تولید انبوه و ارزان

شاید بتوان بزرگترین مشكل بخش مسكن را گرانی آن دانست. با توجه به گران بها بودن مسكن، افزایش قیمت آن نیز مانند سایر كالاها عادی نیست، بلكه به صورت پلكانی است. یعنی برای مدتی نوسانات اندك و آرامی دارد ولی به یك باره افزایش شدید قیمت ها رخ می نمایند. از طرفی آمار و ارقام نشان می دهد كه تولید فعلی مسكن پاسخگوی نیاز واقعی نبوده و نیز با توجه به وضعیت ایران از حیث زلزله خیزی ما در نهایت نیازمند تولید انبوه و باكیفیت هستیم.
گفته می شود كه تأسیس «انجمن انبوه سازان» در سال ۸۲ به منزله ادغام تخصص و سرمایه و ایجاد یك مجموعه كامل بود؛ چرا كه سازمان نظام مهندسی ساختمان دارای تخصص ولی اصولاً فاقد سرمایه و سرمایه در اختیار انبوه سازان بود. به این ترتیب مهندسان از تابعیت سرمایه داران خارج شده و راحت تر در زمینه كیفیت به كارفرمایان امر و نهی می كنند.
اما با وجود نیاز مبرم به تولید انبوه مسكن، رقم اعلام شده در سال ۸۴ به ۳۵۰ هزار واحد مسكونی رسید و این در حالی است كه این رقم در سال ۸۳ برابر ۶۰۰ هزار واحد مسكونی بوده است. این موضوع با توجه به نیاز كشور به تولید سالانه یك میلیون واحد مسكونی تا ده سال آینده، معضل بزرگی است. گزارش حاضر با توجه به نیاز فوری كشور به مسكن ارزان قیمت و انبوه به بررسی و مقایسه عملكرد انبوه سازان و تعاونی های مسكن می پردازد.
گفته می شود كه ركود حاكم بر بازار فعلی مسكن طی سی سال گذشته بی سابقه بوده است. حال آن كه با توجه به معضل بیكاری در كشور و نیز با توجه به این كه یك سوم اقتصاد كلان كشور در درون بخش مسكن قرار دارد، لذا عنایت مسئولان به این بخش از هر حیث مثمرثمر خواهد بود.
مهندس علیرضا سرحدی، رئیس هیأت مدیره انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان، وضعیت نابسامان بازار مسكن را ناشی از تبدیل مسكن به یك كالای سودآور می داند: «متأسفانه تعادل عرضه و تقاضا در چند سال اخیر دستخوش بازیهایی بوده است. در حال حاضر از یك طرف نیاز شدید به مسكن داریم و از طرف دیگر آپارتمانهای خالی بسیاری داریم كه به علت گرانی، متقاضیان واقعی قادر به خرید نیستند. به عقیده من توزیع مسكن توزیع مناسبی نیست و قیمت ها هم معقول نیستند. اتفاق وحشتناكی كه در ساخت و ساز ما با تراكم فروشی رخ داد این بود كه مسكن از شكل یك نیاز اولیه انسانی خارج و تبدیل به یك كالای سودآور شد. این موضوع دو جنبه داشت؛ یك جنبه آن كه به ما به عنوان مهندس مربوط می شود این است كه در این بازار آشفته هر كسی كه سرمایه داشت به اعتبار پول به خود اجازه داد كه وارد ساخت و ساز شود؛ در نتیجه به دلیل نداشتن نگاه درست به اصول فنی، كیفیت تنزل یافت. جنبه دیگر این بود كه این افراد دانش و تخصص برقراری تناسب بین عرضه و تقاضا را نداشتند. خلاصه نتیجه این شد كه در بازار مسكن سرمایه تعیین كننده شد.»
