مالیات بر معاملات مکرر راهکار مهار سوداگری مسکن

نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی کشور از یک سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت عدم وجود زیرساخت های مناسب نظیر بانک های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر «مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی»، تنها مالیاتی است که به صورت سراسری در کشور از بازار زمین و مسکن اخذ می شود. البته علاوه بر این دو مالیات، دو عوارض تراکم صدور پروانه، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری ها اخذ می شوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی، در حیطه قانون گذاری و اجرا مواجه هستند.
مهم ترین مشکل در حیطه قوانین موجود را شاید بتوان عدم کارکرد این قوانین در جهت کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن دانست.اتخاذ و اجرای «سیاست های طرف عرضه» در بازار زمین و مسکن هر چند اقدامی کاملا اصولی و مطابق با تجربیات اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان در حل معضل مسکن در شرایط مشابه کشور ایران است اما در صورتی که با سیاست های تکمیلی و ضربتی نظیر «کنترل سوداگری» در این بازار همراه نشود، دولت قادر به تامین «مسکن متناسب با نیاز» خانوار نخواهد بود؛ چرا که بازار زمین و مسکن به دلیل شرایط و ویژگی های خاص خود، خاستگاه بسیاری از انگیزه های سوداگرانه است که با عملکرد خود مانع از ایجاد ثبات در بازار زمین و مسکن خواهد شد.تجربیات جهانی نشان می دهد که اتخاذ سیاست های مالیاتی مهم ترین سیاستی است که می تواند منجر به کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شود.
اما در اتخاذ سیاست های مالیاتی باید به این دو نکته توجه داشت که اولا سیاست موردنظر تمامی تقاضاهای سرمایه ای مخرب یا سوداگرانه را در بازار زمین و مسکن هدف قرار دهد و ثانیا این سیاست تاثیری بر تقاضاهای سرمایه ای مولد و مصرفی در بازار نداشته باشد.تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن به دو صورت عمل می کند: الف) خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه با هدف کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر ب) خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده به منظورکنترل فعالیت های نوع اول سوداگری، مالیات بر انجام معاملات مکرر زمین و مسکن و به منظور کنترل فعالیت های نوع دوم سوداگری مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن (CGT) پیشنهاد می شود. اجرای قانون مالیاتی بیان شده نیازمند ملاحظات متعددی است. نخستین و مهم ترین ملاحظه اجرایی ارزش گذاری است.
به دلیل وجود امکان فرار مالیاتی و ثبت غیرواقعی قیمت ها در صورت خوداظهاری، تعیین ارزش معاملات نیازمند به روز کردن دفترچه بهای معاملات املاک به صورت منظم است. از دیگر سو، عدم وجود یک پایگاه داده دقیق و به روز در حوزه زمین و مسکن در کشور، از مهم ترین چالش های پیش روی اجرای سیاست های مالیاتی به منظور کنترل سوداگری است.یکی از مهم ترین ابهامات موجود پیش روی اجرای سیاست های مالیاتی ذکر شده، انتقال بار مالیاتی به خریدار است. در انتقال بار مالیاتی باید به این نکته توجه کرد که سیاست مالیاتی، مکمل سیاست افزایش عرضه است. در صورت اجرای توامان این دو سیاست، انگیزه های سوداگرانه قادر به انتقال بار مالیاتی خود به تقاضاهای مصرفی نخواهند بود. همچنین سازوکار نظام مالیاتی ارایه شده که از یک سو در مراحل مختلف زمانی با سوداگری مقابله می کند و از سوی دیگر تقاضاهای مولد و مصرفی را از پرداخت مالیات معاف می کند، منجر به کاهش انتقال بار مالیاتی توسط سوداگر به خریدار می شود.
از سوی دیگر مالیات های بیان شده برای کنترل سوداگری در کنار عوارض شهری نظیر مالیات بر ارزش زمین (LVT)، مالیات بر زمین های بایر و خانه های خالی- که منجر به تخصیص بهینه منابع و افزایش عرضه می شوند- باید به صورت یک بسته مالیاتی دیده شوند.انجام معاملات غیررسمی و قولنامه ای از دیگر چالش های پیش روی اجرای قوانین مالیاتی مذکور است. برای این منظور می توان با اقدامات قانونی دیگری مانند حذف وکالت بلاعزل و مدت دار کردن فروش وکالتی مانع از انجام معاملات قولنامه ای شد.در صورت اجرای قانون مالیات بر انجام معاملات مکرر و مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن به محض تصویب، امکان کاهش عرضه زمین و مسکن در بازار وجود دارد. برای جلوگیری از بروز چنین شرایطی باید اجرای قانون با تاخیر زمانی نسبت به تصویب قانون انجام پذیرد تا تقاضاهای سوداگرانه مذکور فرصت عرضه املاک خود را بدون وجود بار مالیاتی در بازار داشته باشند.

منبع: مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران

منبع : روزنامه سرمایه