رونق بازار یا ادامه رکود

مطابق اصل ۳۱ قانون اساسی، حق داشتن مسكن و سرپناه مناسب به معنی محل سكونتی كه دارای هر گونه خدمات لازم جانبی باشد، پس از هوا، غذا و پوشاك، یكی از اساسی ترین نیازها برای زندگی هر انسانی است. این اصل همچنین بر فراهم كردن زمینه اجرایی تأمین مسكن با اولویت توجه به قشرهای نیازمندتر اشاره دارد. تأمین استقلال اقتصادی، فقرزدایی، محرومیت زدایی، برآوردن نیازهای انسان و حفظ آزادگی او و اقتصاد كشور، بر مبنای تأمین نیازهای اساسی مسكن، خوراك، پوشاك، بهداشت و درمان، آموزش و پرورش و امكانات لازم برای تشكیل خانواده از نكات اصلی مطرح شده در اصل ۴۳ قانون اساسی است. در عین حال، یكی از معضلات پیچیده جامعه بشری كه در كشور ما و در مقاطع مختلف تاریخی نمود عینی و محسوسی داشته است، مشكل مسكن است.
تجربیات و نتایج به دست آمده در بخش مسكن در دهه های گذشته حاكی از اعمال بیشترین فشار به گروه های كم درآمد، به ویژه قشر مستضعف و دهك های پایین درآمدی كه بخش عمده ای از طیف تقاضای مسكن را در كشور تشكیل می دهند است، در این گزارش، كوشش شده تا با بررسی روند اعطای وام مسكن راهكار مناسب برای بهینه شدن این سیاست ارائه شود.
● گرانی قیمت مسكن
گرانی قیمت زمین های مسكونی به دلیل عدم وجود سیاست های مشخص در نحوه واگذاری زمین به بخش خصوصی توسط دولت، رشد سریع جمعیت جوان، گرانی قیمت مصالح ساختمانی به دلیل اعمال سیاست های متناقض در خصوص كنترل قیمت این مصالح توسط دولت و همچنین عدم هماهنگی نهادهای مختلف نظارتی و كنترلی، از مسائل چالش برانگیزی بوده است كه دولت های مختلف با آن روبه رو بوده اند.
یكی از راه های پیش روی دولت ها، مخصوصاً هنگامی كه به علت مشكلات حاد اقتصادی توانایی تأمین كامل مسكن مناسب را برای اقشار جامعه ندارند، اعطای وام های بلندمدت با بهره مناسب است. در كشورهای توسعه یافته، این وام ها با بازپرداخت بسیار بلندمدت و با نرخ بهره پایین ارائه می شوند. این ویژگی ها باعث دسترسی راحت تر به وام خرید مسكن خواهد شد تا جایی كه معمولاً خرید خانه ارزان تر از اجاره آن تمام می شود.
مثلا در بریتانیا می توان به راحتی وام مسكن گرفت و به خاطر مهلت بازپرداخت طولانی كه عمدتاً ۲۵ تا ۳۰ است، اقساط آن نسبتاً كم است. در این كشور، اعطای وام مسكن تا ۹۵ درصد از قیمت خرید ملك رایج است و برای افرادی كه برای نخستین بار قصد خرید ملك را دارند و كسانی كه وام خود را به شركت دیگری انتقال می دهند، تخفیف در نظر گرفته می شود، به طوری كه نرخ بهره تخصیصی تا چند سال به میزان ۲ درصد كمتر از استاندارد نرخ بهره جاری بازار خواهد بود. به عنوان مثالی دیگر در كانادا حداكثر وام مسكونی معادل ۷۵ درصد قیمت خرید یك ملك است كه می توان آن را از بانك های محلی و یا سایر مؤسسات مالی فراهم كرد. مدت بازپرداخت این وام ها نیز ۲۵ تا ۳۰ سال است و حتی ممكن است كوتاه تر نیز باشد.
در كشور ما، بانك رهنی در دوره زمانی قبل از انقلاب و بانك مسكن بعد از انقلاب به عنوان تنها بانك تخصصی مسكن در تأمین مالی این بخش نقش داشته اند. بانك مسكن در سال ۱۳۵۸ براساس لایحه قانونی مصوب مجمع عمومی بانك ها از ادغام بانك های رهنی، بانك ساختمان، شركت سرمایه گذاری ساختمان های بانك های ایران و شركت های پس اندازكورش، اكباتان و پاسارگاد تشكیل گردید.
مطابق اساسنامه مهمترین موضوعات فعالیت این بانك عبارت اند از:
۱ ) پرداخت وام در برابر رهن اموال غیرمنقول به منظور خرید و یا واریز بدهی ناشی از خرید واحد مسكونی، ساخت، تكمیل و تعمیر ساختمان
۲) افتتاح حساب جاری، پس انداز و قبول سپرده اعم از دیداری یا مدت دار
۳) اعطای وام مسكن به سازندگان مجتمع های مسكونی در برابر ضمانت نامه بانكی
تغییر رویكردها در ادوار مختلف
بانك مسكن در سال ۱۳۶۸با افتتاح حسابی به نام سپرده سرمایه گذاری مسكن موجبات سپرده گذاران متقاضیان را فراهم ساخت و با اتكا به منابع حاصل از آن واحدهای مسكونی متعددی را برای سرمایه گذاری در این بخش فراهم كرد. در سال ،۱۳۷۱ ترتیبات و شرایط حساب، نحوه امتیازگیری و اعطای تسهیلات مورد بازنگری قرار گرفت و تغییراتی در شیوه های قبلی داده شد. در سال ،۱۳۷۳ موجبات اعطای تسهیلات خرید به تمامی قشرهای جامعه امكانپذیر گردید. عمده ترین تغییرات در شرایط صندوق پس انداز مسكن شامل حداقل مبلغ سپرده گذاری، مدت دوره انتظار، ضرایب برابری و سقف تسهیلات بوده است. از جمله این تسهیلات جهت خرید خانه، اعطای وام ۱۲ میلیونی و ۱۸ میلیونی خرید مسكن بوده است.
یكی از مشكلاتی كه در زمینه اعطای این وام ها وجود دارد، عدم توانایی بازپرداخت آن از سوی قشرهای مستضعف و دهك های پایین درآمدی است كه دلیل آن را می توان در بهره های بالا و نامتعارف نسبت به وام های دیگر كشورهای دنیا و همچنین مدت زمان كوتاه بازپرداخت نسبت به مبلغ وام با توجه به درآمد سرانه خانوار جست وجو كرد.
در بانك مسكن تا قبل از تشكیل دولت نهم، بازپرداخت وام های ۱۸ میلیون تومانی بدین صورت بود كه وام را به دو قسمت ۱۲ میلیون تومانی با سپرده و ۶ میلیون تومانی بدون سپرده تقسیم كرده بودند و بازپرداخت وام با سپرده ۱۲ میلیون تومانی در ۱۲ تا ۱۸ سال با سود ۱۵ درصد و با اقساط ۱۵۹۷۰۰ تومانی و بازپرداخت وام ۶ میلیون تومانی بدون سپرده با بهره ۱۶ درصد و با اقساط ۱۱۲۳۰۰ تومان بود. یعنی متقاضیان استفاده از وام ۱۸ میلیون تومانی باید در ماه بیش از ۲۷۰۰۰۰ تومان قسط به بانك بپردازند. البته پس از تشكیل دولت نهم، نرخ بهره دریافتی در هر دو روش ۲% كاهش یافت ولی به نظر نمی رسد این میزان كاهش، تأثیر قابل توجهی بر میزان اقساط پرداختی توسط قشرهای كم درآمد و مستضعف جامعه گذاشته باشد. در كشور ما و مخصوصاً در چند سال اخیر، بخش مسكن دچار ركود نسبی شده است و این بخش با مشكلات جدی كه دارد، بازار تقریباً راكدی را تجربه می كند.
