تحول در بازار مسکن با حذف قیمت زمین راههای خانه دار شدن اقشار کم درآمد

زمین و مسکن در ایران در چند دهه اخیر، به یکی از فرصت های مهم سرمایه گذاری تبدیل شده و بازده بالای آن بر جذابیت این بخش افزوده است.
خرید و سرمایه گذاری در بخش مسکن که ماهیت آن فرسایشی و غیرمولد است علاوه بر ایجاد مشکل در تامین یکی از نیازهای اساسی مردم، تبعات منفی فراوان در بخش های دیگر اقتصادی نیز دارد که رکود سرمایه گذاری در بخش های مولد از جمله آنها است.
جذابیت سرمایه گذاری در بخش مسکن، تولیدکنندگان این بخش را برای افزایش تزیینات و استفاده از کالاهای خارجی برای ایجاد ارزش افزوده بیشتر ترغیب می کند که این موضوع نیز به پیدایش مکرر رکود بازار مسکن در ایران منجر شده است.
نیم نگاهی به ساخت واحدهای مسکونی در کشور حاکی از آن است که در ۱۰ سال گذشته به طور متوسط سالانه حدود ۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در ایران ساخته شده است حال آن که تقاضا برای واحدهای مسکونی دو برابر میزان ساخت واحدهای مسکونی در مدت یاد شده است.
در سال هفتاد و پنج ۱۷درصد مردم اجاره نشین بوده اند و در سال ۸۵ این میزان به ۲۵ درصد افزایش یافته است.
اجرای طرح ضربتی احداث مسکن با هماهنگی تمامی ارگان های ذیربط و مشوق های لازم برای جذب سرمایه گذاری های داخلی و خارجی در این رابطه می تواند علاوه بر تامین نیاز جامعه به مسکن و حل این معضل بزرگ، از جذابیت کاذب این بخش بکاهد و زمینه ساز انتقال سرمایه های سرگردان به سوی بانک ها و رونق فعالیت های مولد شود.
● لایحه تمام عیار؛ نقاط مثبت و منفی
تصویب لایحه یک فوریتی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، اقدام تازه دولت و مجلس شورای اسلامی برای حل مشکل مسکن است که با رای مثبت ۱۳۷ نماینده مجلس در چند روز گذشته در صحن علنی مجلس تصویب شد.
تصویب این لایحه پس از قوانین برنامه های سوم و چهارم توسعه و بودجه سنواتی نشان می دهد که اقدامات صورت گرفته برای حل مشکل مسکن تاکنون کافی و اثربخش نبوده است.
در همین باره علی اکبر آقایی رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در مصاحبه با خبرنگار ما گفت: اجرای لایحه ساماندهی مسکن برای کنترل بازار مسکن در شرایطی موفق خواهد شد که کنترل عوامل موثر در قیمت تمام شده مسکن از سوی دولت در دستور کار قرار گیرد.
نماینده مردم سلماس با تاکید بر اینکه تعادل عرضه و تقاضا در بخش مسکن موجب رونق گرفتن بخش مسکن شده و قدرت خرید متقاضیان مسکن همسان با نوسانات قیمت تقویت خواهد شد افزود: تحقق لایحه مزبور که با هدف تعادل بخشیدن به بخش مسکن تصویب شده منوط به این است که دولت بتواند عوامل موثر در قیمت تمام شده مسکن مثل مصالح ساختمانی و نقدینگی را کنترل کند.
وی گفت: حمایت دولت از تولید و عرضه مسکن و گذاشتن اعتبارات لازم در اختیار دولت با تصویب لایحه ساماندهی مسکن در مجلس افزایش می یابد.
آقایی تاکید کرد: بخش مسکن تنها بخشی است که بازگشت سرمایه در آن سریع صورت می گیرد اما این بازگشت سرمایه مشروط بر این است که تورم جامعه بر بخش مسکن تحمیل نشود.
