مسکن؛ تهدید یا فرصت

در رابطه با افزایش بی‌رویه قیمت مسكن و تبعات ناشی از آن به تفضیل در رسانه‌ها و مطبوعات صحبت شده است، ولی متاسفانه تاكنون راه‌حلی عملی كه در كوتاه‌مدت، توانایی ایجاد قدرت حركت نسبت قیمت‌های واقعی را داشته باشد، عرضه نشده است.
در پاسخ به این نیاز، در سطور آتی، طرحی از نظر شما می‌گذرد كه شاه بیت‌ غزل اثربخشی آن در این مطلب خلاصه می‌شود، ‌عامل اصلی افزایش قیمت مسكن در به انحراف كشیدن یك جریان سالم و قوی مسكن خواهی است و در صورت پاسخ به این تقاضا، در عمل سوخت موردنیاز برای آتش افزایش قیمت‌ها از دسترس این جریان خارج می‌شود. در ضمن اینكه از این بستر می‌توان به شكل سكوی پرشی برای مقابله با مشكلاتی كه صنعت ساختمان در ایران از عوارض آن، رنج می‌برد استفاده كرد.‌ مشكلاتی از قبیل: میزان بالای بافت فرسوده، عمر مفید كم مستحدثات ساختمانی، عدم مقاومت لازم در برابر زلزله، عدم استفاده از نیروی كار متخصص و...
این طرح در سه بخش كلی:
الف) اصول و مقدمات
ب) اجزای طرح
ج) شرح و نتیجه‌گیری
الف) اصول و مقدمات:
۱) مسكن مناسب حق هر خانواده ایرانی است (اصل ۳۱ قانون اساسی): تهیه مسكن مناسب با قیمت تمام شده حقیقی یكی از راهكارهای اصلی مبارزه با مساله گرانی مسكن است، چون در‌حال‌حاضر به دلیل پدیده چسبندگی قیمت‌ها، افزایش قیمت حتی در مناطق مرفه به صورت تدریجی (یا بعضا دفعی) بر روی قیمت سایر مناطق تاثیر می‌گذارد. این اثر در انتقال افزایش قیمت از شهرهای بزرگ به شهرهای كوچك نیز مشاهده می‌شود.
۲) اصل آزادی انتخاب: عدم توجه به این اصل كه بعضی از آحاد مردم به علت مسائلی از قبیل مشكلات خانوادگی، شغلی و... مجبور به انتخاب محل سكونت خود در جای خاصی از شهر هستند، باعث شده است كه بعضی از طرح‌های خانه‌سازی كه برای جوابگویی به مشكل مسكن ایجاد شده‌اند بدون مشتری مانده و در عوض تقاضا در قسمت‌های قدیمی‌تر و با ساخت‌وساز كم، بالا باشد.
۳) استفاده از مسكن به عنوان ابزاری در حل مشكلات غیرمرتبط: در سالیان اخیر شاهد بوده‌ایم كه سیاست‌گذاران برای مبارزه با پدیده‌هایی مثل: مهاجرت، ترافیك و... از اهرم كم كردن عرضه مسكن، سود جسته‌اند كه متاسفانه در ضمن اینكه به گرانی مسكن دامن زده‌اند در علاج مسائل یاد شده نیز به توفیقی دست نیافته‌اند.
۴) از بین بردن فاصله بین سازنده و مصرف‌كننده نهایی بنا: در‌حال‌حاضر این موضوع مشكلات بسیاری از قبیل گرانی مسكن، عمر كم بنا، استفاده از مصالح غیراستاندارد و بدون كیفیت، عدم توجه به مساله رعایت مقررات و الگوهای مصرف، خلاف‌های متعدد (مثل تغییر كار) و... را به وجود آورده است.
۵) دخالت افراد غیرمتخصص در ساخت بنا: در حالی كه تحصیلكردگان دانشگاه رفته در صنعت ساختمان از كمبود یا نبود شغل مناسب و مرتبط رنج می‌برند، این صنعت كه از آن به عنوان موتور محرك اشتغال یاد می‌گردد، در چنبره نیروهای غیرمتخصص گرفتار آمده كه نتیجه آن نداشتن شاخصه‌های لازم در یك ساختمان و عدم جوابگویی سازنده، در مقابل استفاده‌كننده نهایی است.
ب) اجزای طرح كه شامل سه ركن است
۱) تهیه زمین
۲) ساماندهی استفاده‌كنندگان نهایی
۳) قسمت اجرایی
۱) تهیه زمین
زمین كه اصلی‌ترین فاكتور در قیمت تمام شده مسكن است، شاید اصلی‌ترین گلوگاه است كه برای مقابله با مساله افزایش قیمت مسكن مطرح می‌شود. در پاسخگویی به این نیاز تنوع در روش‌ها،‌ باعث بالا رفتن ضریب موفقیت طرح می‌شود.
روش‌های متعددی برای رفع این مشكل وجود دارد.
۱ـ۱) شركت سرمایه‌گذاری تامین زمین
با ایجاد زمینه قانونی برای تشكیل این شركت‌ها (چه به صورت دولتی یا عمومی) كه با در اختیار گرفتن زمین از راه‌های مختلف و فرآوری و آماده‌سازی این زمین‌ها زمینه انتقال آنها را با دریافت سودی با درصد كم (حدود ۴) به استفاده‌كنندگان نهایی فراهم می‌آورند از اهم روش‌های استحصال زمین در این شركت‌ها به موارد زیر می‌توان اشاره نمود.
الف) در اختیار گرفتن زمین‌های موجود در بافت‌های فرسوده
ب) استفاده از زمین‌هایی كه از طرف نهادهای دولتی یا ارگان‌های نظامی آزادسازی شده‌اند
ج) تملك زمین‌ها یا خانه‌های فرسوده به صورت منفرد
۲ـ۱) تامین زمین موردنیاز طرح از طریق تعدادی از استفاده‌كنندگان مشمول طرح
۳ـ۱) دارندگان زمین‌ها و یا بناهای فرسوده (به اصطلاح كلنگی) ملك خود را به عنوان آورده نقدی در اختیار طرح قرار داده و تا سقفی معین در ساختمان ساخته شده از امتیاز برخوردار می‌گردند.
پس از تملك زمین با استفاده از خدمات مهندسین مشاور، نقشه‌های اجرایی و صورت‌های متره و برآورد ریالی پروژه و همچنین برنامه زمان‌بندی اجرایی تهیه شده و برآورد قیمت واحد‌های مختلف در طرح به دست می‌آید.
۲) ساماندهی استفاده‌كنندگان نهایی
در این بخش با استفاده از برآورد اولیه قیمت‌های هر واحد، می‌توان اقدام به ثبت‌نام از استفاده‌كنندگان (با توجه به توان مالی افراد) كرد. بعد از تكمیل ثبت‌نام، این افراد در داخل تشكیلاتی به نام تعاونی كوچك تامین مسكن (تكتام) ساماندهی می‌شوند كه پس از تشكیل با انتخاب هیات رییسه و مدیر اجرایی از بین اعضا (كه با توجه به تعداد واحدها می‌تواند بین ۳ تا ۵نفر متغیر باشد) نسبت به ثبت این تعاونی اقدام می‌گردد، در مرحله بعد با قرعه‌كشی واحدهای موجود در بین اعضای تقسیم شده و هیات رییسه یا مدیرعامل نسبت به استخدام مهندس ناظر در پروژه و انتخاب مجری اقدام می‌كند.
۳) قسمت اجرایی
بهترین روشی كه برای اجرا می‌توان پیشنهاد نمود تشكیل شركت‌های مهندسی ساخت كوچك است كه عبارت است از :تشكیلاتی كه در راس آن یك یا چند مهندس عمران به عنوان مسوولان واقعی و جوابگو حضور دارند كه با استفاده از نیروهای پایین‌دستی (معمار، بنا، ...) نسبت به ساخت بنا اقدام می‌كنند. روش عقد قرارداد برای این طرح پیمان مدیریت در نظر گرفته شده كه عبارت است از تامین مالی برای تهیه مصالح و دیگر عوامل ساخت از طرف كارفرما (كه اینجا همان تعاونی مسكن می‌باشد) و مجری نیز در قبال ساخت درصدی از هزینه بنا را به عنوان دستمزد دریافت می‌كند.
