چه عواملی در افزایش قیمت مسکن موثر است؟

امروزه خرید مسكن و یا تبدیل به احسن آن از امور مبتلا به اغلب خانواده های ایرانی شده است گرانی و تورم قیمت مسكن موجب ناخرسندی بسیاری از خانواده ها گردیده و به خصوص آنهایی را كه تاكنون موفق به تهیه مسكن نشده اند نگران كرده است.
چنانچه بخواهیم قیمت مسكن و رشد قیمت آن را بررسی و ریشه یابی نمائیم، بهتر است زیر مجموعه های مسكن و عوامل دخیل در شكل گیری مسكن تا تصرف آن توسط خانواده ها را مورد تحلیل و مطالعه قرار دهیم.
در این ارتباط زمین، جزء اصلی و لاینفك مسكن است، اگر زمین با كاربری مسكونی نباشد و یا كم باشد و یا پیدا كردن آن مشكل باشد طبیعی است كه قیمت آن گران و گران تر می شود.
از سوی دیگر چنانچه قیمت انواع مصالح ساختمانی به خصوص آهن و سیمان گران باشد، گران تر هم می شود و قیمت مسكن را بالا می برد.
همه می دانیم ساخت و ساز در كشور ما هنوز سنتی است و صنعتی نشده است لذا به شدت تابع نیروی انسانی است. اگر دستمزدها به هر دلیل گران شود و یا مثلا كارگر ساختمانی كم شود و یا دستمزد یك كار عمده مثل آهنگری بالا رود قیمت ساختمان را تغییر می دهد.
سازندگان مسكن اغلب قریب به اتفاق وام می گیرند و بهره بانكی شامل فعالیت آنها می شود. در ضمن سود حاصل از ساخت و ساز حتما بایستی بیشتر از نرخ بهره بانكی برای سازنده جواب دهد.گران شدن سالیانه انشعابات آب، برق، تلفن و گاز هزینه های اخذ پروانه ساختمان به نوبه خود عامل گرانی مسكن است.
چنانچه تمام شرایط فراهم باشد و مشكل خاصی پیش نیاید یك مجموعه كوچك ۱۰واحد مسكونی از زمان خرید زمین یا كلنگی تا فروش واحدهای ساخته شده حداقل یك سال تا یكسال و نیم به طول می انجامد لذا توقع سرمایه گذار برای برداشت سود بیشتر بالا می رود.
تغییرات قوانین مرتبط با ساخت و ساز نیز خود عامل نگرانی و در نتیجه گرانی است چون مالك بساز و بفروش فكر می كند ممكن است در آینده كه مجموعه دیگری را شروع می كند شهرداری مثلا تراكم نفروشد و یا قانون دست و پاگیر دیگری وضع شود.
سختی كار با شهرداری و سایر ادارات مرتبط با ساخت و ساز، طبیعی است هر آنچه كه مشكل تعبیه شود قیمت آن بالا می رود.
علاوه بر هزینه یا مبالغ زیادی كه فروشنده و خریدار مجموعا به بنگاه های تهیه مسكن بابت نقل و انتقالات واحدهای مسكونی می پردازند، یك سازنده مسكن باید اقلام زیادی از مصالح گوناگون ساختمانی و تاسیسات را از منابع مختلف و از محل های مختلف و با شرایط مختلف تهیه كند مانند سیمان، آجر، آهن، شن و ماسه، شیشه، چوب، گچ، سنگ، آسفالت، كابینت، كولر، شیرآلات و... و نیز انواع گروه های كاری را جهت ساخت و ساز به كارگیرد كه هر كدام ملزومات و شرایط خاص خودش را دارد.
سنگین بودن كار ساختمانی بلحاظ حجیم بودن آن و استفاده از ماشین آلات سنگین نظیر لودر و كامیون و جرثقیل و سایر و ... در افزایش قیمت مسكن نقش دارد.
چون كارهای ساختمان طولانی مدت است حتما به سرما و بارندگی ها و یخبندان زمستان و گرمای تابستان برخورد كرده موجب كندی یا بعضا توقف كار می شود خود نوعی خسارت است.
نقش واسطه ها چنانچه در بازار مسكن توقف یا ركودی صورت گیرد موجب توقف سرمایه می شود كه پس از رونق حداقل با نرخ بهره بانكی بایستی توقف مزبور جبران شود.
واسطه ها نیز هنگام تهیه زمین، تدارك مصالح، اعزام گروه های كاری، در اجرا و در فروش مسكن، وجود دارند كه موجب افزایش قیمت تمام شده مسكن می شوند.