● چالش نهادی
متأسفانه، باید گفت مسئولان این بخش برای حل این مشكل، بدون بررسی همه جانبه و دقیق مسأله و برخلاف مخالفت گسترده كارشناسان، سیاست افزایش وام را برای تحرك در بازار مسكن در پیش می گیرند، زیرا بر این باورند كه افزایش وام، قدرت خرید مردم را بالا می برد و آنان را به خرید مسكن مورد نیازشان ترغیب می كند و این موضوع باعث رونق در بازار مسكن می شود و آن را از ركود خارج می سازد. این در حالی است كه بخش مسكن را خودآگاه یا ناخودآگاه در یك حلقه بسته ركود تورمی گرفتار می سازند و عواقب ناگواری را برای این بخش و به تبع آن، اقتصاد مالی به وجود می آورند. به عبارت دیگر، افزایش اعتبارات خرید مسكن، قدرت خرید اقشار عمدتاً با درآمد متوسط را بالا می برد و با توجه به تزریق حجم قابل توجهی پول به جامعه، تقاضای مؤثر برای خرید مسكن افزایش می یابد كه به تبع آن، افزایش اولیه قیمت مسكن را شاهد خواهیم بود. در كنار این افزایش و با فشار روانی ناشی از افزایش میزان تسهیلات وام خرید مسكن، ورود هر چه بیشتر تقاضای سرمایه ای به ویژه سرمایه های سرگردان به این بخش اتفاق خواهد افتاد. با ورود این سرمایه ها كه با هدف كسب سود است و ایجاد رونق نسبی در ساخت و سازها، بازار مسكن به دلیل فقدان ابزارهای كنترلی و حضور كارآمد دولت مجدداً به سمت افزایش قیمت حركت كرده و در نتیجه باعث بالارفتن قیمت مسكن و در نهایت تورم در این بخش خواهد شد.
به این ترتیب، افزایش قیمت و تورم ناشی از آن، سهم هزینه مسكن را در سبد هزینه خانوار بالا می برد و تقاضای واقعی مسكن روبه كاهش می گذارد. با كاهش تقاضای مؤثر مسكن و خارج شدن سرمایه های سرگردان در این بخش، ركود سنگین تر از قبل شده، این ركود به اقتصاد ملی نیز سرایت می كند و قسمت قابل توجهی از اقتصاد كشور را دچار ركود می سازد.
این درحالی است كه تاكنون یارانه های بزرگی به این دو بخش پرداخت گردیده كه تحت عناوین حمایت مالی از انبوه سازان و انواع وام های خرید مسكن در اخبار روزانه شاهد آن هستیم.
در مصداقی كلی، یارانه را می توان هم به بخش عرضه با هدف كاهش هزینه تمام شده و هم به بخش تقاضا با هدف افزایش قدرت خرید مردم اعطا كرد كه هر دو روش تورم زا است، چرا كه اختصاص یارانه به تقاضا سبب می شود متقاضیان با تقاضای بیشتری وارد بازار شوند و عرضه كنندگان نیز قیمت ها را بالا ببرند. اعطای یارانه به بخش عرضه نیز در صورتی كه به منظور اعمال سیاست های مناسب برای كنترل قیمت مسكن باشد، سبب افزایش سرمایه درگردش تولیدكنندگان و در نتیجه افزایش سود به سبب كاهش قیمت خواهد بود.
● راهكار خروج از ركود
در ماه های اخیر، كاهش نرخ بهره سپرده گذاری در بانك های دولتی باعث استرداد انواع سپرده ها توسط مردم و انتقال آن به بازار كالاها و خدمات دیگری همچون مسكن شده است. این افزایش حجم نقدینگی دربازار مسكن، در كنار عواملی همچون افزایش وام خرید مسكن، گرانی مصالح ساختمانی، شرایط خاص بین المللی و افزایش ریسك سرمایه گذاری در داخل كشور و مسائل مربوط به فعالیت های هسته ای افزایش مضاعف قیمت مسكن را باعث گردیده است.
در شرایطی كه به طور متوسط ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت یك واحد مسكونی مربوط به زمین و ۵۰ تا ۶۰ درصد بقیه مربوط به هزینه های ساخت و سود حاصل از سرمایه گذاری است، با حذف قیمت زمین و سود حاصل از سرمایه گذاری، وام های حدود ۱۲ تا ۱۵ میلیون ۸۰ تا ۱۰۰ درصد هزینه ساخت را تأمین خواهد كرد.
برای حذف ارزش زمین و متعادل سازی سود حاصل از سرمایه گذاری حضور كارآمد دولت در عرصه حاكمیتی ضروری به نظر می رسد.در چنین شرایطی، تأمین مالی مسكن مرتفع شده، دوره بازپرداخت وام افزایش یافته و اقتصاد مسكن از حالت ركود به وضعیت رونق هدایت خواهد گردید.

مهران صدری

منبع : روزنامه ایران