بررسی برخی عوامل افزایش قیمت مسکن

عوامل موثر بر افزایش قیمت زمین و مسكن را می‌توان به سه دسته تقسیم كرد:
۱) دسته اول عوامل اقتصادی هستند كه به عنوان محرك‌های بیرونی زمینه بروز تورم یا ركود را در بازار مسكن ایجاد می‌كنند. این عوامل ریشه در اتفاقات كلان اقتصادی و اجتماعی دارند و در وضعیت كنونی بازار ملك در تهران (حتی ایران)، مهم‌ترین عامل بروز تورم محسوب می‌شوند.
۲) دسته دوم عوامل فنی هستند كه با توجه به وضعیت بازار مواد اولیه و مصالح، زمین و بازار كار همچنین هزینه‌های مالی ساخت و ساز منجر به افزایش هزینه ساخت‌وساز شده، قیمت خانه را بالا می‌برند.
۳) دسته سوم نیز عوامل روانی هستند كه آنها نیز به نوبه خود با تحت‌الشعاع قرار دادن رفتار مصرف‌كننده و تولیدكننده، هنجارهای موجود در عرف بازار را بر هم زده و باعث دگرگونی و اخلال در روند بازار می‌شوند.
شاید تاكنون اسم «بیماری هلندی» به گوشتان خورده باشد. بیماری هلندی به شكلی خاص از تحولات اقتصادی می‌گویند كه بیشتر گریبان‌گیر كشورهایی است كه صادرات عمده مواد اولیه دارند.
همانطور كه از اسمش هم معلوم است، این وضعیت مختص كشورهای در حال توسعه نبوده و برخی از كشورهای صنعتی جهان نیز بدان دچار شده‌اند.
اگر بخواهیم به طور كلی با ردپای این معضل در اقتصاد ایران آشنا شویم می‌توان اینگونه بیان كرد كه افزایش قمیت نفت و افزایش میزان صادرات منابع طبیعی دیگر در چند دهه اخیر موجب بالا رفتن درآمد ملی و ذخایر ارزی كشور شده است.
عمران و بازسازی زیرساخت‌های كشور و برنامه‌های رفاه و تامین اجتماعی پس از جنگ در قالب افزایش مخارج دولت و رشد سرمایه‌گذاری، منجر به جریان یافتن ارز از ذخایر به سمت بازار شد و باعث افزایش حجم نقدینگی در دست مردم شد.
افزایش نقدینگی، به نوبه خود زمینه‌ساز ایجاد یك تورم دو رقمی در كشور گشت. در چنین شرایطی به دلیل كاهش نرخ ارز و رونق واردات، معمولا كالاهای تجاری كه امكان واردات از خارج دارند، افزایش قیمت نخواهند داشت و بار تورم به دوش كالاهای غیرتجاری و غیرمنقول یا كالاهایی است كه واردات آنها ممنوع و البته قاچاق آنها غیرممكن است.
بدین ترتیب بیماری هلندی باعث بروز تورم در بازارهایی چون مسكن می‌شود.
ضعف بازارهای مالی كشور، عدم توانایی بازار سرمایه برای جذب وجوه نقدی و سیاست یكسان‌سازی نرخ ارز كه جذابیت‌های بورس‌بازی در بازار ارز را از بین برده، همه و همه جریان وجوه نقدی در دست بورس‌بازان و سفته‌بازان را به سمت ملك و مسكن سرازیر كرده‌اند.
چرخه ركود و رونق بازار ملك و مسكن در جدول زیر نشان داده شده است:
۱) با مشاهده روند قیمت مسكن در طول دو دهه اخیر می‌توان بعضی سال‌ها را به عنوان سال‌های طلایی بازار مسكن معرفی كرد. چنانكه در دوران رونق بین سال‌های ۷۳ تا ۷۵ قیمت مسكن در تهران در حدود ۳برابر شد.
این حباب قیمتی باعث شد كه متوسط قیمت یك‌ مترمربع مسكن كه در سال ۷۴ در حدود ۵۹هزار تومان بود در سال ۷۶ به عدد ۱۶۰هزار تومان برسد البته در سال ۷۶ این حباب قیمتی تركید و تعداد معامله‌های مسكن حدود ۱۶درصد كاهش یافت.