۴) شرح و نتیجه‌گیری
در ابتدای این بخش با آوردن فرمول محاسبه یك مترمربع بنای ساخته شده (مفید) سعی می‌شود شاخص‌های دخیل در تعیین قیمت ساختمان و میزان دخالتشان به صورت كمی مشخص شود.
فرمول*
P: قیمت یك متر مربع زمین
A: مساحت كلی زمین
C: ضریب ساخت كه خود عبارت است از:
فرمول*
Pc هزینه ساخت یك متر مربع بنای كلی كه عبارت است از: هزینه‌های ساخت و ساز بنا + هزینه ساخت مشاع + هزینه اشتراكات لازم (آب، برق، گاز و ...) + عوارضی كه توسط ارگان‌های ذی‌نفع (مثل شهرداری) از این ساختمان دریافت می‌شود بخش بر مساحت مفید بنا
n : تعداد طبقات كاربردی (غیر از پیلوت و پاركینگ)
۰.۶: عبارت از ضریب اشغال بنای ساخته‌شده به مساحت زمین
ضریب C در مناطق مختلف با توجه به قیمت‌های مختلف زمین نوع ساخت و نحوه دریافت عوارض و هزینه‌های اشتراك عددی است متغیر (حدودا ۰.۳-۰.۵) برای بهتر مشخص شدن این عوامل فرمول بالا را به صورت زیر ساده می‌كنیم.
همان طوری كه از جدول فوق پیدا است، مهم‌ترین عامل تاثیرگذار در قیمت تمام‌شده ساختمان تعداد طبقات بنا است.
به طوری كه در ساختمان‌های دو طبقه حتی اگر عوارض ساخت و ساز و دیگر عوامل غیرساختمانی به سمت صفر میل كند، باز هم صرفه اقتصادی در ایجاد ساختمان جدید مشاهده نمی‌شود. بنابراین ضرورت بلند مرتبه سازی، در جدول فوق به وضوح مشاهده می‌شود. متاسفانه در ایران این كلمه مترادف لوكس‌سازی قرار گرفته و نوعی عمل اسراف‌گرایانه به شمار می‌آید. در حالی كه غیر از پایین آوردن قیمت تمام‌شده بنا، فواید بسیار دیگری نیز بر آن مترتب است كه بعضی از آنها به عنوان نمونه ذكر می‌شود:
الف ) یك ساختمان بلندمرتبه یك بلوك ساختمانی به صورت عمودی است در نتیجه شما به جای یك خیابان جدید با تقاطع‌های فیزیكی، آسانسور و پله‌های این ساختمان به صورت یك خیابان بدون تقاطع برای عبور و مرور اهالی استفاده می‌شود. همچنین از ایجاد خیابان جدید و مصرف مصالح برای ساخت آن از طولانی شدن مسیر عبور و مرور افراد جلوگیری می‌شود.
ب ) میزان مصرف مصالح برای انتقال خدمات شهری (آب، برق، گاز و ...) به صورت چشمگیری كاهش می‌یابد.
ج ) از اتلاف زمین‌های موجود برای ساخت بناهای جدید جلوگیری می‌شود، امری كه متاسفانه در اكثر نقاط با از بین رفتن زمین‌های مرغوب، چه به صورت باغ یا مزارع كشاورزی و تبدیل آنها به ساختمان و خیابان این اتلاف منابع را شاهد هستیم.
د ) در داخل شهرها با آزاد كردن فضا، امكان ایجاد تسهیلات شهری مثل پارك‌ها، فضاهای تفریحی و ... فراهم می‌شود.
البته برای جلوگیری از ایجاد مشكلات باید تعداد طبقات مجاز برای ساخت‌و‌ساز به عرض گذر و امكانات ترافیكی منطقه توجه شود و برای ساختمان‌های بلندتر از ۱۰ طبقه حتما فضای سبز پیرامونی پیش‌بینی شود با فرض تعداد طبقات در حدود ۵ تا ۶ طبقه صرفه اقتصادی ورود به این طرح به‌وضوح قابل مشاهده است كه این امر خود عاملی است برای جذب افراد متقاضی واقعی مسكن به سمت این طرح. اما برای كاهش بیشتر در قیمت ساختمان، كم كردن هزینه عوامل گفته شده در فرمول ذكر شده موثر خواهد بود.
شاید بزرگ‌ترین امتیاز این طرح این باشد كه اصولا یك طرح سیاستی است و احتیاج به سرمایه‌گذاری كلان دولت در آن وجود ندارد. هر چند كه می‌توان در آن برای خانه‌دار شدن طیف‌های مختلف در دهك‌های مختلف درآمدی، سیاستگذاری‌های خاص هر طیف را اعمال كرد.‌
با توجه به تعاونی بودن تشكل تامین مسكن در این طرح، وزارت تعاون به نیابت از دولت می‌تواند تخصیص مصالح ساختمانی مورد نیاز این طرح را برعهده گیرد. وزارت مسكن و شهرسازی و شهرداری‌ها، عوارض اعمالی و تعداد طبقات بناهای تازه ساز را، برای رسیدن به حداقل قیمت‌ها به‌صورت روشن و شفاف مشخص كنند.در هر حال با صرفه اقتصادی كه متقاضیان شركت در این طرح به‌دست آورده به‌علاوه از مسكن مطابق با استانداردهای لازم برخوردار می‌شوند، تقاضا به‌صورت طبیعی به سمت این طرح متمایل می‌شود و دارندگان بناهای خالی برای جلوگیری از سوخت سرمایه مجبور به عرضه این ساختمان‌ها در بازار خرید و فروش شده و با افزایش عرضه و كاهش تقاضا می‌توان به كاهش قیمت‌های ساختمان‌های خارج از این طرح نیز چشم امید داشت.
در ادامه شرح مختصری از مزایا و عیوب احتمالی طرح و نحوه مقابله آنها بیان ‌می‌شود.
یكی از مزایای عمده این طرح گسترش بخش تعاون در ساخت و ساز بنا است، اما چرا این طرح بر كوچك بودن تعاونی‌ها تاكید دارد، علل این توجه را در موارد زیر می‌توان خلاصه كرد.
۱) تعاونی‌های بزرگ، به‌علت تفاوت‌های درآمدی اعضا، به‌صورت معمول با كمبود منابع مالی دست به گریبان بوده و در نتیجه با تاخیر در زمان بهره‌برداری و بالا رفتن قیمت تمام شده روبه‌رو می‌شوند.
۲) تعاونی‌های بزرگ: احتیاج به زمین‌های بزرگ دارند و این‌گونه زمین‌ها معمولا در همه محلات شهرها در دسترس نیست.
۳) تعاونی‌های بزرگ معمولا از بین اقشار خاص عضوگیری می‌كنند و عضویت برای تمامی افراد جامعه در آنها ممكن نیست.
یكی از معایبی كه برای این طرح می‌توان مطرح كرد، دامن زدن به پدیده مهاجرت و یا استفاده دارندگان مسكن از مزایای این طرح است. برای حل این موضوع می‌توان شرط داشتن اقامت ده ساله در محل مورد تقاضا و گذشتن حداقل ۵ سال از آخرین نقل و انتقال ملك ثبتی به‌نام متقاضی را در شرایط ثبت‌نام پیش‌بینی كرد.
▪ در زمینه تملك زمین در این طرح چند نكته لازم به یادآوری است
- زمین‌های بافت فرسوده را می‌توان با گذاشتن طرح‌های جدید شهرسازی با توجه به موقعیت خیابان‌های موجود به بلوك‌های كوچكتر تقسیم كرد و با گذاشتن اختیار به فروش یا عضویت در تعاونی‌های ساخت به ساكنین این مناطق، تسهیلات بیشتری برای تملك این اراضی فراهم نمود.
در اختیار گذاشتن امتیازاتی مثل كم كردن عوارض و حق اشتراك‌ها و تقبل بعضی از هزینه‌های جانبی به جذابیت اجرای این طرح در بافت‌های فرسوده می‌تواند بیفزاید.
- دولت درآمد ناشی از در اختیار گذاشتن زمین‌های بزرگ را به ایجاد زیرساخت‌های لازم برای تبدیل این مناطق به بلوك‌های شهری اختصاص دهد و از مازاد این درآمدها به‌عنوان منبعی برای دادن وام ساخت به متقاضیان این طرح استفاده كند.
یكی از محاسن بزرگ این طرح، بازگرداندن جایگاه ناظر به محل اصلی خود یعنی همانا مراقبت از انجام صحیح مراحل اجرایی طرح به نیابت از كارفرما است و مسوولیت اصلی ساخت بنا و اشكال‌های وارده بر آن به مجری طرح برمی‌گردد در ضمن با پرداخت چند مرحله‌ای مطابق با برنامه زمان‌بندی و با تایید ناظر امكان اعمال قدرت از طرف مهندس ناظر فراهم می‌شود.
در زمینه ثبت‌نام افراد در تعاونی‌های كوچك تامین مسكن، وزارت تعاون می‌تواند با ایجاد یك بانك اطلاعاتی از متقاضیان، آنها را رتبه‌بندی كرده و با توجه به تمكن مالی، گزینه‌های مختلف را به افراد پیشنهاد كند، وزارت مسكن با ثبت‌نام از فعالان ساختمان (معمار، بنا، تكنسین، كارگر ساده و ...) و با معرفی این افراد به شركت‌های مهندسی و ساخت، زمینه اشتغال آنها را در این پروسه جدید ایجاد كند در ضمن با تعیین یك محدوده زمانی مشخص برای فراگیری مهارت‌های لازم به این افراد مهلت داده می‌شود.
در مناطقی كه مهندسین عمران به تعداد كافی وجود نداشته باشد می‌توان به‌طور موقت از كاردان‌های فنی ساختمان به‌عنوان مجری طرح استفاده كرد.
هرگونه تخلف در شركت‌های مهندسی و ساخت منجر به لغو پروانه مجری برای مدت محدودی شده و این امر در پرونده نظام مهندسی مجری درج خواهد شد. یكی از محاسنی كه برای روش پیمان مدیریت در اجرای طرح می‌توان برشمرد این مطلب است كه مجری از پایین آوردن هزینه‌ها از طریق استفاده از مصالح نامرغوب استفاده‌ای نمی‌برد، همچنین طولانی شدن مدت ساخت به‌علت شریك نبودن در منافع ساخت برای مجری منافعی در برندارد. در ضمن جریمه تاخیر نیز به او تعلق خواهد گرفت، البته در شروع طرح به‌علت داشتن مشكلات مالی برای بعضی از مهندسینی كه می‌خواهند وارد این كار شوند، اختصاص درصد بالاتری از پیش‌پرداخت و ارائه تسهیلات از طریق بانك‌ها به شركت‌های مهندسی ساخت پیشنهاد می‌شود.
در انتها با توجه به طولانی شدن این مقاله از ارائه نكات ریز و درشت دیگری كه در زمینه این طرح وجود دارد خودداری می‌شود. ولی نكته مهمی كه حتما باید مدنظر قرار گیرد این مطلب است كه در اجرای این طرح یا هر طرح دیگری كه برای مقابله با گرانی مسكن تهیه می‌شود، یك كمیته نظارت باید عملكرد این طرح را به‌صورت دائمی تحت مراقبت قرار دهد تا زمینه انحراف آن توسط افراد یا جریاناتی كه از این طرح زیان‌ دیده‌اند، فراهم نشود در ضمن برای عواملی‌كه در عمل ممكن است در اجرای طرح اختلالی به‌وجود بیاورند راه حل‌های مناسبی ارائه كنند.

سید مصطفی یوسفی

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد