مسکن اقتصاد جهان را به هم ریخت

دغدغه پرداخت اقساط وام مسکن به کاهش خرید کالاهای مصرفی و با‌دوام منجر شده است . گروهی از پژوهشگران بحران جهانی اقتصاد، حمایت یارانه‌ای دولت‌ها از صاحبخانه شدن مردم کشورشان را سرمنشاء فاجعه اقتصادی سال ۲۰۰۹ معرفی کرده‌اند.
حمایتی که موسسات مالی و بانک‌ها از چند سال پیش مجاب به تحقق آن شدند و با ارائه وام خرید مسکن بدون سنجش اعتبار مشتری، جذابیت کاذبی را برای خانه دار شدن به وجود آوردند.
اکونومیست در گزارشی که نتایج پژوهش درباره علت بحران اقتصادی جهان را در آن منتشر کرده نوشته است: تامین مسکن با پول بانک‌ها شیوه‌ای که در آمریکا بسیار رایج است آسیب‌پذیری اقتصاد را افزایش داد به طوری‌که از سال گذشته به دنبال ناتوانی صاحبخانه‌ها در بازپرداخت وام مسکن بلافاصله موسسات مالی یکی یکی به مرز ورشکستگی رسیدند. از سوی دیگر ترس از حراج خانه‌ها توسط بانک‌ها باعث شد صاحبخانه‌هایی که تعدادشان در آمریکا بسیار افزایش یافته، خرید از سایر بازارها همچون خودرو، لوازم خانگی و کالاهای لوکس مصرفی را متوقف کنند. مجموعه‌این اتفاقات زمینه رکود و بحران اقتصادی را در جهان فراهم کرد.
در‌این گزارش تحلیلگران با اشاره به‌اینکه اروپا و آمریکا هنوز متوجه عامل به هم ریختگی اقتصاد نشده، هشدار داده‌اند تنها راه حل بحران جهانی اقتصاد به صفر رساندن حمایت دولتی از خانه دار شدن مردم است.
در چند ماهی که از بحرانی شدن اقتصاد جهان می‌گذرد، انگشت اتهام برای یافتن منشا‌این بحران به جهت‌های مختلفی نشانه رفته‌است. بانکداران، تخلفات مالی مدیران ارشد تجاری‌، بیمه گذاران و ...، هر کدام از‌این موارد به نوعی تحلیل شدند و رفتار و عملکردشان به عنوان بخشی از دلایل بروز بحران مالی اقتصادی جهان زیر سوال رفت، اما در‌این میان یک نکته اساسی که می‌تواند دلیل اصلی برای دست کم بحران مسکن در جهان باشد نادیده گرفته‌ شده و آن تاکید و اصرار دولت‌ها برای خانه‌دار شدن مردم است.‌این عامل را باید یکی از دلایل اصلی بروز بحران کنونی دانست.
بحرانی که اکنون سراسر دنیا را فراگرفته‌است ابتدا از بازار مسکن آمریکا شروع شد و خیلی زود به نهادهای دولتی‌این کشور گسترش یافت که اساسا برای کمک به خانه‌دار کردن همه مردم آمریکا‌ ایجاد شده بودند مانند فانی می‌ و فردی مک. بخشی از ‌این مشکل ناشی از سیاست‌گذاری‌ها بود. در اکثر کشورهای ثروتمند دنیا، دولت‌ها برای بخش مسکن یارانه پرداخت می‌کنند. در بعضی کشورها مانند آمریکا،‌ ایرلند و اسپانیا،‌ این یارانه به شکل معافیت مالیاتی برای بهره وام بانکی پرداخت می‌شود. در بعضی دیگر مانند انگلیس، مالیات بر سرمایه ناشی از فروش اولین خانه یک نفر یا حذف یا کم می‌شود. بعضی دیگر با استفاده از پرداخت‌های مستقیم برای بخش مسکن، به افراد فقیر جامعه کمک می‌کنند که صاحب خانه شوند. البته‌این کمک تنها برای خرید خانه اول ارائه می‌شود.
یارانه‌ها دلیل اصلی همه بحران نیست. حباب بازار مسکن بر روی بسیاری از بازارها تاثیر گذاشت و‌این تنها شامل بازارهایی که یارانه می‌پرداختند نشد. اما موضوعی که بازار را خراب کرد،‌ایجاد جذابیت کاذب برای خانه‌دار شدن بود.
دولت‌ها برای خانه‌دار شدن مردم یارانه می‌پردازند چون فکر می‌کنند با‌این کار جامعه‌ باثبات‌تر و قانونمندتر می‌شود. فرزندان یک مرد خانه‌دار در مدرسه بهتر درس می‌خوانند تا فرزندان یک خانواده اجاره‌نشین. دولت‌ها فکر می‌کنند که مالکان خانه بیشتر در دموکراسی فعال هستند و چون باید وام خرید خانه‌شان را تصفیه کنند، بیشتر از دیگران به فکر پس‌انداز هستند.
