رکورد بازار مسکن باعث افزایش قیمت کالاهاست

سیرتحول بازار مسکن در دو اهه اخیر پر است تلاطم و فراز و نشیب‌های فراوان. چندین‌بار تجربه رکورد، رونق و تکرار مجدد این دوره‌ها که تا امروز ادامه دارد. گاهی رکود چنان طولانی و پرتأثیر بر اقتصاد کشور بوده که مسئولان را به نوعی، وادار به واکنش کرده است و گاه بازار چنان پررونق و پرسود بوده که موجب افزایش کاذب نقدینگی و کم‌رنگ شدن سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر صنعتی و اقتصادی کشور شده است.در ماه‌های اخیر بحث افزایش سقف وام مسکن چندین‌بار به بازار مسکن رونق بخشید. اما این خبر نتوانست درد بازار راکد مسکن را درمان کند.تهران، امروز به یک شهر که نه، به ابرشهری بدل شده که کوه‌های سر به فلک کشیده شمال شهر نیز نتوانسته آن را مهار کند. این تلاطم از کجا ناشی می‌شود، و چه تأثیری بر اقتصاد کشور می‌گذارد؟جمشید پژویان، دکترای اقتصاد و استاد دانشگاه علامه طباطبائی معتقد است ابتدا باید نگاهی به تاریخچه بازار مسکن در ایران داشت.تاریخ بازار مسکن را می‌توان به چند دوره تقسیم کرد. دوره اول، مصادف بود با دوران پیروزی انقلاب و چند سال پس از آن زمانی‌که بسیاری از سرمایه‌داران، کشور را ترک کرده، وضعیت بی‌ثباتی و بی‌اعتمادی موجود در جامعه باعث شد، قیمت‌های مسکن پائین آمده با افت تقریباً شدیدی مواجه شود. مرحله بعد، مرحله‌ای بود که کشور به یک ثبات نسبی رسیده به همان نسبت اشتیاق برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از یک‌سو و عطش بازار افزایش پیدا کرد. این دلایل باعث شد تا قیمت مسکن در این برهه، روندی تصاعدی پیدا کرده بازار آن رونق پیدا کند. هر چند این دوران، چندان دوام نیاورد و پس از مدتی دوباره رکود بر بازار مسکن حاکم شد. علت آن‌هم تمایل مردم به سرمایه‌گذاری در شرکت‌های مضاربه‌ای بود که آن روزها از بازار داغی برخوردار بودند.وی می‌افزاید: ”این رویه تا اواخر دهه ۶۰ ادامه داشت تا اینکه در این زمان، به‌دلیل مشکلاتی که شرکت‌های مضاربه‌ای به‌وجود آوردند و ترس مردم برای سرمایه‌گذاری در این شرکت‌ها، سرمایه‌ها دوباره به سمت مسکن و ساخت و ساز سرازیر شد. در نتیجه بازار مسکن دوباره رونق پیدا کرد.“اما این روند نیز چندان دوام نداشت، چرا که با گذشت چندسال، دوباره بازار مسکن رکود و سپس رونقی را تجربه کرد که در جای خود قابل تأمل بود. در نهایت از اواخر سال ۸۲، با تصویب قانون منع فروش تراکم، دوباره بازار مسکن وارد دوره رکود خود شد. دوره‌ای که تا امروز نیز ادامه پیدا کرده است.این استاد دانشگاه علامه با اشاره به مزایای نسبی مسکن نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌های انجام شده می‌گوید: ”فریدمن (که از اقتصاددانان بزرگ در بخش مسکن است)، مسکن و بازار آن را به سه دلیل مهم برای سرمایه‌گذاران وسوسه‌انگیز می‌داند، اول اینکه مسکن کالائی خاص است و جزء دارائی‌های مردم محسوب می‌شود. مثل سهام، طلا، یا فرش و غیره را به‌عنوان سرمایه‌ای اندوخته می‌خرید، این کالا کاربرد دیگری ندارد، اما شما مسکن را می‌توانید اجاره دهید، یعنی کاربری دیگری نیز دارد و بالاخره سومین شاخصه مسکن، در کشورهائی مانند ایران یا امریکا که تأمین اجتماعی نقش کمرنگی دارد، است. مسکن جنبه یک صندوق پس‌انداز را دارد. اما در مقابل، در کشورهائی که تأمین اجتماعی از پایه‌های استوار و محکمی برخوردار است، مسکن، بیشتر یک کالای خدماتی است.“دکتر پژویان همچنین بیان می‌کند: ”براساس این نظریه، وقتی رکود بر بازار مسکن مستولی می‌شود، در مقابل سرمایه‌گذاری و قیمت سایر کالاها افزایش پیدا می‌کند. چرا که نقدینگی در دست مردم بیشتر می‌شود. پس از مدتی با افزایش نرخ خدمات و کالاها تمایل برای سرمایه‌گذاری در بخش قیمت مسکن، دوباره قدرت خرید مردم کاهش پیدا می‌کند و تمایل برای خرید کالاهای دیگر (به‌خصوص کالاهای اساسی) بیشتر و بیشتر می‌شود. اما این، تنها ابعاد مشکل‌ساز این مسئله نیست. به‌عنوان مثال وقتی اجازه فروش تراکم داده می‌شود، به معنای بی‌ارزش شدن بهای زمین است. چرا که در این قالب، شما می‌توانید با پرداخت بهای یک قطعه زمین، صاحب چندین واحد مسکونی شوید.“وی تصریح می‌کند: ”در اقتصاد بسیاری از کشورها، ساخت مسکن به وام (حمایت‌های دولتی) نیاز دارد. اما در کشور ما، ساخت و سازها، فرآیند سرمایه‌گذاری ناشی از دارائی‌های مشخص است. در نتیجه سرمایه‌گذار در کشورهای دیگر مجبور است پس از ساخت، سریعاً ملک خود را بفروشد تا بتواند به تعهدات خود عمل کند، ولی اینجا اگر مالک ببیند بازار راکد است، می‌تواند دست نگه‌دارد تا بعد، آن را بفروشد.“دکتر پرویان با اشاره، به پیشینه تاریخی انبوه‌سازی در ایران می‌گوید: ”تا اوایل دهه ۴۰، شهروندان تنها برحسب نیازشان ساختمان می‌ساختند. از این برهه به بعد و با افزایش جمعیت، عده‌ای به ساختن مسکن برای دیگران پرداختند و به کیفیت سازه‌ها اهمیت چندانی ندادند!“امروز انبوه‌سازی، همان معماری‌سازی است. با همان کیفیت سازه‌ها و البته سودهای کلانی که برده‌اند. به‌عبارتی این بخش بیشتری سود را در بازار به‌خود اختصاص داده است که در کمتر کشوری چنین رویه‌ای وجود دارد. امروز این صنعت هنوز سودآور است، اما نه مانند گذشته. چرا که این دسته به همان سودهای کلان خود گرفته‌اند. در نتیجه به امید دست یافتن به همان سودهای کلان، وام گرفته‌اند تا بیشتر بسازند، غافل از اینکه دچار مشکلات عدیده‌ای خواهند شد.دکتر پژویان با رد فرضیه نامطمئن بودن بخش سرمایه‌گذاری مسکن در ایران می‌گوید: ”اتفاقاً بخش مسکن در کشور ما، بخش تقریباً مطمئنی است چرا که درجه ریسک آن بسیار پائین است.“اعطاء وام باعث افزایش میزان تقاضا می‌شود. درست است که ممکن است در این روند، شاهد کمی تورم نیز باشیم، اما طبیعی است. از سوی دیگر افزایش سقف وام‌ها از ۹ میلیون به ۱۸ میلیون تومان مهم نیست، باید دید سقف کلی وام‌های در نظر گرفته شده چقدر افزایش داشته است. افزایش وام‌ها زمانی مؤثر است که سقف مثلاً ۲۰۰ میلیاردی وام در نظر گرفته شده، به ۴۰۰ میلیارد تومان افزایش پیدا کند، نه این‌که با همان ۲۰۰ میلیارد تومان، وام‌ها به ۱۸ میلیون برسد!

منبع : روزنامه اعتماد