وی افزود: مهم ترین عوامل رشد قیمت مسکن، وضعیت اقتصادی جامعه، رشد نقدینگی و تورم است بنابراین هر زمان که امکان جذب نقدینگی در سایر بخش های اقتصادی فراهم نشود بخش مسکن بهترین مکان برای جذب نقدینگی خواهد بود.
این نماینده مجلس گفت: برای کنترل رشد بی رویه قیمت مسکن باید عرضه مسکن افزایش یابد این افزایش عرضه نیز باید با مقاوم سازی، سبک سازی و ارزان سازی همراه باشد.
رئیس کمیسیون عمران با بیان اینکه ورود سازندگان آماتور به بخش مسکن قیمت مسکن را نیز افزایش خواهد داد، اظهار داشت: ساخت مسکن به شیوه صنعتی و حرفه ای علاوه بر افزایش طول عمر و مقاومت مسکن، قیمت مسکن را نیز کاهش می دهد.
● چگونه باید حمایت کرد؟
حمایت از شرکت های تعاونی مسکن، شرکت های انبوه ساز، اعطای وام های مسکن ایجاد شهرک های اقماری، طرح فروش متری ساختمان و... از جمله راهکارهای حل مشکل مسکن است که در سال های گذشته هم مطرح شد و اکنون با واژه حذف قیمت زمین و واگذاری زمین استیجاری ۹۹ ساله برای حل مشکل مسکن مواجه هستیم.
تامل در رابطه با هر یک از سیاست های اعمال شده در تامین مسکن نشان می دهد که ناکارآمدی در حل مشکل بیش از آنکه ناشی از نبود یا کمبود قوانین و مصوبات باشد از ناهماهنگی بین ارگان ها و فقدان عزم سیاسی واقتصادی برای بسیج زنجیره اجرای مصوبات است.
سخنان نمایندگان مجلس شورای اسلامی در حمایت و یا رد لایحه یک فوریتی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بیشتر بر لزوم تسریع در ساخت و ساز و رفع نیاز مسکن و ناکارآمدی اقدامات انجام شده متمرکز بود اما آنان اشاره ای به دلایل ناکامی قوانین و مصوبات قبلی نکردند.
سخنان دهقان نماینده چناران و طرقبه، در مخالفت با کلیات لایحه یک فوریتی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تاکید وی بر لزوم انجام فعالیت های کارشناسی برای تعیین راهکارهای حل این مشکل قابل تامل است.
نماینده طرقبه در صحن علنی مجلس گفت: تا زمانی که دولت و مجلس تحلیل درستی از علل افزایش قیمت مسکن نداشته باشند و کار کارشناسی انجام نشود؛ قانونگذاری پی در پی در این زمینه راه حل اساسی نخواهد بود و در برخی موارد می تواند نتایج معکوس ایجاد کند.
نگاهی گذرا به تصمیم های حمایتی اتخاذ شده برای تأمین مسکن در دو دهه گذشته نشانگر نبود اراده قوی سیاسی و اقتصادی در حمایت از تولیدکنندگان مسکن و ناهماهنگی ارگان های مختلف در رفع موانع تولید و عرضه مسکن است.
بخش تعاون مهمترین و کاراترین بخش های مسکن است که در سال های گذشته بیشترین نقش را در تأمین نیاز اقشار مختلف به مسکن در قالب تعاونی های مسکن کارمندی و کارگری داشت.
اما ناکارآمدی در ایجاد بستر مناسب برای استمرار فعالیت شرکت های مذکور از جمله مشکلات پیش رو است که به تلاش برخی شرکت های بزرگ تعاونی کشور برای تبدیل به شرکت های انبوه ساز منجر شده است.
تعاونی های مسکن با توجه به مشارکت افراد ذینفع در تأمین زمین، ساخت و بهره برداری از ساختمان های ایجاد شده، از اهمیت فوق العاده برخوردار هستند.
اعضای تعاونی در این نوع ساخت و ساز، زمین را در محل دلخواه و متناسب با بودجه تأمین شده انتخاب و با تجمیع سرمایه های اندک اقدام به ساخت و ساز می کنند و در اغلب موارد انتظار کمک چندانی از دولت ندارند.