۲) در كنار بررسی عوامل محرك بیرونی باید به جریان معمولی رشد تقاضا در بخش مسكن نیز اشاره كرد. تقاضا در بازار مسكن به دو دسته تقاضای بورس بازی و تقاضای مصرفی تقسیم می‌شود. رشد سالانه جمعیت كشور و تغییر الگوی مصرف مردم از عواملی است كه كنترل كننده جریان تقاضا در كشور به شمار می‌روند. با توجه به اینكه بزرگترین گروه سنی كشور را جوانان تشكیل می‌دهند و با توجه به پیك جمعیت متولدین در سال‌های ۶۰ تا ۶۵ پیش‌بینی می‌شود در سال‌های پایانی دهه كنونی و سال‌های ابتدایی دهه آینده حداكثر تقاضای مسكن به وجود آید. هر چند كاهش متوسط نرخ رشد سالانه جمعیت طی دو دهه اخیر می‌تواند نقطه امیدی برای آینده دور باشد ولی شرایط بحرانی بازار ملك در آینده نزدیك بسیار نگران‌كننده است.
۳) وجود سرمایه‌گذاران غیر حرفه‌ای در بازار مسكن باعث می‌شود فعالان این بازار در بعضی موارد عكس‌العمل‌های غیر عقلانی از خود نشان دهند. برای مثال در بازار ملك اگر در دوران رونق بازار باشیم، دلالان و بورس‌بازان سرمایه‌های خود را وارد می‌كنند تا از رونق بازار بهره‌مند شوند این امر تقاضا برای مسكن را بیشتر كرده و بازارهای كاذب ایجاد می‌كند به طوری كه تورم حالتی فزایند پیدا می‌كند از طرف دیگر با شروع دوران ركود سرمایه‌گذاران و دلالان غیر حرفه‌ای اقدام به خروج سرمایه از بازار می‌كنند كه این وضعیت ركود بازار را تشدید می‌كند. البته لازم به ذكر است كه سودهای ۱۵۰ تا ۲۰۰درصدی در بازار ملك سرمایه‌گذاران حرفه‌ای را وادار می‌كند تا سرمایه‌های خود را به امید كسب سود كلان در آینده، حتی سال‌ها راكد نگه دارند، ولی از قیمت بسیار بالای خانه‌های خود، چیزی كم نكنند.
این عملكرد غیر عقلایی تولیدكنندگان، باعث ساخت و ساز واحدهای گران و نگهداری قیمت در سطوح بالا شده است. شاید بد نباشد بدانید كه در علم اقتصاد انتظار داریم افزایش عرضه موجب كاهش قیمت كالا شود اما در بازار مسكن تهران افزایش ناگهانی و عمده عرضه كه آن را شوك عرضه می‌گوییم در كوتاه‌مدت نمی‌تواند موجب كاهش قیمت شود چرا كه عرضه‌كنندگان حتی تا چند سال در مقابل كاهش قیمت مقاومت می‌كنند.
به نظر بسیاری از كارشناسان، افزایش سقف وام‌های خرید خانه نیز عاملی دیگر در جهت افزایش قیمت خانه‌ها به شمار می‌رود چرا كه بورس‌بازان با انتظار رونق در آینده به فعالیت خود ادامه داده و خریداران نیز قدرت می‌یابند تا برای قیمت‌های یاد شده، غیر واقعی موجود تقاضا به وجود آورند.
در كنار عوامل اقتصادی و اجتماعی یاد شده، مسائلی چون عدم فروش تراكم و محدودیت‌های ساخت و ساز در بعضی مناطق باعث شده كه قیمت خانه و ملك در شهر تهران افزایش پیدا كند.
جالب است بدانید كه بازار اجاره با بازار ملك رابطه معكوس دارد. هر چه بازار در شرایط بهتری قرار داشته باشد، اجاره‌بها كمتر می‌شود. اما به عكس در شرایطی كه بازار در شرایط ركود تورمی به سر می‌برد از آنجا كه تقاضا برای خرید مسكن كم است، مالكان اقدام به وضع اجاره‌بهای سنگین برای خانه‌های خود می‌كنند تا هزینه‌های هنگفت مالی (مثل وام‌های مسكن و...) را پوشش دهند.

موسسه مطالعات و تحقیقات مبین
Housing [e-mail]

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد