قرارداد تشکیل بیع

الف. تجدید موضوع : در روابط بین اشخاص مواردی پیش می آید كه نیاز به تشكیل بیع برای دو طرف احساس می شود ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشكیل عقد یا تنظیم سند رسمی تشكیل عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یكی از دو طرف یا هردو طرف برای اجرای مفاد عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یكی از دو طرف یا هردو طرف برای اجرای مفاد عقد وتسلیم آنچه به وسیله عقد بر عهده او مستقر می شود ، فراهم نیست . مثلاً برای تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول انجام استعلامات از سازمانهای دولتی به منظور روشن شدن وضعیت ملك مورد معامله از حیث مقررات ارضی و كشاورزی وشهرداری وغیره وجلب موافقتهای سازمانهای مربوطه لازم است ، و در نتیجه، شرایط موجود اجازه انشاء عقد یا تنظیم سند رسمی انتقال را در زمان دلخواه به طرفین نمی دهد . از این رو به منظور اطمینان یافتن طرفین از انجام معامله پس از فراهم شدن شرایط یا رفع موانع موجود،مبادرت به تشكیل قرارداد عادی یا رسمی می كنند كه موضوع آن، تعهد هریك ازدو طرف در برابرطرف دیگر به تشكیل بیع مال مزبور، پس از فراهم آمدن زمینه تشكیل یا تنظیم سند تشكیل آن است .
دراین مقاله منظور،ارزیابی وضعیت اینگونه قراردادها و تعهدات از نظر قانون واثرآنها و طرح وبررسی مسائل مربوط به آن است،اعم از قراردادها وتعهدات مربوط به اموال منقول یا غیر منقول . بنابراین،موضوع این مقاله قرارداد تشكیل بیع می باشد كه اثرآن پیدایش تعهد برانشای بیع است و در نتیجه موضوع مزبور با بیع مال منقول ویا غیر منقول تفاوت دارد .
این مسأله كه آیا بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی اعتبار و اثر حقوقی دارد یا خیر، از آن جهت كه موضوع آن را خود عقد بیع تشكیل می دهد داخل در عنوان بحث این مقاله، كه به قرارداد برانشای بیع و تشكیل آن در آینده می پردازد ، نیست و بررسی آن به فرصتی دیگر موكول می شود ، اگر چه بیع بدون تنظیم سند رسمی نسبت به مال غیر منقول با تعهد بر بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی از جهت تحلیلی، خالی از مشابهت نیست .
دراینجا لازم است این نكته روشن شود كه انتخاب عنوان « قولنامه » برای موضوع بحثهای حقوقی مربوط به وضعیت و آثار تعهدات و قراردادهای مربوط به فروش مال غیر منقول، از جهت تحلیلی، گزینشی صحیح به نظر نمی رسد زیرا،از یك طرف، قولنامه درقانون موضوع تعریف شده ای نیست ومنظور از آن در معنای متعارف، نوشته ای عادی است كه پیش از تشكیل بیع بین طرفین و معمولاً نسبت به مال غیر منقول با عبارات و مفاهیم گوناگون ومتفاوت به وسیله ایشان تنظیم و امضاء می شود و قراردادهایی را در بر می گیرد كه منعكس كننده نظریات واهداف خاص طرفین است ، واز طرف دیگر،به علت عدم آشنایی تنظیم كنندگان آن با موازین قانونی، مفاد ومندرجات آن غالباً مهم وبا ضوابط حقوقی غیر منطبق و مفاهیم آن گاهی با هم متناقض است .
بنابر آنچه ذكرشد، اگر موضوع بحث قولنامه باشد ، باید مانند عنوان اجاره نامه و وكالتنامه و نظائر آن ، مسائلی كه پیرامون دلیلیت و شرایط سندیت آن دور می زند، مورد بررسی قرار گیرد . ولی هرگاه موضوع بحث پاره ای از مندرجات آن مانند تعهدات و قراردادهای منعكس در قولنامه و وضعیت حقوقی این قراردادها نظیر تعهدات و قراردادهای مربوط به بیع مال غیر منقول و خود بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باشد (كه همین موضوعات نیز تحت عنوان قولنامه معمولاً مورد بحث قرار می گیرد)، دیگر عنوان « قولنامه » نمی تواند داشته باشد بلكه موضوع بحث باید ماهیتهای حقوقی مطلق یا مقید ثبت نشده یا مندرج در سند عادی مانند قرارداد تشكیل بیع یا بیع مال غیر منقول ثبت نشده یا منعكس در سند عادی باشد . بنابراین، آنچه در عرف عام بنام « قولنامه » نامیده می شود وبرحسب موارد دارای مندرجات ومفاهیم گوناگون و مبهم است،عنوان مشخص حقوقی نیست و محتوای مشخص حقوقی ندارد ونباید بطور كلی محور مباحث حقوقی قرار گیرد ، هرچند كه محتوای هریك از قولنامه های تنظیم شده با لحاظ عبارات و مفاهیم خاص خود ، می تواند از حیث وضعیت و آثار حقوقی و روابط طرفین ، موضوع بحث و بررسی واقع شود. در حقیقت ، آنچه معمولاً مورد بحث قرار می گیرد ، وضعیت وآثار قراردادها و تعهدات منعكس در سند عادی بنام « قولنامه » است ،ولی آنچه موضوع این مباحث معرفی می گردد « قولنامه » است كه مفهوم یك سند عادی را دارد .
به این ترتیب ، انتخاب « قولنامه » به عنوان موضوع بحثهای مربوط به وضعیت و آثار قراردادهای مربوط به اموال غیر منقول یا مربوط به معاملات این اموال منعكس در قولنامه از دو جهت ناصحیح به نظر می رسد : یكی از این حیث كه قولنامه سند است نه مسند، و بحث در مورد مسند بجای سند گونه ای خلط مبحث است هر چند كه بحث از جنبه ارتباط قراردادهای مذكور به نوشته عادی قولنامه دنبال می شود ، ودیگر از این جهت كه محتوای یك قولنامه متداول بین مردم ،انحصاراً یك بیع یا قرارداد تشكیل بیع یا تعهد بر خرید و فروش نیست بلكه ممكن است یك قول و وعده ساده بر تشكیل معامله در آینده یا یك انشای معلق ویا مفاهیم دیگری كه در اصل فاقد ارزش حقوقی است باشد ، كه در نتیجه تخصیص بحث به بیع یا تعهد بر بیع مال غیر منقول، زیر موضوع « قولنامه » ، حتی با حقیقت محتوای همه قولنامه ها سازگار نیست .
بنا به جهات ذكر شده بالا،موضوع بحث این مقاله ، قرارداد تشكیل بیع (قرارداد انشای بیع ) معرفی گردید .
ب. تقسیم موضوع : موضوع این مقاله از جهات متعدد قابل بررسی است و بدین جهت به شرح زیر تقسیم و مطالعه می شود :
مبحث نخست - وضعیت حقوقی قرارداد تشكیل بیع
مبحث دوم - اثر حقوقی قرارداد تشكیل بیع
مبحث سوم - مسائل
مبحث ۱وضعیت حقوقی قرارداد تشكیل بیع
آنچه در این گفتار اصولاً مودر بحث قرار می گیرد این است كه آیا قرارداد انشای بیع از نظر حقوقی معتبر است یا خیر ؟هرچند محور بحث، اساساً حقوق مدنی و مقررات موضوعه قانون مدنی است ولی تحلیل این قسمت از مقاله ، بدون بررسی هرچند اجمالی مبانی فقهی مسأله ، تحلیلی خالی از ضعف نخواهد بود . بدین جهت مناسب است، به اختصار، آن را از جهت فقهی مطالعه كنیم .
گفتار نخست
وضعیت قرارداد تشكیل بیع از جهت فقهی
وضعیت حقوقی قرارداد تشكیل بیع را باید از دو حیث در فقه بررسی كرد: یكی از حیث حدود ومصادیق عقود معتبر،و دیگری از جهت موضوع قرارداد مزبور .
پس ، مطالب این گفتار را در دو بحث ویك نتیجه می آوریم .
بحث یكم : حدود ومصادیق عقود معتبر
آیا انشاءات حقوقی دو طرفه منحصراً در صورتی اثر حقوقی دارد كه در قالب یكی از عقود مشخص مذكور در فقه باشد ، یا اینكه هر انشای حقوقی دو طرفه در هر قالب و چارچوب معتبر است و حد وحصری برای آن نمی تون شناخت ؟
نظریه حصری بودن الگوهای معاملاتی اگر چه در زمانهای گذشته طرفداران زیادی داشت ولی امروزه چندان مورد توجه نیست . با این حال، بعضی از فقیهان معاصر، اعتبار و لزوم رعایت قراردادها وتعهداتی را كه در قالب عقود معین انشاء نشده باشد،تحت عنوان شروط ابتدائی انكار كرده و این عدم اعتبار را به اجماع نسبت داده اند . در حالی كه،برعكس ، بعضی دیگر هرنوع قرارداد عقلایی را كه به اراده طرفین انشاء شود و دلیلی برفساد آن نباشد ، معتبر و لازم الوفاء دانسته اند .
