نقض حقوق شهروندی در ساخت و سازها

هرازچندگاهی با رونق بازار مسکن در کشور، بازار ساخت و ساز و بلند مرتبه سازی از سوی پیمانکاران ساختمانی یا مالکین رونق بیشتری می یابد و هرکدام سعی می کنند از دیگری جلو بیفتند. در این میان شاهد آن هستیم که هر روز ساختمان ها ، رعایت مباحث قانونی در ساخت و سازها، زیباسازی چهره شهرها، ایمن سازی ساختمان ها، در هم ریخته می شوند تا با طراحی نوین ساخته و به بازار مسکن بازگردند. به روز کردن ساختمان ها، رعایت مباحث قانونی در ساخت و سازها ، زیبا سازی چهره شهرها ، ایمن سازی ساختمانها ، استفاده از دانش روز و مهندسی سازنمودن سازه ها و مسائلی از این قبیل، امور بسیار مهمی می باشند که از یک طرف نگاه کردن به آنها این امر (ساخت و ساز) را بسیار زیبا جلوه می دهد. اما چنانچه به روی دیگر این سکه نگاهی بیندازیم می بینیم در دوران این ساخت و سازها هیچ نظارت و کنترلی بر طول مدت اتمام کار یا ساعات کاری آنها وجود ندارد و تقریباً در جای جای کشور به خصوص شهرهای بزرگ، در تمام ماه های سال و روزهای ماه و ساعات شبانه روز حقوق شهروندی همسایگان، عابران و ... از این بابت نقض می شود.
در بدو امر شاید آنچه به ذهن متبادر شود بحث حق مالکیت و حق هرگونه دخل و تصرف مالک در ملک خود می باشد و چنانچه مالک حق ساخت و ساز و امور وابسته به آن را در ملک خود نداشته باشد شاهد نقض یکی دیگر از حقوق اساسی شهروندی یعنی حق مالکیت خواهیم بود زیرا لازمه حق مالکیت اموری این چنینی می باشد. حال با طرح این فرضیه سعی می کنیم در حد مجال، به بررسی این موضوع یعنی تعارض حق مالکیت در ساخت و سازهای ساختمانی و نقض حقوق شهروندان از این بابت بپردازیم.
براساس ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد. این قاعده که در اصطلاح حقوقی قاعده تسلیط نامیده می شود و از ظاهر آن پیداست به همان فرضیه فوق الذکر و دیدگاه عموم برمی گردد اما این قاعده محدود بر این است که مستلزم تضرر همسایه نبوده یا به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از مالک باشد. به موجب ماده ۱۳۲ قانون مدنی «کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرراز خود باشد.»
فلسفه این ماده که عیناً از فقه امامیه گرفته شده و موردپذیرش فرق دیگر اسلامی- منجمله فقه عامه، حنفی، مالکی، شافعی و حنبلی- نیز می باشد رعایت حقوق اجتماعی شهروندان است زیرا یکی از ضروریات شهرنشینی و زندگی اجتماعی رعایت حقوق یکدیگر است که اگر غیر از این بودسنگ بر روی سنگ دراجتماع بند نمی شد. وضع قوانینی همچون قانون تملک آپارتمان ها، قانون مدنی، قانون موجر و مستأجر و قوانینی ازاین قبیل همه در جهت تسهیل و انسجام روابط اجتماعی است.
در مقابل قاعده تسلیط در حقوق اسلام و متعاقب آن در حقوق ایران قاعده دیگری وجود دارد که یکی از منابع مهم حقوق به شمار می رود. این قاعده که به قاعده لاضرر مشهور شده و منتسب به پیامبر مکرم اسلام(ص) است. که آن مقام شریف در مقام تعارض بین حق مالکیت دو نفر بیان نموده اند. شرح داستان مفصل است و جویندگان دانش و علم می توانند تفصیل امر را در کتب قواعد فقه موجود یافته و مطالعه نمایند لیکن به اختصار شرح ماجرا بدین قرار بوده که در زمان پیامبر عظیم الشأن اسلام(ص)، شخصی درخت خرمایی درمنزل همسایه اش داشته و بدون رعایت آداب ورود به منزل غیر و با این ادعا که به درختی که مالک آن می باشد رسیدگی می نماید وارد منزل همسایه شده و از این بابت موجب آزار و اذیت همسایه اش را فراهم آورده بود. با شکایت صاحب منزل نزد پیامبر(ص) و دعوت از صاحب درخت، وی حاضر به فروش یا تعویض درخت حتی با تعداد زیادی درخت در جای دیگر نگردیده و نه تنها به تذکرات همسایه بلکه به ارشاد پیامبر(ص) نیز وقعی ننهاد. همین امر موجب بیان قاعده لاضرر و لاضرار فی الاسلام از لسان مبارک پیامبر اسلام(ص) شد و به استناد آن درخت همسایه از جای کنده شد و به وی داده شد تا در هر کجا می خواهد بکارد.