کمک معنوی و پشتیبانی قانونی دولت از تأسیس و اداره شرکت های تعاونی در بافت های فرسوده با مشارکت صاحبان ملک در این نقاط از راهکارهای مهم برای بازسازی فضای فرسوده شهری بدون تحمیل هزینه سنگین بر دولت است که متأسفانه توجه جدی به آن نمی شود.
به عقیده برخی کارشناسان، تأسیس شرکت های تعاونی با حمایت و مشارکت شهرداری های محل علاوه بر تسریع در بازسازی بافت فرسوده شهرها، زمینه ساز اصلاح ساختار الگوی شهری براساس شهرسازی مدرن خواهد بود و درکنار حل مشکل مسکن و بازسازی بافت فرسوده، بستر مناسبی را برای حل معضل رفت و آمد (ترافیک) و آلودگی شهرهای بزرگ فراهم و از توسعه افقی آنها جلوگیری خواهد کرد.
این کارشناسان بر غیر کارآمدی و زمان بر بودن حمایت دولت از ساخت و سازهای انفرادی در مناطق فرسوده تاکید دارند و معتقدند در صورت ادامه روند کنونی اصلاح ساختار مناطق فرسوده در کوتاه مدت ناممکن است و اصلاح الگوی شهری در درازمدت را نیز دچار مشکل خواهد کرد.
با توجه به قرار گرفتن بافت فرسوده درمرکز شهرها، ساختار شهرسازی و تاسیسات موجود در این مناطق نیز کهنه و ناکارآمد است لازم است همسو با طرح نوسازی مناطق مذکور نسبت به اصلاح نظام شهرسازی و تأسیسات این مناطق نیز اقدام شود.
به عقیده این کارشناسان، مشارکت شهرداری های منطقه دراجرای اینگونه طرح علاوه بر ایجاد امنیت بیشتر برای سرمایه گذاران، زمینه ساز اجرای طرح های اقتصادی سودده در قالب طرح های ایجاد مسکن انبوه در مناطق فرسوده می شود که می تواند برای اعضای شرکت تعاونی و شهرداری منطقه درآمدزا باشد.
در صورت اجرای صحیح این طرح، شماره واحدهای مسکونی عرضه شده به مراتب بیش از تعداد اعضای تعاونی (مالکان منازل فرسوده) خواهد بود عرضه مسکن رونق خواهد یافت و بخشی از تقاضای موجود را پاسخ می دهد شرکت تعاونی حتی می تواند با دعوت به مشارکت تعاونی های دیگر از سرمایه های آنان بر تسریع در اجرای طرح استفاده کند.
در نهایت جمعیت بیشتری در مراکز شهرها که اکنون تقریباً غیرقابل سکونت است، ساکن می شوند و بهترین راهکار برای جلوگیری از توسعه افقی شهرها محسوب می شود.
وزیر مسکن و شهرسازی دراین باره و با اشاره به آغاز واگذاری زمین های اجاره ای ۹۹ ساله به تعاونی های مسکن ساز برای ساخت سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی گفت: با اجرای این طرح حداکثر تا سه سال آینده، آرامش به بازار مسکن بازمی گردد و دیگر موضوعی به نام التهاب بخش مسکن نخواهیم داشت.
محمد سعیدی کیا همچنین از آغاز پرداخت تسهیلات یک میلیون تومانی برای آماده سازی زمین هایی با اجاره ۹۹ساله به تعاونی های مسکن خبر داد و به واحد مرکزی خبر گفت: این تسهیلات در ۶ بانک ملی، صادرات، تجارت، ملت، رفاه و مسکن به تعاونی های مسکن پرداخت می شود.
وزیر مسکن و شهرسازی تصریح کرد: پرداخت ۴۱ میلیون تومان تسهیلات دیگر نیز برای زمین های ۹۹ ساله از نیمه دوم آبان ماه جاری در کلانشهرها پرداخت خواهد شد.
