چالش‌های بازار مسکن در آسیا

بازار جهانی مسکن در طول سال‌های گذشته شاهد بیشترین جهش‌ها و بالاترین قیمت‌های مسکن در کل تاریخ خود بوده است.
چنین رونقی نه تنها از نظر تعداد کشورهایی که شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌اند، بی‌سابقه است بلکه از نظر تعداد سال‌های پیاپی که قیمت مسکن رشد صعودی خود را حفظ کرده نیز کم‌نظیر است.
در میــــان ۴۰ کشــوری کــــــه توسط ســــایت Global Property Guide مورد بررسی قرار گرفته‌اند، کشورهای اروپایی در صدر کشورهایی قرار گرفته‌اند که شاهد بیشترین نرخ رشد مسکن بوده‌اند. قیمت واقعی مسکن (قیمت تطبیق داده شده با تورم) در کشور استونی در طول سال‌های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۶ معادل ۳۰۰‌درصد، در ایرلند ۱۸۰‌درصد و در انگلستان ۱۶۷‌درصد افزایش یافته است. کشورهای دیگر اروپایی مانند اسپانیا، سوئد، نروژ و فرانسه نیز شاهد دوبرابر شدن قیمت مسکن خود بوده‌اند. استرالیا، نیوزیلند، ایالات‌متحده آمریکا و آفریقای‌جنوبی از کشورهای غیر‌اروپایی هستند که در رشد جهانی قیمت مسکن تاثیر زیادی داشته‌اند.
در حالی که قیمت مسکن در بیشتر کشورهای دنیا به اوج خود رسیده، بازار مسکن در بسیاری از کشورهای آسیایی در بی‌رونق‌ترین سال‌های خود به سر می‌برند. قیمت مسکن در فیلیپین در طول سال‌های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۶ بیش از ۵۳‌درصد کاهش پیدا کرده است. می‌توان دلایل بی‌رونقی بازار مسکن آسیا نسبت به سایر کشورهای دنیا را در چند مورد خلاصه کرد:
۱) بحران آسیا باعث بالا رفتن طولانی مدت بهره‌ها و رکود اقتصادی شد که رشد بازار مسکن و بازار وام را به دنبال داشت.
۲) بعد از بحران آسیا به دلیل بالا رفتن نرخ بهره، بسیاری از بانک‌ها مملو از پرونده‌های وام‌های مسکن پرداخت نشده بودند و زمان بسیار طولانی لازم بود تا بانک‌ها بتوانند ظرفیت لازم را برای وام‌دهی با بهره‌های قبل از بحران پیدا کنند.
۳) سیستم‌های ضعیف قانونی، اطلاعات ضعیف اعتباری، نبود شفافیت، درآمد بالای دولت از مالیات‌های خرید و فروش و از هزینه‌های ثبت باعث بالا رفتن هزینه‌های مسکن شد که عدم تمایل مردم برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و وام‌گیری را به همراه داشت.
بازار وام در کشورهای آسیایی بازاری به نسبت کوچک است. فقط سنگاپور و هنگ‌کنگ بازارهای وامی مشابه کشورهای پیشرفته دارند. میزان بدهی وام در سنگاپور معادل ۶۱‌درصد تولید ناخالص داخلی و در هنگ‌کنگ معادل ۴۸‌درصد تولید ناخالص داخلی است. بازار وام در اندونزی، چین، فیلیپین، و تایلند بسیار کوچک است. حتی کشورهای عضو سازمان توسعه و همکاری اقتصادی (OECD) مانند ژاپن و کره‌جنوبی در مقایسه با میزان رشد اقتصادیشان از بازارهای وام بسیار محدود و کوچکی برخوردارند.
