آیا کاهش قیمت مسکن نتیجة اقدامات دولت است؟

یکی از بدیهی ترین پدیده های عرصه سیاست در گوشه و کنار جهان آن است که سیاستمداران و سیاستگزاران، در قالب رفتاری عقلایی، با بروز شرایط نامساعد اقتصادی، انگشت اتهام را به سوی اشخاص و یا عوامل خارج از کنترل خود گرفته و در هنگام بهبود شاخصهای اقتصادی سعی در مصادره وضعیت مساعد به سمت خود کنند. هرچند این پدیده از محصولات اثرگذاری رأی مردم بر نظام سیاسی است لکن درجات این فرافکنی ها بسته به الزام قانونی و اجرایی مقامات سیاسی به پاسخگویی در مورد عملکرد خود در جوامع مختلف متفاوت است.
در روزهای اخیر شاهد آن بوده ایم که با کاهش شتاب نرخ تورم و معکوس شدن روند قیمت مسکن، نهادهای اجرایی مختلف سعی در نسبت دادن این اتفاقات به سیاستهای اعمال شده توسط خود دارند. این در حالی است که در سال ۱۳۸۵ دولت با هدف کاهش نرخ تورم دست به کاستن دستوری نرخ سود بانکی زد، سیاستی که نظریات اقتصادی آن را تورم زا ارزیابی می کنند و از سوی دیگر انبساط مالی مبتنی بر دلارهای نفتی با هدف افزایش سرمایه گذاری و تولید، برای سه سال متوالی، در دستور کار قرار گرفت. با تشدید تورم و افزایش آن از ۱۳% به بیش از ۲۸%، همواره عوامل نامشخصی و نامربوطی مانند مافیای مخالفین دولت و تورم وارداتی به عنوان مقصر معرفی شدند. پس از اعمال سیاست "سه قفله شدن منابع پولی" که به قیمت برکناری مجری آن تمام شد، با تأخیر نه چندان طولانی تعدیل تورم مشاهده می شود، اما دریغ از آنکه دولت حتی بخشی از کاهش نرخ تورم را به پای اجرای اسن سیاست منظور کند و چه بسا افرادی که همچنان بر اشتباه بودن سیاستهای پولی انقباضی که کشور را از گرفتاری ابر تورم نجات داد پافشاری می کنند. از سوی دیگر نقش رکود اقتصادی جهان که به کاهش قیمت غالب کالاهای واسطه ای و بسیاری از محصولات مصرفی نهایی شده است از سوی سیاستمداران نادیده گرفته شده و هیچ اثری از اذعان مسئولان به تأثیر این پدیده بر کاهش تورم دیده نمی شود.
تحولات قیمتی در بخش مسکن طی این دوران کاملاً استثنایی بوده به طوریکه حتی شخص ریاست محترم جمهور نیز در ابتدای سال جاری به اوضاع نامساعد این بازار ادعان کردند. در آن زمان فعالیت مافیای زمین خواران به عنوان عامل اصلی افزایش قیمت مسکن معرفی شد. اما با کاهش قیمت مسکن در ماههای اخیر، بدون آنکه چنین مافیای اخلال گری شناسایی و معرفی شده باشد، ادعا می شود که کاهش قیمت مسکن در نتیجه تلاشهای دولت روی داده است. در ادامه این مطلب ضمن معرفی بخشی از نتایج پژوهشی که به سفارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در بهار سال جاری صورت گرفته ادعا می شود که بخش عمدة کاهش قیمت مسکن در ماههای اخیر بر اثر سازوکار طبیعی بازار مسکن روی داده است.
