بررسی نقش دولت در بخش مسکن

«قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران» از داشتن مسكن مناسب برای اقشار مختلف مردم به عنوان یك «حق» نام برده و دولت را به عنوان متولی بخش مسكن و مسوول تامین مسكن آحاد جامعه معرفی كرده است. اما متاسفانه طی سال‌های گذشته دولت‌ها نتوانسته‌اند به خوبی از عهده وظایف خود در قبال تامین مسكن مردم برآیند. امروزه دولت در بخش مسكن با اتخاذ شیوه اقتصاد بازار برخلاف دیگر كشورهای موفق در حل معضل مسكن سهم حضور خود را در بخش مسكن تا كمتر از ۵درصد پایین آورده است، اما چرخه بازار بنابر دلایل متعدد نتوانسته است به نحو صحیحی عوامل مختلف تامین مسكن را در یك زنجیره كامل و كارآ قرار دهد. «گروه سیاست‌گذاری مسكن» مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران در ادامه سلسله هم‌اندیشی‌های خود به «بررسی نقش دولت در بخش مسكن» و سابقه‌ای از سیاست‌های دولت در بخش مسكن و صنعت موجود در این بخش و راهكارهای برون رفت از بحران موجود در بخش مسكن پرداخته است.
● مهندس پروین‌پور (مدیر مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران مجری جلسه)
پس از غذا و پوشاك، مسكن مهم‌ترین نیاز انسان است كه در كشور ما متاسفانه وضعیت مطلوبی ندارد.
مشكل مسكن اساسا ماهیتی اقتصادی دارد و به طور كلی دو مشكل عمده در این زمینه عبارتند از:
۱) كمبود مسكن در مقابل قشر جوان نیازمند (طبق برنامه چهارم توسعه، سالانه یك‌میلیون واحد مسكونی برای رفع احتیاج باید ساخته شود)
۲) بالا بودن سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار كه به دلیل كمبود عرضه مسكن، سهم آن در این سبد افزایش یافته است.
از طرفی مشاهده می‌شود كه در زمینه نهاده‌های تولید مسكن مثل زمین، مصالح و نیروی انسانی متخصص، مشكل چندانی وجود ندارد، ولی همچنان با مشكل مسكن، مواجه هستیم.
اولین مساله‌ای كه در این رابطه به نظر می‌رسد عدم وجود سیاستگذاری اصولی و درست در این زمینه است كه طبیعتا ضرورت اصلاح سیاست‌های موجود و اتخاذ سیاست‌های اصولی را ایجاب می‌كند.
مسلما این مورد بدون در نظر گرفتن و تبیین نقش دولت در این زمینه امكان‌پذیر نخواهد بود.
در این باره، سه نظریه كلان، در بخش مسكن و دیگر حوزه‌های كلان اقتصادی مطرح است، اولین دیدگاه قائل به حضور حداقلی دولت در تمام عرصه‌ها است و معتقد است كه سازوكار بازار می‌تواند بخش‌های مختلف اقتصادی را به تعادل برساند كه یكی از آنها مسكن است و به تبع آن بخش مسكن نیز بدون نیاز به حضور دولت به این تعادل دست پیدا خواهد كرد.
دومین دیدگاه، معتقد به حضور حداكثری دولت است و حتی پا را فراتر گذاشته و قائل به تصدیگری دولت در تمامی امور است و دیدگاه سوم اصل را بر كارآمدی دولت و حكومت در حوزه‌های مختلف می‌گذارد كه بنابراین نظریه، چنانچه حضور دولت منجر به كارآیی در آن بخش بشود و آن را به سامان كند باید در آن عرصه حضور داشته باشد و اگر این حضور منجر به كارآیی در آن بخش نشود، نیازی به حضور دولت نخواهد بود.