بانک‌های آسیایی انتخاب چندانی در اختیار خریداران برای دریافت وام قرار نمی‌دهند. بسیاری از این بانک‌ها نمی‌توانند وام‌هایی با نرخ بهره‌های ثابت با بازپرداخت بیش از ۵‌سال در اختیار مشتریان خود قرار دهند. بزرگ‌ترین بانک فیلیپین وام‌های با نرخ بهره ثابت ۱۰‌ساله در اختیارمشتریان قرار می‌دهد که نرخ بهره آن برای بسیاری از وام‌گیرندگان بسیار کمرشکن است. حتی بانک‌های سنگاپور نیز تسهیلات اعطای وام با نرخ‌های ثابت بهره ندارند. در سال ۲۰۰۴ هنگ‌کنگ شروع به پرداخت وام مسکن با نرخ ثابت بهره و بازپرداخت طولانی به خریداران مسکن کرد ولی به دلیل پایین آمدن نرخ بهره، استقبال چندانی از این تسهیلات نشد.
بانک‌های اروپایی علاوه بر اعطای تسهیلات وام مسکن با نرخ ثابت بهره (Fixed rate mortgages) امکان پرداخت وام مسکن با نرخ تطبیقی بهره را نیز دارند
(Adjustable rate mortgages). بیشتر بانک‌های آسیایی وام مسکن را به صورت ARM یا تطبیقی در اختیار مشتریان خود قرار می‌دهند و امکان انتخاب دیگری به آنها نمی‌دهند و این نوع وام معمولا همراه با بهره ای با نرخ بالا است.
بازار محدود وام مسکن تنها یک عامل بی‌رونقی بازار مسکن در کشورهای آسیایی است. عوامل دیگری نیز در این رکود تاثیر داشته‌اند از جمله گران بودن هزینه‌های خرید و فروش خانه در این کشورها. دلایل ساختاری زیادی برای بالا بودن هزینه‌های خرید و فروش خانه وجود دارد. مهم‌ترین این دلایل بالا بودن هزینه‌های قرارداد است. در فیلیپین، اندونزی، تایلند، تایوان و کره‌جنوبی هزینه خرید یک خانه بیش از ۱۰‌درصد قیمت ملک تمام می‌شود. بیشترین سهم این هزینه‌ها متعلق به شرکت‌های املاک و دستمزد آنها برای یافتن یک خانه و عقد قرارداد است و باقی‌مانده این هزینه‌ها مربوط به مالیات‌های خرید و انتقال است که به دولت یا شهرداری‌ها پرداخت می‌شود.
دخالت دولت در بازار وام نیز یکی دیگر از عوامل رکود بازار مسکن در آسیا است. برای مثال محدودیت‌های اعمال شده برای سرمایه‌گذاری خارجی در بانک‌ها، شرکت‌ها و املاک باعث کاهش سرمایه شده و میزان رقابت را تا حد قابل‌توجهی کاهش می‌دهد. از سوی دیگر اعمال محدودیت‌هایی از طرف دولت‌هایی مانند دولت چین و کره‌جنوبی در کنترل قیمت مسکن پیامدهای منفی را در طولانی مدت به همراه داشته است. برای مثال مالکان انگیزه خود را برای فروش املاک خود از دست داده و ازاین رو میزان عرضه تا حد قابل‌توجهی کاهش پیدا کرده است. در بعضی کشورهای آسیایی نیز فرآیند ثبت املاک فرآیندی بسیار طولانی و نفس‌گیر است. در فیلیپین برای ثبت یک ملک باید یک فرآیند ۸ مرحله‌ای طی شود که در ۳۳ روز تکمیل می‌شود در حالی که در مالزی این فرآیند ۴ مرحله دارد که در ۱۴۳ روز تکمیل می‌شود.
عوامل دیگری نیز در بی‌رونقی بازار مسکن آسیا تاثیر داشته‌اند ازجمله ناکافی بودن اطلاعات مربوط به خرید و فروش ملک، ناکافی بودن اعتبار و مکانیزم‌های مدیریت اعتبار و مشارکت زیاد کارگران غیر‌رسمی که حقوق مشخص و ثبت شده‌ای ندارند.
در‌حال‌حاضر نشانه‌هایی از بهبود وضعیت مسکن در بسیاری از کشورهای آسیایی مشاهده می‌شود. بازار مسکن در حال رشد است و بانک‌ها تمایل بیشتری برای اعطای تسهیلات وام مسکن نشان می دهند و در صورت حل مشکلات و موانع سرمایه گذاری در بخش مسکن در این کشورها، با توجه به روند رشد اقتصادی، شهرنشینی و جمعیت کشورهای آسیایی می‌توان رونق بازار مسکن را نیز در آسیا شاهد بود.

منبع: سایت Global Property Guide

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد