حاشیه نشینی، تهدید یا فرصت؟

چهاردیواری معروفی كه امروز بسیاری برای رسیدن به آن سرگردانند، همان سرپناهی كه قرار است محل امن و آسایش باشد و سرانجام همان كه امروز به گوهری كمیاب تبدیل شده، همچنان آرزوی دست نایافتنی به خصوص برای خیلی از جوانان باقی مانده است!
بر مبنای اصل ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران كه داشتن مسكن حق هر ایرانی می باشد و اصل ۳۱ كه تأمین مسكن متناسب با نیاز هر فرد ایرانی وظیفه حاكمیت است، به نظر می رسد قوای سه گانه باید نسبت به اجرای اصل ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی برای تأمین مسكن افراد نیازمند و كم درآمد بسیار حساس و مهم باشد معضلات و مشكلات تأمین مسكن مناسب همواره باید با اشتغال و اقتصاد بررسی شود زیرا این ۳ گزینه ارتباط منسجم و هدفمندی با هم دارند و نمی توان هر كدام را جدا از یكدیگر بررسی كرد و با اطمینان باید گفت كه معضل بیكاری برمی گردد به ركود بازار مسكن و یا سیاست های اقتصادی نادرست كه موجب ركود در بخش مسكن می شود و اجرای تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶ می تواند به ساخت وساز انبوه، تقویت تعاونی ها، نحوه عرضه و توزیع مسكن بر نیازمندان مؤثر باشد و سؤال این است كه چرا مسكن به قیمت واقعی خود نمی رسد و در نتیجه نیازمندان صاحب مسكن نمی شوند، آیا عملكرد مجلس و دولت موجب این معضلات شده است كه شاهد این حجم بسیار زیاد اجاره خانه ها هستیم.
در قانون ۵ ساله چهارم در ماده ،۳۰ دولت موظف است كه در سال اول طرح جامع مسكن را تهیه و در اختیار مجلس قرار دهد و البته دولت در سال ۸۴ این طرح را به مجلس ارائه كرده و مجلس در حال بررسی است و به نظر می رسد، مشكل و معضل مسكن وجود خلأ قانونی و مصوبات مجلس نیست بلكه یكسری تصمیمات غیركارشناسانه مانند دادن وام بدون برنامه ریزی به بخش مسكن، نبود كنترل و نظارت بر قیمت مصالح ساختمانی، فروش تراكم و یا متوقف كردن فروش تراكم و... را می توان نام برد.
با یك نگاه ملی به بخش مسكن و بسیج همه امكانات، می توانیم قدمی در راه حل این مشكل اساسی برداریم و ما در حال حاضر شاهدیم كه درصد بالایی از درآمد خانواده ها به اجاره بهای بسیار بالای مسكن اختصاص پیدا می كند و مردم به هر طریقی می خواهند صاحب خانه شوند و سرمایه داران نیز با ساخت وسازهای انبوه و اجاره دادن مسكن، سودهای بسیار بالایی را كسب كرده اند و مسأله بعدی نقش بسیار مهم دولت در بخش ساخت و تولید مسكن است و دولت می تواند در ۳ بخش به تنظیم و ثبات قیمت مسكن كمك كند.
۱) در نحوه واگذاری زمین هایی كه در اختیار دولت است.
۲) تنظیم بازار در بخش مصالح ساختمانی از قبیل آهن و سیمان و فولاد
۳) تربیت نیروی انسانی كارآمد و متخصص، به طوری كه ۸۶ شغل با ساخت یك واحد مسكونی ارتباط دارد.
در مجموع نقش دولت در ساخت وساز مسكن، نقش كمی در شهرها دارد اما در روستاها با سیاستگذاری های دولت جدید، شاهد رشد و پیشرفت قابل ملاحظه ای در بخش مسكن روستایی بوده ایم و در شهرها هم می توانیم با تدبیر سیاست هایی از قبیل تشویق انبوه سازانی كه در اجرای ضوابط و قوانین درست عمل كرده و یا تقویت بنیه تعاونی ها و یا تقویت وام ها در راستای بهبود وضع مسكن شهری گام برداریم.
