این چهاردیواری اختیاری نیست

گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترك ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالكین دیگر دوره سكونت در خانه های وسیع و باغ ها گذشته است و ضرورتهای زندگی شهرنشینی و تمركز امكانات و منابع ما را وادار كرده است تا در محیطی تنگ و فشرده زندگی كنیم و طبیعی است كه هرچه مكان های زندگی انسانها فشرده تر شود، خواسته های شخصی آنها بیشتر با هم برخورد می كند. در این شرایط افراد برای برخورداری از یك زندگی آرام ناگزیرند از برخی از آزادی های خود صرف نظر كنند و در ازای حقوقی كه پیدا می كنند تكالیفی در مقابل دیگران بپذیرند. اینجاست كه قانون پا به میان می گذارد و اجرای این حقوق و تكالیف را ضمانت می كند. بسیاری از مردم نمی دانند كه قانونی به نام تملك آپارتمانها وجود دارد كه برای تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساكنین آپارتمانها وضع شده است. این قانون كه در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده و در سال ۱۳۶۷ هم اصلاح شده و همچنین آئین نامه اجرایی آن مقرراتی را بیان می كند كه دانستن آن برای هر آپارتمان نشین ضروری است.در این نوشتار سعی می كنیم به مرور شما را با مطالب مختلف این قانون آشنا كنیم. مواردی مانند تعیین قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترك آپارتمان، تشكیل مجمع عمومی مالكان و انتخاب مدیر یا هیأت مدیره آپارتمان، هزینه های مشترك آپارتمان و نحوه تقسیم آنها، نحوه الزام حقوقی واحدهایی كه هزینه های مشترك را پرداخت نمی كنند، تكلیف مالكان به حفظ نمای ظاهری و قسمت های مشترك آپارتمان و مسائل حقوقی مربوط به پاركینگ و انباری آپارتمانها و... به تناوب مورد بررسی قرار می گیرد.
قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترك آپارتمان
گاهی بین ساكنین آپارتمان این اختلاف پیش می آید كه چه قسمت هایی از ساختمان برای استفاده عموم است و چه قسمت هایی مختص واحدی مشخص. قانون تملك آپارتمانها در نخستین مواد خود به این موضوع پرداخته است. به موجب ماده یك مالكیت در آپارتمانهای مختلف و محل های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل ۲ قسمت است: مالكیت قسمتهای اختصاصی و مالكیت قسمت های مشترك.قسمت های مشترك آپارتمان بخش هایی از آن است كه به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساكنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد. به عبارت دیگر حق استفاده از این قسمت ها منحصر به یك یا چند واحد مخصوص نیست و به كلیه ساكنین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. همه قسمت های یك آپارتمان جزو قسمت های مشترك است مگر آنكه در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی شده باشد و یا اینكه طبق عرف و عادت محل آن قسمت متعلق به واحدی خاص باشد.آئین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمانها برای جلوگیری از اختلاف در تعیین قسمت های مشترك این قسمت ها را نام برده است كه عبارتند از:
«الف) زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسیسات قسمت های مشترك از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهویه تابلوهای برق، كنتورها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ) اسكلت ساختمان.
ث) درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها كه در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین كننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ،محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج- بام و كلیه تأسیساتی كه برای استفاده عموم شركا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح- نمای خارجی ساختمان.
خ- محوطه ساختمان، باغ ها و پاركها كه جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.»
موارد فوق قسمت های مشترك آپارتمان است كه در مالكیت مشاع تمام شركای ملك است، هر چند كه در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمتها عبور كند. همه مالكین یا استفاده كنندگانی كه نماینده مالك هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت ها را دارا هستند و هیچ كس نمی تواند از استفاده آنها تا حدی كه ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید.گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترك ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالكین. هزینه هایی كه برای حفظ، نگهداری، نظافت و تعمیر قسمت های مشترك آپارتمان مصرف می شود به ترتیبی كه در قسمت های بعدی خواهیم آورد، تقسیم می شود و حتی اگر یكی از ساكنین از برخی از قسمت های مشترك استفاده نمی كند باز هم باید هزینه های مربوط به آن قسمت را بپردازد (ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها اصلاحی ۱۳۷۶) بنابراین اعتراض طبقه همكف مبنی بر اینكه علیرغم عدم استفاده از آسانسور شارژ آن و یا هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می شود، قابل پذیرش نیست. زیرا آسانسور جزو قسمت های مشترك آپارتمان است و هزینه های آن متوجه همه ساكنین است ولو اینكه هرگز از آن قسمت مشترك استفاده ای نكنند.
شیوه اداره آپارتمان
اگر در اداره ساختمان شما نظم و ترتیبی وجود ندارد اولین اقدام شما برای سامان دادن به اداره آپارتمان این است كه با سایر مالكین یا استفاده كنند گان دور هم جمع شوید و در مورد حل مشكلات ساختمان چاره اندیشی كنید. خیلی سخت نگیرید، منظور یك جلسه رسمی و خشك اداری نیست و در آپارتمان های كوچك ممكن است ضمن دید و بازدید ها و مهمانی ها انجام شود، البته در مجتمع های بزرگ آپارتمانی تشریفات اداری آن، از قبیل ارسال دعوتنامه مكتوب با پست سفارشی، اغلب رعایت می شود.