آن عده كه عقود معتبر را منحصر به عقود معین توصیف شده در زمان شارع دین (ص) دانسته اند ، استدلال خود را عمدتاً برمبانی اصل عدم و حمل عمومات عقود برمعاملات معهود و شناخته شده و نیز اجماع منقول استوار كرده اند .
از یك طرف، اصل این است كه هیچ مال یا حقی از شخصی به دیگری انتقال نمی یابد و هیچ شخص متعد و مكلف نمی شد مگر به وسیله منشئاتی كه در زمان شارع متداول واعتبار آن قولاً یا فعلاً یا تقریراً مورد تأیید او بوده است. بنابراین ،اعتبار حقوقی منشئات دیگر و جریان آثار حقوقی آنها مورد تردید و به حكم اصل عدم،محكوم به بی اعتباری است. از طرف دیگر، عمومات عقود - نظیر « اوفوا بالعقود » عمومات مطلق نیست بلكه مقید و محدود است و مثلاً « الف » و « لام » واقع در كلمه «عقود» ، « الف » و «لام » عهدی است كه جمع عقود را محدود به عقود معهود و شناخته شده در زمان شارع می سازد .
اما بررسی ادله و قواعد فقهی مربوطه این تضییق ومحدودیت را در روابط معاملاتی نفی می كند ،زیرا عمومات و اطلاقات فقهی نظیر آیه های «اوفوا بالعقود » و « تجاره عن تراض » و احادیث حاوی عبارت « المؤمنون عند شروطهم » یا « المسلمون عهد شروطهم » ، همچنانكه مورد استدلال قرار گرفته است، دلالت بر اعتبار هر عمل حقوقی دارد كه عرفاً عنوان عقد برآن اطلاق می شود و مورد تراضی طرفهای مربوط قرار می گیرد ، زیرا مسلماً اصطلاح عقد یا تجارت ونظایر آن ،حقیقت شرعیه ندارد و عناوین مزبور در همان معانی متداول عرفی به كار رفته كه در صورت تردید ،اصل، عدم حقیقت شرعیه است :
۱. واژه « العقود » در جمله « اوفوا بالعقود » جمع با « الف » و « لام » است و چنین جمعی در زبان عرب افاده عموم می كند كه ، با در نظر گرفتن این امر، آیه مذكور چنین معنی می دهد : « ای كسانی كه گرویده اید ! به همه قراردادها پای بند باشید » .
از طرفی دیگر، دلیلی براینكه « الف » و « لام » در « العقود » عهدی باشد وجود ندارد و «الف» و « لام » جنس نیز امكان دارد در جمع بكار رود ، كه در این صورت ،منظور از جنس عقود در صیغه « العقود » هریك از انواع عقد نظیر بیع واجاره وانواع عقود غیر معین است واز جهت اصولی در صورت تردید در تقید مفهوم عام مربوط به جمع مصدر به « الف » و «لام» ، اصل ، عدم تقید است .
۲. با ملاحظه صدر آیه ۲۹ سوره نساء (یا ایها الذین آمنوا لا تأكلوا اموالكم بینكم بالباطل … ) معلوم می شود كه جمله « تجاره عن تراض » ، از حیث نوع و ماهیت معامله ، شامل عقود معین وغیر معین كه موضوع آن بطور مستقیم،مال یاتعهد برانجام عملی كه منتهی بر انتقال مال شود، می باشد و اعتبار و مشروعیت هر عقد ناشی از تراضی طرفهای مربوطبه آن را تأیید می كند . زیرا واژه «تجارت» نیز حقیقت شرعیه ندارد و منظور از آن مطلق عملی است كه عرفاً به آن تجارت گفته شود و دلیلی بر تقید آن به عقود معین وجود ندارد . و ظاهر آیه این است كه تجارت ناشی از تراضی ، اكل مال دیگری را مباح می كند، نه اینكه جواز كل مال مزبور، موارد تجارت معتبر ناشی از تراضی را محدود به معاملاتی كند كه موضوع آن مستقیماً مال و نتیجه بی واسطه آن اكل مال باشد . بنابراین ،معنی آیه مزبور چنین می شود : « ای كسانی كه گرویده اید! اموال یكدیگر را به ناروا مخورید مگر اینكه از راه تجارت حاصل از تراضی شما باشد » .
۳. جمله « المؤمنون عند شروطهم » یا « المسلمون عند شروطهم » كه در احادیث معتبر و متعدد در جهت اعتبار شرط و لزوم رعایت آن مورد استناد قرار گرفته است نیز می تواند تأییدی بر اعتبار همه قراردادها باشد. زیرا صرفنظر از اینكه در بعضی ازكتب لغت واژه « شرط » بطور مطلق به معنی پیمان آمده و این اطلاق شامل تعهد مستقل وتعهد مندرج ضمن عقد می شود ، حتی اگر معنی حقیقی و اصلی آن را پیمان مندرج ضمن عقد بدانیم و بكار رفتن آن را در معنی مطلق نسبت به معنی اصلی مجاز تلقی كنیم ، با لحاظ اینكه در اصطلاح فقهی و در احادیث به فراوانی در معنی مطلق بكار رفته است، استنباط این معنی از آن در اصطلاح فقهی بعید به نظر نمی رسد . براین مبنا وبا لحاظ مفهوم عام كه از كلمه جمع مضاف «شروطهم» استفاده می شود ، اعتبار عقود غیر معین را می توان از آن استنباط كرد .۴. آیات فراوانی از قرآن به روشنی بر اعتبار مطلق معاهدات و پیمانها و لزوم اجرای تعهدات مربوط به آنها و زشتی پشت پا زدن به آنها دلالت دارد ، كه با لحاظ اینكه قراردادهای مزبور مقید به نوع خاصی نشده است ودر نظر گرفتن تنوع این معاهدات از حیث اسكلت و شرایط، در شمول آیات مزبور نسبت به پیمانهای غیر معین تردیدی باقی نمی ماند .
۵. افراد جامعه در روابط خود برای قراردادهایی كه انشاء می كنند ارزش و اعتبار قائلند و خود را به تعهدات آن ملزم می دانند و اشخاصی را كه آن را محترم نمی شمارند ، سرزنش و محكوم می كنند ، بی آنكه در این وضعیت بین عقود معین و غیر معین تفاوتی بگذارند و این روش به زمان حاضر اختصاص ندارد و در عصر پیامبر اسلام صلی الله علیه وآله نیز جریان داشته است، در حالی كه از شارع و امامان علیه السلام ، ردّ یا تحدیدی نسبت به آنها به ما نرسیده است . این وضعیت نیز صحت ونفوذ عقود غیر معین را از جهت فقهی ثابت می كند .
با لحاظ آنچه در بالا ذكر شد، باید معتقد به اعتبار مطلق قراردادها ، مگر آن دسته كه با موازین شرعی مغایرت دارد ، گردید .
بحث دوم : موضوع قرارداد تشكیل بیع
موضوع قرارداد تشكیل بیع ، یك عمل حقوقی یعنی انشای عقد بیع یا در حقیقت تعهد برانشای آن است . هرگاه قرارداد مزبور برحسب اراده طرفین معوض باشد - یعنی هریك از ایشان براساس قرارداد در برابر دیگری متعهد به انشای بیع شده باشد - موضوع قرارداد ،هرچند به ظاهر، موضوعی واحد به نظر می رسد اما در حقیقت متعدد است و تعهد هریك به انشای عقد به عنوان بایع یا خریدار، در برابر تعهد دیگری به انشای آن ، به عنوان دیگر قرارداد؛ یعنی یكی از دو طرف تعهد بر فروش مال و طرف دیگر متقابلاً تعهد برخرید آن می كند ، كه دراین مورد ، نتیجه انجام تعهد طرفین پیدایش ماهیت حقوقی واحد یعنی عقد بیع است . اما اگر این قرارداد در اراده دو طرف غیر معوض باشد- یعنی یكی از دو طرف در برابر دیگری تعهد برانشای بیع كرده و طرف دیگر صرفاً این تعهد را پذیرفته باشد بدون اینكه متقابلاً او هم به انشای عقد متعهد شده باشد - مورد این قرارداد در حقیقت واحد است ، اگرچه اجرای آن و تأثیر انجام تعهد متعهد ، در تشكیل عقد، مستلزم همكاری اراده طرف دیگر درایجاد این ماهیت است ؛ زیرا تعهدی بر عهده طرف دیگر بر انشای متقابل عقد قرار نگرفته بلكه این طرف صرفاً متعهد له در قرارداد تشكیل بیع است . در نتیجه، او خواهد توانست از این همكاری اراده در جهت ایجاد عقد خودداری و تعهد مزبور را از ذمه متعهد ، مانند هرطلب دیگر، اسقاط كند.
عمل حقوقی مانند عمل مادی می تواند مورد تعهد قرار گیرد كه، در صورت امتناع، متعهد به انجام آن ملزم می شود .