از جمله سیاست هایی كه دولت انگلیس در سال ۲۰۰۰ اعمال كرد، این بود كه هنگامی كه قیمت مسكن برای مثال از ۲۰ هزار دلار به ۴۰ هزار دلار رسید دولت گفت كه این ۲۰ هزار دلار افزایش غیرواقعی است و فروشنده ملك باید ۹۰ درصد این قیمت غیرواقعی را مالیات بدهد. این می تواند نمونه خوبی برای سیاستگذاران داخلی كشورمان در بخش مسكن باشد و یا پیشنهاد دیگر این كه مالیاتی را برای انبوه سازانی كه در شمال تهران با اضافه كردن وسایل لوكس و زیبا، قیمت مسكن را به صورت غیرواقعی بالا می برند در نظر بگیریم و پیشنهاد دیگر، مالیات مضاعف بر خانه ها و یا اماكن تجاری خالی از سكنه می باشد كه تا به امروز آمارهای متفاوتی از سوی مراجع مختلف بیان شده است كه شهرداری ها می توانند با گرفتن این مالیات ها گام مهمی را در مدیریت و عمران شهری بردارند و با این تصمیم مالكان ملزم به اجاره دادن یا فروش خانه های خالی بشوند و به تازگی شنیده شده است كه با مطرح شدن این طرح در شورای شهر تهران این مسأله در حال پیگیری می باشد.
در ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم، توجه به ساخت مسكن برای اقشار كم درآمد، فعال كردن بخش غیردولتی در مسكن، مدیریت منسجم افزایش سهم انبوه سازی به میزان ۳ برابر قانون برنامه سوم آمده كه اگر دولت بر این مبنا حركت كند به قیمت واقعی مسكن خواهیم رسید.
نكته دیگر، نقش مدیریت شهری در كنترل قیمت است كه اگر این مسأله را جدی بگیریم كه وقتی به یكباره قیمت مسكن ۲ برابر افزایش پیدا می كند و هیچ دستگاهی پیگیری نمی كند، بدلیل عدم نظارت است كه هیچ دستگاهی متولی این نظارت نمی باشد و وزارت مسكن با كمك شهرداری ها می توانند نقش نظارتی بسیار مهمی را برای جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسكن و هم برای بهبود كیفیت و ایمنی مساكن شهری اجرا كنند.
كارشناسان معتقدند كه با رها شدن سیاست های زمین و مسكن، ۷۰ درصد از درآمد گروه های كم درآمد و حقوق بگیران به ویژه در كلان شهرها، صرف اجاره مسكن می شود و لذا تنها ۳۰ درصد باقی مانده حقوق، برای تأمین سایر نیازهای ضروری و امورات زندگی استفاده می شود و می دانیم كه اداره زندگی با ۳۰ درصد درآمد، یعنی گسترش فقر، از این رو گروهی برای گریز از این وضع ناچارند به اضافه كاری و دوشیفته شدن روی آورند.
● حاشیه نشینی
اگر نگاه كارشناسان به حاشیه نشینی در اطراف كلان شهرها از نگاه تهاجمی و برخوردی تغییر پیدا كند و مدیریت شهری به درست كردن زیرساخت های تولیدی و مسكن این قشر از جامعه بپردازد و هسته های كارگزاری برای این زیرساخت ها تعریف كند، حاشیه نشینی با یك مدیریت صحیح و كارآمد می تواند كمك شایانی به مدیریت شهری كند، زیرا حاشیه نشین ها كه نمی توانند مسكن تهیه كنند و با هجوم به داخل شهرها، فشار تأمین مسكن برای افرادی را كه در داخل شهرها در حال زندگی هستند را زیاد می كنند و مدیریت شهری با این كار می تواند از تخریب خانه های قدیمی و باستانی در شهرها، تخریب باغات و فضای سبز، تراكم جمعیت و... جلوگیری كند و از نیرو و قدرت فكری و جسمی حاشیه نشین ها در بخش عمرانی و صنعتی استفاده كند.