سعیدی کیا با اشاره به اینکه این تسهیلات پس از آماده سازی زمین و در سه مرحله به تعاونی های مسکن پرداخت می شود افزود: در مرحله اول ۰۳ درصد، پس از پایان مرحله پی ریزی ساختمان ۰۳ درصد و در مرحله سوم و پس از تکمیل سقف آخر نیز ۰۴ درصد تسهیلات به تعاونی های مسکن پرداخت می شود.
وزیر مسکن و شهرسازی گفت: براساس برنامه ریزی های انجام شده امسال ۵۲ هزار هکتار زمین ۹۹ ساله به متقاضیان واگذار می شود که این میزان جوابگوی ساخت یک و نیم میلیون واحد مسکونی خواهد وبد.
● ساخت شهرک های اقماری
ساخت شهرک های اقماری از راهکارهای مهم برای رفع کمبود عرضه مسکن و انتقال سرریز جمعیت شهرهای بزرگ به شهرهای حاشیه است که در بسیاری از کشورها با موفقیت اجرا شده است.
ساخت شهرک های اقماری در ایران نیز با هیاهو و تبلیغات زیاد آغاز شد و در دهه گذشته بارها شاهد بودیم که ادعا می شد مشکل مسکن از طریق ساخت شهرهای مدرن در اطراف شهرهای بزرگ قابل حال است.
شهرک های هشتـگرد درغرب، پرند در جنوب و پردیس در شرق تهران از شهرهای جدید مهم اطراف پایتخت هستند که با وجود احداث ساختمان بسیار در آنها مردم استقبال چندانی از اقامت در آنها نکردند و انتقال سرریز جمعیت شهر تهران به این شهرها تحقق نیافته است.
ساکنان این شهرک ها نبود شبکه توانمند حمل و نقل بین تهران و این شهرکها را مهم ترین مشکل می دانند که به رغم قول های زیاد داده شده از سوی مسئولان همچنان پابرجاست.
ایجاد شبکه حمل و نقل ریلی شهری بین شهرک های جدید با شهر مادر به ویژه قطارهای سریع السیر می تواند بیشترین نقش را در تحقق هدف تعیین شده در این رابطه داشته باشد.
به عقیده برخی کارشناسان اعطای امتیاز ساخت شبکه حمل و نقل ریلی و بهره برداری از آن به بخش خصوصی و یا سرمایه گذاران خارجی می تواند در تسریع اجرای طرح و بهره برداری بهینه از آن موثر باشد.
ایجاد خطوط اتوبوسرانی منظم با همکاری بخش تعاونی و خصوصی میان شهرک ها و مراکز شهرهای بزرگ از راهکارهای کوتاه مدت برای افزایش تمایل مردم به اسکان در شهرک های جدید است که عملیاتی کردن آن نیز بیش از سرمایه گذاری به هماهنگی بین ارگان ها نیاز دارد.
● قیمت زمین؛ صفر
برنامه مسکن در قالب واگذاری حق بهره برداری از زمین برای ساخت مسکن کوچک با متوسط زیربنای هر واحد ۵۷ مترمربع، تلاش جدید دولت در افزایش عرضه مسکن است که با هدف کاهش و حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده ساختمان برای انطباق با توان مالی خانوارهای کم درآمد و میان درآمد اجرا می شود.
واگذاری حق بهره برداری از زمین به ساکنان کلان شهرها (تهران، مشهد، اصفهان، شیراز، تبریز و کرج) در شهرهای جدید همجوار صورت می گیرد.
براساس این طرح، متقاضیان تنها مالک اعیانی واحد مسکونی احداثی خواهند شد و هرگونه نقل و انتقال ملک همراه با عرصه، خلاف قانون و باطل است.
شرایط متقاضیان طرح مسکن مهر شامل نداشتن مسکن یا زمین مسکونی ملکی، ا ستفاده نکردن از هیچ یک از امکانات دولتی مربوط به تامین مسکن (زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه ای خرید و یا ساخت واحد مسکونی)، متاهل یا زن سرپرست خانوار باشند؛ حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر محل تقاضا داشته باشند. (برای مهاجران از شهرهای بزرگ این مدت به یکسال کاهش یافته است و برای کارمندان دولتی که به استناد حکم دستگاه مربوط منتقل می شوند؛ سابقه سکونت ملاک عمل نخواهد بود.)