فقهاء تعهد برانجام عمل حقوقی را صحیح دانسته اند، منتها آن را به صورت شرط ضمن عقد،مورد بررسی قرار داده و بنابر نظر اقوی اجبار مشروط علیه را به انجام عمل حقوقی، در صورت خودداری او از انجام شرط ، ممكن تلقی كرده اند .
به كمك تحلیل مسأله و در نظر گرفتن ضوابط فقهی، مانعی برای اعتبار قراردادی كه موضوع خود قرارداد عمل حقوقی باشد، در فقه به نظر نمی رسد زیرا ، از حیث عمل مورد تعهد در قرارداد، تفاوتی بین عمل مادی و عمل حقوقی وجود ندارد .
نتیجه گفتار یكم :
با در نظر گرفتن مطالب بالا، باید گفت قرارداد تشكیل بیع از جهت فقهی قراردادی معتبر و لازم الاجراء است و در صورت امتناع متعهد ، طرف دیگر قرارداد می تواند الزام او را به اجرای مفاد قرارداد مزبور درخواست كند .
گفتار دوم :
وضعیت قرارداد تشكیل بیع در حقوق مدنی
هرچند انطباق مقررات قانون مدنی با موازین فقهی و عدم مغایرت آنها با هم مورد تأیید مراجع رسمی قرار گرفته است وحكم فقهی مسأله موضوعی این مقاله اصولاً باید در حقوق مدنی نیز ثابت باشد، با این وصف،به نظر می رسد كه بررسی مسأله، با تكیه بر نصوص خاص قانون مدنی وبا در نظر گرفتن رویه قضائی ، چهره دیگری را از استدلال و تحلیل حقوقی برای اثبات حكم مسأله ارائه می دهد . لذا مطالب این گفتار را در چهار بحث زیر مطالعه می كنیم :
بحث یكم :
وضعیت قرارداد تشكیل بیع در قانون مدنی ،از حیث حدود مصادیق عقود معتبر :
با وضع ماده ۱۰ قانون مدنی كه مقرر میدارد « قراردادهای خصوصی نسبت به كسانی كه آن را منعقد نموده اند در صورتی كه مخالف صریح قانون نباشد نافذ است » ، مجالی برای تردید در اعتبار حقوقی قراردادهایی كه دارای الگوی عقود معین نیستند و نیز مخالفتی با موازین قانونی ندارند ، باقی نمی ماند .
قراردادی كه مورد آن تشكیل عقد بیع مالی - اعم از معین یا غیر معین- است ، از یك طرف یكی از اقسام عقودی است كه قالب هیچ یك از عقود معین را ندارد واز مصادیق عقودی است كه در ماده ۱۰ق.ك.، به نام قراردادهای خصوصی معرفی شده است، و از طرف دیگر ،هیچ مانع قانونی و دلیل حقوقی اعتبار آن را نفی نمی كند . بنابراین ،قرارداد مزبور را در صورتی كه مخالف مقررات نباشد ، باید از حیث شمول قراردادهای معتبر، صحیح و لازم الاتباع دانست .
بحث دوم :
موضوع قرارداد تشكیل بیع
همانطور كه سابقاً بیان شد، موضوع قرارداد مورد بحث،یك فعل مثبت حقوقی است كه انجام آن مورد تعهد قرار می گیرد .
درماده ۲۱۴ قانون مدنی كه مقرر می دارد « مورد معامله باید مال یا عملی باشد كه هریك از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می كنند »، نسبت به عمل مورد قرارداد ، تفاوتی بین عمل حقوقی مانند انشای عقد یا ایقاع وعمل مادی مانند احداث ساختمان وحفر چاه وجود ندارد . بنابراین ، در صورتی كه متعهد از انجام تعهد ناشی از قرارداد مزبور یعنی انشای عقد بیع خودداری كند ، متعهد له می تواند از الزام او را به انجام تعهد مزبور درخواست نماید .
این توجیه كه عمل حقوقی مورد تعهد مخلوق اراده شخص متعهد است والزام متعهد به خلق ارادی ماهیت حقوقی ، معقول نیست ، نمی تواند درخور پذیرش باشد ؛ زیرا طبق قاعده كلی مستخرج از مواد اولیه ( مواد ۲۲۰ و ۲۲۲ و ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی ) در موارد امتناع متعهد از انجام تعهد مانند مورد تعهد مادی نیازی به اراده آزاد او برای انجام عمل مورد تعهد نیست و اراده حاكم در این موارد به جانشینی اراده آزاد متعهد، موجد عمل مورد تعهد خواهد بود .بحث سوم :
مطالعه تطبیقی
در حقوق فرانسه ،ماده ۱۵۸۹ قانون مدنی این كشور، برای تعهد مشترك طرفین برایجاد بیع ، ارزش بیع را می شناسد و مقرر می دارد : «وعده بیع ، در صورتی كه دو طرف نسبت به شیئی و قیمت آن رضایت مشترك داشته باشند، ارزش بیع دارد …» . شناسایی ارزش بیع برای تعهد مشترك طرفین به انشای عقد عجیب می نماید ،زیرا در تعهد بر بیع ایجاد بالفعل بیع مورد اراده طرفین نیست بلكه پیدایش تعهد مشترك برایجاد آن در آینده مورد نظر ایشان است . تعهد بربیع را نمی توان یك بیع معلق تلقی كرد ، زیرا درتعهد بر بیع اصولاً انشای بیع مورد اراده طرفین نیست تا ماهیت مورد اراده منجز یا معلق باشد بلكه منظور طرفین ایجاد تعهد بر انشای آن در آینده است .
بدیهی است همانطور كه نویسندگان حقوق مدنی فرانسه متذكر شده اند، تعهد یكطرفه بر فروش یا خرید مال با تعهد مشترك طرفین بر بیع متفاوت است . در تعهد یكطرفه یكی از دو طرف تعهد بر فروش یا خرید می كند و طرف دیگر صرفاً این تعهد را می پذیرد بدون اینكه متقابلاً او هم تعهد برخرید یا فروش بكند .
با مطالعه پاره ای آراء قضائی و بعضی از تألیفات حقوقی ، به نظر می رسد كه به پیروی از ماده ۱۵۸۹ قانون مدنی فرانسه كه اراده تشكیل قرارداد بر بیع با اراده تشكیل خود بیع درآن مخلوط گردیده ، قبول یك طرف نسبت به تعهد فروش یا خرید طرف دیگر با قبول تشكیل عقد بیع یا حتی قبول ایجاب بیع اشتباه شده است ،زیرا در بعضی از آراء و نوشته ها تصریح گردیده كه تعهد یكطرفه بر فروش ، ارزش بیع را به دست نمی آورد مگر اینكه به وسیله خریدار قبول شود .
قبول خریدار نسبت به تعهد بر فروش طرف دیگر نباید با قبولی كه در برابر ایجاب بیع صادر میگردد اشتباه شود . قبول تعهد بر فروش،صرفاً موافقت با تحقق یافتن تعهد یكطرفه فروشنده به سود قبول كننده است ، در صورتی كه قبولی كه در برابر ایجاب فروشنده ابراز می شود ، مشاركت در تشكیل بیع است كه التزام خریدار را نسبت به اجرای آثار بیع در بر دارد .
بحث چهارم :
بررسی مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت در مورد تعهد به بیع مال غیر منقول
دراین بحث این مسأله بررسی می شود كه صرفنظر از اعتبار یا عدم اعتبار عقود ثبت نشده راجع به اموال غیرمنقول، آیا مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت شامل قرارداد تشكیل بیع مال غیر منقول نیز می شود یا خیر ؟ آیا ثبت قرارداد مزبور نیز مانند ثبت بیع مال غیر منقول،الزامی است یا خیر ؟
بادر نظر گرفتن ماهیت قرارداد تشكیل بیع، به نظر می رسد كه این قرارداد اصولاً خارج ازشمول مقررات مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت است ، زیرا :
ظاهر این است كه منظور قانونگذار از عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاك ، معاملاتی است كه مستقیماً مربوط به عین یا منافع اموال غیر منقول می شود ، یعنی موضوع مستقیم برآنها اموال مذكور باشد ، در صورتی كه موضوع مستقیم قرارداد تشكیل بیع مال غیر منقول، یك عمل حقوقی است كه عبارت از انشای بیع باشد، و مال غیر منقول، موضوع بیعی است كه طرفین متعهد به انشای آن می شوند . افزون بر این ، از آنجا كه مقررات مواد ۴۶ تا ۶۸ ق.ث. و الزامی بودن ثبت اسناد مورد این مواد از مقررات استثنایی است هرگاه در شمول مقررات آنها نسبت به قرارداد تشكیل بیع تردید شود ، مقتضای اصل، عدم شمول است .
ممكن است ایراد شود كه فلسفه الزامی شدن ثبت اسناد مذكور، یعنی جلوگیری از انجام معاملات معارض ، نسبت به اموال غیر منقول، در قرارداد تشكیل بیع مال غیر منقول نیز موجود است واین امر شمول مقررات مواد مذكور را نسبت به این قرارداد نیز ایجاب می كند . زیرا ممكن است شخصی بدون تنظیم سند رسمی ، قراردادهای متعددی در برابر اشخاص مختلف ، نسبت به تشكیل بیع یك مال غیر منقول منعقد كند و درهریك از آنها متعهد به انتقال و بیع آن مال به طرفهای متفاوت قراردادها شود .