●انبوه سازان
عقل سلیم اقتصادی تولید انبوه و سری مسكن را هم از حیث امكان نظارت بر اجرا، هم از حیث امكان بهره گیری از نیروی كار متخصص و هم از حیث كاهش بهای تمام شده، بر تولید پراكنده در گوشه و كنار شهر ترجیح می دهد. این روش با سرعت اجرایی بالاتر امكان بهره برداری سریعتر از واحدهای مسكونی را نیز فراهم می كند.
مهندس سرحدی در ادامه در مورد تولید انبوه به عنوان راهكار دولت برای تولید مسكن در مقیاس وسیع و با قیمت مناسب می گوید: «گفته شد كه برای سر و سامان دادن به بازار آشفته مسكن، تولید انبوه صورت گیرد. در تولید انبوه به خاطر سرشكن شدن هزینه ها و نظارت بهتر، هزینه ها كاهش یافته و كیفیت ارتقا می یابد. اگر این شكل تولید در خدمت خانه دار شدن مردم قرار گیرد و بورس بازی رایج نشود، به ارزان شدن واحدهای مسكونی و خانه دار شدن عده ای كمك می شود. اما متأ سفانه در حال حاضر انبوه سازی، بساز و بفروشی مكانیزه و پیشرفته است و عده ای سرمایه دار، شركتهای انبوه سازی راه اندازی كرده اند. حمایتهای افراطی خارج از رویه هم از سوی وزارت مسكن در چند سال گذشته شامل آنها شده است. به این ترتیب همان آشفتگی هایی كه ساخت و ساز پراكنده ما با آن دست به گریبان بود، در این نوع جدید تولید مجدداً مشاهده شد.»
گفته می شود كه در برنامه ریزی برنامه چهارم توسعه در برنامه چشم انداز ۲۰ ساله بیش از ۸۰ درصد از ساخت وسازها به انبوه سازان واگذار می شود.
مهندس محسن بهرام غفاری، مدیر اجرایی شورای مركزی سازمان نظام مهندسی ساختمان كشور، حمایت دولت از انبوه سازی واقعی (و نه ساخت و ساز پراكنده غیرتخصصی) را حمایت صحیح و بجایی می داند كه در راستای خانه دار شدن اقشار كم درآمد جامعه است: «این حمایت صحیح است، منتها مفهوم انبوه ساز كه ما ایجاد كرده ایم بسیار پرمناقشه است. طبق تعریفی كه مصوبه هیأت وزیران است هر كسی كه ده واحد (در شهرهای كوچك هفت واحد) آپارتمان بسازد، انبوه ساز نام می گیرد. اساساً اشكال در انبوه سازی از تعریف آن شروع می شود تا بقیه امور آن. این كه گفته می شود انبوه سازی یعنی سرمایه تخصصی فقط در مواردی مصداق می یابد كه چندصد واحد و بیشتر ساخته شود؛ در حالی كه مصوبه هیأت وزیران در سال ۷۵ نشان می دهد كه انبوه سازی هیچ تفاوتی با ساخت و سازهای پراكنده غیرتخصصی كه در همه جای شهرها دیده می شود، ندارد و یك اختلاط بسیار بد در مصوبه ایجاد شده است. تا وقتی بین انبوه ساز و سازنده خرد تفكیك صورت نگیرد، هر حكم دارای امتیازی كه بخواهید به انبوه سازان واقعی بدهید، سازندگان غیرتخصصی از آن امتیاز برخوردار می شوند. برعكس، ضعفی كه از ناحیه آن دسته از سازندگان غیرتخصصی متوجه كیفیت ساخت و ساز شود، به انبوه سازان دیگری كه این كار را به صورت تخصصی انجام می دهند تسرّی پیدا می كند.
مهندس بهرام غفاری در ادامه به اعتراض سازمان نظام مهندسی ساختمان در این شرایط اشاره می كند:« در حال حاضر بخش مهمی از تعارض كه بین سازمان نظام مهندسی ساختمان و مجموعه انبوه سازی كشور در گرفته ناشی از ناروشن و ناكافی بودن تعریف انبوه ساز است؛ چرا كه این سازمان به برخی از امتیازات غیرلازمی كه به برخی از انبوه سازان غیرمتخصص داده شده، معترض است.»
●مدیریت بازار زمین
بازار زمین در سالهای اخیر نسبت به بازار تولید مسكن (به خصوص تولید انبوه آن) از بازده بالاتر و ریسك كمتری برخوردار بوده است. به این ترتیب، این شرایط شركتهای فعال در ساخت و ساز را به سمت بهره گیری از بازار زمین در راستای متعادل كردن نرخ سودآوری آنها ترغیب می كند. با این روند، سرعت گردش سرمایه در بازار تولید انبوه مسكن كاهش می یابد و این تضعیف پایه های تولید مسكن. با در نظر گرفتن موضوع فوق الذكر، تثبیت و مدیریت بازار زمین و یا تعادل بخش سودآوری بازار زمین و مسكن (به عبارت دیگر خروج از اتكاء بر ساز و كار بازار در امر تأمین زمین برای مسكن) یكی از سیاستهای محوری بخش مسكن است كه باید مدنظر سیاستگذاران در جهت دستیابی به تولید انبوه مسكن قرار گیرد.
مهرداد هاشم زاده همایونی، مهندس مشاور، معتقد است كه شركتهای فعال در امر ساخت و ساز در سالهای اخیر سرمایه های خود را به سمت بازار زمین سوق داده اند: دولت با زمین به عنوان كالایی كه می تواند براساس نرخ بازار تنظیم شود، برخورد كرده است كه این موضوع تقریباً بر خلاف تمامی تجربه های سایر كشورهاست.
نتیجه این روال این است كه بخش بزرگی از سرمایه ها به جای سوق پیدا كردن به سمت تولید به سمت بازار زمین كشیده شود. لذا رشد تولید كاهش می یابد. در این بین بخش خصوصی (كه انبوه سازان جزو این بخش هستند) به دنبال سودآوری بیشتر بوده و به سمت رانت زمین سوق پیدا می كنند. كارشناسان براین موضوع انتقاد دارند و معتقدند كه سیاست مدیریت زمین كلاً باید تغییر كند و به نحوی باشد كه با زمین به عنوان كالایی كه وارد بازار آزاد شود، برخورد نشود .
طی سالهای ۵۸ تا ۶۶ در مجلس سه قانون در مورد زمین های شهری به تصویب رسید، به گونه ای كه در سال۵۸ كلیه زمین های شهری كه به صورت سرگردان رها شده بودند و یا مالكیت شخصی نداشتند، طبق قانون به اراضی عام المنفعه تبدیل شدند.
هاشم زاده همایونی با اشاره به محتوای مترقی قانون اراضی شهری كه در اوایل انقلاب تنظیم شد، می افزاید:« اگر این قانون با یك نگرش مترقی اجرا می شد، می توانست مدیریت بازار زمین را انجام دهد، اما با نگرش سوداگری زمین، مدیریت زمین را از دست دادیم و كلاً به بخش خصوصی سپردیم.»
●تعاونی های مسكن
مهندس علیرضا سرحدی معتقد است كه تعاونی های مسكن در جهت خانه دارشدن اقشار كم درآمد كارآمد ترند:« تعاونی های مسكن، تولید انبوه كرده و به علت سری سازی مقرون به صرفه ترند؛ به خصوص اگر زمین دولتی به آنها واگذار شود. از طرف دیگر اگر درست عمل شود، امكان دلال بازی و بورس بازی وجود نخواهد داشت. البته متاسفانه در چند سال گذشته چنین نبوده است و مشاهده می شود كه تعاونی ها به علت در اختیارنداشتن زمین، اقدام به خرید زمین از تعاونی های دیگر می كنند كه این دامن زدن به بورس كاذب است. به هر صورت تعاونی ها به شكل معقول و تعریف شده آن كه در قانون اساسی به آن اشاره شده است، با حمایت های دولتی (به خصوص با واگذاری زمین دولتی و در صورت امكان مصالح دولتی) پاسخگوی مشكل مسكن خواهند بود.»
مهندس هاشم زاده همایونی با اشاره به نقش عمده بخش خصوصی در تولید مسكن می افزاید:« در بخش خصوصی عده ای با سرمایه اندك به تولید می پردازند. عده ای هم در قالب تعاونی های مسكن سعی می كنند با سرمایه های اندك اعضای خود ساخت وساز كنند. عده ای هم هستند كه سرمایه های كلان دارند كه همان انبوه سازها هستند. متاسفانه تمامی توجه دولت به بخش سوم است. به تعاونی های مسكن كه می توانند چه روی تنظیم تقاضا و پاسخ به تقاضا و چه در مدیریت زمین موثر باشند، توجه كمتری می شود. البته به هیچ وجه نقش انبوه سازان را رد نمی كنیم، اما تعاونی های مسكن هم باید جای مناسبی داشته باشند. در این صورت تولید مسكن رونق یافته و رانت زمین بی معنی می شود. در این زمینه اروپایی ها در اوایل و میانه قرن بیستم تجربه موفقی داشته اند.»
بسیاری از كارشناسان، توسعه و گسترش تعاونی های مسكن را دوای درد موجود در بازار فعلی مسكن می دانند، به شرط اینكه قانون و مقررات حمایت های لازم را از این سیستم به عمل آورد.
مهندس بهرام غفاری معتقد است كه تعاونی های مسكن برخلاف انبوه سازان غیرانتفاعی بوده و به دنبال سود نیستند. اما وی از حیث تخصص، تعاونی ها را در زمره بنگاه های مهندسی متخصص در زمینه ساخت و ساز نمی داند:« مدیریت تعاونی های مسكن غیرتخصصی است، در حالی كه انبوه سازی مشروط بر اینكه انبوه سازان دارای كارنامه فنی و مهندسی قابل قبولی باشند، تخصصی تر از تعاونی ها ساخت و ساز می كنند. دقت داشته باشیم كه تعاونی ها هم كار را به پیمانكار می سپارند كه آن پیمانكار هم برای خودش سودی در نظر می گیرد، منتها این سود به اندازه سودی نیست كه یك انبوه ساز برای خودش در نظر می گیرد. انبوه ساز ارزش افزوده زمین را هم در دل فروش ساختمان بدست می آورد، در حالی كه در مورد تعاونی ها اگر زمین ارزش افزوده ای پیدا كرده باشد، پیمانكار وجهی بابت این موضوع دریافت نمی كند. بنابراین انبوه سازان دارای سابقه و كارنامه فنی و مهندسی خوب، تخصصی تر از تعاونی ها می سازند، اما در عوض تعاونی ها مقرون به صرفه ترهستند.»
وی با اشاره به اینكه اعضای تعاونی ها اصولاً كارمندان یا كارگران صنعتی هستند، بر این باور است كه سایر اقشار كم درآمد جامعه كه در این زمره قرار نمی گیرند می توانند از انبوه سازان، مسكن تهیه كنند:
« مثلاً كارگران ساده در این زمره قرار نمی گیرند كه در اینجا انبوه سازی می تواند با رعایت سیاست های حمایتی و بكارگیری روش های تخصصی در به حداقل رساندن میزان مصالح مصرفی و نیروی كار، برای این اقشار مسكن ارزان قیمت تولید كند. این كار از تعاونی ها برنمی آید بلكه از سازندگان تخصصی تر بر می آید. لذا اگر هدف تامین مسكن برای اقشار كم درآمدی باشد كه اساساً وضع قرارگیری آنها در هرم تولید طوری است كه نمی توانند تعاونی تشكیل دهند، با استفاده از انبوه سازان تخصصی و حرفه ای می توان راهكاری را پیش گرفت كه قیمت تمام شده مسكن كاهش یابد.»

محمد مهدوی

منبع : روزنامه همشهری