در این باره دکتر مقدسی استاد دانشگاه علامه طباطبایی به خبرنگار ما گفت: تولید و عرضه مناسب مسکن نه تنها در رفع بحران بیکاری نقش اساسی دارد بلکه می تواند در تعادل قیمت مفید باشد.
وی افزود: زمین یکی از مولفه های اساسی در تعیین قیمت مسکن است یعنی بخش اساسی قیمت مسکن به زمین باز می گردد بنابراین می توان با صنعتی سازی و ارائه روش های نوین ساخت عرضه مسکن با کیفیت را افزایش و قیمت مسکن را به تعادل رساند.
این کارشناس اقتصادی گفت: دولت باید در بخش مسکن نقش حمایتی داشته باشد و بخش خصوصی را برای سرمایه گذاری تشویق کند.
مقدسی تصریح کرد، دولت باید بر امر مسکن سیاست گذاری و حمایت و نظارت کند یعنی خود بطور مستقیم وارد عرصه ساخت و ساز نشود.
وی تاکید کرد: با حمایت دولت، تعاونی ها قادر به حل معضل مسکن کشور هستند و باید دولت از تعاونی های مسکن نیز حمایت کند.
این استاد دانشگاه گفت: در گذشته مساله زمین موجب ناتوانی تعاونی های مسکن می شد اما با ارائه زمین های ۹۹ساله از سوی دولت این مشکل نیز برطرف شده است.
● اجاره سالانه چقدر است
میزان اجاره بهای سالانه زمین در طرح واگذاری زمین های اجاره ای ۹۹ساله در شهرهای جدید تحت پوشش وزارت مسکن و شهرسازی و سایر شهرها تعیین شد که براساس آن، در شهرهای جدید میزان اجاره بهای سالانه زمین در طول دوره بهره برداری برای هر مترمربع ۰۱ هزارریال است.
دفتر معاونت امور شهرهای جدید وزارت مسکن اعلام کرد: در شهرهای بالای ۰۰۵ هزار نفر تا یک میلیون نفر ۰۲درصد قیمت زمین براساس ارزش معاملاتی و حداکثر تا ۰۱هزارریال برای هر مترمربع است.
اجاره بهای سالانه زمین شهرهای دارای جمعیت ۰۵۲ تا ۰۵۰ هزار نفر نیز ۵۱درصد قیمت زمین براساس ارزش معاملاتی و حداکثر تا هفت هزارریال برای هر مترمربع در سال است.
براساس این برنامه، در شهرهای دارای جمعیت کمتر از ۰۵۲ هزار نفر ۰۱درصد قیمت زمین براساس ارزش معاملاتی و حداکثر پنج هزارریال برای یک مترمربع آن در سال در نظر گرفته شده است.
تاکید لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر لزوم حذف قیمت زمین از نقاط قوت آن است در این لایحه موضوع اجاره ۹۹ساله زمین مطرح است که سابقه مطلوبی در این رابطه وجود ندارد و انتظار می رود ناهماهنگی های بسیاری را به دنبال داشته باشد.
اکنون در بسیاری از شهرها و به ویژه تهران برخی ساختمان ها برروی زمین های وقفی ساخته شده که اغلب آنها سند ساختمان دارند اما سند زمین ندارند و معاملات آنها به صورت قولنامه ای انجام می شود و این موضوع زمینه بروز مشکلات فراوان در گرفتن مجوز ساخت و فروش آنها را سبب شده است.
از سوی دیگر دوری زمین های استیجاری از مرکز شهرها نیز معضلی است که برخلاف اهداف تعیین شده در لایحه؛ توسعه افقی شهرها را باعث شده و نیازهای جدید از جمله ایجاد زیرساخت های مربوط به آب، برق، حمل و نقل، مخابرات و سبب خواهد شد که همگی هزینه بر هستند و بار سنگینی بر دوش دولت و مردم تحمیل خواهد کرد. برخی کارشناسان نیز با اشاره به دوری توجه به دوری مناطق در نظر گرفته شده برای زمین های استیجاری، قیمت زمین این مناطق را ارزان برآورد می کنند که در واقع نه تنها هزینه سنگینی بر تولید مسکن نخواهد داشت بلکه هزینه های جانبی تحمیل شده بر تولیدکنندگان به مراتب بیشتر از هزینه زمین خواهد بود.
● هزینه های کلیدی در ساخت و ساز
در طرح اعطای زمین های اجاره ای ۹۹ساله به تعاونی های مستقل و تعاونی های مسکن مهر جهت ساخت سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی، هر آپارتمان ۵۷متری که حداکثر تا ۳ سال ساخته می شود ۶میلیون تومان پول نیاز است و ۵۱میلیون دیگر هم به صورت وام دولتی خواهد بود.
قیمت زمین از جمله هزینه های مهم در بخش تولید و عرضه مسکن است که د ربسیاری از موارد میزان آن به تحرکات اقتصادی و اجتماعی در مناطق مختلف شهرها بستگی دارد و با افزایش یا کاهش مواجه است که شهرداری ها بیشترین نقش را در این زمینه دارند.
اجرای طرح های عمرانی، ایجاد فضای سبز، تغییر کاربری مناطق، ایجاد مراکز بزرگ خرید و فروش و امکانات حمل ونقل از عوامل مهم افزایش قیمت زمین در مناطق مختلف شهرها است.
در کنار هزینه زمین که قیمت آن وابسته به خدمات شهرداری ها و دولت در بعد ملی تغییر می کند، دریافت عوارض شهرداری، عوارض پروانه، توقف ساخت و ساز به دلیل نبود آهن، سیمان، تأخیر در تأمین نقدینگی و دریافت وام و ازجمله مشکلات مهمی است که باعث تأخیر در ساخت و ساز و افزایش قیمت مسکن در شهرها شده است.
به عقیده برخی کارشناسان، باتوجه به نیازمبرم جامعه به مسکن و کمبود ۵.۱میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور لازم است برای مدت مشخصی شهرداری ها از دریافت کلیه عوارض برای ساخت و ساز خودداری و انبوه سازی و بلندمرتبه سازی را تشویق کنند، راه دیگر آن است که شهرداری ها با مشارکت در طرح های مختلف (به صورت نگرفتن عوارض) سهمی ازساختمان ها را دراختیار گیرند که این اماکن درنهایت می تواند منابع درآمدی خوبی برای شهرداری ها باشد.
کمبود ۵.۱میلیون واحد مسکونی در جامعه اگرچه یک تهدید جدی است اما اکنون فرصت مناسبی برای دست اندرکاران ایجاد کرده تا با تمرکز در تأمین این نیاز به صورت کارآمد، علمی و مدرن، الگوی مناسبی اززندگی بهتر مبتنی بر توسعه پایدار را در کشور پیاده کنند.
کارشناسان معتقدند برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن باید ابتدا افزایش تولید مسکن در اولویت قرارگیرد و سپس با تأمین مناسب منابع مالی خرید واحدهای مسکونی برای افرادی که قدرت خرید پایینی دارند آتش این بازار سرکش را فرونشاند.
برهمین اساس در سند چشم انداز بیست ساله کشور و ماده ۰۳ قانون برنامه چهارم توسعه، مقرر شده است نظام بانکی۰۸ درصدهزینه ساخت واحدهای مسکونی را تأمین کند.
بدون تردید، ساخت سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی توسط تعاونی های مسکن مستقل و همچنین تعاونی های مسکن مهر که از سوی وزارت تعاون تأسیس شده اند، افق روشنی برای خانه دار کردن اقشار کم درآمد را پیش رو قرار داده است.

منبع : روزنامه کیهان