اما این ایراد با توضیح زیر برطرف می شود :
علاوه بر اینكه فلسفه وضع مقررات در صورتی كه به عنوان علت وضع مورد تصریح قانوگذار قرار نگرفته باشد ، نمی تواند وجوداً و عدماً ملاك اثبات و نفی این مقررات قرار گیرد تا بتوان مقررات مذكور را به قرارداد تشكیل بیع مال غیر منقول نیز تسری داد ، اصولاً فلسفه مزبور را نمی توان در قرارداد تشكیل بیع مال غیر منقول، همانند بیع مال غیر منقول محقق دانست ؛ چه اینكه در بیع مال غیر منقول معمولاً تمام ثمن هنگام بیه به بایع تسلیم می شود وانگیزه تحصیل غیر قانونی مال از راه انجام معاملات مكرر نسبت به یك مال، بایع را وسوسه می كند ، اما در قرارداد تشكیل بیع مال غیر منقول،چون هنوز مبیع به خریدار انتقال نمی یابد و طرفین صرفاً در برابر یكدیگر تعهد بر انشای بیع می كنند ، به این جهت در وضع طبیعی و عادی ، متعهد به فروش، مالی بدست نمی آورد تا این موضوع انگیزه او در عقد قراردادهای متعارض متعدد شود واگرهم در مواردی مبلغی به عنوان پیش پرداخت به بایع تسلیم می شود میزان آن محدود و جزئی خواهد بود. به این ترتیب ، فلسفه جلوگیری از انجام معاملات متعارض در قرارداد تشكیل بیع مال غیر منقول یا اصلاً تحقق ندارد ویا از آنچنان توانی كه آزادی اراده در قراردادها را محدود كند برخوردار نیست .
مبحث ۲
اثر حقوقی قرارداد تشكیل بیع :
اثر حقوقی این قرارداد را می توان از دو جهت بررسی كرد كه این امر در دو گفتار زیر انجام می شود :
گفتار نخست
تأثیر قرارداد تشكیل بیع در ایجاد تعهد
تردید نمی توان داشت كه قرارداد تشكیل بیع ،هریك از طرفین را در برابر طرف دیگر، متعهد به تشكیل بیع می كند . در این مورد تفاوتی بین مبیع معین و غیر معین ، منقول و غیر منقول وجود ندارد . مثلاً هرگاه شخصی تعهد كند كه تا یك سال ماهیانه ده تن پنبه از نوع مشخص به شركت تولید پارچه بفروشد و شركت تولید پارچه خرید آن را تعهد كند ، طرفین در برابر یكدیگر ملزم به تشكیل بیعهای مزبور در هر ماه خواهند بود . زیرا:
بی تردید، قرارداد مزبور یكی از قراردادهای مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی و معتبر است . همچنین مطابق ماده ۲۱۰ قانون مدنی « عقودی كه بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینكه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود » . و نیز طبق مواد ۲۲۰ و ۲۲۱ و ۲۲۲ قانون مدنی عقد طرفین معامله را به اجرای چیزی كه در آن تصریح شده است ملزم می كند و هركس تعهد به انجام یا ترك عملی كند، ملزم به انجام آن خواهد بود .
با در نظر گرفتن اطلاق مقررات مزبور ، از حیث عملی كه انجام یا ترك آن مورد تعهد قرار می گیرد ، تفاوتی بین عمل مادی مانند طرح آبرسانی یا احداث ساختمان و بین عمل حقوقی مثل انشای بیع یا ایقاع ابراء وجود ندارد و مقررات مزبور موارد اعمال حقوقی را نیز در بر می گیرد .
در نتیجه ،هركس تعهد به انجام یك عمل حقوقی و از جمله خرید و فروش مالی كند ، ملزم به اجرای تعهد خود وتشكیل بیع خواهد بود . افزون بر اطلاق نصوص بالا،كلمه « عملی » كه در ماده ۲۱۴ قانون مدنی ( «مورد معامله باید مال یا عملی باشد كه هریك از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می كنند » ) به عنوان مورد معامله معرفی گردیده است، با اطلاق خود شامل عمل حقوقی می شود .
گفتار دوم
تأثیر قرارداد در پیدایش حق عینی
در صورتی كه مبیع بیع موضوع قرارداد، عین معین یا كلی در معین باشد ، مسأله ای كه قابل طرح به نظر می رسد این است كه آیا پس از انشای قرارداد تشكیل بیع و تعهد بایع برفروش مال مذكور، بایع می تواند این مالكیت عین معین یا مجموعه معین را به طور نافذ به شخص ثالث منتقل كند – مثلاً بفروشد- یا خیر ؟پاسخ این مسئله اساساً بستگی به این دارد كه آیا قرارداد تشكیل بیع نوعی حق عینی نسبت به عین معین یا مجموعه معین مذكور ،برای طرفی كه طبق قرارداد به سود او تعهد بر فروش شده است ایجاد خواهد كرد ، یا اینكه اثر قرارداد مذكور مانند قرارداد بر فروش مال كلی صرفاً در عهده شخصی كه تعهد بر فروش كرده است منعكس می شود و نتیجه آن فقط پیدایش یك تعهد و حق دینی خالص، برعهده متعهد، به سود متعهد له است ؟ مثلاً هرگاه در قراردادی فروش خانه ای بوسیله مالك آن تعهد شده باشد ،آیا برای متعهد له نسبت به این خانه حق عینی به وجود خواهد آمد یا خیر ؟ اگر پیدایش نوعی حق عینی برای متعهد له را نسبت به این خانه در اثر قرارداد بپذیریم، هرنوع عقد ناقل عین خانه مذكور یا ناقل حقی از آن را كه پس از قرارداد مذكور به وسیله مالك بسته شود وبا قرارداد تشكیل بیع به گونه ای تعارض داشته باشد باید غیر نافذ و فاقد اعتبار تلقی كنیم .
گرایش بعضی از آراء قضایی كه در مورد معاملات اموال غیر منقول صادر شده بر این است كه در موارد مذكور در بالا نتیجه قرارداد مزبور صرفاً پیدایش تعهد به سود متعهد له است و حق عینی برای متعهد له نسبت به مال معین یا مجموعه معین كه فروش قسمتی از آن تعهد گردیده است ، ایجاد نخواهد شد. بر این نظر، رأی اصراری صادر شده است .
تا آنجا كه بررسی شد در كتب فقهی سابقه ای از بحث در موارد قرارداد وتعهد بر انشای بیع یا عقد دیگر به نظر نرسید،اما مسأله تشكیل عقد به وسیله خریدار نسبت به مبیعی كه وقف آن ضمن بیع بر خریدار شرط شده، در برخی از تألیفات فقهی مطرح و در مورد اظهار نظرهای متفاوت واقع شده است . به نظر عده ای از فقها در صورتی كه عقد تشكیل شده به وسیله خریدار با انجام شرط ضمن بیع سازش نداشته باشد،بایع مشروط له می تواند عقد انشاء شده بین خریدار و ثالث را فسخ ، وخریدار مشروط علیه را به انجام شرط ملزم كند . منظور از فسخ مذكور ، منحل ساختن عقد نافذ یا غیر نافذ اعم از رد و فسخ به معنی اخص است؛ زیرا پس از ذكر امكان فسخ عقد به وسیله مشروط له این مسأله مطرح شده كه در اینجا آیا عقد از زمان فسخ منحل می شود یا از ابتدا ؟ كه معلوم است انحلال عقد از ابتداء اثر رد عقد غیر نافذ است نه فسخ آن در معنی اخص . اما برخی دیگر چنین عقدی را به دلیل ثبوت حقی برای مشروط له نسبت به مبیع،باطل دانسته اند .
در حقوق فرانسه ، ماده ۱۵۸۹ قانون مدنی این كشور ، وعده بیع را در صورتی كه طرفین نسبت به مبیع و ثمن توافق كرده باشند ، نوعی بیع تلقی كرده است . در عین حال،مطابق رویه قضائی ، در صورتی كه طرفین بر عدم تحقیق بیع در زمان وعده مزبور توافق كرده باشند یا تشكیل بیع را معلق بر امری كرده باشند ، بیع با وعده مزبور بر تشكیل آن تحقق نخواهد یافت ، مانند اینكه قراردادی بر تشكیل بیع مقدار معینی زغال سنگ در هر ماه ظرف مدت پنج سال بین تولید كننده و خریدار منعقد شود ، كه در این صورت عقد بیع فقط در هرماه هنگام تسلیم زغال منعقد خواهد شد نه زمان قرارداد یا وعده تشكیل بیع .
ماده ۱۵۸۹ در حقوق فرانسه،ناظر به تعهد یكطرفه بیع نیست ؛ یعنی تعهدی كه به موجب آن یك طرف مانند بایع تعهد بر فروش مالی می كند و طرف دیگر، این تعهد را می پذیرد بدون اینكه متقابلاً تعهد بر خرید مال بكند . چنین تعهدی بیع نیست ولی معتبر و لازم الوفاء است و متعهد له می تواند متعهد را به انجام تعهد یكطرفه اش ملزم كند . طبق رویه قضایی هرگاه پس از این تعهد، متعهد مالی را كه بیع آن را تعهد كرده است بفروشد و ثالث نیز آن را به شخص دیگری كه دارای حسن نیت بوده است بفروشد، متعهد له نمی تواند ابطال بیع ثالث را به شخص اخیر درخواست كند .
به نظر می رسد كه بیع تلقی كردن قرارداد تشكیل بیع ، یعنی تعهد متقابل طرفین به تشكیل آن كه درماده ۱۵۸۹ قانون مدنی فرانسه انعكاس یافته است ، با اراده طرفین منطبق نباشد . زیرا فرض این است كه طرفین تشكیل بیع را در آینده مورد قرارداد وتعهد متقابل قرار داده اند ،نه در زمان قرارداد مزبور .
مناسب است خاطر نشان شود كه در حقوق فرانسه برای تشكیل بیع مال غیر منقول تنظیم سند رسمی ضروری نیست و بیع بدون تنظیم سند یا با تنظیم سند عادی نیز بین طرفین دارای اعتبار است وانتقال مالكیت مورد معامله عین معین ، بلافاصله با ابراز اراده طرفین بین ایشان محقق می گردد، مگر اینكه طرفین برخلاف این وضعیت توافق كنند . ولی بیع مزبور در صورتی كه ثبت و سپس منتشر شود، قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نخواهد بود .
در حقوق مثبت ایران ، با بررسی مقررات و در نظر گرفتن قواعد حقوقی، به نظر می رسد كه پیدایش حق عینی برای شخصی كه فروش مال معینی به سود او در قرارداد تعهد شده از پشتوانه استدلالی و تحلیلی قوی تری برخوردار است . در نتیجه ، متعهد نمی توان بدون اذن متعهد له ، نسبت به مال معین مزبور، عملی حقوقی انجام دهد كه با انجام تعهد او ناسازگار باشد ، و در صورت انجام چنین عملی ، این عمل حقوقی را باید به دلیل نادیده گرفتن حق متهد له ، غیر نافذ دانست . زیرا :
۱. همانطور كه قبلاً بیان شد ،طبق مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی اجرای عقودی كه طبق قانون واقع شده باشد لازم است، و قرارداد تشكیل بیع نیز یكی از این عقود محسوب می شود و معنی لازم الاجراء بودن عقد ، ثبوت تعهد و تكلیف قانونی نسبت به اجرای عقد بر ذمه متعهد است كه چون موضوع تعهد و تكلیف مزبور ، مال معین ویا در حقیقت تملیك آن مال معین بطرف دیگر است ، پس آنچه بطور متقابل به سود متعهد له ثابت می شود، یك حق دینی خالص نیست بلكه حقی است كه ارتباط به مال معین مزبور دارد واین حق مرتبط به مال معین ، نوعی حق عینی است كه طبق آن متعهدله می تواند متعهد را به فروش آن مال به خود ملزم كند .
۲. با در نظر گرفتن اینكه ، هر چند مقررات قانونی مدنی از فقه امامیه اقتباس شده است اما از آنجا كه منحصراً برای تنظیم روابط مالی و معاملاتی افراد جامعه وضع گردیده ، بی تردید این مقررات صرفاً متضمن بیان آثار وضعی قراردادها نظیر صحت ، بطلان، اعتبار، ثبوت تعهد وثبوت حق است و هرگز بیان آثار تكلیفی را برای قراردادها مثل وجوب وحرمت در بر ندارد ،بدین جهت هنگامی كه قانون اجرای قرارداد را لازم اعلام می كند این لزوم فقط یك لزوم وضعی است نه لزوم تكلیفی ونه لزوم وضعی و تكلیفی باهم ، و معنای لزوم وضعی نیز در درجه اول و پیش از اینكه ثبوت مسئولیت به جبران خسارت تخلف از انجام تعهد برعهده متعهد متخلف باشد ، ضرورت اجرای آن بصورت مستقیم به وسیله متعهد یا به وسیله متعهد له یا شخص دیگر ( طبق ماده ۲۲۲ قانون مدنی یا با لحاظ وحدت ملاك، مطابق مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی ) خواهد بود . بنابراین ، در مفهوم لزوم مزبور، حكم تكلیفی وجوب مستتر تا فراهم شدن سبب كیفر اخروی در صورت عدم انجام تكلیف مذكور را بتوان به عنوان ضمانت اجرای حكم لزوم اجرای عقد معرفی كرد و بدین وسیله حكم لزوم اجرا را برای تعهد و عقد توجیه نمود .
به این ترتیب ، با تحلیل مفهوم حكم وضعی لازم الاجراء بودن عقد ، به این نتیجه می رسیم كه متعهد نمی تواند با انجام عمل حقوقی، انجام تعهد مربوط به عین معین را غیر ممكن سازد ؛ یعنی اثر لازم الاجراء بودن عقد و تعهد مربوط به مال معین ،مجاز نبودن اعمال مادی موجب زوال موضوع تعهد و نیز بی اعتباری اعمال حقوقی است كه با انجام تعهد مذكور ، منافات داشته باشد . مثلاً شخصی كه فروش مال معینی را در قراردادی در برابر دیگری تعهد كرده است ، نمی تواند آن مال را به ثالث انتقال دهد و در صورت انشای این عقد موجب انتقال ، عقد مزبور به لحاظ تصرف در حق عینی متعهد له غیر نافذ است . زیرا از یك طرف برخلاف مورد عبارات كه درآن اقتضای امر به شیئی نسبت به نهی از ضد آن مورد بحث و اختلاف است ، در معاملات بی تردید از حكم وضعی لزوم اجرای تعهد، می توان عرفاً بی اعتباری عمل حقوقی ناسازگار با اجرای تعهد را استنباط كرد ، چه اینكه عرفاً نمی توان پذیرفت درعین حال كه اجرای تعهدی مانند فروش مال معینی به متعهد له قانوناً لازم باشد، انتقال آن مال به ثالث و منتفی كردن زمینه اجرای تعهد مزبور ، بوسیله شخص متعهد نیز معتبر و قانوناً ممكن باشد ، واز طرف دیگر، غیر نافذ بودن عقد ، منحصر به مواردی كه عین یا منفعت مال متعلق به غیر بدون اذن او مورد معامله قرار گیرد نیست بلكه اگر مالی كه موضوع حق شخص است ( مانند مورد رهن كه موضوع حق مرتهن می باشد ) به وسیله عقدی ، بدون اذن صاحب حق وبدون رعایت حق او به ثالث انتقال پیدا كند ، عقد مزبور نیز غیر نافذ است.۳. مقررات مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ و ۷۲ قانون ثبت نیز دلالت بر بی اعتباری قرارداد ثبت نشده وانجام فروش مال غیر منقول و عدم پیدایش حق عینی برای متعهد له نسبت به مال مزبور ندارد : زیرا صرف نظر از بحث در مورد صحت و بطلان فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی با تكیه بر ظهور عبارات ، به نظر می رسد كه مقررات مذكور در بالا راجع به معاملاتی است كه موضوع آنهابطور مستقیم ، مال غیر منقول باشد ، مانند بیع مال غیرمنقول نه هر معامله ای كه به گونه ای مرتبط به مال غیر منقول باشد . بنابراین ، قراردادی كه موضوع مستقیم آن بیع مال غیر منقول باشد نه خود مال غیر منقول، مشمول مقررات بالا نخواهد بود . افزون بر این ، هرگاه در شمول مقررات یاد شده نسبت به قرارداد تشكیل بیع تردید شود ، اصل ، عدم شمول خواهد بود .
نتیجه مبحث دوم :
از آنچه در این مبحث آمد استنتاج می شود كه در اثر قرارداد تشكیل بیع ، گونه ای حق عینی برای خریدار نسبت به مبیع معین به وجود می آید ، همچنانكه اگر ثمن معامله نیز معین باشد حق عینی مشابهی برای بایع نسبت به ثمن مزبور تحقق پیدا خواهد كرد . بدیهی است این حق عینی ، حق مالكیت نیست بلكه حقی است كه طبق آن متعهدله قرارداد می تواند طرف دیگر را به بیع مال معین مذكور ملزم كند ونیز هرنوع معامله ای كه با انجام این تعهد ناسازگار باشد ، به لحاظ تجاوز به حق ثابت شده متعهدله ، غیر نافذ است كه متعد له می تواند آن را رد كرده و اجرای تعهد را از متعهد درخواست نماید .
در نتیجه ، این توجیه كه با تحقق قرارداد تشكیل بیع و تعهد بر فروش ، مالكیت مالی كه بیع آن تعهد شده به متعهدله انتقال نیافته است ، پس هر نوع تصرف متعهد در مال مزبور واز جمله فروش آن وتصرف در ملك خود معتبر می باشد و در صورت فروش آن به ثالث ، متعهد فقط مرتكب نقض تعهد خود در برابر متعهد له گردیده است ، صحیح و قابل قبول نیست . زیرا همانطور كه بیان شد ارتباط متعهد مزبور با مال معین ، تعهد مزبور را از اطلاق خارج كرده و آن را مقید به موضوع مشخص می سازد و این تعهد مقید ، در جهت متعهدله ، همان حق عینی است كه وجود آن ، اعتبار هرنوع تصرف متضاد در مال معین مزبور را نفی می كند .
مبحث ۳ : مسائل
در این گفتار ، طرح مسائل زیر مربوط به تعهد ومعامله اموال غیر منقول و بررسی آن برای روشن شدن جهات گوناگون موضوع مفید به نظر می رسد .
مسأله ۱ :
تعهد بر فروش مال غیر منقول و فروش آن به ثالث
- در قراردادی كه دریك سند عادی انعكاس دارد ، فروش مال غیر منقولی به وسیله مالك به طرف دیگر قرارداد تعهد شده ونیز همین مال به وسیله مالك طبق سند رسمی به ثالث فروخته شده است . هریك از دو معامله چه وضعیتی دارد ؟
پاسخ :
این مسأله را باید در فروض مختلف مورد بررسی قرار داد :
فرض ۱ . تاریخ فروش مال ، مقدم بر تاریخ تعهد بر فروش آن است . در این فرض، روشن است كه تعهد مورد سند عادی نسبت به مال غیر منقول مذكور اعتبار ندارد و متعهد له نمی تواند متعهد را ملزم به انجام تعهد كند . زیرا فرض این است كه مال مزبور قبلاً به ثالث فروخته شده و متعهد در آن مالكیت نداشته است تا بتواند بطور نافذ انتقال آن را مورد تعهد قرار دهد .
فرض ۲. تاریخ تعهد بر فروش مال غیر منقول مقدم بر تاریخ فروش آن باشد . پیش از بررسی فرض مذكور باید به بیان مطلب زیر بپرازیم :
می دانیم كه طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ سند عادی منحصراً نسبت به اشخاصی كه آن را تنظیم كرده اند و قائم مقام ایشان معتبر است و نسبت به اشخاصی كه آن را تنظیم كرده اند و قائم مقام ایشان معتبر است و نسبت به اشخاص ثالث اعتبار ندارد . بدین جهت ، هرگاه مندرجات سندعادی دارای تاریخ مقدم با مندرجات سند رسمی كه دارای تاریخ مؤخر است تعارض داشته باشد ، نمی توان به منظور بی اثر ساختن مفاد سند رسمی ، به مندرجات سند عادی در برابر اشخاص ثالث استناد كرد . زیرا برای استناد به مفاد سند عادی و استدلال به اعتبار آن ، از جهت مقدم بودن تحقق آن ، ناگزیر باید به تاریخ آن تكیه كرد ؛ در صورتی كه طبق ماده مذكور، این تاریخ نمی تواند در برابر اشخاص ثالث مورد استناد قرار گیرد. در نتیجه ، غیر قابل استناد بودن تاریخ ، مفاد سند عادی را در مقام تعارض با مفاد سند رسمی در برابر اشخاص ثالث از اعتبار می اندازد . این وضعیت نشان می دهد كه در نظر نویسندگان قانون مدنی ، مفاد سند عادی به خودی خود ، فاقد اعتبار نبوده است بلكه از جهت اثری كه بر ارتباط مفاد سند مذكور با تاریخ مندرج در آن مترتب است ، بی اعتبار می باشد . بنابراین ، هرگاه صحت تاریخ سند مندرج در سند عادی با دلیل دیگری (غیر از درج آن در سند مذكور ) ثابت شود، و این تاریخ مقدم بر تاریخ مندرجات سند رسمی باشد ، اصولاً مفاد سند عادی مذكور بر محتویات سند رسمی ، در مقام تعارض، مقدم خواهد بود . زیرا آنچه در نظر نویسندگان قانون مدنی از مفاد سند عادی مورد سوء ظن قرار گرفته تاریخ مندرج در سند عادی است كه چون در تنظیم سند عادی ، اشخاص عادی و غیر رسمی شركت می كنند ، می توانند به دلخواه برای سند مذكور تاریخی غیر حقیقی درنظر گرفته و آن را در سند درج كنند و در نتیجه مفاد سند عادی را از حیث ارتباط آن با تاریخ مندرج در آن مورد سوء استفاده قرار دهند ، والا مفاد سند عادی به خودی خود و صرفاً به لحاظ اینكه در سند عادی درج شده است نمی تواند فاقد اعتبار باشد .
پس از بیان مطلب بالا ، در خصوص فرض مورد بحث ، باید بگوییم : از جهت اثباتی ، اگر صحت تاریخ سند عادی ثابت نشود ، مفاد آن نمی تواند در برابر مندرجات سند رسمی مورد استناد قرار گیرد ،وهمانطور كه گفته شد این وضعیت به این جهت نیست كه مفاد سند عادی از حیث اینكه مفاد سند عادی است در برابر سند رسمی بی اعتبار است بلكه به این دلیل است كه چون تاریخ آن در برابر شخص ثالث قابل استناد نیست ،نمی توان تحقیق مفاد آن را نسبت به زمان انشای مفاد سند رسمی ، مقدم یا حتی همزمان تلقی كرد، كه نتیجه این امر، سقوط قابلیت تعارض مفاد سند عادی با مفاد سند رسمی و اعتبار سند رسمی است .
اما اگر صحت تاریخ سند عادی اثبات گردد، طبق آنچه سابقاً بررسی شد، پیدایش یك حق عینی برای متعهد له نسبت به مال غیر منقول مذكور ، مانع از تشكیل بعدی بیع معتبر نسبت به این مال است، هرچندكه حق عینی مذكور حق مالكیت نیست . موردی كه به عنوان مثال برای این مسأله می توان ذكر كرد این است كه متعهد له به استناد سند عادی حاكی از تعهد به فروش مال غیر منقول، به طرح دعوای الزام متعهد به انجام تعهد مبادرت كند، سپس متعهد، مال غیر منقول مذكور را رسماً به ثالث بفروشد . بیع مزبور از حیث تعارض با حق عینی متعهد له قبلی نمی تواند نافذ باشد .
فرض ۳. تاریخ تعهد بر فروش مال غیر منقول، مجهول باشد . بنابر آنچه در فرض ۲ گذشت به طریق اولی نمی توان به مفاد سند عادی در برابر بیع مال غیر منقول مذكور استناد كرد .مسأله ۲ :
بیع مال غیر منقول ونیز تعهد به تنظیم سند رسمی بیع در سند عادی
- در یك سند عادی، بیع مال غیر منقول ونیز تعهد فروشنده و خریدار به تنظیم سند رسمی بیع مذكور، انعكاس دارد . اگر بیع مذكور را از جهت عدم تنظیم سند رسمی بی اعتبار بدانیم ، آیا هریك از طرفین می تواند طرف دیگر را ملزم به تنظیم سند رسمی بیع كند ؟
پاسخ :
ممكن است بدواً به نظر برسد كه در فرض مسأله منظور طرفین از مجموع مفاد سند عادی مذكور، وقوع بیع مال غیر منقول وانتقال مالكیت آن از فروشنده به خریدار در برابر ثمن معلوم و ثبت رسمی این بیع است واگر بیع در زمان تنظیم وامضای سند عادی تشكیل نیابد باید در زمان تنظیم سند رسمی واقع گردد . پس اگر هم تشكیل بیع را در زمان امضای سند عادی انكار كنیم، مانعی برای قبول وجود تعهد بر تشكیل بعدی بیع و الزام طرف قرارداد به تنظیم وامضای سند رسمی بیع والزام او به انشای بیع در این زمان وجود ندارد .
اما به كمك تحلیلی كه از مفاد سند عادی مذكور می توان به عمل آورد، به نظر می رسد كه الزام طرف قرارداد در فرض بطلان بیع ، ممكن نباشد . زیرا ظاهر این است كه در مورد مسأله، مقصود طرفین تشكیل بیع در زمان تنظیم سند عادی و سپس درج این عقد در سند رسمی است . یعنی آنچه مورد تعهد قرار گرفته صرفاً امضای سند رسمی حاكی از وقوع بیع مال غیر منقول به اعتبار اعتقاد ایشان به تشكیل قبلی بیع است ، نه انشای مجدد بیع در زمان امضای سند رسمی ،و معلوم است كه با كشف بطلان بیع تعهد مزبور هم منتفی خواهد بود ؛ همچنانكه اگر ضمن بیع مال منقول، بایع متعهد به حمل مبیع به مكان معینی وتسلیم آن به خریدار در این مكان شود و سپس معلوم گردد بیع به جهتی بی اعتبار بوده است ، كشف می گردد كه تعهد برحمل وتسلیم آن در مكان معینی نیز قانوناً بر ذمه بایع قرار نگرفته است . به عبارت دیگر ، در مورد فرض مسأله ظاهر این است كه در اراده طرفین تعهد هریك از ایشان به امضای سند رسمی بیع، متفرع بر تشكیل بیع مال غیر منقول درزمان امضای سند عادی است نه مستقل ازآن .
