نوآوری برای مهار غول مسکن
افزایش بی رویه قیمت مسکن در شهرهای کشور طی دوسال اخیر به اصلی ترین مسئله اقتصادی کشور مبدل شده است. اخیرا و به دنبال اعلا م رئیس جمهور ،دولت طرح های جدیدی برای کنترل تورم این حوزه طراحی کرده است. در واقع طرح جدید دولت مجموعه نسبتا کاملی از سیاست های حمایت از تولید مسکن، طرح مسکن مهر (واگذاری زمین های ۹۹ ساله) به کارگیری فناوری های جدید در ساخت و تشکیل بانک اطلا عات زمین و مسکن،راه اندازی کارخانجات مسکن پیش ساخته،تحول در روش های ثبت اسناد مسکن، ثبت معاملات بر اساس قیمت های واقعی و وضع مالیات بر معاملات مکرر و بورس بازار مسکن است.هر چنددر این برنامه دولت به مهمترین دلیل جهش اخیر قیمت مسکن نپرداخته، اما با این حال این برنامه حاوی نوآوری های بزرگ و امیدوار کننده است.استفاده از فناوری های جدید برای تولید انبوه مسکن پیش ساخته در سراسر کشور، برنامه ایست که در صورت اجرا با همت دولت می تواند عرضه مسکن در میان مدت و بلند مدت را به سرعت افزایش دهد واز قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکونیکه در کشور بالاست، بکاهد. به گفته سخنگوی دولت با اصلاح ضوابط شهرسازی کار تولید مسکن افزایش پیدا می کند ضمن اینکه حذف قیمت زمین سبب شده تا به امروز بیش از یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکونی آماده و در اختیار متقاضیان قرار گیرد.نکته امید بخش دیگر در این برنامه، همکاری دولت و سازمان ثبت اسناد (وابسته به قوه قضاییه) برای ایجاد بانک جامعه اطلاعات املاک کشور است. اجرای این برنامه بزرگ چنانچه با اجرای طرح کاداستر (تنظیم شناسنامه برای کلیه زمین های کشور با استفاده از نقشه های ماهواره ای) همراه شود، نه تنها گامی بلند برای ساماندهی بخش مسکن و تمهیدی اساسی برای سیاستگزاری مناسب در این بخش خواهد بود، بلکه می تواند پدیده زمین خواری را برای همیشه از میان بردارد.وضع مالیات بر معاملات مکرر یک واحد مسکونی که با استفاده از بانک جامع اطلاعات زمین و مسکن قابلیت اجرا و تحقق می یابد، از دیگر نوآوری های مثبت برنامه جدید دولت برای مهار قیمت مسکن است.هر چند برخی مالیات ها نظیر مالیات بر واحدهای مسکونی خالی قبلا نیز تجربه شده ولی به دلیل فقدان بسترهای اجرایی در عمل ناکام مانده بود، اما با تشکیل بانک اطلاعات جامعه زمین و مسکن، می توان با ابزارهای مالیاتی از فعالیت بورس بازان زمین و مسکن جلوگیری کرد.با تشکیل بانک اطلاعاتی یاد شده و اطلاع از تعداد معاملات هر فرد در حوزه زمین و مسکن، دولت نه تنها می تواند برای هر واحد مسکونی یا زمین مالیات وضع کند، بلکه قادر است از معاملات مکرر هر فرد (با اعضا» خانواده اش) در امور زمین نیز مالیات دریافت کند.بسیاری از کارشناسان معتقدند در شرایطی که ورود نقدینگی سرگردان و فعالیت های بورس بازی دلیل اصلی افزایش تقاضا و رشد قیمت ها در بازار مسکن تلقی می شود استفاده از ابزارهای مالیاتی برای خارج کردن نقدینگی سرگردان از این بخش می تواند بسیار موثر و موفق باشد. البته نباید فراموش کرد که در صورت مهار نشدن رشد نقدینگی و ادامه تصویب طرح های عمرانی خارج از ظرفیت مالی دولت و نیز ادامه برداشت مکرر از حساب ذخیره ارزی، سیل نقدینگی همچنان بخش مسکن را تهدید خواهد کرد. بنابراین برای تکمیل و جامعیت و تداوم توفیق برنامه اخیر دولت برای بخش مسکن، نه تنها باید رشد نقدینگی مهار شود، بلکه با رفع مستمر موانع تولید و سرمایه گذاری، نقدینگی سرگردان موجود نیز به تولید هدایت گردد.مجموعا درباره برنامه اعلام شده دولت درباره ساماندهی بازار آشفته زمین و مسکن باید با امید و خوش بینی از اجرای این برنامه حمایت کرد و امیدوار بود دولت با همکاری سازمان ثبت، بانک اطلاعات جامعه زمین و مسکن و ثبت قیمت مسکن به قیمت واقعی را عملیاتی کند و در اجرای دیگر برنامه های اعلام شده موفق شود. وضع مالیات های پیش بینی شده در این برنامه، نیاز به تصویب قانون دارد که امیدواریم با همکاری و حمایت همه جانبه مجلس شورای اسلامی، امکان اجرای این برنامه صحیح توسط دولت هر چه سریعتر ایجاد شود.محمد شیخی، عضوهیئت علمی دانشگاه علامه طباطبائی در گفتگو با مهر راه اندازی ۳۰۰ کارخانه مسکن پیش ساخته تا سال آینده را درصورت تحقق آن، امری اثرگذارعنوان کرد و افزود: تحقق این برنامه علاوه برافزایش تولید مسکن، صادرات دراین بخش را نیز به دنبال خواهد داشت. البته در شرایط کنونی مسئله بخش مسکن عرضه و تعداد واحدهای مسکونی نیست بلکه ساماندهی تقاضا در این بازار باید مورد توجه مسئولین قرار گیرد.وی بیان کرد: به منظور تنظیم بازار مسکن، توزیع مسکن به ازای متقاضیان امری مهمتر از عرضه است که باید در برنامه های دولت به این موضوع توجه شود.وی اصلاح ضوابط و مقررات شهرسازی را شمشیری دولبه عنوان کرد و گفت: اصلاح در بخش ضوابط شهرسازی باید در چارچوب طرحهای تفضیلی شهرها و مطالعات مفصل شهرها صورت گیرد.
● ضرورت بازنگری درطرحهای جامع و تفضیلی
حمید ماجدی، کارشناس مسکن نیز دررابطه با ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن معتقد است: سردرگمی افراد در بازار زمین و مسکن همواره به دلیل فقدان اطلاعات کافی دراین بخش بوده است; لذا راه اندازی چنین سیستمی امری موثردرکنترل تورم بخش مسکن خواهد بود.وی افزود: رفع مشکلات بازارزمین و مسکن درایجاد بانکی اطلاعاتی خلاصه نمی شود، بلکه باید سیاستهای بخش زمین و مسکن مورد بازنگری جدی قرارگیرد.این کارشناس مسکن تامین بودجه درتاسیس کارخانجات پیش ساخته مسکن را امری ضروری خواند. وی تصریح کرد: در حال حاضر برنامه ریزی مدونی برای مسکن درشهرهای کشور وجود ندارد و تنها تعدادی زمین دراختیار متقاضیان این شهرها قرارگرفته است; لذا توسعه مسکن باید همراه با اعمال ضوابط و مقرراتی برای ساخت و ساز اراضی واگذارشده درشهرها همراه شود. ا
● اخذ مالیات ازخریداران و فروشندگان مسکن
علیرضا سرحدی از دیگر کارشناسان بخش مسکن، احداث کارخانجات تولید مسکن پیش ساخته را در تولید انبوه مسکن موثر خواند و گفت: ساخت مسکن توسط انبوه سازی که منجر به تولید مسکن شود باید توسط دولت مورد حمایت قرار گیرد و در این راستا مسکن پیش ساخته می تواند در اختیار آنان قرار گیرد.
● کنترل تورم مسکن با تقویت بنگاه های معاملات املاک
همچنین مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک دررابطه با ساماندهی سوداگری بازار مسکن و ورود تمامی خرید و فروش ها، اجاره، نقل و انتقالات درحوزه مسکن دربانک اطلاعاتی، اظهارداشت: این اقدام دولت برای بنگاههای معاملاتی است که بدون اخذ پروانه تخصصی و اشتغال در بخش مسکن قعالیت دارند و برای بساز و بفروشهایی است که مستقیم در بازار معاملات مسکن داخل شده اند، زیرا بنگاههای معاملات ملکی که دارای پروانه تخصصی و اشتغال بکارند، درصد خلافشان در بازار معاملات زمین و مسکن به صفرمی رسد.