قانون به جلسه كه مالكان و استفاده كنندگان برای اداره آپارتمان تشكیل می دهند، «مجمع عمومی» می گوید. طبق ماده ۵ آئین نامه قانون تملك آپارتمانها، در صورتی كه تعداد مالكین از سه نفر تجاوز كند، «مجمع عمومی» باید تشكیل شود. برای اینكه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد، باید مالكینی كه بیش از نصف مساحت كل قسمت های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها، در آن حضور داشته باشند. اما اگر مشكل شما این باشد كه ساكنین دیگر واحدها به این گونه جلسات بی توجه هستند و در آن شركت نمی كنند، قانون راه حلی برای آن معین كرده: در صورتی كه نتوانستید اكثریت را دور هم جمع كنید، تلاشتان را رها نكنید، جلسه را پانزده روز به عقب بیاندازید و مجدداً از همه واحدها برای شركت در آن دعوت كنید، اگر در جلسه دوم هم تعداد كافی حاصل نشد سماجت به خرج بدهید و با دعوت مجدد جلسه سوم را پانزده روز بعد برگزار كنید. این جلسه با هر تعداد از حاضرین رسمیت خواهد داشت و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می كند. (تبصره ماده ۸ آئین نامه اجرایی)اصل بر این است كه در جلسه مجمع عمومی، مالكین آپارتمانها شركت كنند اما مالك می تواند به جای خود نماینده ای معرفی كند. اغلب معمول است كه مستأ جر به نمایندگی از مالك در جلسه شركت می كند. اگر چند نفر مالك یك واحد آپارتمانی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمانها از طرف خود یك نفر را برای شركت در جلسه مجمع عمومی انتخاب و معرفی كنند.در نخستین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب می شود. سپس از طریق رأی گیری مدیر یا مدیرانی برای اداره امور ساختمان تعیین می شود.از جمله دیگر اختیارات مجمع عمومی اتخاذ تصمیمات كلی در مورد اداره امور ساختمان و همچنین تصویب گزارش مربوط به درآمدها و هزینه های سالانه است. تمامی تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه ای درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. این صورت جلسه نزد مدیر ساختمان نگهداری می شود. تصمیمات مجمع عمومی در صورت رعایت شرایط ذكر شده طبق ماده ۶ قانون تملك آپارتمانها برای كلیه شركا الزام آور است. برای اینكه غایبین جلسه ادعا نكنند كه از تصمیمات مجمع عمومی بی اطلاع بوده اند، این تصمیمات ظرف مدت ۱۰ روز توسط مدیر ساختمان به اطلاع شركای غایب می رسد.بسیاری از مشكلات ساختمان را می توان از طریق همین جلسات حل نمود. به طور مثال در برخی از آپارتمانها بازی بچه ها و سرو و صدای آنها در حیاط آپارتمان مزاحمت هایی را برای ساكنین ایجاد می كند. اگر اقدامات مدیر ساختمان برای رفع این مزاحمت ها مؤثر واقع نشد، مجمع عمومی می تواند برای حل این مشكل چاره اندیشی كند، مثلاً ساعتهای مشخصی برای بازی بچه ها تعیین نماید.
اما چون تشكیل جلسات مجمع با شرایطی كه قانون برای آن تعیین كرده، معمولاً دشوار است، همان طور كه گفتیم مدیر یا مدیرانی انتخاب می شود و مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی به او یا آنها واگذار می گردد.
اختیارات مدیر ساختمان
سعی كنید فردی لایق و امین را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب كنید زیرا وظایف و اختیارات مهمی در طول سال برعهده اوست.یكی از وظایف مدیر، نگهداری حساب های مالی ساختمان و حفظ خزانه (صندوق مالی) است. او باید دفتری برای ثبت درآمدها و هزینه ها داشته باشد و هر ساله این دفتر را به پیوست قبوض و اسناد مربوط را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی ارائه كند. البته در مجتمع های بزرگ معمولاً برای انجام این وظایف مالی یك خزانه دار تعیین می كند.وظیفه دیگر مدیر ساختمان كه شاید خیلی از افراد از آن بی اطلاع باشند این است كه تمام بنا را به صورت یك واحد در مقابل آتش سوزی بیمه كند، سهم هر یك از واحدها از حق بیمه به نسبت مساحت آن واحد به مساحت كل قسمت های اختصاصی خواهد بود، كه این مبلغ توسط مدیر از هر واحد اخذ و به بیمه گر پرداخت می شود.مدیر ساختمان همچنین مكلف است كه میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریك و نحوه پرداخت آن را به وسیله نامه ای به او اطلاع دهد. طبق آخرین ماده آئین نامه اجرایی، به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری، مدیر ساختمان باید وجوهی را به صورت تنخواه گردان به نحوی كه مجمع عمومی معین می كند، دریافت كند.همچنین در كلیه آپارتمانهایی كه بیش از ۱۰ واحد داشته باشند، مدیر ساختمان موظف است برای حفظ و نگاهداری و تنظیف قسمت هایی كه مورد استفاده عموم است و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربان استخدام كند.
در برج های آپارتمانی انجام همه امور احتیاج به وقت زیادی دارد. بنابراین مدیر ساختمان باید به صورت تمام وقت به این امور بپردازد و مسلماً حق الزحمه ای ماهانه دریافت می كند، اما در آپارتمان های كوچك كه این وظایف محدودتر هستند، بهتر است امتیازاتی برای مدیر توسط مجمع عمومی تعیین شود تا افراد از پذیرش این مسئولیت شانه خالی نكنند. راه حل دیگر برای این مسئولیت گریزی این است كه مدیریت ساختمان به صورت گردشی باشد و دیر یا زود همه ساكنین آن را تجربه كنند. البته از لحاظ قانونی لزومی ندارد كه مدیر ساختمان جزو مالكین آپارتمان باشد و انتخاب او از سایر افراد خارج آپارتمان بلامانع است. مدت مأموریت مدیر ساختمان ۲ سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه كند، انتخاب مجدد مدیر نیز ممكن است.

یوسف فاطمی

منبع : روزنامه همشهری