شکست بازار

در آزاد سازی اقتصادی و جهانی شدن، در صورتی رشد و توسعه اقتصادی تداوم می یابد كه كشورها بتوانند فعالیت های دارای ارزش افزوده بالاتر و جدیدتر را گسترش داده، كالا و خدماتی را تولید كنند كه جایگاه آنها را در بازارهای رقابتی حفظ كند(۱). با توجه به این نكته و همچنین رشد سریع تجارت بین المللی و فاصله تكنولوژیك كشورها، لزوم استفاده از فناوری های پیشرفته در زمینه های مختلف، كشورها را بر آن داشته است تا با لحاظ كردن اصل حاكمیت، بدون خدشه دار شدن استقلال كشور، از طریق وضع قوانین- بویژه در زمینه خروج سرمایه و سود آن پس از سرمایه گذاری -و با ایجاد بستر مناسب، موجباتی را فراهم آورند تا در چارچوب خاص، سرمایه گذاران خارجی را از طریق مشاركت با سرمایه گذاران داخلی، به انجام فعالیت های تولیدی در زمینه های مختلف صنعتی، كشاورزی و حمل و نقل و... ترغیب نموده و با در نظر گرفتن تسهیلات و معافیت هایی همچون پرداخت مالیات و بیمه، امكان این گونه مشاركت ها را فراهم نمایند.البته لازم به ذكر است به طور كلی و در همه بخش های اقتصادی، جذب سرمایه به ساختار اقتصادی ویژ ه ای نیازمند است كه در برابر اقتصادهای دیگر توان لازم برای رقابت را داشته باشد. از جمله این ویژگی ها می توان به رشد بازار، درآمد سرانه، چشم انداز سود، دسترسی به بازار، ثبات سیاسی و اجتماعی، كیفیت نیروی كار، فضای قانونی و چگونگی مقررات، دسترسی به منابع، هزینه های تولید، دسترسی به فناوری، دسترسی به مواد اولیه و ... اشاره نمود.(۲)
ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست و سرمایه گذاری در بخش های مختلف اقتصادی توسط سرمایه گذاران خارجی با مشاركت طرف ایرانی از زمان تدوین قانون برنامه دوم توسعه (بند( ه) - تبصره ۲۲ «به صورت كلی» ) تا برنامه چهارم توسعه (به طور خاص در هر بخش)، لحاظ شده است؛ به طوری كه در برنامه چهارم و در بخش مسكن فصل اول، ماده ،۳۰ بند( د) ، شماره ،۲ آمده است: «تشویق و ترغیب سرمایه گذاری خارجی در بخش مسكن.»
●اهداف سرمایه گذاری خارجی
با توجه به موضوع فوق اساساً جلب سرمایه گذاری خارجی بویژه در بخش مسكن با دو هدف اصلی صورت می گیرد:
۱) انتقال ارز و سرمایه به كشور.
۲) استفاده از تكنولوژی های جدید ساخت و ایجاد رقابت و افزایش كیفی ساخت و ساز.(۳)
با توجه به شرایط امروز كشور كه سیاستگذاران بخش مسكن، تأمین منابع مالی را مشكل اصلی بحران مسكن در جامعه می دانند؛ هدف اصلی از گنجاندن بند «تشویق سرمایه گذاری خارجی» ، در برنامه چهارم، انتقال سرمایه به كشور بوده است.با نگاهی گذرا به وضعیت موجود بازار مسكن كه در حال حاضر با ركود مواجه است و در نظر گرفتن سهم ۹۵ تا ۹۷ درصدی بخش غیردولتی، در عرصه مسكن با پدیده ای به نام «شكست بازار» مواجه هستیم؛ یعنی با وجود تقاضا، مصالح، زمین، نیروی كار و... مسكن متناسب با نیاز آحاد جامعه تامین نمی شود. علت این پدیده عدم كارایی بخش خصوصی به تنهایی است كه منجر به سوداگری و دلال بازی در این بخش شده است.با عنایت به نكته فوق و وضعیت فعلی بخش مسكن كه دولت در عرصه های حاكمیتی و مالكیتی حضور ندارد و همچنین بحران موجود در این بخش، حضور سرمایه خارجی- بدون نظارت كامل بر آن- و با توجه به حجم بسیار بالایی كه نسبت به سرمایه های سرگردان موجود در بخش مسكن دارد، نه تنها منفعتی برای بخش مسكن نداشته، بلكه با پیوستن به سوادگری بخش خصوصی، بحران در عرصه مسكن را به نسبت چندین برابر وضع موجود افزایش می دهد.