فلسفه وجودی قاعده لاضرر در اسلام آن است که همه حقوق تا جایی که متعرض حقوق دیگری نگردند محترمند. مسلم الصدور بودن قاعده مذکور از ناحیه پیامبر(ص) به حدی است که هیچ اختلافی بین فرق اسلامی درآن وجود نداشته و مشهور فقها آن را قبول نموده اند و تاکنون مبنای بسیاری از فتاوی مهم بوده است. برهمین اساس پس از پیروزی شکوهمند انقلاب اسلامی یکی از اصول قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بدان اختصاص یافته و قاعده لاضرر را بدین نحو بیان می نماید. «هیچ کس نمی توانداعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.» و ماده ۱۳۲ قانون مدنی نیز در قسمت اخیر خود دقیقاً رعایت همین معنا را نموده است.
ساخت و ساز حق مالک و از ملزومات حق مالکیت بوده و مورد احترام همه حقوقدانان و فقها می باشد اما دامنه این حق تا به کجاست؟ تا چه مدت و به چه مقدار ساعت کاری و...؟ چنانچه نگاهی به اطراف محل سکونت خود و بستگان خود در جای جای شهرمان بیندازیم شاید محله ای وجود نداشته باشد که در آن ساخت و سازی نباشد. تخریب طولانی مدت ساختمان های قدیمی توسط کارگران و عدم استفاده از ابزارهای جدید در این زمینه، گودبرداری و تخلیه نخاله های ساختمانی توسط ماشین آلات سنگین در شب و بیشتر مواقع تا ساعاتی پس از نیمه شب و حتی تا صبح، تخلیه مصالح در جلوی ساختمان ها و ایجاد سدمعبر برای عابران و همسایگان، عدم تعویه کارگاه مناسب ساختمانی درپروژه در دست احداث، کارکردن کارگرها بعضاً در دو یا سه شیفت کاری و در طول شبانه روز، عدم تعطیلی پروژه ها در ایام تعطیل حتی روز اول عید نوروز، عدم توجه و نظارت کافی بر طول دوره ساخت و مسائلی از این قبیل، همه اموری هستند که به نوعی باعث نقض حقوق شهروندان دیگر به خصوص همسایه می شود.
درباب رعایت حقوق همسایه در شرع مقدس اسلام اخبار و احادیث زیادی وجود دارد که قابل احصاء نمی باشد. اما بر رعایت آنها تاکید شده است که ذیلاً فقط به بعضی از آنها خواهیم پرداخت.
پیامبراسلام(ص) فرمودند: «جبرائیل مرتب مرا به همسایه سفارش می کرد تا این که گمان کردم به زودی او را از ورثه قرار می دهد» و در حدیث دیگر آمده است که: «پیغمبر (ص) به علی(ع) و سلمان و ابوذر و مقداد دستور داد که درمسجد به بالاترین صدا ندا کنند کسی که همسایه اش از بدی های او در امان نباشد ایمان ندارد.» در حدیثی از امام صادق(ع) که از پدر گرامی اش امام باقر(ع) نقل می کند فرمودند: «همسایه مانند خود انسان است؛ نه ضرر می رساند ونه ستم می کند و احترام همسایه بر همسایه مانند حرمت مادر اوست.»
در حدیث دیگری از امام صادق(ع) و او از امیرالمومنین(ع) و او از رسول خدا(ص) نقل کرده که فرمودند: «کسی که همسایه اش را اذیت کند خداوند بر او بوی بهشت را حرام می کند و جایگاهش در جهنم است و آن بدجایگاهی است و کسی که حق همسایه اش را ضایع کند از ما نمی باشد.» و بسیاری احادیث و روایات دیگر که به حسن همجواری و رعایت حقوق همسایگان اشاره دارد که مجال پرداختن به آن در تحقیق حاضر نمی باشد لیکن آنچه مسلم است ونه تنها در اسلام بلکه نزد سایر ادیان الهی نیز مورد احترام می باشد رعایت حقوق همسایه می باشد.
از مطالب پیش گفته آنچه واضح و روشن است تزاحم و تعارض بین قاعده تسلیط و لاضرردر مورد بحث یعنی ساخت و ساز ساختمان در فرض مرقوم می باشد. حال با تزاحم این دو قاعده چه باید کرد؟ قاعده تسلیط را بر لاضرر حاکم گردانیم یا بالعکس؟ از توجه به فلسفه وجودی قاعده لاضرر و سیره پیامبر اسلام(ص) چنین برمی آید که قاعده لاضرر بر قاعده تسلیط حکومت دارد. از طرف دیگر عقل نیز چنین حکم می کند که کسی نمی تواند با استناد به حقوق خود متعرض حقوق دیگران شود. به این دلایل و حکم سیره و عقلاء به حکومت قاعده لاضرر بر تسلیط، نظر مشهور فقها نیز بر همین رویه استوار است و در حقوق ایران نیز جمع مادتین ۳۰ و ۱۳۲ قانون مدنی موید همین معناست.
خوب با این اوصاف بایستی حکم به تعطیلی تمامی پروژه های ساختمانی نمود اما این طور نیست. ما قائل به آن هستیم که مالک یا پیمانکار می توانند ساخت و ساز نمایند اما با رعایت حقوق دیگران، در طول مدت مشخص و در ساعت کاری معین و...؛ لذا اگر چنین باشد حقوق دیگران رعایت گشته و به هیچ عنوان تعارض و یا تزاحمی بین دو قاعده تسلیط و لاضرر به وجود نمی آید. چه آن که در بعضی از پروژه های ساختمانی شاهد آن هستیم پیمانکاران با رعایت قوانین و کار در چارچوب ضوابط مقرر، به خوبی و بدون هیچ مشکلی پروژه های خود را به اتمام می رسانند. در همین راستا پیشنهادات مولف در جهت رعایت حقوق شهروندان و حفظ حقوق مالکان و پیمانکاران به شرح ذیل می باشد که امید است دست اندرکاران امر با توجه به آن زمینه ساز نهادینه نمودن رعایت حقوق شهروندی در زمینه ساخت و ساز ساختمان را فراهم آورند:
● نهادینه شدن حقوق شهروندی در ساخت و ساز
۱) نظارت دقیق بر ساخت و سازها توسط شهرداری ها در سراسر کشور:
بدیهی است که ساخت و ساز در سطح کشور نظام مند می باشد به طوری که، در سال های اخیر اقدامات مناسبی نیز در این زمینه صورت گرفته اما این امور محدود به خود ساختمان شده است. اموری همچون ایمن سازی ساختمان ها، جلوگیری از هدر رفتن انرژی و اصلاح الگوی استفاده از انرژی، استفاده از دانش روز و مهندسی ساز نمودن سازه ها، طراحی مدرن و مسائلی از این قبیل؛ اما نکته حائز اهمیت، نقش بالای شهرداری ها به عنوان حافظ حقوق شهروندان در ساخت و سازها می باشد. برای این منظور دو راهکار وجود دارد:
الف) تعریف مدت زمانی متعارف برای ساخت: شهرداری ها با توجه به در اختیار داشتن توان فنی و مهندسی لازم می توانند مبادرت به تعریف مدت زمانی متعارف جهت ساخت و ساز و امور مربوطه به هنگام صدور پروانه تخریب و مجوز ساخت بنمایند تا مالک ساختمان یا پیمانکار در مهلت زمانی مقرر نسبت به اتمام و تکمیل پروژه ساختمانی اقدام نمایند در غیر این صورت با برخوردهای قانونی مواجه شوند. در جهت ضمانت اجرای انجام این امر می توان از مالک و پیمانکار ضمانت یا بیمه تضمین انجام تعهد اخذ شود تا در صورت عدم اقدام به موقع و عدم انجام تعهد، از محل آن خسارت اخذ شود. یا با اعمال مقررات تنبیهی از ادامه اقدامات و عملیات اجرایی تا مدت مشخص ممانعت به عمل آید یا از راهکارهای مشابه استفاده شود.
ب) اعتبارسنجی از متقاضیان ساخت: از دیگر ابزارهای اصلاح نظام مند کردن ساخت و سازها علاوه بر مورد فوق توسط شهرداری ها، اعتبارسنجی از متقاضیان ساخت می باشد. بدان معنا که متقاضیان ساخت علاوه بر ارائه مدارک قانونی جهت دریافت مجوز، ملزم شوند مدارکی دال بر توانایی آنان جهت ساخت در فرجه زمانی تعریف شده در بند فوق اخذ شود تا ضمن آن که از صدور پروانه هایی که متقاضی آن توان اتمام پروژه را در زمان معین و متعارف ندارد ممانعت به عمل آید و هم از ایجاد مزاحمت های آتی که موجب نقض حقوق شهروندان می شود خودداری شود.
البته در این راهکار ذکر این نکته ضروری است که همانند رشته های مشابه، در نظر گرفتن موارد محدودیت مسئولیت و معافیت از مسئولیت مالکان و پیمانکاران بایستی مدنظر قرار داده شود تا چنانچه به دلایلی که خارج از حیطه اختیار آنان است اتمام پروژه در مدت معین میسر نشد از مسئولیت بنا به مورد معاف شده یا مسئولیت آنان محدود شود. به عنوان مثال چنانچه به علت اوضاع نابسامان اقتصادی در جهان، تهیه قسمتی از مصالح ناممکن شود مهلت متعارف جدیدی به پیمانکاران اعطاء شود.
۲) الزامی شدن استفاده از خدمات پیمانکاران مجاز در ساخت - با توجه به ا ین که در حال حاضر ما شاهد پیشرفت های چشمگیر و روزافزونی در سطح جهانی در تمام عرصه ها می باشیم که ساخت و ساز از آن مستثنی نمی باشد الزامی شدن استفاده از خدمات پیمانکاران مجاز می تواند راهکاری در جهت نظام مند نمودن ساخت و سازها به شمار آید.
ایجاد نظام صنفی برای پیمانکاران ساختمان
در این بخش دو مطلب اساسی یعنی نظام مند نمودن پیمانکاران حاضر و اعطای پروانه فعالیت به آنها و دیگری چگونگی فعالیت پیمانکاران جدید می باشد که در بخش های مجزا به بررسی هر کدام خواهیم پرداخت:
الف) نظام مند نمودن پیمانکاران ساخت
در حال حاضر تعداد زیادی پیمانکار در عرصه ساخت و ساز مشغول به کار هستند که بعضاً نه تنها توان مالی کافی جهت انجام پروژه را ندارند بلکه تخصص لازم را هم در این زمینه ندارند و باعث ایجاد مشکلاتی برای خودشان و مالکان می شوند که النهایه کار به دادگستری و محاکم قضایی کشانده می شود و متاسفانه بسیاری از دعاوی ملکی مطرح دادگستری در این خصوص می باشد که نیازمند آسیب شناسی جدی و برنامه ریزی جهت رفع آن توسط مراجع ذی صلاح منجمله قوه قضائیه، مجلس شورای اسلامی، شورای شهر، شهرداری ها و ... می باشد.
در حالی که اگر پیمانکاران در سطح ملی با تدوین منشور ملی پیمانکاران سازماندهی شوند و با درنظر گرفتن شرایطی، واجد صلاحیت تشخیص داده شوند و به آنان مجوز و پروانه فعالیت پیمانکاری در زمینه ساخت و ساز و امور مربوطه اعطاء شود هم مالکان با اطمینان خاطر کار را به دست کاردان می سپارند و هم این دسته از پیمانکاران دارای مرجعی رسمی جهت رسیدگی به امور صنفی می شوند.
ب) اعطاء پروانه فعالیت به پیمانکاران جدید
در صورت نظام مند شدن و ایجاد نظام صنفی برای پیمانکاران حاضر، چنانچه فردی بخواهد در زمینه ساخت و ساز فعالیت نماید و متقاضی دریافت مجوز و پروانه فعالیت پیمانکاری باشد می تواند با ارائه مدارک قانونی و احراز شرایط لازم پروانه فعالیت را از نظام صنفی مربوطه دریافت کند و در لیست پیمانکاران ثبت شوند تا مالکان بتوانند با مراجعه به لیست مذکور از طریق کتابچه، سایت اینترنتی یا نظام صنفی پیمانکار مورد نظر را انتخاب و با عقد قرارداد قانونی بر روی فرمت های خاصی که توسط نظام صنفی پیمانکاران تهیه شده و در آن حقوق مالکان و پیمانکاران رعایت شده است انجام پروژه را به پیمانکار مورد نظرش واگذار کند. در پایان خاطرنشان می شود به تمام مزایای پیشنهادات ارائه شده، رعایت حقوق شهروندان، حفظ حقوق مالکان و سازگاری میان قواعد تسلیط و لاضرر را باید اضافه کرد.

مجتبی مزینانی وکیل پایه یک دادگستری

منبع : روزنامه کیهان