نکته کلیدی که در ادامه بحث مورد توجه فراوان خواهد بود ماهیت زمان بر بودن تولید مسکن است. این ویژگی سبب آن می شود که افزایش قیمت در بخش مسکن، چنانچه حتی صرفاً بر اثر فشار تقاضای حقیقی- نه سوداگرانه- ایجاد شده باشد، با تأخیر قابل توجهی تعدیل شود. به عبارتی با افزایش قیمت، پروژه های مسکونی مختلفی توجیه اقتصادی خواهند یافت و بنگاههای تولید مسکن به اجرای آنها دست خواهند زد. لکن، به دلیل زمان بر بودن پروژه ها، در کوتاه مدت اثری در قیمت ظاهر نخواهد شد. به زبان تئوری اقتصاد خرد، عرضه در کوتاه مدت بی کشش است. در مقابل، با گذشت زمان به تدریج واحدهای مسکونی جدید در بازار عرضه شده و قیمت تعدیل خواهد شد.
از سوی دیگر، وجود خاصیت دوگانه مصرفی- سرمایه ای در مورد مسکن سبب می شود که بسیاری از آحاد اقتصادی آن را نوعی دارایی نیز تلقی کنند. به این ترتیب در دوران رونق قیمت بازار مسکن، که انتظار افزایش قیمت وجود دارد، حجم بالایی از مبادلاتی که در این بازار صورت می گیرد صرفاً جنبه سوداگرانه داشته و با هدف سوار شدن بر موج افزایش قیمت صورت می گیرد. این پدیده اصلی ترین عامل بروز حباب های قیمتی در بازارهای دارایی و از جمله بازار مسکن است. در اقتصادهایی که فاقد بازار سرمایه نیرومند هستند، مانند ایران، غالب دارایی مردم را واحدهای مسکونی تشکیل می دهند. لذا فعالیتهای سوداگرانه در بازار مسکن چنین اقتصادهایی به مراتب گسترده تر از اقتصادهای سلامت شکل می گیرد. با این تفاسیر می توان انتظار داشت که در دوران رونق قیمت مسکن، افزایش قیمت مسکن بر اثر فعالیتهای سوداگرانه تشدید شود. پس افزایش عرضه مسکن در بلندمدت باید در حدی باشد که تمامی فعالان بازار، چه متقاضیان خدمات مسکن و چه سوداگران این بازار را را ارضا کند. لازم به ذکر است که در این مطلب به علل افزایش تقاضا برای مسکن و رونق این بازار، مانند سیاستهای پولی انبساطی، تحولات جمعیتی، تغییر نقش دولت، اوضاع بازار سایر دارائی ها و ... پرداخته نشده و صرفاً به بررسی رفتار آماری قیمت حقیقی مسکن مبتنی بر نظریه تسویه تمرکز خواهد شد.
بر اساس اطلاعات موجود در دایره ساختمان مسکن اداره آمارهای اقتصادی بانک مرکزی، متوسط زمان مورد نیاز برای تکمیل هر واحد مسکونی در کشور در حدود ۲ سال است. این آمار نشان از زمان بر بودن تکمیل یک واحد مسکونی دارد. بر این اساس می تواند به ارزیابی طول ادوار تجاری قیمت مسکن در کشور پرداخته و به آزمون رفتار نوسانی قیمت مسکن پرداخت. در مطالعه مورد اشاره، داده های فصلی شاخص قیمت مسکن در تهران برای دوره ۱۳۸۴-۱۳۶۰ به عنوان شاخص خوبی از قیمت مسکن در کشور مورد استفاده قرار گرفته است. اما لازم به ذکر است که در اندازه گیری طول ادوار تجاری قیمت از قیمت حقیقی که با حذف تورم از قیمت اسمی به دست می آید بهره گرفته می شود. نمودار ۱ تغییرات قیمت حقیقی مسکن را در طول دوره مورد اشاره نشان می دهد.
روش متداول برای اندازه گیری طول ادوار تجاری که غالباً در مورد تولید ناخالص داخلی مورد استفاده قرار می گیرد، فیلتر کردن دادهای روندزدایی شده است. در دهة اخیر از این روش برای اندازه گیری ادوار تجاری قیمت مسکن نیز بسیار استفاده شده است. در این روش، با استفاده از ابزار رگرسیون، روند حرکت متغیر در طول زمان و همچنین برخی شوکهایی که مدل ساز آنها را کاملاً برونزا تشخیص می دهد- مانند اجرای سیاستهای تعدیل در ایران- از داده ها حذف می شوند. سپس با استفاده از آنچه باقی مانده که اصولاً باید حرکتی سینوسی را دنبال کند به اندازه گیری ادوار تجاری پرداخته خواهد شد.
فیلترهای مورد استفاده برای اندازه گیری ادوار تجاری، در واقع از روشهای تجربی رایج در مهندسی برق- مخابرات بوده و معروفترین آنها فیلترهای "هادریک- پرسکات" و "باکستر- کینگ" هستند که در مطالعة مورد اشاره از فیلتر "هادریک- پرسکات" استفاده شده است. با اعمال این روش در مورد قیمت حقیقی مسکن، چهار دوره تجاری قابل شناسایی خواهد بود. در نمودار ۲ متغیر روندزدایی شده در کنار ادوار تجاری که با استفاده از فیلتر مورد نظر تشخیص داده شده اند نشان داده شده است.
با اندازه­گیری دوره­های رونق و رکود به دست آمده در می­یابیم، طول رونق اول ۱۱ فصل، رونق دوم ۱۴ فصل، رونق سوم ۸ فصل و طول رونق چهارم برابر با ۱۳ فصل است. به این ترتیب طول متوسط یک دورة رونق در بازار مسکن ایران برابر با ۵/۱۱ فصل و نزدیک به سه سال است. از سوی دیگر، طول رکود اول ۱۶ فصل، رکود دوم ۹ فصل، رکود سوم ۱۲ فصل و طول رکود چهارم برابر با ۱۴ فصل است. در نتیجه، متوسط طول یک دورة رکود در بازار مسکن ایران نیز برابر با ۷۵/۱۳ و کمی بیش از سه سال است. بر این اساس، می­توان ادعا کرد که با ایجاد عوامل افزایش قیمت نسبی مسکن (رونق بازار)، دو سال طول می­کشد تا تولید نسبت به افزایش قیمت واکنش نشان داده و فرایند تعدیل آغاز شود. این طول سه ساله با آنچه که بر اساس داده­های جمع­آوری شده توسط بانک مرکزی به عنوان میانگین مدت­زمان تکمیل یک ساختمان مسکونی ارائه می­شود، در سازگاری کامل قرار دارد.
توجه به این نکته ضروری است که آغاز احداث ساختمانهای جدید در پاسخ به افزایش قیمت نسبی مسکن با تأخیرهای متفاوت نسبت به زمان آغاز مشاهدة افزایش قیمت روی می دهد. بنابراین، عرضة واحدهای مسکونی جدید به صورت جریانی مداوم روی داده و به تدریج بازار را متأثر می کند. نکتة جالب دیگر در این رابطه، طول تقریباً برابر دورة رکود با رونق است که نشان می­دهد، مادامی که قیمت نسبی در حال افزایش است، آحاد اقتصادی به احداث ساختمان­های جدید دست می­زنند که در نتیجة آن با ورود این ساختمان­ها با تأخیر دو ساله به بازار مسکن کاهش قیمت نسبی نیز در دوران رکود به مدت حدوداً دو سال، یعنی مدت زمان لازم برای تکمیل ساختمان، ادامه می­یابد.
طول رونق اخیر در بازار مسکن کشور که عمدتاً در سالهای ۸۵ و ۸۶ به وقوع پیوست، کمی بیش از دو سال بوده و با توجه به آنچه از سابقه ادوار تجاری قیمت میکن در کشور مشاهده می شود انتظار بر این است که بخش عمده کاهش قیمت اخیر در بخش مسکن ناشی از کارکرد نیروهای بازار در جهت ارضای تقاضا باشد. به این ترتیب، این پدیده مبین آغاز دوران رکود در این بازار (بر اساس قیمت حقیقی) است که برای دوره ای حداقل دو ساله ادامه خواهد داشت.

یاشار حیدری
فردین یزدانی

منبع : رستاک