توجه به این نكته نیز ضروری است كه در مورد وضعیت مالكیت واحدهای مسكونی احداثی، سرمایه گذار خارجی برای فرار از محدودیت های قانونی از قبیل محدودیت در تملك اموال غیرمنقول توسط افراد یا شركت های غیرتابعه، از طریق شراكت با طرف ایرانی و با شرط این كه ۵۱ درصد سرمایه به صورت صوری متعلق به شركای ایرانی است، امكان تملك اراضی واقع در محدوده پروژه را فراهم خواهند كرد.
اصولاً در شرایطی كه به دلیل عدم حضور كارآمد دولت در بخش عرضه مسكن، سرمایه های سرگردان داخلی به سمت ساخت واحدهای متناسب با نیاز آحاد جامعه هدایت نمی شود، حتی اگر با ساز و كارهای قانونی، مانع ورود سرمایه گذاری خارجی به بازار دلالی و واسطه گری شویم نمی تواند راه حلی برای بالا رفتن آمار ساخت واحدهای مسكونی و كاهش سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار به شمار آید.اما نكته قابل تأمل در بخش سرمایه گذاری خارجی، انتقال تكنولوژی های جدید ساخت در بخش مسكن و ضرورت حضور یا عدم حضور سرمایه گذار خارجی در پروسه انتقال است كه با هدف ایجاد رقابت و افزایش كیفی ساخت و ساز صورت می پذیرد.
متأسفانه امروزه، كشور با كمبود ۵/۱ میلیون واحد مسكونی روبه رو است. این كمبود با توجه به جوان بودن جمعیت كشور- كه رفته رفته به عرصه اجتماع وارد می شوند- و به تبع آن بحث اشتغال و ازدواج، باعث بحرانی شدن هر چه بیشتر اوضاع خواهد شد؛ با توجه به این موضوع لزوم سرعت در ساخت واحدهای مسكونی با توجه به كمبود زمان احساس می شود.
تكنولوژی های جدید ساخت با شرط انتقال دانش فنی و بومی سازی و با توجه به دقت، سرعت، ایمنی و استفاده درست از مصالح ارزان قیمت، می تواند تا حدود زیادی در حل این معضل راهگشا باشد؛ اما ذكر این نكته ضروری است كه برای ورود تكنولوژی به كشورهای فاقد فناوری های پیشرفته باید بستر اقتصادی مناسب در بخش مورد نظر تأمین شود، تا زمینه استفاده از تكنولوژی های جدید به صورت اصولی و صحیح فراهم گردد.
زمانی تكنولوژی های جدید ساخت در بخش مسكن مورد استفاده قرار می گیرد كه ارزش افزوده این تكنولوژی ها در فرآیند ساخت بر ارزش مازاد زمین در فرآیند ساخت غلبه كند. در شرایط فعلی اقتصاد كشور كه به طور متوسط ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت یك واحد مسكونی مربوط به زمین آن و ۵۰ تا ۶۰ درصد، مربوط به هزینه های ساخت و سود حاصل از سرمایه گذاری است؛ انبوه سازان و بخش خصوصی به علت بالا رفتن هر لحظه قیمت زمین، پس از خرید زمین، رغبت چندانی به استفاده از تكنولوژی های جدید و ساخت سریع واحدهای مسكونی ساخت ندارند.(۴)
بنابر این شرایط، اقدام دولت نسبت به جلب سرمایه گذار خارجی برای انتقال تكنولوژی جدید ساخت نیز به دلیل عدم استقبال بخش خصوصی، كارآیی چندانی را به دنبال نخواهد داشت.
برای ایجاد انگیزه لازم برای بخش خصوصی و كم كردن نقش ارزش مازاد زمین در فرآیند ساخت، دولت می تواند با اتخاذ سیاست های طرف عرضه، اهرم مؤثر و استراتژیك زمین را در دست گرفته و با حضور حاكمیتی و مالكیتی خود اقدام به سفارش پروژ ه های ساخت واحدهای مسكونی به انبوه سازان بخش خصوصی در زمین های خود نماید. در شرایطی كه وام های موجود، ۸۰ تا ۱۰۰ درصد هزینه ساخت را تامین می نماید، دولت می تواند بهای زمین و سود خود را در ۱۵ سال دوم، پس از اتمام بازپرداخت ۱۵ ساله اقساط وام های بانكی- كه جهت هزینه ساخت بوده است- دریافت كند.
