تحقق بیماری هلندی در بازار مسکن ایران

بازارهای اصلی اقتصاد ایران را می توان به زمین و مسکن، کالاهای بادوام، طلا و سکه، ارز و بازارهای سرمایه تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور، دولت به دلیل دارا بودن منابع معتنابهی از ارز و پشتوانه بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی ارز و طلا و سکه را تا حدی دارد.
از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید کالاهای بادوام است; بنابراین جذابیتهای این بازار طی سالیان اخیر به طور قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرده و خواهد کرد. در این صورت دو بازار سرمایه (بورس) و زمین و مسکن است که می تواند هدف های آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط کنونی به دلیل تورم و درنتیجه کاهش عمومی قیمت سهام و همچنین سابقه نامطمئن بازار سرمایه، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است و میل به سرمایه گذاری در بورس کاهش می یابد. بنابراین تنها بازاری که با سابقه اطمینان آور می تواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به خود جذب کند، بازار زمین و مسکن است که متاسفانه این بازار به دلیل عدم وجود ساز و کار مناسب، مستعد سوداگری و دلالی است.
مطابق اصول ۲، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی، تامین مسکن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی دولت شمرده شده است، به گونه ای که تامین مسکن مناسب در اصل ۴۳ یکی از مولفه های اصلی استقلال اقتصادی و... شمرده شده است. برای تحقق این اهداف ، دولت ها سیاست هایی را جهت ساماندهی بازار مذکور اتخاذ می کنند. طی دهه های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی کشور، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و کاهش بعد خانوار، تامین مسکن مناسب برای خانوارها با مشکلات عدیده ای مواجه شده است. دوره های رکود و رونق تورمی و افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره بها و تبدیل تقاضای موثر به تقاضای غیر موثر، گواه مطلب فوق است.
با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج (که طبق آخرین گزارش ها ۱۳ میلیون جوان در نوبت ازدواج داریم) و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت ۷۰۰ هزار واحد مسکونی - که براساس پیش بینی ها تا سال ۱۳۹۰ به مرز ۹۳۰ هزار نفر نیز خواهد رسید- در کشور ضروریست.
هم اکنون در تهران به طور متوسط حدود ۲۰ درصد تولید مسکن جدید در ایران صورت می گیرد، در حالی که در ۱۳ شهر بزرگ، روی هم، حدود ۳۶ درصد از این ساخت وساز (حدود ۲درصد برای هر شهر) و در سایر شهرها (قریب ۶۰۰ شهر) روی هم حدود ۴۴ درصد تولید مسکن انجام می پذیرد (که حدود ۱ درصد، سهم هر شهر می شود). به همین دلیل، نوسانات بازار مسکن در شهر تهران تاثیر قاطعی در بخش مسکن و کل اقتصاد ایران می گذارد. بنابراین بازار مسکن به معنای قلمرویی که در آن تقاضای موثر و عمده تولید انبوه مسکن وجود دارد، تنها در تهران و چند شهر بزرگ کشور دیده می شود.
بخش مسکن بنابه دلایلی از جمله خودکفا بودن بخش مسکن، دارا بودن خاصیت پیش رانگی (ارتباط مستقیم)، با حدود ۱۰۰ شغل)، توان جذب نقدینگی بالا (به طور متوسط ۲۵ درصد از نقدینگی موجود در کشور به این بخش اختصاص دارد). توان بالای اشتغالزایی (به ازای ساخت هر ۵۲ متر مربع، یک شغل در یک سال به صورت مستقیم)، سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش (۱۴/۶ درصد از کل شاغلان مرد در کشور در این بخش فعال هستند)، وجود تقاضای تضمین شده در بازار (طی ۱۰ سال آینده سالانه به طور متوسط ۱/۴ میلیون واحد مسکونی مورد نیاز است) و فرصت شغلی برای جوانان (حدود ۴۰ درصد از شاغلین آن ۱۵ تا ۲۹ سال هستند) به عنوان یک عامل محرک در چرخه اقتصادی کشور و تحقق اهداف اشتغالزایی نقش ایفا می کند و باید در اولویت اقتصادی برنامه ریزان اقتصادی قرار گیرد. در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسکن منجر به تولید و افزایش عرضه و کاهش قیمت آن در بازار خواهد شد که در این صورت سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار که بیش از ۳۰ درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پیدا خواهد کرد.
