ابزارها و محصولات مالی در بخش مسکن

ابزارها و محصولات مالی بخش مسکـن به ۴ دستــه طبقـه‌بنــدی می‌شوند:
۱) اوراق بهادار مؤسسات و نهادهای مالی،
۲) ابزارهای تامین مالی ساخت و ساز،
۳) ابزارهای تسهیل‌کننده خرید یا فروش
۴) ابزارهای مشتقه.»
● اوراق بهادار موسسات و نهادهای مالی
الف) اوراق بهادار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
این صندوق‌ها به‌طور مستقیـم سرمایه‌گذاری می‌کنند و بر حسب راهبرد سرمایه‌گذاری به سه دسته تقسیم می‌شوند: «صندوق‌هایی کــه راهبرد آنها ساخت وساز یا خرید و فروش دارایی‌ها در بخش مسکن است و دارایی‌های در تملک خود را اجاره می‌دهند، صندوق‌هایی که راهبرد آنها اعطای وام‌های رهنی به خریداران و مالکان دارایی‌های بخش مسکن و خرید و فروش این وام‌هاست و صندوق‌هایی که هر دو راهبرد را توأما دارند. این صندوق‌ها هم در ساخت‌وساز و اجاره و هم در تامین مالی ساخت‌وساز یا خرید فعال هستند. تامین مالی و ساخت و نوسازی بافت‌های فرسوده نیز یکی از حوزه‌های مورد توجه این صندوق‌هاست.»
ب) سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
سرمایه‌گذاران می‌توانند سهام این شرکت‌ها را در بورس یا خارج از بورس خرید و فروش کنند. این شرکت‌ها می‌توانند به دو صورت فعالیت داشته باشند؛ «یا مالک چند شرکت ساختمانی باشند و فعالیت اجرایی نداشته باشند یا علاوه بر مالکیت چند شرکت ساختمانی فعالیت ساخت وساز نیز داشته باشند. این شرکت‌ها سبد سرمایه‌گذاری دارند و این سبد می‌تواند کم و بیش متنوع یا غیرمتنوع باشد. چنین شرکت‌هایی از طریق مشارکت در افزایش سرمایه شرکت‌های فرعی و وابسته یا ابزار بدهی و تسهیلات، ساخت وساز را تامین مالی می‌کنند و سرمایه ثابت دارند.»
ج) صندوق‌های مشترک سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
این صندوق‌ها سرمایه باز داشته و از مدیریت حرفه‌ای بهره می‌برند. فعالیت این صندوق‌ها ساخت وساز یا تامین مالی نیست بلکه صندوق‌های مشترک سرمایه‌گذاری سبدی متنوع از اوراق بهادار صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ( REITs )، سهام شرکت‌های ساختمانی و سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به‌وجود می‌آورند و نقدشوندگی بالایی دارند. سبد این صندوق‌ها با توجه به راهبرد هر یک از مؤسسات سرمایه‌پذیر متمایز است ولی بیشتر بر اوراق بهادار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات متمرکز است. در حقیقت، این صندوق‌ها سبدهای متنوع با استراتژی‌های گوناگون برای سرمایه‌گذاران خرد و غیرحرفه‌ای خلق می‌کنند.
د) صندوق شاخص‌های املاک و مستغلات
چنین صندوق‌هایی نه در تامین مالی و نه در ساخت‌وساز بخش مسکن فعالیت دارند و نه چیزی به‌عنوان دارایی در اختیار دارند. ایــن صندوق‌ها سبـــدی مجــازی از شاخص‌های مختلف مرتبط با املاک و مستغلات است، مثلاشاخص‌های قیمت مسکن در مناطق مختلف جغرافیایی در سطح یک کشور یا جهان، شاخص ترکیبی از بخشی یا تمام صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ( REITs ) در سطح یک کشور یا جهان، شاخص ترکیبی از صندوق‌های مشترک سرمایه‌گذاری بخش املاک و مستغلات، شاخص بخش املاک و مستغلات بورس‌ها یا بازارهای خارج از بورس و...
● ابزارها و محصولات تامین مالی ساخت و ساز
وام مسکن: یکی از رایج‌ترین شیوه‌های تامین مالی ساخت و احداث، اخذ وام بانکی از سوی سازنده است.
الف) اوراق قرضه (اوراق مشارکت): این اوراق توسط شرکت‌ها و نهادها جهت تامین مالی ساخت و احداث منتشر می‌شود و می‌تواند با وثیقه یا بدون وثیقه باشد. قبل از انتشار اوراق، امیدنامه منتشر می‌شود و در طبقه‌های مختلف از نظر نرخ، سررسید، ریسک و... طراحی می‌شود. این اوراق می‌تواند مشارکتی یا با نرخ ثابت باشد.
ب) اوراق متری مسکن: این اوراق که در ایران مورد استفاده قرار گرفته است توسط سازنده منتشر می‌شود و حداقل مبلغ اسمی اوراق بهای یک متر دارایی موردنظر ساخت است.
ج) اوراق رهنی خصوصی: چنین اوراقی وام کوتاه مدت به سرمایه‌گذاران بخش املاک و مستغلات است و دارایی حقیقی که خریده می‌شود (ساختمان، زمین، آپارتمان، واحد تجاری، واحد اداری و...) به‌عنوان وثیقه قرار می‌گیرد. سرمایه‌گذاران بخش املاک و مستغلات تمایل دارند تا بهره‌های بالابپردازند زیرا به وام‌های کوتاه مدت سریع برای خرید یا تامین مالی بدون مراجعه به بانک و طی مراحل بانکی نیاز دارند. گاهی اوقات سرمایه‌گذاران یا خریداران نمی‌توانند وام با نرخ پایین از بانک اخذ کنند و یا دارایی آنها از نظر واحد پولی در حدی نیست که بانک بابت آن وام دهد و یا دارایی در منطقه‌ای قرار دارد که تامین مالی خرید آن دشوار است.
● ابزارها و محصولات مالی تسهیل‌کننده خرید یا فروش
الف) وام رهنی: یکی از محصولات مالی سنتی بخش مسکن که طرف تقاضا را تامین مالی می‌کند تا قادر به خرید دارایی حقیقی باشد؛ وام رهنی است. مؤسسه مالی یا بانک منابع مالی را برای خرید دارایی حقیقی (مسکن، زمین، آپارتمان، ویلا، واحد اداری، واحد تجاری و...) متقاضی صرف می‌کند و همان دارایی تا پایان دوره قرارداد در رهن تسهیلات‌دهنده قرار می‌گیرد.
● ابزارهای مشتقه
الف) اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی: یکی از ابزارهای مشتقه که کاربرد زیادی دارد و در ایران نیز مراحل اولیه را طی می‌کند؛ اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی است. این اوراق قدرت
وام دهی نهادهای مالی تسهیلات‌دهنده در بخش مسکن را افزایش می‌دهد. ساز‌و‌کار آن به این صورت است که مجموعه‌هایی از وام‌های رهنی با ویژگی‌هایی از نظر سررسید، نرخ، کاربری تسهیلات، شرایط تسهیلات گیرندگان و... تشکیل می‌شود و به پشتوانه جریانات ورودی این وام‌ها، اوراق بهادار (اوراق قرضه) منتشر می‌شود. به عبارت دیگر، جریانات نقد این اوراق به وسیله اصل و فرع مجموعه‌ای از وام‌های رهنی پشتیبانی می‌شود. وثیقه این اوراق بهادار، همان وثیقه وام‌های رهنی است. این اوراق دارای کوپن بوده و پرداخت‌های آنها معمولا ماهانه است و اصل و فرع در هر دوره با هم پرداخت می‌شود. این اوراق تنوع زیادی دارند و به‌گونه‌ای طراحی می‌شوند که برای گروه‌های مختلفی از سرمایه‌گذاران جذاب باشند. برخی از انواع اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی عبارتند از:
ب) اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی مسکونی‌‌: این اوراق به پشتوانه وام‌های رهنی برای کاربری مسکونی منتشر می‌شود و وثیقه آن واحدهای مسکونی است.
ج) اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی تجاری ‌: این اوراق به پشتوانه وام‌های رهنی برای کاربری تجاری و اداری (واحدهای تجاری، اداری، صنعتی و...) منتشر می‌شود و وثیقه آن چنین واحدهایی است.
د) اوراق بهادار جداسازی شده به پشتوانه وام‌های رهنی‌: اوراق قرضه‌ای که جریانات نقد آن به وسیله بهره یا اصل وام‌های رهنی پشتیبانی می‌شود.
هـ) تعهدات رهنی دارای وثیقه: این اوراق همان ساز و کار اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی را داراست با این تفاوت که به جای ایجاد یک صندوق یا مجموعه، یک وسیله (شرکت) هدف خاص تاسیس می‌شود و مؤسسه یا نهاد ایجادکننده بخشی از وام‌های رهنی خود را به شرکت هدف خاص منتقل می‌کند و اوراق بهادار توسط این شرکت هدف خاص به پشتوانه وام‌های رهنی منتشر می‌شود. صکوک به‌عنوان یک ابزار اسلامی در این گروه قرار می‌گیرد. صکوک قابلیت انتشار به پشتوانه وام‌های رهنی یا دارایی‌های حقیقی بخش مسکن را داراست، یعنی تسهیلات دهندگان در بخش مسکن یا شرکت‌های ساختمانی به پشتوانه دارایی‌های ترازنامه می‌توانند به انتشار صکوک اقدام کنند.
صکوک اجاره یکی از ابزارهای مورد توجه بازارهای مالی اسلامی است و ساز و کار آن به‌طور ساده به این صورت است که مؤسسه یا نهاد با وثیقه قرار دادن برخی دارایی‌ها، مبالغی را از بازار تامین کرده و به خرید دارایی‌هایی در بخش مسکن اختصاص می‌دهد. با اجاره دادن این دارایی‌ها بهره صکوک پرداخت می‌شود و در پایان دوره یا طی دوره، اصل اوراق صکوک از محل فروش دارایی‌ها بازپرداخت می‌شود. افزایش قیمت دارایی‌ها طی دوره نیز متعلق به دارندگان اوراق صکوک اجاره است زیرا این اوراق حق مالکیت مشاع برای دارندگان آن ایجاد می‌کند.

فواد فتح اللهی

منبع : روزنامه همشهری