● خانم دكتررفیعی (مدیر فنی طرح جامع مسكن)
در مجموع همه معتقد به نظر سوم هستند كه نظر تعادلی است ولی مهم آن است كه این حد تعادل را در كجا قرار دهیم و چگونه آن را تعیین كنیم. در طی این سال‌ها به‌خصوص بعد از انقلاب شاهد مداخله شدید دولت در این بخش بوده‌ایم. برای مثال در سال‌های اولیه انقلاب، این مداخله به صورت تملك و بعد از واگذاری زمین، به افراد، سازنده‌ها و تشكل‌ها (یعنی تعاونی‌ها و سازندگان انبوه) بوده است و ما شاهد بیشترین میزان دخالت دولت بعد از دولت‌های سوسیالیستی (كه البته در آنها اختیار همه چیز به دست خودشان است) در بخش مسكن بوده‌ایم ولی همانطور كه اشاره شد هنوز كمبودها بر طرف نشده است، بنابراین ابتدا باید دید مسائل و مشكلات كجاست و دولت تا چه اندازه می‌تواند و باید در بخش مسكن مداخله كند، حتی ممكن است مداخله آن غیرمفید و مضر هم باشد، پس ابتدا باید حجم كلی مداخلات دولت را برآورد كرد و اینكه چقدر می‌تواند وارد بخش مسكن شود.
اگر عملكرد دولت و دولت‌های بعد از انقلاب را بررسی كنیم به چند دوره مختلف برمی‌خوریم. یك دوره مربوط به مداخله بسیار شدید و مستقیم در بازار مسكن است كه پس از قانون ملی شدن زمین‌ها، دست دولت باز گذاشته شد تا بخش زیادی از زمین‌های شهری (زمین‌های بایر و موات) را تملك و واگذار كند و این فقط محدود به زمین نمی‌شد بلكه دولت در زمینه مصالح ساختمانی نیز وارد شد و سیاست توزیع مصالح ساختمانی ارزان قیمت به نرخ دولتی نیز مدنظر قرار گرفت و در قسمت توزیع عوامل تولید نیز شاهد چنین وضعی بودیم. به‌طور خلاصه دولت در بخش‌های زمین و مصالح‌ ساختمانی به‌شدت شروع به مداخله كرد.
به غیر از اینها ساخت‌وساز مسكن نیز توسط دولت مورد توجه قرار گرفت و این یكی از سیاست‌هایی بود كه در این دوره مداخله شدید دولت تا قبل از برنامه اول و دوم هم ادامه داشت (كه البته تا آن موقع هنوز برنامه‌ای نداشتیم).
در برنامه سوم، پس از بازنگری نسبت به آنچه انجام شد دولت به این نتیجه رسید كه این مداخله در بعضی عرصه‌ها، مداخله صحیحی نیست و باعث انحراف در بازار می‌شود و علائم اشتباه به بازار می‌دهد. از سویی اطلاعات صحیحی در اختیار آن قرار نمی‌دهد و در عین حال افراد كم‌درآمد را نیز در برنمی‌گیرد به همین خاطر، از مداخله شدید به سمت مداخله حداقل حركت كرد و دولت، كمترین حد مداخله را در بخش مسكن انجام داد، در طول برنامه سوم، سیاست اصلی بنا بر عرضه زمین به مردم با قیمت بازار و ورود دولت به بازار مسكن بود كه باعث افزایش شدید قیمت مسكن و زمین و حركت به سمت حد افراطی طیف دیگر سیاست‌گذاری‌ها شد.
در این دوره، سیاست‌هایی كه ناظر بر توزیع مصالح ساختمانی به قیمت دولتی بود، متوقف شد و سیاست واگذاری زمین از انفرادی به سازندگان انبوه اتخاذ شد و زمین به قیمت بازار به‌فروش رسید. در حالی‌كه دولت، سازنده بسیار بدی است و دیر می‌سازد و بسیار گران هم می‌سازد.
بنابراین ساخت‌وساز دولتی به حداقل خود كاهش یافت و چون عملكرد چندانی هم (از نظر تعداد) نداشت، در نهایت بازار آزاد بر بخش مسكن غلبه پیدا كرد كه در اوایل، نتیجه بدی نداشت ولی با افزایش قیمت‌ها باعث شد، گروه‌های درآمدی یك، دو، سه و چهار كه طبیعتا در همه برنامه‌ها محفوظ بودند، تقریبا به هیچ عنوان نتوانند اقدام به تامین مسكن كنند.
آن بخشی از این گروه‌ها كه دارای مسكن (یا به صورت تملك و یا اجاره‌ای) بودند در همان محل باقی ماندند و افراد جدیدی كه به آنها اضافه می‌شدند به صورت متراكم شدن در همان واحدهای مسكونی به زندگی خود ادامه دادند. در شهرهای بزرگ مثل تهران نیز دهك‌های درآمدی پنج و شش به اینها اضافه شدند كه هم‌زمان با جوان‌تر شدن ساختار جمعیتی، عرضه مسكن برای گروه‌های كم‌درآمد و جوان كاهش یافت و در پی آن تقاضا افزایش پیدا كرد و به افزایش قیمت‌ها نیز دامن زد. همین موضوع باعث شد تا دولت برنامه خاصی برای گروه‌هایی كه از بازار خارج می‌شوند، نداشته باشد.
بنابراین در ابتدا باید مشخص شود كه به چه نحو می‌شود به آنها كمك كرد و سیاست‌های متعادلی كه ما را به تركیب بهینه‌ای از نیروی بازار و مداخله دولت می‌رساند، كدام‌ها هستند.
● مهندس اسماعیل زاده (نماینده مجلس شورای اسلامی و عضو كمیسیون عمران)
در رابطه با نقش دولت در بخش مسكن باید گفت كه این حضور در اوایل انقلاب به صورت صددرصدی بود. در سال ۷۹مصوب شد كه زمین را با دو هدف به قیمت منطقه‌ای واگذار كنیم چرا كه زمین در تهران و كلان‌شهرها ارزش بالایی دارد و به دلایلی ممكن است برخی با در اختیار داشتن منابعی، واحدهایی را بسازند كه این اتفاق افتاد و چون دولت، قیمت را بر اساس قیمت حاشیه‌ای تعیین كرده بود، تاثیر منفی در وضع مسكن كشور داشت. بخش خصوصی هم به‌علت حضور بالای دولت در این بخش، با دولت وارد رقابت شد.
همین روش در تعیین نرخ وسایل نقلیه نیز مشاهده می‌شود. ورود ماشین، انحصاری می‌‌شود و به این ترتیب تولید در اختیار تولیدكنندگان خاصی قرار‌ می‌گیردكه آنها هم بر اساس نرخ حاشیه‌های بازار، قیمت را تعیین می‌كنند.
با آنكه عوامل مختلف ضرایب متفاوتی در بخش مسكن دارند ولی در مجموع، آنچه مشكل اساسی مطرح می‌شود، بازار سرمایه، اقتصاد و منابع مالی- كه مهم‌ترین عامل قلمداد می‌شود- است كه باید برای آنها راهكارهای ویژه‌ای تعریف شود. به این دلیل كه در شهرهای جدید كه تعداد آنها به عدد۳۰می‌رسند و ۱۸مورد آنها هم در حال ساخت‌وساز و پذیرش جمعیت هستند، زمین‌ها به صورت صددرصد دولتی عرضه می‌‌شوند و فقط باید برای آماده‌سازی آنها هزینه كرد اما وقتی بخش خصوصی وارد می‌شود و زمین را برای انبوه‌سازی در اختیار می‌گیرد، با وجود آنكه درصدی از آن را نیز پیش فروش می‌كند ولی باز هم با مشكل مالی مواجه است و نمی‌تواند در زمان معین پروژه را به پایان برساند. وقتی علت تاخیر در پروژه پرسیده می‌شود، مشكل مالی مطرح می‌شود. در كشور ما بازار سرمایه عمده‌ترین مشكل در بازار مسكن است كه باید راهكارهایی را به صورت دستورالعملی برای آن ارائه كرد.
در برنامه سوم توسعه، بانك‌ها موظف شدند صورت وضعیت پیمانكاران را پرداخت كنند اما هنوز سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، وزارت دارایی و بانك‌مركزی در این باره به جمع‌بندی مشخص نرسیده‌اند تا بتوانند این منابع تعیین شده را حمایت كنند. به همین دلیل هنوز نتوانسته‌ایم كشور را در بحث تكنولوژی‌های جدید به خصوص در بحث سبك‌‌سازی ساختمان و انبوه‌‌سازی به روز كنیم.