افزایش شدید قیمت مسکن در دو سال گذشته معلول عوامل متعددی است که از جمله آنها می توان به رکود سه ساله این بخش و انباشت تقاضا، افزایش بهای مصالح ساختمانی، سیاست های دولت مبنی بر تحریک جانب تقاضا (به جای تحریک بخش عرضه) بازار مسکن و افزایش هزینه های جاری دولت اشاره کرد اما عامل اصلی افزایش شدید بهای املاک و مستغلات در واقع همان چیزی است که از آن به بیماری هلندی تعبیر می شود.
افزایش ناگهانی درآمدهای نفتی در کشورهای تک محصولی همچون ایران که متکی بر درآمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست باعث ایجاد تورم در اکثر کالاها به سبب افزایش نقدینگی در کشور است. با ایجاد تورم در کالاهای تجاری و غیرتجاری، قیمت متورم شده کالاهای تجاری به وسیله واردات بیشتر، به قیمت قبل از تورم خود باز می گردد. ولی تورم در کالاهای غیرتجاری بدلیل ماهیت غیروارداتی بودن آنها برطرف نخواهد شد. لذا سود ایجاد شده در بخش غیرتجاری عامل انگیزشی مناسبی در جهت دهی سرمایه ها به سمت این بخش ها خواهد بود. این امر سبب تخصیص غیربهینه عوامل تولید و بروز عدم تعادل هایی در معادلات اقتصادی جامعه می شود. سرمایه هایی که پس از ورشکستگی در اثر واردات کالاهای تجاری سرگردان مانده اند، به سمت کالاهای غیرتجاری و از جمله ساختمان هجوم می آورند. عدم توازن عرضه و تقاضا، سبب افزایش تصاعدی شکاف بین این دو شده و در نتیجه قیمت این کالاها به دلیل کمبود عرضه و افزایش فشار تقاضا، افزایش شدید خواهد داشت. در نتیجه این کالاها از حالت کالاهای مصرفی بادوام به کالاهای سرمایه ای پربازده تبدیل خواهند شد. در اصطلاح اقتصاد به این پدیده بیماری هلندی گفته می شود. (چراکه اولین بار در کشور هلند نمونه های آن مورد مطالعه قرار گرفته است.) زمانی که در اقتصاد یک منبع برای تولید ثروت وجود داشته باشد و این درآمد از طریق تولید کالا و خدمات مختلف و صادرات آن ایجاد نشده باشد اقتصاد رشد می یابد و پول در جامعه تزریق می شود اما این درآمد همیشگی نیست. بنابراین هرگاه این درآمد قطع یا کاهش یابد اقتصاد نمی تواند روند پیشین خود را ادامه دهد. نشانه هایی از تحقق بیماری هلندی در بخش مسکن ایران نمایان شده است، بدین معنی که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده است. خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید بر اساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد; اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای، به راحتی توسط عرضه کننده قیمت آن افزایش می یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی و چند باره قیمت در آینده فوری است، با وجود شکل گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می افتد که خود نوعی شکست بازار است.
بنابراین می توان پیش بینی کرد که به علت سابقه سودآوری مداوم و اطمینان نسبت به افزایش آتی قیمت ها در بازار مسکن موجب خواهد شد سیل عظیم نقدینگی به این بازار سرازیر شود. بنابراین می توان پیشنهاد کرد که دولت در سیاست گذاری خود، به جای تحریک تقاضا، سمت عرضه را تحریک کند و در هر صورت از هجوم نقدینگی به این بخش جلوگیری کند. یکی از راهکارهای مهم برای جلوگیری از تورم این است که بودجه دولت باید سروسامان یابد و درآمدهای دولت، درآمدهای تزریقی نباشد، بلکه این درآمدها از داخل جامعه جمع آوری شده باشد.

نویسنده : عباس محتشمی

منبع : روزنامه مردم سالاری