تأمین زمین برای ساخت و ساز مسکن

از آنجایی كه زمین برای اجرای طرح های تأمین مسكن، به منزله بستری برای هرنوع ساخت و ساز محسوب می شود، تهیه زمین مناسب وارزان یكی از اهداف نخستین و اقدام های ضروری دولت به شمار می آید. امروزه باید گفت كه در بسیاری از كشور های در حال توسعه از یك طرف عرضه زمین محدود بوده و از طرف دیگر خرید و فروش و معاملات اقماری زمین از پرسودترین فعالیت های تجاری است.
در نتیجه این وضع ، قیمت زمین های مسكونی بسیار بالاتر از حدی است كه خانوار ها توان پرداخت آن را داشته باشند. در چنین شرایطی مالكین زمین ممكن است در انتظار سود بیشتر در آینده درنتیجه افزایش قیمت زمین باشندو از عرضه وفروش زمین خودداری كنند. بنابر این در بازار كنترل نشده زمین ، مالكان خصوصی نسبت به خسارتی كه به كل جامعه وارد می كنند بی توجهند و مكانیزم بازار زمین خود به خود منافع عموم را در بر نخواهد داشت.
در كشور ما، بالا بودن قیمت نهایی مسكن مورد نیاز متقاضیان، مشكل اصلی انبوه سازان است. ۳ عنصر؛ قیمت زمین، هزینه ساخت و سود حاصل از ساخت، قیمت نهایی مسكن را تشكیل می دهد.
بر اساس آمارهای منتشره، متوسط سهم زمین در قیمت نهایی مسكن، در كشورحدود ۴۰ درصد و در تهران ۶۰ درصد است. در این شرایط دولت باید با سیاست های اصولی و حساب شده، بدون فروختن زمین و با در اختیار قراردادن زمین های خود ـ بدون واگذاری آن در ابتدای امر ـ و با تعریف طرح های گسترده و سفارش تولید مسكن در آن ها به انبوه سازان، به تثبیت بازار مسكن كمك كرده و قسمت اعظم هزینه مسكن را كاهش دهد. متأسفانه باید گفت در چند سال اخیر دولت ها، در كاهش سهم عامل زمین در قیمت مسكن چندان موفق نبوده اند.
همان طور كه عنوان شد، در كشور ما سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسكن ۴۰ تا ۵۰ در صد است، درحالیكه این عدد در كشورهایی چون انگلستان در اوج بحران مسكن از ۲۸‎/۴ درصد فراتر نرفت. در نیمه دوم دهه ،۱۳۷۰ حمایت از الگوی تولید مسكن در مقیاس وسیع، با هدف توسعه و تشویق انبوه سازی، راهبرد اساسی بخش مسكن بوده است.
در تكمیل این سیاست، دولت از دخالت خود در بازار زمین كاسته و از ساز و كار بازار عرضه و تقاضا در امرتأمین زمین و مسكن حمایت كرده كه در نتیجه، فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسكن برخوردار شد. به این ترتیب بسترهای مناسب برای توسعه انبوه سازی در كشور ایجاد نشد. در پی اعمال این سیاست ها، شركت های فعال در امر ساخت و ساز، تشویق به استفاده از بازار زمین، برای كسب سود بیشتر شدند. پیامد این امر كاهش سرعت گردش سرمایه در بازار تولید انبوه سازان بود.
● راهكارهای پیشنهادی تأمین زمین در كشور
با توجه به مطالب گفته شده ، دخالت دولت ها در بازار زمین و كنترل وهدایت عملكرد آن ضروری به نظر می رسد. دخالت دولت در بازار زمین شهری، می تواند به روش های زیر باشد:
۱) تصویب مقررات مربوط به كاربری اراضی شهری
اكنون دولت ها متقاعد شده اند كه برای تأمین منافع عموم جامعه لازم است نحوه استفاده از زمین شهری را كنترل كنند. عمده ترین دلیل دخالت دولت ها نیاز به زمین برای ساخت خیابان ها و گذرگاه ها ، تأمین تسهیلات وامكانات شهری وخدمات عمومی ، افزایش كارآیی به وسیله جهت دادن نوسازی و بهسازی شهری به سوی اهداف مناسبتر ، جلوگیری از توسعه بی رویه شهری واشغال غیر ضروری زمین های كشاورزی است.
۲) مالیات بندی
درارتباط با ارزش زمین و مستغلات مالیات های متفاوتی وضع شده است كه ۲ نوع عمده آن عبارت از مالیات بر دارایی و مالیات بر در آمد املاك است.
وضع مالیات های گوناگون بر زمین و مستغلات نتوانسته است به عنوان ابزار اساسی برای كنترل كاربری زمین عمل كند، زیرا هدف اصلی از این نوع مالیات تأمین درآمد برای شهرداری ها بوده است. با این وجود وضع مالیات بر زمین وساختمان در رسیدن به برخی از اهداف مرتبط با تأمین مسكن سودمند است. در مورد قرار دادن ارزش زمین به عنوان مبنای مالیات ۲ دلیل به شرح زیر ارائه شده است:
▪ مالیات بر دارایی ومستغلات كه در برگیرنده مالیات ساختمان علاوه بر مالیات املاك است و موجب افزایش قیمت مسكن می شود، در حالی كه؛ هرگاه مالیات فقط برای املاك وصول شود، این مشكل وجود نخواهد داشت.
▪ این روش مالكان را به آباد كردن زمین های خود ترغیب می كند، زیرا هرگاه زمین را بلا استفاده ر ها كنند، به همان نسبتی مالیات خواهند پرداخت كه زمین دارای مستغلات باشد. مالیات بر در آمد املاك كه حق مرغوبیت نامیده می شود، مالیات بر افزایش قیمت زمین است كه در اثر رشد شهری و تصمیم ها وبرنامه ریزی و سرمایه گذاری دولت صورت گرفته باشد.
۳) دخالت مستقیم دولت
در مورد چگونگی تملك زمین از سوی دولت وشهرداری ها در كشور های مختلف روش های متفاوتی مورد استفاده قرار می گیردكه ذخیره كردن از مهمترین آنهاست. ذخیره كردن زمین به مفهوم خریداری و تملك زمین هایی است كه در آینده برای توسعه شهری مورد نیاز خواهد بود. هدف اساسی از این امر به دست آوردن زمین های مناسب برای تأمین تسهیلات شهری قبل از افزایش قیمت آنهاست.
آلمان از نمونه كشور هایی است كه در آن دولت با وضع قوانین و راهكارهایی سعی در كنترل این بازار دارد. یكی از سیاست های راهبردی دولت ها از جمله آلمان، تأمین و ذخیره زمین مناسب برای مسكن سازی ونیاز آتی شهر است. بنابر این حكومت های محلی با اعمال كنترل شدید بر كاربری زمین و روند صدور پروانه ساخت وساز ، به برنامه ریزی بازار وزمین پرداخته و به شهر داری ها این امكان را می دادند كه زمین های مورد نیاز خود را هر چند زمین مورد نظر كشاورزی باشد، تهیه وخریداری كنند.
واگذاری زمین دولتی به صورت رایگان به بخش خصوصی از دیگر سیاست هایی است كه می تواند از سوی دولت ها برای كنترل قیمت مسكن اعمال شود. رئیس جمهوری كشورمان درباره این موضوع بر گران بودن عامل قیمت زمین و قیمت مسكن و اجاره بهای مسكن تأكید دارد و دولت نهم را بر تصمیم گیری پیرامون كاهش یا حذف عامل قیمت زمین به عنوان مهمترین عامل در هزینه مسكن و برای خانه دار شدن قشرهای كم درآمد و همچنین اعمال سیاست های پولی ومالی در این باره مكلف نموده است.
وزیر مسكن وشهر سازی نیز در این باره چند طرح پیشنهادی به منظور خانه دار شدن افراد كم درآمد جامعه به مجلس شورای اسلامی تقدیم كرد. طرح های عنوان شده راهكاری برای خانه دار شدن كارمندان و كارگران و اعضای صندوق ها و همچنین ودیعه مسكن برای تهیه مسكن استیجاری را دنبال می كرد و دست آخر طرح ساخت ۵۰ هزار واحد مسكونی به وسیله بخش خصوصی با استفاده از زمین دولتی مطرح شد. در میان چند طرح پیشنهادی به نظر می رسد ساخت ۵۰ هزار واحد مسكونی به وسیله بخش خصوصی آن هم با استفاده از زمین رایگان برای ساخت مسكن استیجاری و دریافت قیمت زمین درصورت تمایل سازنده به فروش ملك با قیمت دولتی، به نفع انبوه سازان باشد.
واگذاری زمین دولتی به صورت اجاره ای به بخش خصوصی از دیگر روش هایی است كه برای كنترل قیمت مسكن به كار گرفته می شود. درباره واگذاری اجاره ای زمین به تولید كنندگان باید گفت، انبوه سازان تنها به عنوان پیمانكاران تلقی می شوند و واحد های تولید شده همگی دولتی محسوب می شوند. در این روش به نظر می رسد دولت باید سیاست های خود را برای چگونگی واگذاری واحد های مسكونی اعلام كند.
همچنین با اجرای این طرح باید مشخص شود . سهم انبوه سازان از این ساخت وساز چیست؟ زیرا در این روش زمین متعلق به دولت است وانبوه ساز تنها مسئولیت ساخت وساز را خواهد داشت. در صورتی كه در روش های دیگر واگذاری، سهم مشخصی از فروش واحد های ساخته شده، به انبوه ساز تعلق می گیرد.
همچنین باید گفت اگر دولت نخواهدسود مورد نظر انبوه سازان را تأمین كند سازندگان نیز از ساخت این گونه واحد ها استقبال نمی كنند و اگر دولت بخواهد سود های مورد نظر آن ها را تأمین كند قیمت واحد های مسكونی افزایش می یابد و تأثیر لازم را در بازار نخواهد داشت. مطالبی كه عنوان شد، روش های دخالت دولت در واگذاری زمین به بخش خصوصی است كه اعمال هر كدام از این روش ها نیاز به بررسی جامع وتجزیه وتحلیل كارشناسانه دارد.

مهران صدری

منبع : روزنامه ایران