آژانس های املاک و خانه به دوش ها

مشاورین املاك البته آدم های بدی نیستند. اما شغلشان ایجاب می كند كه برای جوش دادن یك معامله، حسابی از مشخصات یك خانه تعریف كنند.بنابراین وقتی مستاجر یا خریدار خانه با خانه ای كه وصفش را شنیده بود، روبه رو می شود دچار سرگیجه می شود. مشاورین املاك واسطه ای میان دو طرف معامله هستند، پس منافع آنها ایجاب می كند كه معامله انجام شود. اما بیشتر آنها طرف مالك را می گیرند، چرا كه سال بعد مستاجر بیچاره باید به دنبال جای جدید بگردد و مالك برای اجاره خانه اش باز هم به سراغ مشاور املاك مطمئن خود می رود. همین مسئله باعث شده تا شغل مشاوره املاك چندان بین عموم مردم محبوب نباشد.
• منابع كسب اطلاعات مشاورین املاك
مشاورین املاك برای كسب اطلاعات از مورد های اجاره یا خرید و فروش پنج راه مشخص دارند. اولین راه فایل یابی مشاورین املاك است. آنها با سركشی به ساختمان های نوساز اطلاعات مورد نظر را استخراج و وارد فایل خود می كنند. یكی از شگردهای متداول آنها كسب اطلاعات از نگهبانان ساختمان ها است. نگهبانان ساختمان همانند یك جاسوس برای مشاورین املاك عمل می كنند. هرچه واحدهای یك ساختمان بیشتر باشد، طبیعی است كه سرایدار اطلاعات و موارد بیشتری در اختیار دارد. سرایدارها با دریافت پورسانت همه اطلاعات و مشخصات ساختمان را در اختیار مشاورین املاك قرار می دهند.دومین راه آگهی های روزنامه همشهری است. این روزنامه به طور سنتی اكنون منبع بسیاری از اطلاعات مشاورین املاك است. آنها با صاحب ملك تماس می گیرند تا ببینند آیا مایل به همكاری با آژانس املاك هست. برخی از ملك ها را هم خودشان در روزنامه همشهری آگهی می دهند تا زودتر به فروش برسانند. سومین راه استفاده از فایل ها شركت های فایل یاب است. این شركت ها با جمع آوری اطلاعات ملك ها و فروش اطلاعات به آژانس های املاك روزگار می گذرانند. هزینه شارژ فایل ها معمولاً بین ۱۲ تا ۲۰ هزار تومان است.گرانترین شركت فایل یاب، ایران فایل است كه هزینه شارژش ماهیانه ۲۰ هزار تومان است. اكنون بیش از ۱۰ شركت در تهران به فایل یابی می پردازند. لند فایل، آریا فایل، بانك فایل، نیوفایل، ایران فایل و گلدن فایل از شركت های مشهور فایل یابی هستند. این شركت ها هر روز به وسیله پیك موتوری با آژانس های املاك در ارتباط هستند و آخرین اطلاعات را به صورت فایل كاغذی در اختیار آژانس های املاك قرار می دهند. چهارمین راه كه به تازگی در میان آژانس های املاك رواج یافته، استفاده از سایت های اینترنتی است. اكنون بیش از ۱۰ سایت اینترنتی برای جمع آوری و جست وجوی اطلاعات در میان املاك و مستغلات ایجاد شده است. این سایت ها اگرچه از نظر فنی دارای مشكلات فراوانی هستند، اما در چند ساله اخیر توانسته اند نظر آژانس های املاك را به خود جلب كنند. آژانس های املاك با پرداخت هزینه ای در حدود ۲۰ هزار تومان می توانند هم از اطلاعات اشتراكی استفاده كنند و هم خود اطلاعات جدیدی را به ثبت برسانند. سایت های اینترنتی معمولاً در دو ماه اول اطلاعات رایگان را در اختیار آژانس های املاك قرار می دهند و پس از دو ماه مبلغی را به عنوان شارژ دریافت می كنند. البته مبلغ نصب نرم افزار برای جست وجو و اضافه كردن اطلاعات مبلغی مابین ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار تومان است. سایت های اینترنتی
pastoo.com,bivaseteh.com,sarajoo.com,
skan.com,zoonkan.com,aloonack.com
از مشهورترین بانك های اطلاعاتی اینترنتی املاك محسوب می شوند. به تازگی سایت های اینترنتی بسیاری با همین هدف طراحی و راه اندازی شده است. اما این سایت معمولاً اطلاعات و موردهای خوب را بر روی سایت و در معرض دید كاربران اینترنتی قرار نمی دهد. سیستم جست وجوی این سایت ها بسیار ضعیف است و معمولاً اطلاعات جامعی را به كاربر نمی دهد. اما اطلاعات محرمانه و موردهای خوب اجاره و خرید و فروش در اختیار برخی از مشاورین املاك قرار می گیرند كه به سرعت و حتی كمتر از نصف روز به فروش یا به اجاره می رود. اتحادیه املاك و مستغلات به اعضای صنف خود اعلام كرده كه برای گرفتن جواز تازه باید صاحب رایانه شوند. برخی از آژانس های املاك در برابر این تغییر مقاومت می كنند. گرچه برخی از كارشناسان معتقدند كه سران اتحادیه با راه اندازی یك سایت اینترنتی و مشترك كردن همه آژانس های املاك درآمد بالایی از نظر هزینه ماهانه شارژ كسب می كنند. با این همه به نظر می رسد استفاده از اینترنت برای جست وجوی املاك باعث گردش اطلاعات و محرمانه نماندن موردهای اجاره و فروش می شود. بالا بودن میانگین سنی مشاورین املاك هم یكی از دلایل مقاومت آنها در برابر كامپیوتری شدن جست وجوی فایل ها است. به طور قطع تزریق نیروهای جوان و آشنا به كامپیوتر و اینترنت می تواند به سرعت این بخش از جامعه را با وسائل مدرن ارتباطی آشنا كند.سعید قرنی جوان فعال در آژانس های املاك معتقد است كه هزینه بالای شارژ و تهیه سخت افزار رایانه ای در مقطع فعلی امكان استفاده از وسائل مدرن ارتباطی را نمی دهد.«آژانس های املاك به دلیل ركود خرید و فروش ملك در وضعیت مناسبی قرار ندارند. ضمن این كه موردهای خوب همیشه قبل از آنكه بر روی سایت قرار بگیرند به فروش رفته اند.» او فایل دزدی را یكی از شیوه های مرسوم در كسب اطلاعات می داند و معتقد است كه برخی از آژانس ها از رویه های ناسالم برای كسب اطلاعات استفاده می كنند. او می گوید: «مشاورین املاك به عنوان متقاضی وارد آژانس می شوند و پس از كسب اطلاعات در مورد چند ملك، اطلاعات را وارد فایل های آژانس خود می كنند.»اما پنجمین راه مطمئن ترین و سودآورترین راه برای كسب اطلاعات است. حمید رضا برجانی مشاور املاك اسكان می گوید: «متقاضیانی كه به بنگاه می آیند معمولاً اطلاعات خود را در اختیار یك یا چند بنگاه قرار می دهند. به همین دلیل مورد برای معامله محرمانه و خصوصی باقی می ماند. اما اگر مورد وارد فایل ها یا اینترنت شود صدها آژانس از آن با خبر می شوند.»
• مستاجرها و آژانس های املاك
هر ساله ۳۰ تا ۵۰ هزار تومان بر قیمت اجاره افزوده می شود. این در حالی است كه بیشتر مالك ها به دلیل آنكه توانایی كار كردن با مبلغ رهن را ندارند، خواهان دریافت اجاره های سنگین هستند. اما مستاجرین چگونه می توانند خانه ای با اجاره ای مناسب پیدا كنند. احسان علیمردانی مشاور املاك پیشنهاد می كند كه مستاجرینی كه فرزند محصل ندارند، اوایل فصل پائیز را برای جست وجوی خانه اجاره ای انتخاب كنند. چرا كه از اواخر فصل بهار تا اواخر فصل تابستان بسیاری از خانواده هایی كه فرزندان محصل دارند، مجبورند در این فاصله زمانی دست به جابه جایی منزل خود بزنند. حسین عابدینی مشاور املاك پیشنهاد می كند كه روزنامه شرق به عنوان یك روزنامه تاثیر گذار از مقامات مسئول بخواهد تا محاسبه رهن به اجاره از ۳۰ هزار تومان در ازای یك میلیون را به ۲۰ هزار تومان در ازای یك میلیون كاهش دهند. كاظم جوادی فر هم پیشنهاد می كند كه وزارت دارایی به همه مالكین اعلام كند كه در صورتی كه خانه خود را خالی نگه دارند و اجاره ندهند، مجبور به پرداخت مالیات سنگین شوند. او معتقد است كه تهران پر از خانه های خالی است كه مالكین می خواهند آنها را به مبالغ گران به مستاجرین اجاره دهند. دهقان مدیر آژانس املاك شادی معتقد است كه مستاجرها باید از آژانس های مورد اعتماد تقاضای مورد اجاره ای كنند.»

مصطفی قوانلو قاجار

منبع : روزنامه شرق