مسأله ۳ :
تعهد بر تنظیم سند رسمی بیع مال غیر منقول در سند عادی
در صورتی كه سند عادی صرفاً حكایت از تعهد طرفین بر تنظیم سند رسمی بیع مال غیر منقول داشته باشد و نامی از تعهد بر بیع مال مزبور در آن نباشد، به نظر می رسد كه می توان متعهد را ملزم به انشای بیع ونیز تنظیم وامضای سند رسمی بیع مذكور ساخت . زیرا از یك طرف عرفاً تعهد به تنظیم سند رسمی بیع بدون تشكیل بیع قابل توجیه نیست ، واز طرف دیگر چون اصل صحت و اعتبار تعهد بر تنظیم سند رسمی است پس اعتبار این تعهد مستلزم وجود تعهد بر انشای بیع خواهد بود . در نتیجه، از اراده طرفین به تحقق تعهد بر تنظیم سند رسمی بیع مال غیر منقول، می توان به اراده ایشان بر انشای بیع مال غیر منقول پی برد .
مسأله ۴ :
تعیین وجه التزام برای تخلف
- معمول است كه در قرارداد تشكیل بیع قید می شود كه در صورت امتناع هریك از طرفین از انجام تعهد وتشكیل بیع ، طرف ممتنع متعهد است مبلغ معلومی به طرف دیگر بپردازد . می خواهیم وضعیت این قرارداد و روابط طرفین را درآن بررسی كنیم .
پاسخ :
در بررسی این مسأله فروض متفاوتی كه هریك از آنها حكم جداگانه ای دارد ، قابل تصور است. غالباً با تكیه بر عبارات یك قرارداد وبا توجه به قرائن و شواهد موجود ، می توان مورد اراده مشترك طرفین را تشخیص داد، اما در مواردی نیز قصد مشترك ایشان از كلمات قرارداد ویا قرائن مزبور قابل استنباط نیست .
آراء قضائی در برخورد با اینگونه قراردادها قرار ثابت و واحدی ندارند . برخی از این آراء ، در صورت امتناع متعهد از انجام معامله، برای طرف دیگر قرارداد راهی جز درخواست وجه التزام مقرر نشناخته واو را ذی حق در الزام طرف ممتنع به تشكیل عقد ندانسته است ؛ درحالی كه برخی دیگر از آراء درج ضمانت اجرای عدم انجام تعهد را سبب سلب حق متعهدله نسبت به الزام متعهد به انجام تعهد ندانسته بلكه آن را شرطی به سود متعهدله تلقی كرده است كه در صورت عدم امكان اجرای تعهد بتواند متعهد را ملزم به پرداخت مبلغ مقرر به عنوان ضمانت اجرا كند و در صورت امكان اجرای تعهد،متعهدله حق درخواست اجرای تعهد راخواهد داشت .
ظاهر عبارات این آراء انصراف به بیان استنباط حكم كلی برای همه مواردی دارد كه در آن وجه التزامی برای عدم انجام تعهد یا امتناع متعهد از انجام تعهد، بر عهده متعهد قرار داده شده است و اختصاص به دعوای مطروح و بالحاظ شرایط و خصوصیات آن دعوی ندارد .
با توجه به اینكه مدار اصلی در استنباط وضعیت و احكام قرارداد اراده مشترك طرفین آن قرارداد است ،و مقصود مشترك طرفین در هر قرارداد متفاوت است ، از این جهت نمی توان احكام واحدی را به اینگونه قراردادها نسبت داد و در هر مورد اراده مشترك طرفین را باید ازقرائن و شواهد كشف كرد و ضمن تطبیق آن با مقررات ، وضعیت واحكام آن قرارداد را استنباط نمود و در مواردی هم كه قصد مشترك طرفین نسبت به چگونگی تأثیر وارتباط وجه التزام مقرر با موضوع اصلی تعهد مبهم باشد، آن وضعیت واحكام با بكار گرفتن قواعد و اصول حقوقی استخراج می گردد . به جهات یاد شده در بالا، لازم است كه مسأله را در فرضهای زیر كه ممكن است از عبارات قرارداد استنباط شود ، مطالعه كنیم :
فرض ۱. وجه التزام صرفاً برای تأخیر در انجام تعهد است .
دراین فرض آشكار است كه در صورت تخلف، علاوه بر الزام متخلف به پرداخت وجه التزام مزبور ، الزام او به اجرای تعهد نیز برای متعهدله ممكن است . عبارات قرارداد گاهی در این امر صراحت دارد مانند اینكه در قرارداد تصریح شود « در صورت خودداری متعهد از انجام تعهد یعنی مثلاً فروش مورد قرارداد برای هر روز تأخیر یكصد هزار ریال بپردازد » . در برخی موارد عبارات قرارداد در این موضوع صریح نیست ولی این وضعیت را می توان با تكیه بر ظاهر عبارات ویا به كمك قرائن به اراده مشترك طرفین نسبت داد ، مانند اینكه در قرارداد ذكر شود : « در صورت عدم انجام تعهد در زمان مقرر متعهد موظف است یك میلیون ریال به طرف دیگر قرارداد بپردازد » ، كه در این عبارت ، قید « در زمان مقرر » عبارات قرارداد را ظاهر در این معنی می كند كه جمع بین درخواست اجرای تعهد اصلی و پرداخت وجه التزام مذكور ،برای متعهد له ممكن است .
فرض ۲ . وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد بوده و با تخلف متعهد ، متعهدله حق انتخاب دارد .در این فرض ، تشكیل قرارداد بیع ، مورد تعهد است ولی قصد مشترك طرفین بر این است كه پس از امتناع متعهد از انجام تعهد در زمان مقرر در قرارداد یا عرف، متعهدله هریك از اجرای تعهد اصلی ویا پرداخت وجه التزام را می تواند از متعهد درخواست كند ، مانند اینكه در قرارداد ذكر شود : « در صورت خودداری متعهد از فروش مورد قرارداد ، متعهدله می تواند متعهد را ملزم سازد كه بجای تشكیل معامله ، مبلغ یك میلیون ریال بپردازد » . در این فرض ، ظاهر این است كه در نتیجه خودداری متعهد از انجام تعهد ، متعهدله حق انتخاب اجرای تعهد یعنی فروش مال مورد قرارداد یا دریافت وجه التزام را پیدا می كند .
درج وجه التزام بدین گونه در قرارداد ، به هدف تأمین بیشتر اطمینان برای اجرای قرارداد در زمان مقرر است كه حق مطالبه وجه التزام مقرر را در اختیار متعهدله قرار می دهد ، بی آنكه امكان درخواست اجرای اصل تعهد را از او سلب كند . این قرارداد از نظر حقوقی ، مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی و معتبر به نظر می رسد .
فرض ۳. وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد است و متعهد حق انتخاب دارد .
دراین فرض ، مقصود مشترك طرفین این است كه متعهد ملزم است یكی از دو امر را انتخاب كند : فروش مال مورد قرارداد ، یا پرداخت مبلغ وجه التزام . مانند اینكه در قراردادی توافق شود : « هرگاه متعهد نخواهد مال مورد قرارداد را بفروشد ، ملزم است مبلغ یك میلیون ریال به متعهدله بپردازد » .
اینگونه قرارداد ، برخلاف قرارداد مذكور در فرض ۲ ، از جهت اینكه حق انتخاب بین اجرای تعهد - یعنی مثلاً فروش مال - و پرداخت وجه التزام را دراختیار خود متعهد قرار می دهد ، نامعتبر به نظر می رسد . زیرا فرض این است كه مورد تعهد متعهد از بدو تشكیل قرارداد، در حقیقت معین نبوده و مردد بین یكی از دو امر بوده است : اجرای عمل مورد تعهد یا پرداخت مبلغ معین ، و چنین تعهدی فاقد شرط صحت مذكور در بند ۳ ماده ۱۹۰قانون مدنی - یعنی معین بودن مورد معامله - است ؛ چون شرایط اساسی صحت معامله كه در ماده ۱۹۰ و مواد بعدی مقرر شده اختصاص به عقود معین ندارد و اجتماع آنها در قرارداد های مشمول ماده ۱۰قانون مدنی نیز ضروری است ، مگر اینكه چنین توجیه كنیم كه مورد این قرارداد در حقیقت تعهد هریك از دو طرف در برابر طرف دیگر یعنی تعهد فروشنده مثلاً به فروش مال یا پرداخت مبلغ یك میلیون ریال وتعهد خریدار به خرید آن مال و پرداخت ثمن مقرر است نه فروش مال یا پرداخت مبلغ یك میلیون ریال . به این ترتیب هردو مورد قرارداد معین است وتردید مربوط به مورد تعهد است نه مورد قرارداد و معامله ، و آنچه به عنوان شرط در بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی مقرر شده معین بودن موضوع معامله است نه معین بودن موضوع تعهدی كه خود این تعهد مورد قرارداد است .
