تثبیت مالکیت های کوچک روستایی سرمایه عظیم در چرخه اقتصاد ملی

زمانی که جاده های طولانی کشور عزیزمان را می نوردیم و پیوسته خانه های گلی و کوچک روستایی را بانگاهی گذرا می نگریم قطعا مناظر مذکور جذابیت برای راکبین ماشین های سواری ندارد و ساختمانهای مسکونی روستایی فاقد ارزش مادی و اقتصادی به نظر می رسد. اما قطعاً زیر سقف و دیوارهای متزلزل و سست بنیان آن،عزیزانی سکونت دارند که قسمت اعظم چرخه اقتصادی کشور را با تلاشهای صادقانه گردانده اند و نقشی برجسته و غیر قابل انکار بر افتخارات کشور دارند. آنچه از آمارهای منتشره حکایت دارد در ایران اسلامی بیش از چهار میلیون واحد روستایی وجود دارد که با توجه به ضرورت های یومیه رقم مذکور پیوسته در حال فزونی می باشد،اگر ارزش متوسط هر واحد مسکونی ۲ میلیون و پانصد هزار تومان برآورد نماییم ارزش کل منازل روستایی بیش از یکصد میلیارد تومان خواهد بود،و این یعنی سرمایه ای عظیم اما نهان که می تواند نقشی مؤثر در اقتصاد ملی داشته باشد.
در سال ۱۳۴۰ حرکتی،اجتماعی،اقتصادی موسوم به اصلاحات ارضی در کشور آغازیدن گرفت،مقوله ای که در تاریخ معاصر ایران به انقلاب به اصطلاح سفید نام گرفته است، نسخه ای بیش از پیش تعیین شده برای حرکت ناقص اقتصاد نیمه صنعتی کشور به سوی رهایی از اقتصاد روستایی به نحوی که در تئوری سیاسی آن ایام حرکت از اقتصاد فئودالی و روستایی به سوی صنعتی شدن،که حرکتی سیاسی تلقی گردیده برای تبدیل ایران با آن موقعیت سوق الجیشی به جزیره ای امن و بازاری پر رونق و ایمن برای شرکت های غربی بوده است. و این گام همچون سایر قدم های نارسا و کج،فرجامی مؤثر و نهایی را کسب نکرد و بتدریج فلج شدن اقتصاد روستایی و رواج اقتصادی مبتنی بر تولید روستایی گر چه بسیار پر رونق نبوده به تدریج نابودی ساختارهای فرهنگی،اقتصادی و اجتماعی روستا را به تبع داشت. در واقع اجرای قانون اصلاحات ارضی را می توان حرکتی عجولانه با برنامه ریزی و القائات خارجی برای به اصطلاح صنعتی شدن کشور تفسیر نمود،که تا امروز میراث شوم آن بر چهره روستاهای کشور زدوده نشده است.
در مقوله املاک غیر منقول روستایی با تقسیم و تنظیم اسنادی برای مالکین و زارعین،مستثنیات مالکانه در سهم عمده و خرده مالکین و نسق های زارعانه نیز برابر اسنادی بر مبنای مباذر سهم و سایر میزان های عرف اجتماعی و محلی واگذار گردید. تقسیم و واگذاریی که عمدتا املاک و اسناد تنظیمی فاقد متراژ و حدود اولیه مشخص و مفروزی بوده و به مرور زمان منشاء تعارضات و اختلافات عدیده ای در جامعه روستایی ما گردید و مراجع انتظامی و قضایی،سالهاست که درگیر و رفع این مشکلات می باشند اما کماکان حکایت همچنان باقی است.
با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و به تبع آن آغاز جنگ تحمیلی و اولویت های برنامه های مهم کشوری،مجال و فرصت آن نبود تا به روستا و مسایل و مشکلات مالکیتی آن پرداخته شود. لذا در برنامه دوم توسعه اقتصادی،اجتماعی و سیاسی کشور تحت عنوان تبصره ۷۱ حرکتی جهت صدور سند مالکیت اماکن و مستحدثات روستاییان بعلت وجود مشکلات عدیده اقتصادی و جبران ویرانی ها،چندان مؤثر و محکم برداشته نشد اما شروعی مسعود و مبارک تلقی گردید .
در برنامه سوم توسعه که بتدریج پس از اثبات اوضاع اقتصادی و اجتماعی کشور،تحت عنوان ماده ۱۴۰ قانون برنامه سوم در نظر قانونگذار و دولت قرار گرفت که در این برنامه نیز حرکت عملی تا پایان سال سوم بصورت جدی انجام نگرفت و در سالهای ۱۳۸۲ و ۱۳۸۳ که به تعبیری سالهای چهارم و پنجم برنامه محسوب می گردید .
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در یک همکاری تنگاتنگ و صمیمی حرکتی را آغاز کردند که در واقع با اجرای سریع و مؤثر در دو ساله آخر برنامه و صدور بیش از ۵۷۰ هزار جلد سند مالکیت روستایی بستر و مقدمات توسعه روستا در مقوله تثبیت مالکیت اشخاص بر اموال و اماکن داخل در بافت مسکونی روستاها فراهم گردید. بستری که در آغاز برنامه چهارم توسعه،تحت عنوان ماده ۱۳۳ قانون مذکور سهولت اجرای امور را نمایانگر است.
قانونگذار با تصویب و دولت با اجرای تبصره ۷۱ و مواد ۱۴۰ و ۱۳۳ برنامه های دوم و سوم و چهارم توسعه،قصد و اراده خود را جهت توسعه همه جانبه در روستاها را جزم نموده است. قطعاً از لحاظ روانی مالکیت و تملک بر املاک و دارائیها تعلق و وابستگی اسکان را موجب می شود. روستا در جامعه و اقتصاد کشور ما در طول سالهای اخیر مرکز ثقل بوده است که متأسفانه با گسترش و تعمیم مهاجرت ها این جایگاه بشدت آسیب دیده است .
در برنامه ریزی کلان شهری،روستا،محور اقتصاد و توسعه تعریف گردیده است که حرکت سالهای اخیر دولتمردان جهت ارزش دارنمودن املاک و اماکن روستائیان در کنار فراهم آوردن سایر امکانات رفاهی در روستاها بوده است،که پس از رسمیت بخشیدن به مالکیت های اشخاص اعطای تسهیلات بانکی در سرلوحه کار دولت بوده است،بنحوی که روستا و روستایی بتدریج به جایگاه واقعی خود نائل گردد .
● تأثیر و مزایای اجرای قانون مذکور :
هنگامی که برنامه دورنگر چشم انداز بیست ساله و همچنین برنامه راهبردی پنجساله سازمان را مرور می کنیم،سیمای نسبتا روشن از وظائف و مسئولیت های کثیر این تشکیلات حقوقی و قدیمی را ترسیم نموده است که تثبیت مالکیت ها و رسمیت بخشیدن به عقود و قراردادهای تنظیمی فی مابین اشخاص،از طرف دیگر کاهش مالکیت های ثتب نشده،توسعه قلمرو و فعالیت های خدمت رسانی سازمان،به تعبیری ترفیع جایگاه سازمان در افکار عمومی،بخشی از مسئولیت سازمان در برنامه های پنجساله و بیست ساله آتیه است،که به تحقیق در اجرای صدور اسناد مالکیت اماکن روستایی هر یک از مسئولیت های اخیر الذکر به نحوی محقق شده است و اجرا و تحقق صدور اسناد مالکیت امکان روستایی به عنوان یک وظیفه و مسئولیت خطیر قانونگذار و دولت،بستر ساز و زمینه ساز توسعه روستا و رونق اقتصادی در این کانون اجتماعی است که آثار و تبعات مؤثر این قانون در آتیه نمایان خواهد شد .
۱) گسترش دامنه خدمات ثبتی: با اجرای قانون مذکور از شروع برنامه سوم توسعه تا پایان برنامه سوم توسعه برابر آمارهای اعلامی بیش از ۶۷۸ هزار جلد سند صادر گردیده است که وسعت دامنه خدمات ثبتی را نمایانر است و تسری این خدمات از شهرها به روستاها را نشان می دهد و قلمرو و فعالیت های سازمانی توسعه ای برجسته را نمایانگر است .
۲) تسهیل در اجرای قوانین و امور اجرایی : چنانچه صدور سند مالیکت را از ماده ۹ قاتنون ثبت به بعد مرور نمایئم،قطعا به پیچیدگی و تطویل اقدامات از لحاظ نشر آگهی ها و انجام تشریفات متوجه می شویم که قانون ثبت تا اعمال ماده ۲۲ آن بسیار زمانبر و پیچیده می باشد،ضمن اینکه امور اقدامی از آن سهولت مناسب برخوردار نیست با اجرای تبصره ۷۱ و ماده ۱۴۰ و ۱۳۳ برنامه های توسعه که صدور سند مالکیت را نسبت به قانون ثبت، ساده و بی تکلیف و در عین حال از لحاظ زمانی به تعبیری غیر قابل قیاس با قوانین عمومی ثبت،مسیر صدور سند مالکیت را به فرجام می رساند در ضمن امور مذکور روان تر و آسان تر از قوانین عمومی اعمال می گردد .
۳) رسمیت بخشیدن به مالکیت اماکن روستایی: با اجرای قانون مذکور اماکن بافت مسکونی روستاهای کشور از حالت تصرفات عادی،عرفی و قولنامه ای خارج و با تثبیت آن نسبت به هر یک از تصرفات و مستحدثات سند مالکیت رسمی صادر و تسلیم می گردد .
۴) کاهش املاک ثبت نشده: با توجه به آمارهای اعلامی تا پایان برنامه سوم پایان سال ۱۳۸۳ـ بیش از ۶۷۸ هزار جلد سند مالکیت در اجرای قوانین مذکور صادر و تسلیم گردیده است که به تعبیری این میزان از املاک ثبت نشده کاسته و با تثبیت مالکیت آن یکی از مهمترین وظائف و مسئولیت های ذاتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تحقق یافته است و این روند در برنامه چهارم سرعت رو به افزایش یافته است .
۵) رفع نسبی تعارضات و کاهش مراجعات به مراجع انتظامی و قضائی: قسمت عمده ای از تعارضات روستایی ناشی از عدم تثبیت و تحدید املاک و اماکن روستایی است که موجبات رجوع به مراجع انتظامی و تراکم پرونده های عدیده قضایی را موجب می شود. با صدور سند مالکیت و تحدید املاک و تصرفات بلا معارض روستائیان از میزان مراجعات مذکور کاسته خواهد شد و در این مسئولیت یکی از اهداف مهم توسعه قضائی هم همانا کاهش پرونده های قضائی می باشد محقق می شود .
۶) رونق اقتصاد در روستا: باثبت مالکیت های روستایی و بها و ارزش دار نمودن این مالکیتهای کوچک که با برنامه های سالهای اخیر مسئولین اقتصادی کشور،اسناد صادره در بانکهای کشور بعنوان وثیقه قابل پذیرش بوده و قطعا در اقتصاد روستایی و رونق آن تأثیر به سزایی دارد. و در بخش های کشاورزی و دامداری وطیور و سایر بنگاههای کوچک اقتصادی،بتدریج موفقیت اقتصادی را شاهد خواهیم بود.
۷) ایجاد تقید و پایبندی به اسکان در روستا و کاهش مهاجرت: گر چه نمی توان مدعی بود که نبود مالکیت های رسمی در املاک غیر منقول روستایی از جمله عوامل مهاجرت های بی رویه سالهای اخیر بوده است. اما می توان ادعا کرد که تثبیت این مالکیت ها در املاک مذکور و اعطای ارزش مادی به آنها می تواند بستری نسبتاً مناسب برای تعلقات و وابستگی به اسکان در روستاها باشد که در هر صورت مهیا شدن سایر امکانات رفاهی در روستاها،روستا به جایگاه اصیل و واقعی خود در کشور بازگردد .
۸) ایجاد آرامش روانی برای روستاییان: نمی توان این مقوله را انکار کرد ثبات اوضاع و تثبیت جلوه های مادی در طول حیات بشری پیوسته آرامش روانی را به ارمغان آورده است. با اعطای موهبات دیگری چون فضای مناسب آموزش، آب و برق، سوخت، توسعه راه های ارتباطی مناسب،امکانات بهداشتی متناسب، اشتغال، تثبیت مالکیت ها و ...آرامش روانی به ساکنین روستا حاکم خواهد شد و تبعات مثبت دیگری را بدنبال دارد .
۹) استقرار مالکیت روستایی در گردونه وصول عوارض قانونی:اگر چه درفرهنگ عامه روستاها،مقوله اخیر پیوسته موجبات یک نوع قانون گریزی را فراهم آورده است وآنچه مربوط به مالیات و عوارض قانونی دولت می باشد برای روستایی خوشایند نبوده،اما مسلم است با صدور سند مالکیت اماکن مذکور،سیمایی نسبتا شفاف از مالکیت های رسمی ترسیم می شود که پس از صدور سند مالکیت و انجام ماملات رسمی و قانونی،وصول حقوق دولتی آسان،دقیق و ضابطه مندتر انجام می گیرد .
۱۰) ایجاد سهولت در ارائه آمارهای منطقی در مراکز اطلاعاتی و آماری کشور: اجرای قانون مذکور در واقع ارائه دهنده آماری نسبی و دقیق از تعداد واحدهای مسکونی و خانوارهای ساکن و املاک تثبیت شده را به مسئولین و برنامه ریزان کشور ارائه می دهد .
۱۱) رونق و افزایش انجام معاملات رسمی در دفاتر اسناد رسمی: با افزایش کمی املاک ثبت شده و صدور اسناد مالکیت برای اماکن روستایی قطعا معاملات فی مابین اشخاص در کانال قانونی و مجاری دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد و ضمن رونق اقتصادی در چرخش سرمایه و نقدینگی وصول عوارض قانونی ضابطه مند و تبعات سوء ناشی از انجام معاملات عادی و غیر رسمی به حداقل خواهد رسید .

تنظیم و تدوین: علی امینی

منبع : قوه قضاییه دادستانی کل کشور