در واقع همان كاری را كه كشورهای چین، كره و ژاپن بعد از جنگ جهانی دوم انجام دادند و به حاشیه نشینی به عنوان یك حركت مثبت نگاه كردند و در ادامه این مقاله با ارائه جزئیاتی از تبصره ۶ لایحه بودجه سال ۱۳۸۶ كل كشور به تحلیل مختصری حول محور این تبصره می پردازیم:
در اجرای اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مفاد بندهای (۱۵) و (۴۱) سیاست های كلی برنامه چهارم توسعه و بند (ج) ماده (۳۰) قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مبنی بر لزوم تأمین مسكن مناسب برای آحاد ملت به ویژه اقشار كم درآمد؛ تقویت نقش حاكمیتی دولت در امر تأمین مسكن و در راستای حصول به عدالت اجتماعی و توانمندسازی گروه های كم درآمد با تكیه بر تقویت تعاونی های تولید مسكن و خیران مسكن ساز، حصول مدیریت یكپارچه و منسجم زمین، كاهش سهم زمین در قیمت تمام شده واحد مسكونی، حمایت و هدایت انبوه سازی، صنعتی سازی، مقاوم سازی و ارتقای فناوری ساخت وساز، به دولت اجازه داده می شود با جلب و جذب منابع مالی بخش خصوصی، منابع حساب ذخیره ارزی (سهمیه بخش غیردولتی)، تسهیلات مالی خارجی، درآمد عمومی دولت، موضوع ردیف های ۶۰۱۱۰۴ و ۶۰۱۱۰۵ قسمت چهارم این قانون، اوراق مشاركت، سرمایه گذاری شركت های دولتی، كمك های مالی خیران و سازمان های غیردولتی و تسهیلات بانكی؛ نسبت به زمینه سازی برای تأمین مسكن گروه های هدف به شرح زیر اقدام نماید:
۱) به منظور ساماندهی بازار عرضه مسكن اجاره ای و در اجرای فصل دوم قانون تشویق ساخت وعرضه واحدهای مسكونی استیجاری مصوب،۱۳۷۷‎/۱۱‎/۲۳ اقدامات زیر صورت می پذیرد:
۱-۱) وزارت مسكن و شهرسازی موظف است نسبت به تأمین زمین مناسب برای ساخت مسكن اجاره ای، حداكثر با زیربنای ۷۵ متر مربع به وسیله اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی و نهادهای عمومی غیردولتی و خیران مسكن ساز، نهادهای متولی حمایت از گروه های كم درآمد و تعاونی های موجر اقدام نماید.
۱-۲) بانك مركزی جمهوری اسلامی ایران مجاز است از طریق بانك های عامل نسبت به تأمین تسهیلات بلندمدت، حداكثر تا ۸۰ درصد هزینه های ساخت برای ساخت واحدهای مسكونی به شركت ها و مؤسساتی كه قصد واگذاری این گونه واحدها را به صورت اجاره ای به گروه های كم درآمد دارند، اقدام نماید. شرایط اعطای تسهیلات و بازپرداخت ها به وسیله شورای پول و اعتبار تعیین خواهد شد.
۱-۳) به دولت اجازه داده می شود تا ۵۰ درصد و در بافت های فرسوده تا ۶۰ درصد از سود تسهیلات اعطایی به سازندگان غیردولتی واحدهای مسكونی اجاره ای را متناسب با معكوس سطح زیربنا، تأمین و از محل اعتبار ردیف ۶۰۱۱۰۵ قسمت چهارم این قانون و سایر وجوه اداره شده و كمك سود تسهیلات بانكی پرداخت نماید. در صورتی كه این گونه واحدها طبق قرارداد از حالت اجاره ای خارج شوند، ارزش حال یارانه های پرداختی و باقیمانده اقساط تسهیلات به صورت یكجا از مالك دریافت می شود و...
در بخش دیگری از این تبصره آمده كه وزارت مسكن و شهرسازی موظف است نسبت به تأمین مسكن جانبازان ۲۵ درصد و بالاتر، آزادگان و خانواده معظم شهدا (پدر، مادر، فرزندان و همسر شهید)، با تحویل زمین بر مبنای قیمت منطقه ای با هماهنگی بنیاد شهید و امور ایثارگران و با استفاده از تسهیلات این بند، اقدام نماید.
مددجویان زیر پوشش كمیته امداد امام خمینی(ره) و سازمان بهزیستی كشور و نیز واحدهایی كه به وسیله نیكوكاران برای افراد مذكور ساخته می شود در صورت رعایت الگوی مصرف مسكن، از پرداخت عوارض و تمام دریافتی های شهرداری برای صدور پروانه ساخت، برای یك بار معاف هستند و...
و در تحلیل مختصر این تبصره آمده است كه: به لحاظ این كه مدیریت زمین در اختیار دولت است مجلس به دولت اجازه داد كه دولت زمین را به تعاونی ها به صورت رایگان یا اجاره طولانی مدت ۹۹ ساله قرار دهد و مانندسال ،۸۵ وام به طور مستقیم به مردم تعلق نمی گیرد و بیشتر به انبوه سازان و تعاونی ها تعلق می گیرد كه بعد از ساخت به كم درآمدها واگذار شود. جلب سرمایه گذاری ها در بخش مسكن از دیگر بندهای این تبصره می باشد و اختصاص معافیت عوارضی و مالیاتی و انشعاباتی از قبیل: آب، برق، گاز و... به كسانی كه اصول و ضوابط بهینه سازی مصرف سوخت در ساختمان را رعایت كرده باشند و یا به مقاوم سازی توجه ویژه ای شده باشد، حدود ۸۰ درصد اعتبارات موردنیاز را به انبوه سازان می دهد و به اطمینان اجرای درست تبصره موجب رشد و شكوفایی در بخش مسكن می شود.

علیرضا ابراهیمی

منبع : روزنامه ایران