارهای گستردۀ اوایل دهۀ ۶۰ ) از سال ۱۳۶۶ به بعد نیز پیوسته شاخص بهای زمین رشد شدیدی داشته كه علت غالب آن بورس‌بازی و واسطه‌گری در بخش زمین و مسكن بوده است. طی سالهای ۶۸ تا ۸۰ نرخ رشد قیمت زمین تقریباً ۲ برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی كه قیمت زمین طی این دوره ۵/۲۲ برابر و قیمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده است. امروزه متوسط سهم زمین در ایران در قیمت نهایی مسكن۴۰، تا ۵۰ درصد است كه حكایت از عدم برنامه‌ریزی اصولی و بی‌ثباتی در بازار زمین و كنترل آن دارد.
برهمین اساس، پس از ملی‌شدن اراضی كشور‌، مدیریت زمین‌های شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسكن قرار داده شد. قریب به سه دهه از فعالیت این سازمان با دو رویكرد در واگذاری زمین‌های دولتی گذشته است.
واگذاری زمین " ارزان قیمت " ( بر اساس این رویكرد در ابتدای انقلاب زمین‌ها به اشخاص و طی دهۀ گذشته به انبوه‌سازان به نرخ نازلی واگذار می‌شد)، و واگذاری زمین به " قیمت بازار " ( مكانیزم تعیین قیمت بر‌اساس بازار تعیین می‌شود) این دوم سیاست محسوب می‌شوند.
بررسی عملكرد ناشی از اجرای دو سیاست فوق نشان می‌دهد كه سیاست فروش زمین‌های دولتی به هر دو صورت مذكور‌، سیاستی شكست خورده و ناكار آمد است و منجر به عدم تخصیص بهینۀ زمین‌های شهری دولتی شده است. معیار " سهم هزینۀ زمین از قیمت نهایی مسكن" كه به‌عنوان شاخصی جهت سنجش سیاست‌های زمین است ، به‌خوبی گواه مطلب فوق است.
طی دهه‌های اجرای سیاست فوق‌، نه تنها شاخص فوق كاهش نداشته بلكه با افزایش نیز مواجه بوده است. متوسط این شاخص در ایران ۴۰ تا ۵۰ درصد است كه این سهم دركشورهای موفق در بخش مسكن ۲۰ درصد است. بالا‌بودن سهم مذكور و عدم وجود مكانیزم‌های لازم جهت كنترل بازار مذكور‌، منجر به رشد سریع بورس‌بازی و دلالی در دوره‌های رونق می‌شود و خود به عامل اصلی ضد تولید مسكن تبدیل می‌شود. این امر بدین معنی است كه از توان سرمایه‌گذاری تولید مسكن در طول دورۀ رونق كاسته شده و بر توان دلالان زمین افزوده می‌شود.
بنابراین به نظر می‌رسد دولت می‌بایست از سیاست فروش زمین‌های خود چه به‌صورت ارزان و چه به قیمت بازار‌، خودداری كرده و همانند بسیاری از كشورهای موفق در این بخش‌، سیاست خرید و ذخیره‌سازی زمین‌های غیر دولتی را در دستور كار خود قرار دهد و با در اختیار قرار دادن عرصۀ زمین‌های خود برای ساخت مسكن از همبستگی شدید بین زمین و مسكن در اثر فشار تقاضا بر مسكن بكاهد و از انتقال نقدینگی بخش مذكور در دوران رونق به بازار زمین جلوگیری كرده كه منجر به افزایش تولید مسكن و افزایش عرضۀ متناسب با نیاز به بازار می‌شود. تحقق فرض مذكور منجر به ایجاد بازاری پایدار با رونقی مستمر در بخش ساختمان می‌شود.
در این میان، همواره دولت در بازاری می‌تواند مداخله مؤثری داشته باشد كه اهرم‌های استراتژیك مؤثر در بازار مذكور را داشته باشد. اكثر زمین‌های شهری به‌خصوص در داخل شهرهای بزرگ متعلق به بخش‌های غیر دولتی است. بنابراین دولت منابع قابل قبول زمین در این شهرها جهت كنترل بازار مذكور را در اختیار ندارد. تاكنون برنامه‌ریزان این بخش نتوانسته‌اند مدل‌های جامع و مناسبی در جهت كنترل بازار زمین شهری ارائه دهند. عموم مداخلۀ دولت بنابر ضرورت پیشبرد پروژه‌های عمرانی‌، تملك اجباری اراضی شهری است. روش مذكور كه روشی سنتی در توسعۀ شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری است، منجر به افزایش قیمت در مناطق اطراف منطقۀ پروژه می‌شود.
خریداری زمین توسط دولت منجر به افزایش نقدینگی ساكنین منطقه شده كه عموماً این هزینه‌ها در بخش مسكن وارد شده و افزایش تقاضا را در پی خواهد داشت كه این افزایش تقاضا از یك سو منجر به افزایش قیمت مسكن می‌شود. مدال مفهومی مناسبی كه می‌توان از آن در شرایط كنونی اقتصاد كشور به خوبی بهره برد، استفاده از مدل مفهومی " دوباره تنظیم زمین" است‌. قریب به صد سال است كه كشورهای مختلفی در جهان از این ایده برای نو سازی و تإمین زمین مورد نیاز زیر ساخت-های شهری خود استفاده می‌كنند. آلمان‌، كره‌، ژاپن‌، استرالیا، تركیه از پیشگامان استفاده از این روش در جهان بوده‌اند. بر-اساس روش فوق، دولت می‌تواند به باز تولید زمین مورد نیاز خود در شهرهای بزرگ و كلان‌شهرها دست یابد و از طریق آن به كنترل بازار زمین و مسكن بپردازد.
در عین حال، مالیات بر زمین یكی از بهترین روش‌های مداخله غیر مستقیم دولت در بخش زمین و مسكن است. اخذ مالیات بر زمین می‌تواند به روش‌های مختلفی چون؛ مالیات بر مبنای ارزش زمین و دارایی باشد. نكتۀ قابل توجه اینكه مالیات مذكور می‌تواند حتی تا ۳۰ درصد از بودجۀ عمومی دولت را تأمین كند كه در این صورت به عاملی جهت خروج اقتصاد كشور از تك محصولی كشور بدل شود‌. از جمله مالیات‌هایی كه می‌توان از آن بهره برد‌، اخذ مالیات مضاعف از اراضی بایر و موات است كه مالكان این زمین‌ها را ترغیب به استفاده از آن زمین‌ها جهت ساخت كاربری مذكور می‌كند و یا اینكه در صورت ناتوانی مالك، زمین مذكور وارد بازار خواهد شد.
به هر حال، تأمین مسكن متناسب با نیاز بر‌اساس اصول ۲، ۳۱ و ۴۳ بر عهدۀ دولت گذاشته شده است . طی دهه‌های اخیر، بخش مسكن با دوره‌های ركود و رونق تورمی، افزایش بی‌رویه قیمت مسكن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای مؤثر به تقاضای غیر مؤثر‌، مواجهه شده است‌.
اگر چه افزایش اجاره‌بها معلول گرانی مسكن است اما باید توجه شود كه عدم وجود نگاهی مستقل به " نظام استیجار"، خود عاملی در جهت تشدید افزایش اجاره‌بها شده است. اصلاح عوامل تأثیر‌گذار برونی بازار اجاره‌بها همانند سالانه‌بودن عقد اجاره، عملكرد نادرست بنگاه‌های مسكن و یكپارچه‌نبودن آنها و نبود مكانیزمی در جهت كنترل آنها، عدم وجود مكانیزم‌های اصولی در تخصیص یارانه مانند وام‌های ۳ میلیون تومانی در این بخش و ... می‌تواند منجر به بهبود وضعیت استیجار كنونی شود. البته باید توجه داشت كه رفع اساسی و اصولی مشكلات بخش استیجار كشور منوط به اتخاذ سیاست‌های درست در بازار مسكن است.

منبع : شبکه تحلیلگران تکنولوژی ایران