تفكیك قرارداد فرض سوم از قراردادی كه ضمن آن شرط پرداخت مبلغ معین در صورت اعمال حق فسخ درج می شود :
لازم است در اینجا قرارداد فرض سوم از قراردادی كه در ضمن آن برای متعهد حق فسخ در مدت معلوم با پرداخت مبلغ معین شرط می شود ، تفكیك گردد . قرارداد فرض سوم در یك طرف دارای دو موضوع بصورت مردد است كه متعهد می تواند یكی از آن دو را انتخاب وایفا كند: اجرای عمل مورد تعهد یا پرداخت مبلغ وجه التزام ، كه با ایفای هریك از آن دو به میل خود تعهد قراردادی خویش را اجرا می كند ؛ در صورتی كه قرارداد حاوی شرط حق فسخ با پرداخت مبلغ معین ، در طرف متعهد فقط یك موضوع دارد و پرداخت مبلغ معین ، مورد قرارداد یا تعهد قراردادی نیست بلكه موردی است كه در صورت انحلال قرارداد، برعهده متعهد ثابت می گردد ، واین دو قرارداد از حیث آثار حقوقی متفاوت هستند .
ماده ۳۹ آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء مصوب سال ۱۳۵۵ كه مقرر می دارد : « هرگاه در سند برای تأخیر انجام تعهد ، وجه التزام معین شده باشد مطالبه وجه التزام مانع مطالبه اجرای تعهد نمی باشد ، ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهد مقرر شده باشد ، متعهد له فقط می تواند یكی از آن دو را مطالبه كند »، دلالت بر اعتبار قرارداد فرض ۳ ندارد. زیرا همانطور كه آشكار است با توجه به عبارت « متعهدله فقط می تواند یكی از آن دو را مطالبه كند »، مورد این ماده قراردادی است كه در فرض دوم بررسی گردید ، یعنی قراردادی كه انتخاب وجه التزام مقرر در برابر عدم انجام تعهد ویا اجرای تعهد در اختیار متعهدله است نه در اختیار متعهد .
فرض ۴. نه از عبارات قرارداد ونه از قرائن ، قصد مشترك طرفین بریكی از فرضهای سه گانه مذكور در بالا استنباط نشود .
این فرض در بیشتر قراردادهای تعهد بر فروش و خرید كه بین اشخاص فاقد آگاهی كافی نسبت به موازین حقوقی منعقد می گردد ، دیده می شود . مثلاً در قرارداد ، خریدار ده میلیون ریال به عنوان بیعانه به فروشنده می دهد و مقرر می شود : « در صورتی كه فروشنده از انجام معامله خودداری كند موظف است علاوه بر رد مبلغ ده میلیون ریال بیعانه معادل همین مبلغ به خریدار بپردازد ، و هرگاه خریدار از انجام معامله امتناع ورزد حق استرداد بیعانه را ندارد » و هیچ قرینه ای كه اراده مشترك طرفین را نشان دهد ، وجود ندارد .در برخورد با اینگونه قراردادها ، حكم مسأله را باید به كمك قواعد و اصول استخراج كرد . اگر مفهوم قراردادی مردد بین موارد فرضهای سه گانه مذكور در بالا باشد ، نخست باید مورد فرض ۳ - یعنی قرار گرفتن وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد با حق انتخاب متعهد - را منتفی دانست ؛ زیرا سابقاً بیان شد كه اعتبار اینگونه قرارداد به دلیل مردد بودن مورد ، قابل انكار است و مطابق اصل صحت ، هرگاه مفاد قراردادی محتمل بین نوع صحیح ونوع فاسد آن باشد ، قرارداد را باید حمل به مفادی كرد كه از جهت حقوقی دارای اعتبار است .
سپس در بین دو فرض اول ودوم باید قرارداد را محمول بر فرض دوم - یعنی قرار داشتن وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد واختیار متعهدله (پس از تخلف متعهد ) در مطالبه اجرای تعهد اصلی یا مبلغ وجه التزام دانست ؛ زیرا مورد فرض اول یعنی استحقاق متعهدله در جمع بین مطالبه اجرای تعهد اصلی و درخواست پرداخت وجه التزام مقرر ، مخالف اصل برائتی است كه به سود متعهد می تواند جریان داشته باشد ، چه اینكه اگر امر بین تكلیف متعهد به انجام عمل مورد تعهد و پرداخت وجه التزام وبین وظیفه او نسبت به یكی از این دو موضوع دایر باشد ، ثبوت تكلیف نخست نسبت به متعهد ، زیانبارتر است .
استصحاب بقای تعهد موجب رجحان مورد فرض نخست نمی شود ، زیرا به دلیل تعلق داشتن اختیار انتخاب به متعهدله ، در فرض دوم نیز مانند فرض نخست تعهد اصلی باقی است ، منتها متعهدله می تواند از آن صرفنظر كرده و پرداخت وجه التزام را درخواست كند . در صورتی كه مورد فرض سوم را با توجیهی كه در جهت اعتبار قرارداد در این فرض به عمل آوردیم ، معتبر تلقی كنیم و از عبارات قرارداد و قرائن ، هیچ یك از فرضهای اول تا سوم استنباط نشود ، طبق اصل برائت یا اصل عدم ، قرارداد را باید حمل بر مورد فرض سوم دانست . زیرا فرض این است كه در این مورد ، تعهد متعهد نسبت به انجام عمل بصورت معین ، از ابتدای تشكیل قرارداد مشكوك است واصل عدم یا اصل اقتضا می كند كه متعهد را مختار در یكی از دو امر بشناسیم و او را موظف به خصوص انجام عمل مورد تعهد به صورت انحصاری ندانیم .
دكتر مهدی شهیدی
منابع:
۱۷. سید میرزا حسن بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج ۳/ صص ۲۲۴ و ۲۲۵ ، ج ۵؟ ص ۱۹۰ و ۱۹۱ .
۱۸. سید محمد صادق روحانی: المسائل المستحدثه ، ص ۵۷ .
۱۹. مائده / ۱ : " یا ایها الذین امنوا اوفوا بالعقود …. "
۲۰. نساء / ۲۹ : " یا ایها الذین امنوا لا تاكلوا اموالكم بینكم بالباطل الا أن تكون تجاره عن تراض منكم …. "
۲۱. صحاح الغه .
۲۲. ازجمله آیات مزبور می توان آیات زیر را مورد توجه قرار داد :
- الذین عاهدت منهم ثم ینقضون عهدهم فی كل مره (انفال / ۵۶ ) .
- أو كلما عاهدوا عهداً نبذه فریق منهم بل اكثرهم لا یومنون (بقره / ۱۰۰ ).
- … و الموفون بعهد هم اذا عاهدوا و الصابرین …. ( بقره / ۱۷۷ ) .
- الا الذین عاهدتم من المشركین … فاتموا الیهم عهدهم الی مدتهم ان الله یحب المتقین ( توبه /۴ ) .
- وما وجدنا لاكثرهم من عهد …. ( اعراف /۱۰۲ ) .
- ولا تقربوا مال الیتیم الا بالتی هی احسن حتی یبلغ اشده واوفوا بالعهد ان العهد كان مسوولاً ( اسراء / ۳۴ ) .
- والذین هم لاماناتهم و عهدهم راغون ( مومنون / ۸ ومعارج / ۳۲ ) .
۲۳. شیخ مرتضی انصاری: مكاسب، چاپ سنگی، ص ۲۸۱ به بعد، سید میرزا حسن بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج ۳ / ص ۲۷۴ .
۲۷. در این خصوص آراء شعبه ۴ دیوان كشور به شماره ۷۶۷- ۲۰/۴/۲۹ و شعبه ۸ دیوان كشور به شماره ۷۷۹- ۱۲/۵/۲۷ صادر گردیده است .
۲۸. رأی اصراری شماره ۲۷۸- ۸/۳/۴۵ ص ۲۰۱، مجموعه رویه قضایی كیهان، سال ۴۵ .
۲۹. شیخ مرتضی انصاری : مكاسب، چاپ سنگی ، ص ۲۸۴ .
۳۰. سید میرزا حسن موسوی بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج ۳ / ص ۲۷۵ .
۳۲. همان ،‌شماره ۱۷ .
۳۵. شیخ محمد حسن نجفی : جواهر الكلام، كتاب رهن، فصل ششم در لواحق ، مقصد اول .
۳۶. شعبه ۶ دیوان كشور، رأی شماره ۲۹۰۷- ۱۵/۹/۲۱ ؛ شعبه ۲۵ دیوان كشور ، رأی شماره ۴۹۵/۲۳ - ۳/۱۱/۶۴ ؛ شعبه ۱۶ دادگاه حقوقی یك تهران ، رأی شماره ۳۲۱/۳۲۲/۳۲۳- ۲۷/۱۰/۶۸ .
۳۷. هیأت عمومی دیوان كشور، رأی اصراری شماره ۹۶- ۷/۹/۱۳۶۸ .
۳۸. ماده ۳۹ آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الجراء و طرز رسیدگی به شكایت از عملیات اجرایی، مصوب سال ۵۵ .

منبع : سایت حقوقی دادخواهی