بطور كلی مسكن هم مطابق نرخ تورم سالیانه گران می شود بعلاوه اینكه گرانی در برخی اقلام ظاهراً نامربوط مانند گرانی قیمت نان، میوه، پوشاك، اتومبیل یا لوازم خانگی پس از مدتی روی مسكن هم تأثیرگذار است.
اخبار و شایعاتی مبنی بر گران شدن بی رویه مسكن و یا اینكه افراد غیرفنی اجازه ساخت و ساز ندارند، شهرداری و بانك جهانی بافت های فرسوده را می سازند بازار مسكن را متأثر می سازد.
كمبود دائمی و مستمر عرضه عامل بسیار مهمی در قیمت گزاری و گرانی مسكن است. تاكنون عرضه كمتر از تقاضا بوده است، درصد بالایی از جمعیت ایران جوان هستند و در حال ازدواج و نیاز به مسكن دارند.
● تورم و نقدینگی
گرانی های ناگهانی و سرسام آور برخی مصالح مانند سیمان یا آهن موجب ترقی قیمت مسكن می شود.تورم جهانی نیز عامل بسیار مهمی است مثلاً گران شدن شمش آهن در جهان و یا مثلاً بالا رفتن هزینه های مسافرت خارج قیمت مسكن در ایران را متأثر می كند.
وجود نقدینگی زیاد در جامعه، كه اگر بسوی مسكن روی آورد بازار مسكن را از روال معمول خارج و باعث تغییر در قیمتها می شود چون سرمایه طالب سود هرچه بیشتر است. رونق و رو به رشد بودن اقتصاد جامعه و مملكت، بخش مسكن هم یكی از بخش های اقتصادی جامعه است، رونق و تحرك در اقتصاد جامعه بعلت سیاستگذاریهای دولت بخش مسكن را هم دچار تحرك كرده بالتبع قیمتها را بالا می برد.
عدم وجود بخش تولید مسكن بصورت انبوه رسیدن و ارزان قیمت مثلاً با استفاده از سیستم پیش ساخته مانند شهرك های اقماری صرفاً مسكونی جهت اسكان قشری از جامعه در افزایش قیمت مسكن بی تأثیر نیست.بالا بودن نرخ اجاره بهاء واحدهای مسكونی و ترقی مداوم آن به عنوان منبع درآمدی برای مالكین موجب بالا رفتن قیمت مسكن می شود.
صادرات - علی الخصوص خروج سیمان، آهن آلات و شیرآلات ساختمانی قیمتهای داخلی را متأثر می كند.
عدم اجرای عدالت در قیمت گذاری مسكن و عدم تعیین سقف تقریبی افزایش قیمت برای مسكن موجود یا سود برای مسكن تولیدی توسط واحدهای كارشناسی و مورد قبول جامعه همچنین گرفتاریها و اختلافاتی كه در پیش خریدها و مشاركت ها اغلب اتفاق می افتد كه ساده ترین آنها تأخیر در تحویل ساختمان است.
عدم اجرای عدالت در نرخهای هر یك از انواع مصالح ساختمانی یا دستمزدها یا خدمات مربوط به تولید ساختمان زمانی كه شرایط انحصاری ولو كوتاه مدت برای عرضه كننده مربوطه حاصل می شود.مسلماً عوامل دیگری علاوه بر آنچه در بالا عنوان شد در افزایش قیمت مسكن دخالت دارند كه برخی از آنها عبارتند از:
▪ عدم شناور بودن قیمت مسكن بصورت دوسویه یعنی اگر به علتی قیمت مسكن بالا رفت پس از برطرف شدن علت قیمت بالا رفته پایین نمی آید.
▪ عدم تحمل درصدی از تورم ناگهانی قیمت مصالح یا دستمزدها یا زمین توسط سازنده مسكن و انتقال درصدی از آن به خریدار.
▪ عدم وجود سازنده یا تولیدكننده تحت كنترل نسبت به سازندگان آزاد مسكن و یا در صورت وجود عدم تأثیر فعالیت آنها در بازار مسكن.
▪ عدم وجود ساختار رقابتی در تولید مسكن و در قیمت گذاری آن.
