از مردم نخواهید خانه نخرند

امسال برخلاف بسیاری از سال های قبل در هیچ زمانی رشد قیمت مسکن متوقف نشد، نه پس از عید نوروز، نه در ماه رمضان و نه در پاییز و زمستان. در همین حال افزایش بیش از ۴۰ درصدی قیمت ها در بازار مسکن در بسیاری از شهرها از جمله تهران موجب شد مجلس و دولت نیز این گرانی ها را تأیید کرده و بالاخره بپذیرند که در کشور گرانی نیز وجود دارد.
هنوز یادمان نرفته که رئیس جمهور در گزارش عملکرد یک ساله خود به مردم اعلام کرد در کشور گرانی نداریم و قیمت مسکن در برخی شهرها حتی کاهش نیز یافته است، دولت و رئیس جمهور به دفعات رسانه ها را متهم به «سیاه نمایی» در خصوص گرانی و رشد قیمت ها کرده اند اما به نظر می رسد سکوت فعلی دولت از ارائه تحلیل های قیمتی در بازار کالاها و خدمات معنایی جز پذیرش این گرانی ها ندارد.
زمانی دولت در خصوص گرانی نخود و لوبیا موضع گیری می کرد و امروز باید در مقابل گرانی مسکن، سیب زمینی، گوجه فرنگی و تقریباً تمامی کالاهایی که دولت با جریمه و تهدید نمی تواند بازار آنها را تحت کنترل خود درآورد، پاسخگو باشد. مسکن با بازار لبنیات متفاوت است و نمی توان تولیدکننده (در بازار مسکن عرضه کننده یا سازنده) را به حکم تعزیرات حکومتی مجبور کرد تا با قیمت پایین مسکن خود را بفروشد. اینجا بازار هیچ اراده یی ندارد.
البته در این میان مجلس به این دلیل از دولت و وزیر مسکن در خصوص افزایش قیمت ها بازخواست می کند که خود را تبرئه کرده باشد. فقط یک سال تا پایان دوره فعلی مجلس باقی مانده است و مجلس نشینان باید در این مدت آرای دوره بعد خود را تضمین و تامین کنند. در این گرانی ها مجلس همان قدر مقصر است و سهم دارد که دولت.
نمایندگان مجلس به این دلیل که با اکثریت آرا لوایح و طرح های پیشنهادی را در راستای سیاست های نامعلوم اقتصادی دولت به تصویب رساندند، در وقوع گرانی در بازار مسکن و دیگر بازارها سهم دارند. مجلس شورای اسلامی با تصویب طرح هایی از جمله کاهش نرخ سود بانکی، برداشت از حساب ذخیره ارزی به دلایل مختلف از جمله واردات بنزین و... از یک سو و عدم پاسخ خواهی از اقدامات و هزینه ها، طرح ها و مصوبات دولت موجب شد اقتصاد کشور دچار چالش های جدی شود.
به واقع برآیند سیاست های دولت و مجلس است که موجب شد اقتصاد کشور از روند رو به تعادل خارج شده و با بحران هایی مواجه شود که نتیجه همین عدم تعادل های اقتصادی است. به طور کلی عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن در کشور و تقویت موج گرانی که پیش بینی می شود به زودی به بازارهای دیگر نیز سرایت کند، به این شرح است:
● دلایل رشد نقدینگی و افزایش تورم قیمتی
▪ کاهش نرخ سود بانکی، شورای پول و اعتبار در آخرین روزهای سال گذشته موضوع کاهش نرخ تسهیلات و سپرده های بانکی را به تصویب رساند. پس از این تصمیم شورای پول و اعتبار، نمایندگان مجلس شورای اسلامی در نخستین روزهای کاری سال جدید طرحی را تصویب کردند که براساس آن تا پایان سال ۸۸ بانک های کشور مکلف شدند نرخ سود تسهیلات خود را تک رقمی کنند و در واقع می توان گفت این دو مصوبه در یک راستا تصویب شد. اگرچه دولت و مجلس هر دو اعلام کردند طبق برنامه چهارم این مصوبات را تایید کردند اما به نظر می رسد این طرح نتوانست این ایده را که «پایین بودن نرخ سود تسهیلات راهی است برای تولید بیشتر، ایجاد اشتغال مولد، رشد سطح رفاه مردم و ...» محقق کند، بلکه به دلایلی که در زیر به آنها اشاره می شود، این مصوبات نتوانست به اهداف از پیش تعیین شده دست یابد.
نرخ سود تسهیلات در بازار پولی در اقتصاد در حکم قیمت در بازار کالاست. همانگونه که قیمت گذاری دولتی و یا تعیین نرخ دستوری در اقتصاد امری پسندیده نیست، تعیین نرخ سود تسهیلات بانکی به صورت آمرانه امری مطلوب به نظر نمی رسد. قطعاً هر نوع قیمت گذاری دستوری در اقتصاد فساد را در پی خواهد داشت و منجر به شکست خواهد شد که نمونه آن را در اقتصاد های کمونیستی شاهد بودیم.
از سوی دیگر بازار پول یکی از اصلی ترین بازارهای اقتصادی محسوب می شود که اثرگذاری بسیار زیادی بر روی سایر بازارها دارد و لازم است نرخ بهره(نرخ سود تسهیلات بانکی) که از اهمیت قابل توجهی در تحلیل های اقتصادی برخوردار است بر اساس عرضه و تقاضای پول و لحاظ سایر متغیرها تعیین شده تا اقتصاد را با عدم تعادل های سیاستی مواجه نسازد.کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی برخلاف آنچه تصور می شد، نه تنها کمکی به حل بحران نقدینگی واحدهای تولیدی نکرد، بلکه موجب شد بسیاری از بانک ها از اعطای تسهیلات خرد خودداری کنند که این موضوع در بانک های خصوصی بیشتر دیده می شود و در بانک های دولتی، وام های کم بهره تقاضای دریافت وام را افزایش داد و این خود به افزایش نقدینگی در جامعه دامن زد.
از سوی دیگر کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی موجب شد بانک ها برای جبران کاهش درآمد خود، سود سپرده ها را کاهش داده و موجبات خروج پس اندازها و به خصوص پس انداز مدت دار را فراهم آورند و با توجه به شرایط فعلی اقتصادی کشور و مطرح بودن موضوع تحریم های احتمالی در خصوص پرونده هسته یی، این پس اندازها صرف تولید نشده (بر خلاف هدف از پیش تعیین شده طراحان کاهش نرخ سود تسهیلات) و وارد بازارهای پرسود و به ویژه بازار مسکن (به دلایلی که در ادامه به آن اشاره می شود) شده است.
▪ افزایش هزینه ها و مخارج دولت؛ برنامه ریزی مصارف بودجه دولت به حدی ضعیف بود که در نیمه نخست سال جاری دولت ۷۲ هزار میلیارد ریال کسری بودجه داشت که این کسری می رساند هزینه های دولت بسیار بالا بوده و بیش از ۵۰ درصد درآمدهای بودجه یی در شش ماه مصرف شده.
در همین حال به نظر می رسد دولت بخشی از یارانه بنزین را صرف مخارج بودجه یی خود کرده است و به همین دلیل با ارائه متممی از مجلس درخواست کرد برداشت از حساب ذخیره را برای واردات بنزین در نیمه دوم سال تصویب کند. مجلس نیز با این درخواست دولت موافقت کرد و بدون آنکه بازخواستی در خصوص نحوه هزینه کردن بودجه واردات بنزین مصوب کل سال ۸۵ کند، متمم را به تصویب رساند. ارائه این متمم نشان می دهد که دولت بودجه واردات بنزین را صرف هزینه ها و مخارج دیگر خود کرده و به این ترتیب نقدینگی را افزایش داده است.
▪ صندوق مهر امام رضا(ع)؛ تشکیل صندوق مهر امام رضا(ع) اگرچه اقدامی مثبت در راستای افزایش سطح رفاهی زوج های جوان محسوب می شود، اما برداشت از حساب ذخیره ارزی برای تأمین منابع این صندوق و افزایش سقف وام ازدواج موجب شد نقدینگی در جامعه افزایش یافته و به تبع آن، نقدینگی ایجاد شده وارد بازار کالاهای مصرفی شده و قیمت ها را افزایش دهد.
▪ افزایش نرخ تورم انتظاری؛ با توجه به روند کنونی قیمت ها و موضوع پرونده هسته یی از یک سو و رشد بی رویه نقدینگی (حدود ۳۷ درصد) در اثر عوامل مختلفی که در بخش های قبل اشاره شد، نرخ تورم انتظاری در جامعه افزایش یافته است. در همین حال سال گذشته و امسال رابطه میان رشد پایه پولی و رشد نقدینگی دچار تغییر شد و وضعیتی مشابه سال ۷۳ به خود گرفت که رشد پایه پولی بیشتر از رشد نقدینگی بود و یک سال پس از آن شاهد تورم ۴۹ درصدی در کشور بودیم.
در سال گذشته نیز پایه پولی با ۹/۴۵ درصد رشد به ۲۲۰ هزار و ۵۴۱ میلیارد ریال رسید و در مقابل نقدینگی تنها با ۳/۳۴درصد افزایش ۹۲۱ هزار و ۱۹ میلیارد ریال بود و این یک زنگ خطر برای اقتصاد کشور است. افزایش درآمدهای ارزی کشور به دلیل افزایش بهای نفت خام موجب شد پایه پولی رشد بسیاری داشته باشد اما اینکه چرا نقدینگی در جامعه به این اندازه رشد نکرده است باز هم به سیاست های دولت بازمی گردد.
● دلایل گرانی در بازار مسکن
رشد نقدینگی ایجاد شده که قطعاً با نزدیک شدن به پایان سال باز هم افزایش خواهد یافت، باید به نوعی در اقتصاد مصرف شود. در حال حاضر این نقدینگی با توجه به کاهش نرخ سود بانک ها در بازار پولی جذب نمی شود و حتی اوراق مشارکت منتشر شده توسط بانک مرکزی نیز در چند ماه گذشته توفیق چندانی در جذب نقدینگی های جدید و سرگردان به دست نیاورد.
حتی به رغم شدید نرخ نقدینگی در سال گذشته، رشد اسکناس و مسکوک نزد بانک ها در سه ماهه نخست سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال های اخیر کاهش یافته است. رکود بازار سرمایه نیز موجب شد نقدینگی ایجاد شده به هیچ وجه به سمت بورس (چه بازار اولیه و چه بازار ثانویه) هدایت نشود. کنترل شدید دولت و مقامات منصوب دولتی در بورس اوراق بهادار بر شاخص ها موجب شد رشد و بازدهی مناسبی برای خرید سهام به وجود نیاید.
از سوی دیگر، سیاست های اقتصادی متناقض دولت و موضوع پرونده هسته یی موجب شد ریسک سرمایه گذاری در بازار سرمایه افزایش یابد که ضعف مدیریت بازار سرمایه نیز بیانگر این موضوع است که در صورت رکودی تر شدن اقتصاد ایران و با وضع تحریم های احتمالی جدید، مدیران بازار سرمایه توانایی کنترل وضعیت بازار را ندارند. بنابراین سرمایه گذاری در بورس و هدایت بخشی از نقدینگی ها به سمت بازار سرمایه تقریباً به کندی صورت می گیرد که آمار ارزش معاملات بورس در یک ماهه اخیر به خوبی بیانگر این وضع است.
در بازارهای طلا و ارز نیز کنترل شدید دولت و بانک مرکزی در خصوص افزایش قیمت ها موجب شد سرمایه گذاری در این بازارها جذابیت خود را از دست بدهد. در همین حال سیاست های اخیر دولت مبنی بر جایگزینی یورو به جای دلار در معاملات بین المللی و ذخایر ارزی کشور، با یک موج گسترده در دستگاه های دیگر مواجه شد به گونه یی که حتی گمرک اعلام کرد ثبت سفارش ها باید بر مبنای یورو باشد. این موضوع موجب شد مردمی که سال ها اقدام به خرید و فروش دلار می کرده و بخشی از پس انداز خود را به صورت دلار نگهداری می کردند، با پیش بینی کاهش قیمت دلار اقدام به فروش این ارز کرده که بخشی از پس اندازها صرف خرید ارزهای دیگر نشده و نقدینگی ریالی مردم افزایش بیشتری پیدا کرد.
به این ترتیب مشاهده می شود که بازارهای موازی مسکن که می توانستند بخشی از افزایش نقدینگی را به سمت خود جذب کنند، در ایجاد جذابیت برای سرمایه گذاران توفیقی نداشتند و نقدینگی موجود در بازار مسکن متورم شد. در واقع بازار مسکن تنها بازاری است که دولت در شرایط نهادی فعلی کشور امکان کنترل بر آن را نداشته و تنها ابزار در اختیار دولت برای کنترل بازار مسکن، عرضه مسکن است که متاسفانه به دلیل کیفیت پایین مسکن های احداثی از سوی انبوه سازان دولتی از یک سو و احداث این گونه مسکن در مناطق دارای تقاضای پایین از سوی دیگر، تقریباً این سیاست را ناکارآمد می سازد.
ریسک سرمایه گذاری در کشور با توجه به شایعات مطرح شده در زمینه پرونده هسته یی نیز بازار مسکن را به تنها بازار مطمئن سرمایه گذاری تبدیل کرده است. در همین حال باید توجه داشت ماهیت بازار مسکن با سایر بازارها تفاوت فاحشی دارد.
در بازار مسکن کاملاً ماهیت عرضه و تقاضا با بازارهای مشابه تفاوت دارد و نمی توان گفت عرضه مسکن لزوماً قیمت ها را افزایش می دهد. در بازار مسکن همواره نقدینگی طرفین معامله است که قیمت را تعیین می کند. در شرایطی که فروشنده نیاز به نقدینگی داشته، به خواسته مشتری تن درمی دهد و در صورتی که این نیاز وجود نداشته باشد، آنقدر بر قیمت خود اصرار می ورزد تا خریداری پیدا شود.
در حال حاضر به دلیل افزایش نقدینگی در جامعه، این فروشنده یا واسطه فروشنده و خریدار (بنگاه معاملات ملکی) هستند که قیمت را تعیین می کنند و به دلیل نفع بردن از افزایش قیمت و با آگاهی از این موضوع که سرمایه گذاران مجبورند پول های خود را به بازار مسکن سرازیر کنند، در مقابل کاهش یا ثبات قیمت مقاومت می کنند. در چنین شرایطی در صورتی که دولت و مجلس به گونه یی غیرمتعارف در بازار مسکن دخالت کنند، معلوم نیست سرمایه ها به سمت کدام بازار سرازیر خواهند شد که این موضوع می تواند تورم قیمتی در بازار مسکن را به بازار دیگری نیز بکشاند.

امیر لعلی

منبع : روزنامه اعتماد