چشم‌انداز بازار مسکن در ۱۳۸۸: استمرار رکود تورمی

سال‌هاست بازار مسکن در ایران پیوسته بین دو وضعیت ناکارآمد، با حرکتی آونگی در نوسان است و به نظر می رسد که در کم‌تر سال‌هایی است که می‌توان نشانی از دست‌یابی به عملکردی بهینه‌ و کارآمد یافت.
در طول دو دهه‌ی گذشته از یک طرف با اوج‌گیری تقاضای مسکن به عنوان دارایی و همچنین فعالیت‌های سوداگرانه ،قیمت مسکن افزایش یافته و به تبع آن حجم ساخت‌وساز و عرضه‌ی مسکن با افزایش روبرو می‌شده است. از سوی دیگر با بروز تورم بیش از حد در بخش مسکن و شکل‌گیری حباب قیمتی، به‌ناگهان بازار وارد رکود شده و حجم ساخت‌وساز و عرضه‌ی مسکن به شدت کاهش می‌یافته است.
در سال‌های رونق، ورود ناگهانی تقاضای مسکن گروه‌های با درآمد بالا و متوسط که بخش عمده‌ی آن به صورت تقاضای دارایی مسکن و به انگیزه‌ی کسب عایدی صورت می‌گرفته است ،موجب افزایش حباب‌گونه‌ی قیمت مسکن شده است.پیامد این امر رانش گروه‌های کم‌درآمد از بازار رسمی مسکن است. علت نیز عقب ماندن توان مالی این گروه‌ها نسبت به تغییرات قیمت بوده است. همچنین در همین سال‌ها الگوی عرضه عمدتاً معطوف به الگوی تقاضای گروه‌های پردرآمد می‌شود. به‌رغم این پیامدها، افزایش تولید مسکن و افزایش رشد اقتصادی از طریق بخش مسکن را می‌توان از زمره‌ی پیامدهای رونق در این بازار قلمداد کرد.
در مقابل، بازار در دوران رکود با خروج تقاضای گروه‌های پردرآمد مواجه می‌شود. نتیجه‌ی این خروج کاهش قیمت حقیقی و حتی قیمت اسمی مسکن خواهد شد. با کاهش قیمت توان اقتصادی خانوارها برای تقاضای موثر افزایش می‌یابد و به این ترتیب انتظار طبیعی بهبود وضعیت مسکن گروههای کم درآمد است. اما سازوکار بازار مسکن در ایران به گونه‌ای است که در زمان رکود قیمتی، حجم عرضه‌ی مسکن به‌شدت کاهش می‌یابد. فرجام این امر کاهش تولید مسکن و رشد اقتصادی خواهد بود. به این ترتیب، به نظر می‌رسد که در زمان رکود نیز سطح ارضای نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد افزایشی در حد انتظار را تجربه نخواهد کرد.
در مجموع، مطالعه‌ی عملکرد و سازوکار بازار مسکن در ایران نشان می‌دهد که این بازار جز از طریق کاهش توان دسترسی گروه‌های کم‌درآمد و افزایش تقاضای سرمایه‌ای مسکن تحرک تولیدی از خود نشان نداده است. این امر معنایی به جز تناقض بین عملکرد آزادانه‌ی بازار و اصل حداکثرسازی رفاه اجتماعی ندارد.
در حال حاضر مدتی است بازار مسکن ایران پس از تجربه‌ی دو سال رونق وارد مرحله رکودی خود شده است. از سال‌های ۱۳۸۴ به بعد، اجرای سیاست‌های متعدد اقتصادی مانند تزریق نقدینگی ،کاهش نرخ بهره‌ی بانکی ، کاهش فرصت‌های سرمایه‌گذاری و... موجب رشد سرسام‌آور قیمت‌های مسکن و شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار مسکن شد. شواهد متعدد تجربی در این سال‌ها حکایت از افزایش ضریب نابرابری در بهره‌مندی از نقدینگی توزیع شده در سطح جامعه دارد. همین امر موجب رشد تصاعدی فعالیت‌های سوداگرانه در بازار و رشد بیشتر قیمت مسکن، نسبت به دوره‌های رونق قبلی شد. رشد قیمت‌ها در بازار در این سال‌ها موجب افزایش تولید و عرضه‌ی مسکن شد. نکته‌ی قابل توجه آن‌که افزایش قیمت در این سال‌ها به حدی بود که جریان تقاضای دارایی مسکن که در دوره های قبلی عمدتاً معطوف به واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت بود، به سمت واحدهای ارزان‌قیمت مورد استفاده‌ی گروه‌های کم‌درآمد نیز کشیده شد و این‌گونه واحدها افزایش قیمت بسیار زیادی را تجربه کردند. فرجام نهایی کاهش شدید در تراز بین توان اقتصادی خانوار و قیمت مسکن بود. به گونه‌ای که نسبت قیمت متوسط مسکن به درآمد خانوار در استان تهران از رقم ۷ در سال ۱۳۸۳ به رقم ۹ در سال ۱۳۸۶ افزایش یافت.
نتیجه‌ی این تغییرات در نیمه‌ی اول سال ۱۳۸۷، افزایش شدید شکاف بین قیمت و تقاضای موثر بود این تحول یه معنی مواجهه‌ی بازار با کمبود و یا فقدان تقاضای موثر و در نتیجه از بین رفتن حباب قیمتی در بازار مسکن بود. با بروز این تحولات، بازار با سرعت هر چه بیشتر به ورطه‌ی رکود افتاد و حجم ساخت‌وساز و تقاضا برای ساخت‌وساز جدید کاهش یافت. کاهش ساخت‌وساز نیز در شرایط فعلی برای اقتصاد ملی معنایی جز افت بیشتر رشد اقتصادی و تعمیق رکود نخواهد داشت.
اما شواهد موجود و جهت‌گیری سیاست کلان اقتصادی برای سال ۱۳۸۸ حکایت از حرکت بازار به سمت وخامت هرچه بیشتر دارد. یکی از جهت‌گیری‌های عمده که در سال آتی به این جریان شدت می‌بخشد احتمال افزایش شدید قیمت حامل‌های انرژی و همچنین تسهیلاتی مانند آب و برق است. با توجه به آثار فزاینده‌ی تورمی در اقتصاد انتظار می‌رود که اجرای این سیاست منجر به کاهش شدید توان اقتصادی خانوارهای کم‌درآمد جهت استفاده از مسکن گردد. همچنین رشد محتمل قیمت حامل‌های انرژی در سال آتی، هزینه‌ی تولید مصالح ساختمانی و به تبع آن قیمت تمام‌شده‌ی ساخت مسکن را به‌شدت تحت تاثیر قرار خواهد داد.
با توجه به کاهش درآمد نفت در سال آتی انتظار می‌رود که رشد اقتصادی کشور کاهش یابد که نتیجه‌ی آن کاهش رشد درآمد واقعی خانوار است. برایند مجموعه‌ی این تغییرات کاهش توان خانوارها در دسترسی به مسکن و وخامت تراز بین درآمد خانوار و قیمت مسکن خواهد بود. این در شرایطی است که معمولاً در دوران رکود وضعیت این شاخص بهبود می‌یافته است. به نظر می‌رسد که برای اولین بار ترکیب عملکرد ناکارآمد بازار با سیاست‌های نامناسب و بازارمدار مدیریت کلان اقتصادی موجب شده که بخش مسکن در دوران رکود بازار هم با رکود تولید مواجه شود و هم توان خانوارهای کم‌درآمد برای تملک و یا حتی اجاره‌ی مسکن به‌شدت کاهش یابد . این امر معنایی به جز افزایش سطح فقر اقتصادی در بین گروههای کم درآمد نخواهد داشت.

فردین یزدانی

منبع : سایت تحلیلی البرز