حرکت دلالان مسکن با چراغ خاموش زمزمه های افزایش قیمتها در پایان سال

کشور ما اکنون با کمبود یک میلیون و ۶۰۰هزار واحد مسکونی روبرو است؛ این در حالی است که بیش از ۳۸ هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه نشینی در کشور وجود دارد که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله های مشابه ای که در کشور رخ داده است را ندارند.
در حال حاضر سالانه به طور متوسط حدود ۷۰۰ هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان به تقاضاهای موجود افزوده می شود و این در حالی است که پیک هرمی جمعیتی کشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش بینی ها حکایت از این دارد که آمار متقاضیان جدید مسکن تا سال ۱۳۹۰ سالانه به ۹۳۰ هزار زوج خواهد رسید.
علاوه بر آن در حال حاضر به دلیل کم بودن فرصت های شغلی و تمکن پایین جوانان برای تامین مسکن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان بالا رفته و براساس گزارش های سازمان ملی جوانان بیش از یک و نیم میلیون جوان بالای سن ازدواج قرار دارند که همچنان مجرد هستند.
از طرف دیگر، در شرایط فعلی با وجود چهار عامل اصلی تولید مسکن در کشور، یعنی «نیاز» نیروی کار ماهر و غیرماهر»، «تجهیزات و مصالح» و همچنین «زمین قابل تبدیل به مسکن» در بیرون و درون شهرها، تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه اتفاق نیافتاده است و رونق در این بخش مقطعی و تورمی بوده است.
به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسکن حضور دارند اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یک زنجیره ارزش کامل و کارآ قرار دهد و تامین مسکن به معضلی حاد تبدیل شده که رکود این صنعت را به دنبال داشته است.
این در حالی است که سیاست های دولت های گذشته در دهه های اخیر نیز نتوانسته است در جهت حل معضل مسکن و کاهش آن اقدام مناسبی را انجام دهد.
برای کنترل وضع موجود می بایست تا ۱۰ سال آینده، سالانه حداقل یک میلیون و چهارصد هزار واحد مسکونی ساخته شود در صورتی که براساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان تولید مسکن در سال ۱۳۸۳، حدود ۷۰۰ هزار واحد بوده است که برای دست یافتن به تولید یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی نیازمند روش های جدید است.
● ویژگی های بخش مسکن
۱) خودکفا بودن بخش مسکن:
حوزه های مختلف اقتصادی برحسب وابستگی آنها به بازارهای جهانی، از شرایط سیاسی بین المللی تاثیرپذیرند.
در شرایط کنونی که تحریم و تهدیدهای بین المللی، اقتصاد داخلی را تهدید می کند، حمایت از بخش های اقتصادی که کمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد منطقی به نظر می رسد. بخش مسکن به دلیل تولید تمامی نهادهای واسطه ای آن در داخل کشور، کمترین وابستگی را به خارج از مرزها دارد.
۲) توان جذب نقدینگی بالا:
بخش مسکن در شرایط کنونی که دارای دوران رکود و رونق دوره ای است، توانسته است به طور متوسط ۲۵ درصد از نقدینگی موجود در کشور را به خود اختصاص دهد. حال در شرایطی که رونق در این بخش براساس اتخاذ سیاست های اصولی و درست حاکم شود، این بخش توان جذب نقدینگی موجود را بیش از آنچه از قبل داشته، خواهد داشت.
بنابراین با توجه ویژه به این بخش، علاوه بر رشد اقتصادی و... می توان از پتانسیل بالای این بخش در جهت جذب نقدینگی و کاهش تورم در جامعه استفاده کرد.
۳) توان بالای اشتغال زایی:
توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی های اصلی این بخش است. براساس مطالعات انجام شده، می توان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰مترمربع بنا، ۴ شغل مستقیم و ۱شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد.
ویژگی منحصر به فرد این بخش، توان ایجاد اشتغال زایی غیرمستقیم در بخش های دیگر اقتصادی است. امتیاز دیگری که این بخش داراست، اشتغال سهم قابل توجهی از گروه های کم درآمد است؛ یعنی با رونق این بخش، گروه های کم درآمد جامعه که عموما دارای تخصص های بالا نیستند، فرصت کسب درآمد خواهند داشت.
۴) سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش:
از مزیتهای مهم این بخش نسبت به بخش های دیگر اقتصادی کشور، اشتغال پررنگ مردها در این بخش و بخش های مرتبط با آن است. علت اصلی آن نیز شرایط و ویژگی های خاص این بخش است. به عنوان مثال براساس اطلاعت آماری مرکز آمار، ۱۴ درصد از کل شاغلان مرد در کشور در این بخش فعال هستند و این در حالی است که تنها ۹ دهم درصد از کل شاغلین زن کشور در این بخش حضور دارند.
مسکن، اشتغال و ازدواج سه معضل اساسی کشور است. معضلاتی که به دلیل غلبه جوانان در هرم سنی جمعیتی کشور و ورود آنها به عرصه های مختلف جامعه، در حال پیدایش است.
● راهکارهای مربوط به نقش آفرینی دولت در عرضه مسکن
راهکارهای مربوط به نقش آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسکن یکی از سیاست های کلیدی در بازار مسکن، برقراری تعادل بین «عرضه» و «نیاز» است.
چنان که تجربه شده است سیاست هایی همچون افزایش تسهیلات بانکی، نمی تواند گروه های کم درآمد جامعه را توانمند سازد و از سوی دیگر به دلیل تورم زایی، باعث کاهش توان آنها در تملک مسکن خواهد شد.
یکی از راهبردهای اصولی که می توان با استمداد از آن، از وضعیت کنونی خارج شد، «افزایش عرضه مسکن توسط دولت» است.
این راهبرد علاوه بر دارا بودن پشتوانه علمی و اقتصادی، در دوران بحران کشورهایی چون انگلیس، آلمان، سوئد، مالزی، سنگاپور، کره جنوبی و... توانسته است نقش بسزایی در کاهش معضل مسکن در این کشورها داشته باشد.
هنگام بحران مسکن، دولت در کشورهایی چون انگلیس، آلمان و... که با کمبود شدید مسکن مواجه بودند، با روش های مختلف به تولید انبوه مسکن پرداخته و با عرضه آن به جامعه، سعی در متعادل کردن عرضه و نیاز داشته است.
ذکر این نکته قابل توجه است که حضور کارآمد و موثر دولت در بخش حاکمیتی و مالکیتی مسکن، به معنای تولید مسکن توسط خود دولت نیست.
نتایج سفارش ساخت مسکن از طرف دولت یکی از نتایج مهم پروژه های سفارش ساخت انبوه مسکن به پیمان کاران غیردولتی توسط دولت، علاوه بر عرضه بیشتر مسکن، حذف کردن «واسطه های سوداگر» است.
دولت از طریق در اختیار گرفتن مالکیت زمینها در طول جریان ساخت، سیاستهای موثری را در جهت انتقال مستقیم مالکیت به گروه های نیازمند و حذف واسطه های سوداگر به اجرا می رساند.
مثلا می توان با پیش فروش واحدهای سفارش داده شده به نیازمندان مسکن، آنها را در سود حاصل از سرمایه گذاری شریک کرد. در این شرایط سود حاصل از سرمایه گذاری در فرایند ساخت به متقاضی انتقال پیدا می کند نه واسطه های سوداگر. همچنین با اتخاذ سیاست های طرف عرضه، نتایج زیر قابل حصول است:
الف) مداوم بودن تولید و عرضه مسکن در بازار برای ایجاد تعادل بین عرضه و نیاز سیاست طرف عرضه، منجر به ثبات بازار و تولید مداوم مسکن مورد نیاز گروه های هدف می شود. بنابراین با عرضه مستمر واحدهای مسکونی، بازار مسکن شاهد دوران رونق و رکود فصلی نخواهد بود.
ب) حذف واسطه ها همواره از حضور واسطه ها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخش های اقتصادی کشور یاد می شود. به طور کلی یکی از دقیق ترین تعاریفی که از «عدالت اجتماعی» متصور است، توزیع عادلانه فرصت های اقتصادی در جامعه است.
امروزه در جامعه ما، مردم به طور عادلانه، از فرصت مسکن دار شدن، سود بردن از فعالیت در بخش مسکن و همچنین از فرصت اشتغال در بخش مسکن برخوردار نیستند اما با اتخاذ سیاستهای طرف عرضه، واسطه های سوداگر از چرخه تولید حذف شده و منفعت حاصل از این اقدام نصیب تقاضاهای مصرفی می شود.
● راهکارهای مربوط به سیاست کنترل بازار زمین در کشور ما سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن بیش از ۵۰ درصد است. در نتیجه، زمین به تنهایی بیش از ۵۰ درصد از نقدینگی موجود در بازار مسکن را به خود اختصاص می دهد و تامین مالی عرضه مسکن را نیز به مخاطره می اندازد. سوداگری در بازار زمین و کاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسکن، باعث طولانی شدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسکن و در نهایت کاهش عرضه مسکن به بازار مصرف شده است.
دولت از نیمه دوم دهه ۱۳۷۰، از دخالت خود در بازار زمین کاسته و از سازو کار بازار آزاد در تامین زمین و مسکن حمایت کرده که در نتیجه، فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسکن برخوردار شد.
وجود این شرایط، شرکت های فعال در امر ساخت و ساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای کسب سود بیشتر ترغیب کرده و می کند.
برای مثال طی سالهای ۶۸ تا ۸۰، نرخ رشد قیمت زمین تقریبا ۲برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره ۲۲ برابر و قیمت آپارتمان ۱۱ برابر شده است. این اعداد و ارقام حکایت از بی ثباتی بازار زمین دارد و نشان می دهد که افزایش قیمت زمین در دوران رونق بسیار بیشتر از قیمت مسکن است؛ نتیجه این امر، حرکت سرمایه های سرگردان و سرمایه های موجود در بخشهای صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان سازی، به سمت زمین است. بنابراین یکی از اولویت های دولت در بخش مسکن، بایستی سامان دهی و کنترل بازار زمین باشد؛ این کنترل با منظور کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن اعمال می شود.
● راهکار تامین مالی برای پوشش هزینه ساخت مسکن
بخشی از سیاست های تکمیلی در کنار کنترل زمین و عرضه مستقیم مسکن، سیاست های مالی دولت در بخش مسکن است. تسهیلات مالی که از سوی دولت پرداخت می شود باید به گونه ای باشد که حدود ۸۰% هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش دهد تا مصرف کنندگان بتوانند با استفاده از این وام، واحدهای مسکونی را پیش خرید کنند.
ایده آل مصرف کننده تسهیلات بانکی، پایین بودن نرخ بهره وام ساخت واحدهای مسکونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام است؛ در این راستا، سیاست های دولت نیز بایستی در جهت اولویت قائل شدن برای بخش مسکن و کمک به افزایش عرضه آن باشد. نکته مهم در این رابطه آن است که تسهیلات بانکی باید کمترین اثر تورمی را داشته باشد. چنانچه وام های بانکی و تسهیلات دولتی جهت هزینه ساخت واحدهای مسکونی و به پروژه های سفارش داده شده از طرف دولت (مطابق راهکارهای مذکور در بخش عرضه مسکن) تعلق گیرد، می تواند کمترین اثر تورمی را داشته باشد (به خصوص با توجه به حذف واسطه ها).
بدین ترتیب با اجاره بلندمدت زمین به متقاضیان در فرآیند ساخت واحدهای مسکونی، ۸۰ تا ۱۰۰ درصد هزینه ساخت یک واحد ۱۰۰ متری توسط وامهای ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومانی موجود تامین خواهد شد.
بدون تردید با دو عنصر «حضور کارآمد دولت در عرصه حاکمیتی و مالکیتی» و «سیاستگذاری صحیح زمین» و با در نظر گرفتن باقی ماندن انگیزه برای بخش خصوصی جهت حضور در عرصه مسکن، دولت می تواند با اتخاذ سیاست های طرف عرضه با حضور حاکمیتی و مالکیتی خود، اقدام به سفارش پروژه های ساخت واحدهای مسکونی به انبوه سازان بخش خصوصی در زمین های خود بنماید.
در این شرایط، همان طور که گفته شد وام های ۱۲ تا ۱۵ میلیونی، ۸۰ تا ۱۰۰ درصد هزینه ساخت را تامین می نماید و دولت نیز- بدون حذف قیمت زمین و واگذاری آن که در نهایت موجب ایجاد رانت خواهد شد- بهای زمین خود را به صورت اجاره بلند مدت دریافت نماید.
با این توصیفات مشکل تامین مالی مسکن به راحتی مرتفع شده و در نهایت شاهد کاهش «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» خواهیم بود.
در این فرآیند با توجه به توان مهندسی و تخصصی موجود در کشور و ساخت داخلی مصالح ساختمانی می توان به افزایش سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی مورد نیاز امیدوار بود.
با اتخاذ چنین روشی علاوه بر آن که بازار مسکن به تعادل قیمتی خواهد رسید، از سوی دیگر بازار زمین که تاثیر مستقیم و متقابلی در بخش مسکن دارد کنترل خواهد شد.
کیهان: باید توجه داشت که دلالان بخش مسکن در حال حاضر از فروش واحدهای مسکونی خود امتنا کرده و در اصطلاح، با چراغ خاموش حرکت می کنند؛ آنها مدعی اند که در پایان سال هستیم و برخی زمزمه های افزایش قیمت ها در بخش مسکن شنیده می شود!

مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت

منبع : روزنامه کیهان