اما تحقیقات نشان می‌دهد که مزایای پرداخت یارانه برای خانه‌دار شدن کمتر از حدی است که دولت‌ها تصور می‌کردند و برعکس هزینه‌های آن بیشتر است. خانه‌دار بودن ممکن است باعث ثبات بیشتر جامعه شود که البته‌این فرضیه هم با نگاهی به مثلا کشور آلمان رد می‌شود. در آلمان با وجود آنکه شمار اجاره‌نشین‌ها بسیار بالا است، اما جامعه از ثبات هم برخوردار است. پس نمی‌توان در‌این‌باره حکم قطعی صادر کرد، اما نکته اصلی آن است که اگر مردم در یک محل ثابت ساکن شوند دیگر به دنبال تغییر شغل نمی‌افتند و گاهی حتی به دنبال کار نمی‌روند. این موضوع باعث رکود بازار می‌شود.
دولت‌ها با تصورات خود و با تشویق مردم و پرداخت یارانه برای خانه‌دار شدنشان، باعث افزایش قیمت‌ها شدند. میلیون‌ها نفر برای خرید خانه هجوم آوردند و قیمت‌ها باز هم بالا رفت. همین میلیون‌ها نفر، خود را مقروض به چند بانک دیدند. مردم به جای هزینه کردن پولشان برای زندگی و امور روزمره، همه حقوقشان را سر ماه تحویل بانک‌های مسکن می‌دادند و همین موجب رکود در سایر بازارها شد.
بعد که بحران پدید آمد، دولت‌ها برای فرونشاندن آن، به بخش‌های مختلف بازار از جمله بخش مسکن پول تزریق کردند. بخشی از‌این کار قابل توجیه بود، اما واقعیت‌اینجاست که آنها با تزریق پول به بخش مسکن، کار خود را سخت‌تر کردند. دولت‌ها باید در میان‌ مدت به فکر کاهش یارانه‌ها باشند. ‌این به آن معنی است که مثلا در آمریکا، مقدار وام مسکنی که مردم برای خرید مسکن می‌توانند روی آن حساب کنند از یک میلیون دلار به مثلا ۳۰۰‌هزار دلار کاهش یابد. نقطه مطلوب البته ‌این است که‌این رقم صفر شود.
اما در دنیای امروز آیا واقعا خانه‌دار شدن بهتر از اجاره‌نشینی است و کدام یک مزایای بیشتر و هزینه کمتری دارد؟
● سرپناه یا بار اضافی
اکونومیست برای پاسخ به ‌این پرسش به یکی از فیلم‌های ‌هالیوودی به نام «زندگی شگفت‌انگیز» اشاره می‌کند. در‌این فیلم صحنه‌ای وجود دارد که در آن یک زوج خوشبخت وارد خانه جدیدشان می‌شوند. جیمز استوارت هنرپیشه فیلم که با وام‌این خانه را خریده می‌گوید: برای یک مرد اصلی‌ترین نیاز داشتن یک سقف با دیوارهای بلند و یک شومینه گرم است. در‌این صورت است که خوشبختی و کامیابی برای همیشه می‌آید و می‌ماند.
این فلسفه زندگی آنگلوساکسون‌ها برای داشتن خانه است. همیشه تصور می‌شده که داشتن سقف، با یک شومینه گرم برای آنها ثروت می‌آورد.‌ این برای اقتصاد هم خوب است چون مردم را به پس‌انداز تشویق می‌کند. خانه‌دار شدن برای جامعه هم خوب است، چون خانه‌داران بیشتر سرمایه‌گذاری می‌کنند و در امور و فعالیت‌های مدنی مشارکت دارند و فرزندانشان در مدرسه و جامعه عملکرد بهتری دارند. خلاصه آنکه خانه‌دار بودن به نفع همه است نه فقط مالک خانه. هر چه هم که تعداد خانه‌داران بیشتر باشد بهتر است. به همین دلیل است که دولت‌ها در آمریکا، ‌ایرلند و اسپانیا، برای خانه‌دار شدن مردم یارانه مستقیم و غیرمستقیم می‌پردازند.
اما بحرانی که مانند یک توفان جهان را درنوردیده است، جادوی ‌این معجزه را باطل کرد. بحران از بازار وام زیر استاندارد مسکن آمریکا شروع شد.‌این نوعی از وام است که در آمریکا و با هدف کمک به خانه‌دار شدن هر چه بیشتر مردم فقیر اعطا می‌شود. ورشکستگی دو موسسه مالی و اعتباری دولتی که‌این وام‌ها را ارائه می‌کردند یعنی فانی می و فردی مک، اولین نشانه بروز بحران بود. در نتیجه‌این ورشکستگی، تعداد خانه‌داران در آمریکا برای اولین بار کاهش یافت. در سال ۲۰۰۸، بیش از ۳/۲‌میلیون خانواده آمریکایی خانه‌ خود را از دست دادند یا با بحران حراج مسکن رو‌به‌رو شدند. نرخ مالکیت خانه از ۶۹‌درصد در سال ۲۰۰۴ به ۶۷‌درصد در سال ۲۰۰۸ کاهش یافت. ‌این اتفاق در کشورهای دیگر مانند انگلیس هم افتاد.
● حمایت‌های دیوانه‌وار ادامه دارد
اما آیا ‌این بحران تاثیر خود را بر سیاست‌های تشویق خرید مسکن و مالکیت خانه می‌گذارد؟ یا همچنان مالک خانه بودن به عنوان یک معجزه تشویق می‌شود؟
بسیاری از کارشناسان اقتصادی می‌گویند که دیگر چنین نخواهد بود. پال کراگ‌ من برنده نوبل اقتصادی سال ۲۰۰۸ در مقاله‌ای نوشته‌است، اکنون مردم احتمالا به‌این نتیجه رسیده‌اند که در آمریکا همین حالا هم بیش از حد مالک خانه وجود دارد. یک کارشناس اقتصادی دانشگاه ‌هاروارد هم در جایی گفته‌است، شاید دیگر آمریکایی‌ها از‌این کار دیوانه‌وار دست بردارند و دیگر همه چیز را بر روی چند متر خانه سرمایه‌گذاری نکنند.
البته فعلا سیاست‌گذاران چندان تکان نخورده‌اند. در نیمه ماه فوریه‌، باراک اوباما یک برنامه ۲۷۵‌میلیارد دلاری برای پشتیبانی از بازار مسکن آمریکا پیشنهاد داد. نیکولا سارکوزی هم که با شعار تبدیل کردن فرانسه به دموکراسی ملاکان برای انتخابات ریاست ‌جمهوری‌ این کشور وارد عرصه شد، اکنون وام مسکن با بهره صفر برای فقرا را توسعه داده‌ است.
اصلی‌ترین استدلال اقتصادی که برای مالکیت خانه مطرح می‌شود ‌این است که‌این کار فعلا تنها راه مهم جمع‌آوری ثروت توسط خانواده‌ها است، اما‌ این استدلال هم اکنون مانند قیمت مسکن فروکش کرده‌است!
در انگلیس قیمت مسکن از اکتبر سال ۲۰۰۷ به بعد، ۲۱‌درصد کاهش یافته‌است. قیمت‌ها در آمریکا با شتاب کمتر سقوط کرده، اما از نیمه سال ۲۰۰۶ نزدیک به ۳۰‌درصد کاهش یافته‌ است. ‌این سیر نزولی‌، ارزش کلی بورس مسکن در آمریکا را از بیش از ۲۲تریلیون دلار در سال ۲۰۰۷ به ۱۹تریلیون دلار در پایان سال ۲۰۰۸ کاهش داد. در هفته‌های گذشته بازارهای مسکن در دو سوی اقیانوس اطلس یعنی دراروپا و آمریکا،‌ اندکی تحرک پیدا کرده‌اند، اما هنوز احتمال کاهش آن وجود دارد.
سقوط ناگهانی قیمت مسکن از همه بیشتر برای دو گروه اهمیت دارد. اول آنهایی که در دوران اوج قیمت مسکن خانه خریدند و اکنون با نوعی موازنه منفی روبه‌رو شده‌اند. گروه دوم به ویژه در آمریکا کسانی هستند که وام زیر استاندارد دریافت کرده‌اند. اکنون هزینه وام آنها بیشتر از ارزش خانه‌شان است. در انگلیس نزدیک به ۳‌درصد خانه‌داران دچار وضعیت موازنه منفی شده‌اند. برای خانه‌داران، موازنه منفی باعث شده که خانه به یک دام تبدیل شود تا یک سرمایه‌گذاری‌. کسانی که نمی‌توانند اقساط وامشان را بپردازند، خانه‌شان را از دست می‌دهند و به همراه آن، ‌اندوخته و سرمایه و کارت اعتباری‌شان برای ۷ سال را از دست می‌‌دهند.
سهم وام‌های زیر استاندارد از بازار وام مسکن آمریکا از ۷‌درصد در سال ۲۰۰۱ به بیش از ۲۰‌درصد در سال ۲۰۰۶ رسید.