در این وضعیت مشكل تامین مالی مسكن مرتفع شده و فرآیند خرید یك واحد مسكونی بدون تخصیص منابع دولتی ۳۰ ساله می شود كه در نهایت سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار نیز كاهش می یابد. این اقدام دولت، انگیزه لازم را برای انبوه سازان بخش خصوصی جهت استفاده هر چه بیشتر از تكنولوژی های جدید ساخت، برای اتمام زودتر پروژه فراهم خواهد آورد.
با این اوصاف هر چند استفاده از سرمایه گذاری خارجی در عرصه های مختلف اقتصادی و زمینه های تولیدی اعم از صنعتی، كشاورزی، حمل و نقل و ... ممكن است مفید واقع شود و به پیشرفت هر چه بیشتر و سریع تر این عرصه های اقتصادی بینجامد؛ ولی در شرایط فعلی سرمایه گذاری خارجی در فرآیند تولید مسكن به دلایلی كه در بالا ذكر شد، نه تنها كمكی به حل بحران مسكن نمی كند، بلكه ممكن است به ورطه سوداگری بخش مسكن افتاده و بحران موجود را پیچیده تر كند.
علاوه بر این در بعد انتقال دانش فنی نیز دولت می تواند با فراهم كردن بستر مناسب اقتصادی فرآیند تولید مسكن و مشاوره تكنولوژیك به بخش خصوصی- جهت انتقال دانش فنی و بومی سازی آن- در جهت حل معضل مسكن گام بردارد.
پانوشتها:
۱. ر.ك. موانع و مشكلات سرمایه گذاری مستقیم خارجی و راهكارهای مناسب برای جذب آن، اطلاعات سیاسی- اقتصادی، یونس وكیل الرعایا، ابوالفضل دانایی
۲- همان
۳- ر.ك. مجموعه مقالات همایش های سیاست های توسعه مسكن، سرمایه گذاری خارجی در بخش مسكن و ابعاد حقوقی آن، سید محمدرضا شهاب رضوی
۴- البته ذكر این نكته الزامی است كه بی انگیزگی و روند كند ساختمان سازی در ایران دلایل متعددی دارد كه از جمله می توان به نكات زیر اشاره كرد:
۱- عدم برخورداری پروژه ها از یك پشتوانه تحقیقی درست و منطقی
به علت عدم دقت و سرعت بالای فاز اول هر پروژه، یعنی طراحی آن و پروسه ساخت یك بنا به علت تغییرات زیادی كه در هنگام اجرای آن اتفاق می افتد طولانی خواهد شد.
۲- عدم حضور تكنیسین های فنی به عنوان حلقه واسط بین مهندسین و معماران با كارگران و تشریح نشدن ایده ها و طرح های علمی مهندسان برای كارگران كه منجر به عملی نشدن ایده ها می شود.
۳- استفاده از كارگران ارزان و غیر ماهر، مهندسین كم تجربه، به علت ارزان تمام شدن پروژه و در نتیجه، توقف چند باره پروژه به علت مشكلات پیش آمده.
۴- كمبود نقدینگی و شرایط نامناسب اقتصادی افرادی كه در عرصه ساخت و ساز هستند.
این كمبود باعث كند شدن روند ساخت و یا توقف پروژه شده و در نهایت به پیش فروش واحدها، دریافت وام ، پیدا كردن شریك و ... برای پیشرفت پروژه خواهد انجامید. البته ممكن است سرمایه گذار به علت كاهش ریسك سرمایه گذاری خود، از روش های مذكور استفاده كند.
۵- بالا بودن ارزش مازاد نسبت به ارزش افزوده ناشی از ساخت.
همانطور كه اشاره شد، بالا رفتن ارزش زمین به عنوان ارزش مازاد، طی ساخت پروژه ها و بالاتر بودن آن نسبت به سود ساخت- كه به عنوان ارزش افزوده شناخته می شود- انگیزه لازم را از سرمایه گذاران این عرصه جهت سرعت در ساخت و ساز و استفاده بهینه از زمان می گیرد.
۶- در نهایت، استفاده از روشهای سنتی به جای تكنولوژی های پیشرفته ساخت و ساز.

منبع : روزنامه همشهری