● مهندس ایزدخواه (مدیر گروه اقتصاد و مدیریت مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه صنعتی شریف)
در زمینه نقش دولت، در تئوری مسائلی عنوان می‌شود كه با واقعیت كشور ما متفاوت است. مكتب‌های مختلف راجع به نقش دولت صحبت‌های زیادی كرده‌اند (مانند دیدگاه‌هایی كه در حال حاضر در بسیاری از كشورها حاكم هستند و به اقتصاد نئوكلاسیك یا اقتصاد بازار آزاد معروف هستند). این مكاتب عمدتا بدین صورت اظهارنظر می‌كنند كه دولت موظف است از محیط اقتصادی صیانت كند ولی در اقتصاد، صنعت و بازار، مداخله مستقیم نداشته باشد یعنی رانت ها را از بین ببرد، انحصارات را از بین ببرد و تعرفه‌ها و قیمت‌ها را واقعی كند و بعد همه چیز را به بازار بسپارد، در این بازار دولت موظف نیست مباحثی از جنس سیاست‌گذاری و چشم‌اندازسازی را برای بخش‌خصوصی تعیین كند و به طور مثال از صنعتی كه ممكن است آینده‌دار باشد حمایت كند، چون این نوع دخالت هم به عنوان بنگاه‌داری و تصدیگری تلقی شده و منفور خواهد بود. دیدگاه‌هایی همچون نگاه كمونیستی هم كه در حال حاضر تقریبا می‌توان گفت در دنیا وجود ندارد، حتی كشوری مثل چین كه دارای نظام كمونیستی است در حال حاضر از سیاست‌هایی كه عمدتا از جنس سیاست‌های اقتصاد غربی است، بهره می‌گیرد، بنابراین نمی‌توان گفت دولتی وجود دارد كه صددرصد كمونیستی فكر و عمل می‌كند. پس این قضیه منتفی است.
اما نگاه دیگری كه در كشور ما و در بسیاری از كشورهای دنیا مغفول و مهجور بوده و در حال حاضر به صورت یك مكتب درآمده دیدگاه نهادگرایی است. اعتقاد مكتب نهادگرایی بر این است كه دولت، فقط نقش متولی و متصدی به این معنا كه اگر متولی نیست، متصدی است و برعكس – بلكه نقش‌های دیگری را نیز باید بر عهده بگیرد. برای مثال آقای «پیتر اوانز» اصطلاحی را باب كرده است كه دولت می‌تواند، قابله‌گر و پرورش‌‌دهنده نیز باشد. نهادگراها اعتقاد دارند كه اساسا بازار كشورهای در حال توسعه مثل بازارهای كشورهای غربی كامل نیستند كه ما هر سیاست غربی را برای بازار خود اعمال كنیم.
این مطلب در اینجا هم صادق است. بازارها در كشورهای در حال توسعه شكست‌های بسیار متحمل شده‌اند و اطلاعات بسیار كمی در این بازارها وجود دارد.
در غرب، دنیایی اطلاعات وجود دارد اما در كشور ما دستگاه‌های دولتی هم از دادن اطلاعات خودداری می‌كنند، با این وجود از بنگاه‌های خصوصی چه انتظاری است كه اطلاعاتشان را در اختیار قرار دهند بنابراین اطلاعات كامل اصلا وجود ندارد. بحث دیگر این است كه بنگاه‌ها اساسا در كشور ما بنگاه‌های ناقصی هستند.
در غرب هر شركتی كه تاسیس می‌شود در كنارش R&D دارد، واحد بازاریابی دارد، با شركت‌های دیگر همكاری می‌كند اما در كشور ما به ندرت شركتی با چنین خصوصیاتی پیدا می‌شود. بنابراین دولت باید نقش‌های جدیدی را تعقیب كند، چشم‌انداز سازی كند و فضا را برای بخش‌خصوصی (كه وجود ندارد)، به وجود بیاورد و پرورش بدهد. تناقضی كه در كشور ما وجود دارد این است كه وقتی می‌گوییم دولت، بلافاصله عنوان می‌شود دولت كه حضور داشته و حمایت كرده است و بسیاری از صنایع هم دولتی هستند.
خودروسازی ۴۰سال است كه مورد حمایت دولت بوده و صنایع دیگر نیز همین طور ولی به نظر بنده، این حضور، حضوری معیوب و ناقص (به‌خصوص در بخش اقتصاد) بوده، یا اینكه بنگاه‌داری را به بدترین شكل و یا مثل شرایط حال حاضر در بخش مسكن، حضور جدی و فعالی ندارد فقط در همان حد تعیین ارز، مالیات، بهره و ...
دخالت می‌كند.
● دكتر علی احمدی (عضو هیات‌علمی دانشگاه علم و صنعت ایران)
در قانون اساسی پیش‌بینی شده، خانواده محور توسعه كشور باشد و سیاست‌گذاری مسكن هم به سمت تولید مسكن خانوارها برود. (بعد از انقلاب) اقتصاد در مسكن از دولتی و گرایش به تمدن ماركسیستی شروع شد و سراسیمه به سمت سرمایه‌داری حركت كرد و از اقتصاد تعاونی، مختلط و اسلامی غفلت شد، این منحصر به بخش مسكن هم نیست. ظاهرا در بسیاری از حوزه‌ها با مشكل مواجه هستیم.علت اصلی هم این است كه در ساختار نظام نمی‌فهمیم كه بخش تئوری‌های مكتبی چقدر می‌تواند جایگاه داشته باشد. بیشتر روی تئوری‌های وارداتی كار می‌كنیم.
این تئوری‌ها همان‌طور كه آقای ایزدخواه عنوان كردند با فضای بومی تولید، منطبق نیستند، خیلی معلوم نیست كه جهانی هم باشند، ثانیا با فضاهایی منطبق هستند كه با فضای ارزشی ما بسیار فاصله و تفاوت دارد، در تكنولوژی هم همین مشكل وجود دارد.
● شاهمیرزایی (رییس شبكه تحلیل‌گران تكنولوژی ایران)
یكی از انواع دخالت‌های دولت در بخس مسكن كه در این جلسه مورد تاكید قرار گرفته و ممكن است موجب انحراف در بحث شود این است كه تصور شود نقش دولت برخورد ترحم‌آمیز با یك عده از دهك‌های درآمدی كه زیر خط فقر هستند و توانایی پرداخت اقساط را هم ندارند، است و بخواهد از آنها حمایت نماید و یارانه‌های مختلفی را ارائه دهد. اشتباهی كه در حال حاضر در برنامه چهارم و آغاز به كار وزارت آقای سعیدی‌كیا از اقشار كم‌درآمد و پایین‌دست وجود دارد. به نظر من این كار اصلا وظیفه وزارت مسكن محسوب نمی‌شود بلكه بر عهده وزارت رفاه و غیره است كه با رفع فقر در جامعه فكر و سیاست‌گذاری كند، وزارت مسكن باید نظام و بازار آن را اصلاح كند. اگر سیاست‌های درستی در این زمینه اتخاذ شد، شاهد ورود دهك‌های پنج و شش به زیر خط فقر نبودیم.
نكته‌ای كه در تئوری‌ مطرح می‌شود، این است كه اگر بازار بتواند عوامل تولید را به صورت بهینه تخصیص دهد و علائم صحیح و شاخص قیمت‌ها را عرضه كند، كار به درستی انجام داده است اما این اتفاق معمولا نمی‌افتد. در همه جای دنیا حتی در كشورهای كاملا سرمایه‌داری و با اقتصاد بازار آزاد و به خصوص در زمان برخورد به مشكل مسكن، به دلیل قطعیت شكست بازار در این بخش، حضور دولت كاملا پذیرفته شده است. به طور مثال در دهه‌های پس از جنگ جهانی در كشورهای اروپایی و یا دوره‌های توسعه در آسیای شرقی – دهه‌های ۸۰ یا ۹۰ دولت در این بازار به میزان زیاد مداخلات مختلفی را انجام می‌دهد البته تصدیگری نیست بلكه به شكل‌های مختلف، دخالت وجود داشته و جدای از كشورهای كمونیستی در كشورهای كاملا سرمایه‌داری و نئوكلاسیك نیز وضع همین گونه بوده است، چون ادبیات آنها بر این اصل شكل گرفته است وقتی شكست بازار اتفاق می‌افتد، دولت باید دخالت كند.
به هر حال در كشور ما شكست بازار در بخش مسكن مشهود است اما در مقابله با آن در كشور می‌بینیم هیچ انگیزه‌ای برای انبوه‌سازی به معنی واقعی كه البته چند طبقه‌سازی هم نیست بلكه صنعتی‌سازی است وجود ندارد و یا در مورد تكنولوژی‌های بسیار متعددی كه حتی در ایران هم در دسترس هستند و مهندسانی هم داریم كه توانایی استفاده از آن را هم دارند همین طور، بازار هیچ انگیزه‌ای برای انبوه‌سازی، مقاوم‌سازی و كیفی‌سازی ندارد چون در هر صورت در كشور ما زمین گران است و فضایی هم ایجاد شده است كه بیشترین سود را دلالی و سودجویی‌هایی دارد كه اصلا به سود منافع ملی ما نیست. برای این منظور باید با علت‌ها برخورد كنیم كه در اینجا به چند نكته اشاره می‌كنم: اولا بازار مسكن و زمین یك بازار خاص است و به دلیل ویژگی‌های خاصی كه دارد، نمی‌توان آن را از خارج وارد كرد و سازمان‌های دولتی متعددی هم به شدت در آن درگیر هستند، از سازمان منابع طبیعی بگیرید تا زمین شهری، شهرداری‌ها، بانك‌ها و ... در یك چنین بازاری اگر دولت بخواهد تمایل به رهاسازی داشته باشد و مسوولیت را از سر خود باز كند (به دلیل اینكه دولت طبق قانون اساسی موظف به تامین مسكن است) اول باید این تعهدناپذیری را به تعهدپذیری تبدیل كند، یعنی دولت متعهد شود مسكن مردم را تامین كند. به عنوان مثال اگر گفته می‌شود دولت باید حداقل سالی یك میلیون و دویست هزار واحد مسكونی بسازد (كه نیاز ما بیشتر از اینها است چون حدود هشت میلیون هم واحد فرسوده داریم) و از آنجایی كه كشور در اوج پیك جمعیتی خود است، با افزایش جمعیت جوان كشور، نیازمندی به مسكن مضاعف می‌شود. به همین منظور، دولت باید متعهد باشد كه اگر عزمی هست و احساس وظیفه‌ای وجود دارد، وارد عرصه شود. از طرفی می‌توان وام‌های اشتغال و یارانه‌های مختلف را (كه توسط دولت برای جلوگیری از فقر اعطا می‌شود) به جای اینكه به نحوی توزیع شود كه تورم‌زا باشد، به بخش مسكن هدایت كند. از سوی دیگر به جای استفاده از صندوق ذخیره ارزی و مهر رضا، می‌توان از طریق روش‌های پیشرفته مرسوم در دنیا به تامین مالی مورد نیاز در این رابطه پرداخت. همانطور كه مثلا ایران خودرو كه یك شركت دولتی نیز هست برای تامین مالی خود، شركت‌های سرمایه‌گذاری سهامی عام و بانك‌های خصوصی ایجاد می‌كند، در بخش مسكن هم باید این روند تكرار شود. این كارها شدنی است و با وجود بالا بودن نقدینگی در جامعه می‌توان از طریق شركت‌های سرمایه‌گذاری سهامی عام، اوراق مشاركت، پذیره‌نویسی، ورود شركت‌ها در بورس و به شكل‌های دیگر سرمایه‌های خود را جمع كرد كه اینها در بسیاری از حوزه‌ها نیز تجربه شده‌اند ولی متاسفانه هر بار نوبت به بخش مسكن می‌رسد فقط سپرده‌گذاری در بانك‌ها و استفاده از بودجه دولتی مطرح می‌شود.
در رابطه با تامین مالی نیز روش‌های متعددی وجود دارد مبنی بر اینكه چه سهمی را دولت، بانك و شركت‌های سرمایه‌گذاری سهامی عام دارند و در این میان، دولت فقط باید نظام كار را تعریف كند و كل كار را چه در ساخت و چه حتی عملیات مالی و حتی پرداخت‌ها به بخش‌خصوصی واگذار كند. باید برای پیمانكار LC ریالی باز شود. چرا ما برای شركت‌های خارجی LC باز می‌كنیم ولی برای شركت‌های داخلی اصلا فرآیند LC نداریم. باید از طریق گشایش اعتبار برای پیمانكاران داخلی در زمان مقرر ضمانت‌هایی نیز صورت گیرد، بنابراین اگر دولت را متعهد به این بدانیم كه به طور ریشه‌ای با مسائل برخورد كند، وقتی بازار مسكن دچار شكست می‌شود، دولت باید به طور تعریف شده، سیستم تامین زمین، تامین مالی و حتی تكنولوژی‌های ساخت و صنعتی‌سازی را تعریف كند و پروژه‌ها را به شركت‌هایی كه می‌پذیرند براساس این دستورالعمل رفتار كنند، واگذار نماید و حتی می‌تواند مدیریت آنها را هم به بخش خصوصی واگذار كند و درواقع در این میان دولت فقط باید سیستم را تعریف كند. اما متاسفانه عزمی برای این كار وجود ندارد.
● مهندس عباسی (كارشناس سیاست‌گذاری مسكن دفتر همكاری‌های فناوری ریاست جمهوری)
آلمانی‌‌ها ۱۳۰ سال پیش اذعان داشتند كه مشكل مسكن اساسا یك ماهیت اقتصادی دارد كه حل این معضل جز با حضور موثر دولت به عنوان یكی از مهم‌ترین عوامل تغییر وضع موجود ممكن نخواهد بود.
پس مساله مسكن یك مساله اقتصادی است، اقتصاد هم از سه بازار پایه سرمایه، كار و زمین تشكیل شده است اما از طرف دیگر دولت نیز سه عرصه دارد: عرصه مالكیت، حاكمیت و مدیریت كه اینها در مجموع ۹ حالت را با هم ایجاد می‌كنند پس یك ماتریس سه در سه داریم كه یك طرف آن مالكیت، حاكمیت و مدیریت است و در طرف دیگر بازار سرمایه، كار و زمین. در این ماتریس باید شاخص اصلی را كارآمدی قرار دهیم و براساس هدف اصلی یعنی كارآمدی، حالت بهینه آن را استخراج كنیم.
كارآمدی در بخش مسكن با دو شاخصه افزایش تولید مسكن و كاهش سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار تعریف می‌شود كه این شاخص اخیرا در چهار دوره برنامه‌ریزی توسعه مغفول مانده است.
یعنی حتی در سند برنامه چهارم هم در این باره تكلیفی بر عهده دولت قرار داده نشده است و این شاخص یكی از منشاهای اصلی فقر اقتصادی است. وقتی سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار بالا می‌رود قدرت خرید خانوار برای تهیه مسكن كاهش می‌یابد و وقتی چنین اتفاقی رخ می‌دهد دولت باید برای جبران آن یارانه بپردازد.
در بحث یارانه‌های دولتی حداكثر گفته می‌شود كه یارانه‌ها باید هدفمند شوند ولی چرا اصلا دولت باید یارانه بدهد؟
چون خانوار فقیر شده است و سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار از حد استاندارد بالاتر رفته است به طوری كه متوسط آن در كشور ۳۰درصد و در كلانشهرها ۵۰درصد و در دهك‌های پایین درآمدی در كلانشهرها از ۷۰درصد هم بالاتر رفته است. اگر سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار مانند بسیاری از كشورها به ۱۰ تا ۱۵درصد برسد. یكی از شاخص‌های كارآمدی دولت در بخش مسكن خواهد بود و اینجا بحث اجاره بها و خرید بحث فرعی است. بدین معنا كه سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار اهمیت دارد حال چه این سهم به صورت اجاره بها باشد و یا اقساط خرید.
اگر خانوار بداند با ۱۰درصد درآمد خودش می‌تواند مسكنی را اجاره كند سیاست مسكن اجاره‌ای را می‌پذیرد اما چرا میل به تملك در كشور بالا است؟
دلیل آن را باید در بالا بودن سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار جست‌وجو كرد.
البته در عین حال تورم هم وجود دارد. خانوار به جای آن كه اقساطی را برای اجاره بها بپردازد متمایل است یك مقدار بالاتر از آن را پرداخت كند تا مالك شود و بعد از ۱۰ تا ۱۵ سال از اقساط خانه نیز رهایی یابد. پس كاهش سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار باید به طور جدی در دستور كار دولت قرار داشته باشد.
در مبحث بازار زمین نكته كلیدی آن است كه سهم زمین از قیمت نهایی مسكن در كشور ما از حد استاندارد بالاتر است.
چند وقت پیش بانك جهانی گزارشی را منتشر كرده بود كه به این موضوع در هفت هشت كشور هم سطح با ایران پرداخته بود و در آن گزارش بالاترین سهم زمین را ایران داشت.
باید سهم زمین در قیمت مسكن كاهش پیدا كند. راه‌حل‌هایی نیز در این باب مطرح شده است كه راه‌حل بانك جهانی برای این مساله افزایش واگذاری زمین دولتی به بخش‌خصوصی است تا با افزایش عرضه زمین، قیمت آن كاهش یابد. فرض اولیه درست است ولی متاسفانه راه‌حل ارائه شده درست نیست، در ایران رونق در بخش مسكن همواره رونق تورمی بوده است و هیچ وقت رونقی نداشته‌ایم كه به صورت تورمی نباشد. چرا وقتی سرمایه‌گذاری در هر بخشی از اقتصاد صورت می‌گیرد، قیمت محصول كاهش می‌یابد ولی این در مورد مسكن اتفاق نمی‌افتد؟ جواب آن را این گونه می‌توان عنوان كرد كه سرمایه‌گذار خصوصی در عرصه تولید مسكن ابتدا با خرید زمین مواجه است و به دلیل اینكه تقاضا برای خرید زمین افزایش پیدا می‌كند. قیمت زمین نیز بالا می‌رود و وقتی مسكن ساخته شد، مسكن از زمین جدا نمی‌شود و این افزایش قیمت به مسكن منتقل می‌شود. پس واگذاری زمین به معنی ایجاد بستر برای بالا رفتن قیمت مسكن است. آزمون‌های آماری هم نشان داده است كه افزایش قیمت مسكن همواره از افزایش قیمت زمین شروع شده است. اول از همه قیمت زمین افزایش می‌یابد و بعد، این افزایش قیمت، به مسكن منتقل می‌شود.
در این رابطه تا به حال دو نوع عملكرد داشته‌ایم، یكی اینكه در اوایل انقلاب زمین را با قیمت پایین و یا نزدیك به صفر واگذار كرده‌ایم و دیگری واگذاری زمین به قیمت روز بود. نكته‌ كلیدی آن است كه واگذاری مالكیت زمین را به بعد از مرحله ساخت موكول كنیم. در شرایط فعلی، اول خرید زمین را داریم كه تمام نقدینگی اولیه صرف آن می‌شود و آن وقت در مرحله ساخت، دچار كمبود سرمایه و نقدینگی می‌شویم. در این مورد دولت باید در فرآیند واگذاری زمین، آن را به بعد از ساخت واگذار كند تا نقدینگی اولیه صرف ساخت شود و بعد از آن در فرآیندی ۱۵ یا ۲۰ساله بعد از اتمام اقساط ساخت، فرآیند دریافت اقساط زمین را داشته باشیم كه برای این كار سناریوهای متفاوتی می‌تواند وجود داشته باشد.
برای این منظور سه دسته زمین، از قبیل زمین‌های شهرهای جدید، فرآیند توسعه شهری در شهرهای كوچك و متوسط و بازسازی بافت‌های فرسوده در اختیار قرار دارند كه می‌توان در آنها پرداخت سهم زمین را به بعد از ساخت آن موكول كرد. در حالت معمول ابتدا وقتی اقساط را برای خرید مسكن پرداخت می‌كنیم، همزمان زمین و مسكن تامین مالی می‌شوند در واقع یك وام ۲۰ تا ۳۰میلیونی (به جز در تهران) احتیاج داریم تا این تامین مالی صورت بگیرد حالا اگر این قیمت شكسته شود به این صورت كه در ۱۵سال اول هزینه ساخت و در ۱۵سال دوم هزینه زمین اخذ شود، آن وقت تامین مالی در ابتدای كار به یك وام ۱۵میلیونی احتیاج خواهد داشت كه هزینه ساخت را تامین خواهد كرد و مشكل تامین مالی را به شدت كاهش می‌دهد و مساله را بهبود می‌بخشد.
در تحقیق صورت گرفته توسط آقای یزدانی (كارشناس مسكن) كه در آن شاخص‌های افزایش وام، كاهش نرخ بهره و كاهش قیمت زمین مورد مطالعه قرار گرفته، نشان داده شده است كه باید قیمت زمین، یك دوم كاهش یابد تا بسیاری از تقاضاهای غیرموثر به موثر تبدیل شوند، اما در روش پیشنهادی ما قیمت زمین در ابتدا صفر می‌شود و در انتها یعنی در مرحله دوم كامل دریافت می‌شود و با این فرآیند، بسیاری از تقاضاهای غیرموثر، موثر می‌شوند و از تبدیل تقاضاهای موثر به غیرموثر جلوگیری می‌شود. ما باید اول دامنه فقیر شدن افراد را محدود كنیم وقتی تقاضاهای موثر افراد در حال تبدیل شدن به غیرموثر است اگر با این وضعیت یك تعدادی هم اجاره به شرط تملیك بسازیم، مساله حل نشده است. اول باید با پرداختن به قشر متوسط از تبدیل شدن تقاضاهای غیرموثر به موثر جلوگیری كنیم تا تقاضاهای غیرموثر محدود شوند سپس با محدود شدن تقاضاهای غیرموثر، سیاست‌هایی را برای حل مشكل آنها پیگیری كنیم.

منبع : شبکه تحلیلگران تکنولوژی ایران