● خانه بهتر است یا سهام؟
حامیان خانه‌دار شدن دو دلیل اقتصادی برای حمایت از فایده اقتصادی مالکیت خانه می‌آورند. اول ‌اینکه خانه نسبت به دیگر دارایی‌ها در‌این بحران کنونی، کمتر دچار آسیب شده‌است. قیمت سهام اکنون به زیر ۵۰‌درصد کاهش یافته است، اما مالکیت خانه در دوران رکود اقتصادی یک نکته منفی دارد و آن ‌این است که اکثر مردم با وجود کاهش قیمت سهام، باز هم به دنبال خرید سهام هستند، اما با کاهش قیمت مسکن کسی سمت بازار مسکن نمی‌رود. در بازار سهام وقتی قیمت سهام ۱۰‌درصد کاهش می‌یابد، شما همان ۱۰‌درصد را ضرر می‌کنید؛ اما اگر قیمت مسکن ۱۰‌درصد کاهش یابد، شما ممکن است کل‌ اندوخته‌تان را از دست بدهید. ارزش دارایی‌های خانه‌داران آمریکایی از نظر ملکی، از ۵/۱۲‌تریلیون دلار در سال ۲۰۰۵ به ۵/۸‌تریلیون دلار در پایان سال ۲۰۰۸ کاهش یافته‌است. پس استدلال فایده اقتصادی خانه‌دار شدن استدلال غلطی از آب درآمد.
اما استدلال دوم حامیان خانه‌دار شدن‌این است که کاهش قیمت مسکن تا کنون خانه‌دارهای موجود را از ورشکستگی کامل نجات داده‌است. مثلا در آمریکا قیمت مسکن تازه به میزان سال ۲۰۰۴ بازگشته است. وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، مردم احساس ثروتمند بودن می‌کنند و در نتیجه بیشتر قرض می‌کنند و بیشتر هم خرج می‌کنند. وقتی احساس فقر کنند، ممکن است‌اندکی ملاحظه کنند.پس پرداخت یارانه برای خرید خانه، آسیب‌پذیری اقتصاد را بالا می‌برد. همچنین‌این یارانه‌ها باعث تضعیف خدمات مالی هم می‌شوند. با پرداخت یارانه عده بیشتری از مردم تشویق می‌شوند که خانه بخرند؛ اما وام‌دهندگان هم تشویق می‌شوند که خطر بیشتری را بپذیرند. ‌این در شرایطی که قیمت مسکن بالا است اشکالی ندارد؛ اما با سقوط قیمت‌ها‌، بانک‌های آسیب‌پذیر اولین قربانیان خواهند بود.
از سوی دیگر برای تشویق مردم به جمع‌آوری ثروت، راه‌های دیگری هم وجود دارد.
● رابطه جرم با صاحبخانه شدن
اما یکی از استدلال‌های محکم برای تشویق مردم به خرید خانه، مزایای اجتماعی است. مالکیت خانه به سود جامعه است؛ زیرا باعث ثبات جامعه می‌شود. برای‌این استدلال در آمریکا شاهد زیاد هست. در آمریکا صاحبان خانه معمولا زیاد نقل مکان نمی‌کنند و در یک محل ثابت ساکن می‌مانند؛ به همین دلیل در فعالیت‌های محلی شرکت می‌کنند و قانونمندتر می‌شوند. در شهر نیویورک، بعد از میزان بالای درآمد، خانه‌دار بودن دومین عامل کاهش جرم و جنایت در میان طبقات خاص اجتماعی است. رابطه میان مالکیت خانه و مشارکت سیاسی هم بالا است. ‌این رابطه در آمریکا از همه نقاط دنیا بیشتر است. یک تحقیق در آمریکا نشان می‌دهد در سال ۲۰۰۰، نمره ریاضی بچه‌مدرسه‌هایی که پدر یا مادرشان صاحب خانه است ۱۰‌درصد از همکلاسی‌های اجاره‌نشین‌شان بیشتر است؛ اما کسی نمی‌داند که مبنای‌این رابطه و معادله چیست؟‌ آیا به‌این خاطر است که پدران و مادرانی که صاحب خانه هستند‌این مهارت مدیریتی و مالی را به فرزندانشان منتقل می‌کنند یا چون والدین پولدار و راحت هستند، فرزندان بهتر و با خیال راحت تر درس می‌خوانند؟
با وجود همه‌این استدلال‌ها، آدام اسمیت تئوری‌پرداز معروف، دو قرن پیش در کتاب «ثروت ملت‌ها» نوشت، داشتن یک خانه هیچ چیزی به درآمد ساکنان آن اضافه نمی‌کند.

نیلوفر قدیری

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد