مولفه های مدیریتی دربخش مسکن چگونه به نیازهای آینده پاسخ دهیم؟

بخش مسکن درکشورهای مختلف بنابر سیستم های اقتصادی و اجتماعی آن، از سه مؤلفه مدیریتی بهره می گیرد این سه بخش عمده که عبارتند از: بخش دولتی، بخش خصوصی، و بخش مشارکتی یا غیر انتفاعی، هر یک به تناسب توانمندی و اثرگذاری خود درتأمین مسکن جامعه مشارکت دارند و هنگامی که یکی از بخش ها در اجرای نقش خود ناتوان می ماند، بخش دیگر نقش فعال تری پیدا می کند.
تجربه انبوه سازی درایران، دارای قدمتی طولانی است، هنوز نتوانسته سازمان دهی و توان اجرایی لازم برای ساخت و ساز انبوه را به دست آورد ودر مقابله با تلاطم های اقتصادی و اجتماعی هم خود را ناتوان می بیند، بخش مشارکتی نیز علیرغم حمایت های اولیه زمین ارزان قیمت، به دلیل ضعف در سرمایه گذاری و عدم توانایی متقاضیان و قدرت مالی اندک، دچار مشکلات عدیده گردیده است.
پیش از این بخش عمومی به دلیل عدم مشارکت دو بخش دیگر و نیز عدم وجود قوانین تشویقی ترجیح داده است که رأسا وارد ساخت و ساز شود و بدین لحاظ نیز بخش خصوصی و بخش غیر انتفاعی تجربه مستقیم و یا تضمین کافی برای مشارکت دراین امر را نیافته اند. به نظر می رسد که بخش دولتی در چارچوب وظایف خود می تواند زمینه مناسب رشد دو بخش دیگر درساخت و ساز انبوه را فراهم آورد، اتخاذ سیاست ها و برنامه های حمایتی می تواند زمینه ساز پیدایش اشکال نوین از سازمان دهی امر خانه سازی درایران باشد و چنانچه تحول ساختاری لازم در دستگاههای مرتبط پدید آید، می توان امیدوار بود که تحقق اهداف از پیش تعیین شده امکان پذیر گردد. عامل مهم دیگری که تاکنون مانع از واگذاری تمام اختیارات به بخش خصوصی یا مشارکتی شده، نگرانی از دست دادن کنترل سرمایه و نقدینگی در این بخش عظیم اقتصادی است.
لذا قوانین و مقررات می بایست چارچوب اختیارات بخش خصوصی و سرمایه گذاران را تنظیم کند. استفاده بهینه از نظام بانکی موجود و حمایت از بخش غیر انتفاعی و تعاونی ها زمینه رقابت سایر بخش ها را در سرمایه گذاری فراهم خواهد آورد و در صورت لزوم به کارگیری سرمایه گذاری خارجی، می تواند از دغدغه های این امر بکاهد. خصوصاً با ابلاغ سیاستهای کلی اصل ۴۴ این بستر هموارتر شده است.
تدوین برنامه های طرح جامع مسکن و اجرائی شدن بخش هایی از آن در قالب تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶با جهت گیری تأمین مسکن گروههای کم درآمد و تدوین لوایح قانونی و سیاستگذاری های مشخص از جمله لایحه ساماندهی تولید وعرضه مسکن و دستور ویژه رئیس جمهور محترم برای تشکیل کار گروه مسکن و اقداماتی نظیر:
- پرداخت وام ودیعه مسکن (تا سقف ۳میلیون تومان)
- ساخت و توزیع مسکن اجاره ای (بند «د» تبصره ۶ قانون برنامه)
- طرح مسکن مهر (حق بهره برداری - اجاره بلند مدت ۹۹ ساله)
- طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی
-ساماندهی منابع مالی در بخش مسکن
- جذب سرمایه گذاری خارجی
- فراخوان برای جذب سرمایه گذاری و تعریف پروژه های انبوه سازی
- برنامه ریزی برای تأمین نهادها و عوامل تولید مسکن
- ارائه لوایحی نظیر بیمه کیفیت ساختمان - پیش فروش و قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن حاکی از دغدغه دولت و مجلس در تأمین این حق اساسی است. خصوصاً آنکه دولت محترم همواره بر شعار عدالت خواهی تأکید نموده و ریاست محترم جمهور با اشاره به اهمیت تأمین نیاز مسکن، فرموده اند که رأسا پیگیر مسأله هستند و در مواقع نیاز خود به موضوع ورود خواهند نمود.
در طول سالهای اخیر همواره بخش مسکن به عنوان کالایی سرمایه ای و با ارزش افزوده بالا و بدون ریسک پذیری مطرح بوده و بخشهای دیگر تاب مقاومت با جاذبه های اقتصادی این بخش را نداشته اند که باید در این زمینه تدبیر و جایگزین های مناسبی برای سرمایه گذاری ملحوظ نظر واقع گردد.
▪ اجرای کامل قانون برنامه چهارم توسعه (خصوصاً ماده ۳۰) و نیز قانون ساماندهی امر مسکن (مصوب ۸۷.۲.۲۵) و قوانین مشابه.
چنانچه بنا باشد قانونی نیز اصلاح شود و یا تغییر نماید باید با ساز و کار خاص قانونی اقدام شود نه صرفاً بر مبنای سلیقه و یابی اعتنایی به قانون.
▪ ایجاد ثبات لازم و پایداری در بازار و پرهیز از ایجاد شوکهای مقطعی، ناخواسته و یا روزمره و مانند آن چرا که ایجاد ثبات، به جامعه نیز ثبات و آرامش می بخشد. و آرامش روانی را به مردم القا می کند.
▪ تدوین استراتژی همه جانبه نگر و مشرف به نیازهای جامعه در رابطه با امر مسکن (در برنامه پنجم و برنامه های ده ساله و چشم انداز و...)
▪ آمایش سرزمین و آمایش مسکن (در قالب طرح جامع مسکن) برای تأمین پاسخگویی نیازهای موجود و دهه های آینده و بازسازی و نوسازی روستاها و بافتهای فرسوده با عنایت به رشد جمعیت و خانوارها و نیازها در افق چشم انداز بیست ساله.
▪ عنایت به کیفیت ساخت و استانداردهای قابل قبول و ارتقای عمر مفید ساختمانها (به حداقل پنجاه سال یا بیشتر)
▪ مدیریت و سازماندهی تراز کالائی بخش مسکن (اعم از زمین، مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و منابع مالی ارزی و ریالی)
▪ مدیریت و سازماندهی نیروی انسانی در این بخش و زیر بخشهای مربوط (بکارگیری دانش و فناوری روز متناسب با معیارهای استاندارد)
▪ استفاده از تکنولوژی های جدید در زمینه ساخت مسکن و نیز در زمینه تولید مصالح و نوآوری و بکارگیری مواد ارزان قیمت ایمن و استاندارد، صنایع مربوط، احداث ساختمانهای پیش ساخته و استفاده از تجارب روز دنیا خصوصاً با عطف توجه به واقعیتهای اقلیمی کشور (زلزله خیزی - اکوسیستم و شرایط جوی)
▪ توجه به شرایط مربوط به تورم و افزایش قیمت فرآورده ها و آب و برق و گاز و خدمات دیگر با عنایت به قیمت واقعی.
▪ تأکید بر تحریک عرضه و زمینه سازی برای ارائه مسکن استیجاری منطبق با درآمد خانوارها.
▪ تنظیم رابطه تأمین مسکن و یا اجازه منطبق با درآمد خانوارها و ایجاد تعادل لازم بین خرید و یا اجاره با عنایت به درآمد خانواده ها
▪ نظارت بر حسن جریان امور در ابعاد نرم افزاری و سخت افزاری مسکن
▪ حمایت از سرمایه گذاری در بخش مسکن و صنایع مربوط.
▪ ترویج فرهنگ خانوار جمعی
▪ رعایت معیارهای اسلامی در طراحی و ساخت و سازها
▪ رعایت شرایط تحول اقتصادی در مصرف انرژی و... و شرایط هر منطقه و هر فصل در طراحی ها و ساخت ها
▪ توسعه و تقویت دانش ساخت و ساز آسان و سریع
▪ اجرای دقیق سیاست های ابلاغی اصل ۴۴ و حمایت لازم از تولیدکنندگان
▪ حضور نهادهای مختلف از جمله شهرداریها، بنیادها، تعاونیها در تولید و عرضه مسکن اعم از ملکی و اجاره ای
▪ توجه به اینکه در ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا باید نسبت به تحریک همه جانبه عرضه اقدامات لازم انجام پذیرد.
▪ تاکید بر این که مسکن از جنبه صرفاً پس اندازی و کالای ذخیره ای و سرمایه ای درآمده و در عرض سایر بخش های اقتصادی قرار گیرد.
▪ مواردی که موجب تحریک قیمت می شود، باید به طور کامل شناسایی و از ایراد هرگونه شوک در این باب پرهیز شود.
▪ مسکن، سهم قابل قبولی از سبد هزینه خانوارها را به خود اختصاص دهد (تا حداکثر ۳۰ درصد هزینه خانوارها را چه از لحاظ ملکی و چه استیجاری به خود اختصاص دهد تا خانوارها بتوانند با پس انداز پنج تا هفت ساله بواحد قابل قبول ملکی مطابق عرف معمول جامعه دسترسی پیدا کنند.)
▪ آموزش نیروی انسانی و تکمیل زنجیره مربوط اعم از مهندسان، تکنسین ها، آموزش های فنی و حرفه ای، کاربردی و ناظران و مشاوران.
▪ تدوین طرح شناسنامه فنی برای ساختمانها و الزام به رعایت ضوابط و التزام به اصول شهرسازی و معماری
▪ مدیریت منابع و تسهیلات بانکی و نهادهای شبه بانکی در این رابطه و بهینه سازی شرایط روستاها
▪ توجه به معیارها و شرایط اسلامی در برج سازی بلند مرتبه سازی آپارتمان سازی و... مبتنی بر فرهنگ و معیارهای اسلامی
▪ نیازسنجی و توجه به نیازها و ضرورت های جانبی در ساخت شهرک های اقماری (مانند تاسیسات عمومی و مذهبی و فرهنگی اعم از مسجد و مدرسه و فروشگاه و سرانه فضای سبز)
▪ توجه به نیازهای درازمدت ۵۰ ساله و صد ساله در طراحی ها و شهرسازی و معماری اسلامی
▪ مسئولیت عمده دولت در این رابطه ایجاد هماهنگی، حمایت از تولید، اعطای تسهیلات، مدیریت کلان کارها، تنظیم امور، حمایت از سرمایه گذاری و تولید و تولیدکنندگان و انبوه سازان و تعاونی های فعال در عرصه ساخت و ساز، فرهنگ سازی، آمایش سرزمین، طراحی های جامع و تفصیلی، رعایت استانداردها و کیفیت های لازم، برآورد و سطح بندی و اولویت بندی نیازها و تدبیر برای تامین آتیه، تامین زمین و زیرساخت ها و برقراری رابطه منطقی بین نیازها و زیرساخت ها و ایجاد تراز و تعادل کالائی و پیش گیری از بحران های گوناگون و شوک ها و تکانه های مربوط به قیمت است. همچنین مقابله با احتکار مصالح ساختمانی، حمایت از اقشار آسیب پذیر، برنامه ریزی برای مقاوم سازی و احیای بافت های فرسوده و جلوگیری از حاشیه نشینی و توسعه بی رویه بافت های اطراف شهرها و مهاجرت بی رویه از روستاها به شهرها و برقراری توازن بین این بخش با زیربخش و بخش های دیگر اقتصادی از دیگر تکالیف است.
▪ موضوع بانک زمین و مسکن و اطلاعات مربوط و مکانیزه کردن کارها و دفاتر املاک و آژانس های قانونی و ثبت شرکتها طبق مقررات و اطلاعات حقوقی املاک و پیشگیری از سوء استفاده های گوناگون و جعل و کلاهبرداری نیز از امور مهمه دیگری است که باید توسط مراکز ذیربط و دولت محترم با همکاری ارگان های مسئول و قوه قضائیه و سازمان ثبت و شهرداری ها سامان یابد تا مانع هرگونه سوءاستفاده گردد.
▪ سال گذشته صرفاً بیش از ۸۵۰ هزار ازدواج در کل کشور به ثبت رسیده است؛ در یک نوع نگاه کلان نگرانه نسبت به واقعیات جامعه درمی یابیم که باید ضمن توازن و تاکید بر توان و تعادل در تخصیص امکانات به کلان شهرها و شهرستان ها، برای جزء جزء شرایط و مقتضیات زمانی و مکانی برنامه ریزی کنیم و اجازه ندهیم شرایط مسکن روز به روز عرصه را بر مردم تنگ تر کند و مجال جولان سوداگران و فرصت طلبان باشد.
▪ بدون تردید ساختمان ها اعم از عمومی و خصوصی سرمایه ملی هستند و بخش عظیمی از منابع ملی و نیروی انسانی و امکانات کشور و جامعه را به خود اختصاص می دهد.
متاسفانه میانگین عمر مفید ساختمان های موجود در کشور بین ۳۰ تا ۴۰ سال است و این به معنی استهلاک زودهنگام سرمایه های ملی است.
جهت بهره وری از منابع و سرمایه ها و امکانات ملی چنانچه عمر مفید ساختمان ها و تأسیسات مربوط و جاده ها و پل ها و مراکز عمومی نسبت به وضعیت موجود دو تا سه برابر افزایش یابد.
معنای این اقدام و تدبیر بهره وری مطلوب از امکانات کشور تا دو و یا سه برابر وضع موجود خواهد بود و این مسئله بسیار مهم و قابل توجهی است.
امید آنکه با مساعی مسئولان و کارشناسان و انبوه سازان و تولیدکنندگان شاهد برخورداری مردم از این حق اساسی باشیم.

منبع : روزنامه کیهان