فرهنگ عمومی در خریدها بگونه ای است كه اغلب بجای اینكه گران را نخرند، در صورت مشاهده گران شدن مسكن سعی می كنند با استفاده از وام و پس انداز و فروش طلاجات و اتومبیل نسبت به خرید مسكن یا تبدیل به احسن اقدام نمایند. باین دلیل كه ممكن است در آینده موفق به این كار نشوند بنابراین گرانی تشدید و تثبیت می شود به عبارتی از گرانی استقبال می شود.
▪ تسهیلات سایر بانكها، تعاونی ها و سازمان ها كه با هدف خانه دار شدن مردم صورت می گیرد بدلیل رونق گرفتن بازار مسكن چون هر رونقی موجب گرانی هم هست لذا قیمت مسكن را بالا می برد.
▪ رانت در امر زمین و مسكن یا همان سیاست ها و دست های پنهان كه اگر وارد بازار مسكن شود نتیجه آن گرانی جهشی و یا ركود و سپس گرانی قیمتها است.
▪ چنانچه به دلایلی در بخش اتومبیل یا تلفن همراه یا تجارت یا تولید ركود بوجود بیاید، سرمایه های مربوطه بسوی مسكن سوق داده می شوند كه نتیجه آن حركت بازار مسكن و گران شدن آن است.
▪ بعلت عدم نقش هدایت و روشنگری و تكمیل اطلاعات خریدار و عدم برخورد كارشناسانه با قیمتهای ارائه شده (با توجه به منطقه، مصالح و چگونگی ساخت) و عدم اعمال مكانیزمهایی جهت خروج قیمتهای كاذب از چرخه نقل و انتقالات نقش انفعالی در قیمت گزاریها و گمراهی خریدار داشته بعضاً موجبات جاافتادن قیمت های غیرواقعی را فراهم می آورند.
▪ ملك كلنگی استعداد ساخت و ساز را دارد، چنانچه در منطقه ای ملك كلنگی نباشد یا كم باشد به عبارتی منطقه نو و فاقد ساختمان های قدیمی باشد قیمت ساختمان های موجود در آن منطقه گران و گران تر می شود.
▪ عدم وجود چتر مدیریتی الزام آور و دارای قدرت اجرایی كه هادی حركات ارگان های ذی مدخل یا سازندگان مسكن بوده دارای مكانیزمهایی با هدف پایین نگاهداشتن قیمت تمام شده مسكن و ایجاد شرایط مدیریت شده و قانونمند در امور ساخت و ساز باشد.
▪ ركود اقتصادی و یا بیكاری در شهرهای كوچك و یا خشكسالی باعث مهاجرت اهالی به شهرهای بزرگ و بالا رفتن هرچه بیشتر تقاضای مسكن و ترقی قیمت آن می شود.
▪ طرحهای عمرانی، تجاری یا صنعتی بطور محلی و منطقه ای باعث رشد منطقه و گرانی قیمت زمین و مسكن در آن منطقه می شود.
▪ رونق در سایر بخش های اقتصادی مانند تجارت، كشاورزی یا تولید بعلت انتقال سرمایه از بخش مسكن به بخش های پررونق و زود بازده موجب عرضه كمتر نسبت به گذشته و افزایش هرچه بیشتر تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت واحدهای مسكونی موجود می شود.
▪ هجوم جامعه یا تب جامعه نسبت به منطقه ای خاص اگر زیاد شود مانند سواحل شمالی ایران یا شهر تهران و یا كلاردشت قیمتهای زمین و مسكن را در آن منطقه بطور فاحش ترقی می دهد.
▪ فشارهای فكری و عصبی وارده به تولیدكنندگان مسكن كه همواره به دلایل مختلف در كارهای ساختمانی وجود داشته است موجب بالارفتن توقع آنها از فعالیت هایی كه انجام می دهند شده بالطبع روی قیمت مسكن اثر افزاینده دارد.
▪ عدم نگاه مسئولین و علمای دین به مسكن بعنوان امری اجتماعی و عمومی و استراتژیك كه بین حالت های داشتن و یا نداشتن آن اختلاف فاحش است و هر حالتی از آن دارای تبعات مثبت و یا منفی فراوان است.
● نتیجه گیری:
كمبود، نوسان، صعوبت، انحصار و ضعف مدیریت موجب گرانی و بالعكس وفور، ثبات، سهولت، رقابت و مدیریت كارا موجب ارزانی می شود، بنابراین بهبود و توجه به هریك از موارد ذكر شده در بالا كوششی در جهت حل مشكل گرانی و تورم در بخش مسكن است.

محمدرضا فدایی

منبع : روزنامه کیهان