بازار مسکن آخرین پناهگاه سرمایه ها

سرچشمه تحولا ت و تغییرات اکثر بازارهای سرمایه پذیر تا اندازه زیادی به رویکردهای اقتصادی و تصمیم هایی که دولت صورت می دهد وابسته است. وضعیتی که می توان با نمادهایی نظیر خصوصی سازی بدون مقررات زدایی و آزادسازی و رفع موانع قیمت گذاری و رشد سرمایه گذاری های دولت آن را توصیف کرد. وضعیتی که نشان دهنده اجرای یک بودجه منبسط توام با کسری، هدفمند نشدن یارانه ها، افزایش بدهی بانک ها به بانک مرکزی (اضافه برداشت)، افزایش واردات به منظور کنترل تقاضای کل و رشد عمومی قیمت ها، محدودیت تامین مالی خارجی، استفاده بیش از اندازه دولت از درآمدهای ارزی، تداوم افزایش بهای نفت در بازارهای جهانی و رشد درآمدهای خارجی ایران، افزایش عرضه پول و آثار رشد ضریب فزاینده پولی است. در طی دو سال و نیم اخیر، حجم زیادی از درآمدهای سرشار نفتی به توسط دولت و در قالب بودجه سالا نه به اقتصاد ایران تزریق شده است که همین امر منجر به افزایش شدید نقدینگی و تورم افسارگسیخته حال حاضر است و به دلیل همین مصرف بیش از اندازه درآمدهای نفتی، نقدینگی کشور از ۷۰ هزار میلیارد تومان به مرز ۱۵۰ هزار میلیارد تومان رسیده و برابر آمار قابل تعمق بانک مرکزی نرخ تورم ۱۸/۴ درصد را نمایان می سازد. نرخ تورمی که در هشت سال اخیر هیچ گاه از ۱۵/۸ درصد فراتر نرفته بود و اینک علی رغم تعدیل های فراوان در فرمول محاسباتی نرخ تورم و ضرایب موثر آن و حذف برخی آیتم های موثر دیگر عددی فراتر از ۲۰ درصد را نشانه می رود.
اقتصاد دانان ایران، بارها و بارها نسبت به تورم زا بودن بودجه و پیامدهای فروش دلا رهای نفتی و تزریق آن به اقتصاد کشور هشدار داده اند، اما دولت توجهی به این هشدارها نکرد و عاقبت همان شد که کارشناسان پیش بینی کرده بودند.
البته در حادث شدن شرایط اقتصادی جدید نمایندگان مجلس نیز بی تقصیر نبوده اند و در واقع اگر مجلس در مقابل درخواست های دولت مقاومت بیشتری صورت می داد اقتصاد کنونی ایران درچنین وضعیت بغرنجی قرار نمی گرفت.
با توجه به بودجه انبساطی سال ۱۳۸۷ می توان پیش بینی کرد که رشد نرخ تورم که بیانگر تغییرات قیمت کالا و خدمات و مهمترین عامل سرمایه گذاری نزد سرمایه گذاران محسوب می گردد تداوم خواهد یافت واز آنجائی که در شرایط تورمی، انتظارات تورمی یا تورم انتظاری عامل موثری در حرکت سرمایه و سرمایه گذاران در بازارهای مختلف است، حرکت سرمایه و سرمایه گذاران به جز در برخی بازارها نظیر بازار مسکن و طلا ، به کسب سودهای اندک در کوتاه مدت اکتفا می کنند. از دیگر جهت در صورتی که جهت گیری های سیاسی داخلی وخارجی دولت، ادامه روند سال گذشته خود باشد، این امر سبب ایجاد نگرانی هایی در سرمایه گذاران داخلی و خارجی و در نهایت موجب عدم رشد مطلوب سرمایه گذاری در بخش تولید و کاهش بیشتر امکانات متعارف بخش تولید در تامین منابع مالی و نقدینگی لا زم می گردد.
شرایط حادث شده در اقتصاد ایران که به موجب آنچه در فوق مورد بررسی قرار گرفت و دلایل دیگر از جمله بدهی هنگفت بانک های دولتی به بانک مرکزی (اضافه برداشت) رشد فزاینده نقدینگی، بودجه همراه با کسری، تبدیل ذخایر ارزی به ریال و ورود آن به چرخه مبادلات پولی و رکود سایر بازارهای مالی باعث افزایش هزینه تامین منابع در اقتصاد سال ۸۷ نسبت به سال ۸۶ خواهد گردید و اقتصاد در شرایطی قرار می گیرد که حتی بانک های دولتی نیز به جز موارد استثنا (منابع ارزان در اختیار خواص و دارندگان رانت) حاضر نخواهند بود که با نرخ پایین منابع خود را در اختیار مشتریان قرار داده یا به آسانی تسهیلات پرداخت نمایند و این یعنی خروج سرمایه های در اختیار سیستم بانکی از دسترس تولید و تولید کننده و حرکت موازی و هم جهت با سرمایه های سرگردان.
نکته دیگری که باید مورد بحث قرار گیرد این است که افزایش نرخ تورم و کشش حرکت سرمایه ها به سمت بخش های غیرتولیدی اقتصاد تنها مشکل حادث شده توسط نظام غیرعلمی و غیراصولی حاکم بر اقتصاد کلان کشور نیست، بلکه پیامدهای آن را در بخش های دیگر همچون بازار مسکن، طلا و ارز و خروج کنترل آن از دستان دولت به راحتی می توان بررسی کرد. در واقع در حالت عدم تعادل اقتصاد و بازار بسته، این بازارهای موازی هستند که توازن در اقتصاد و بازار سرمایه را برقرار می سازند و هرگونه عدم تعادل در یک طرف با عکس العمل های منفی طرف مقابل، تعادل شناور را منتج می گردد. در واقع در زمانی که دروازه سودآوری در بخش تولید و در سیستم بانکی قفل است بخش مسکن، طلا و ارز با ورود سرمایه، تعادل را برقرار می کند و بالعکس در زمان بالا بودن سودآوری بخش تولید، روندی معکوس در جهت تعادل حرکت سرمایه صورت می گیرد.
دولت در سال ۸۷ اگرچه سعی و تلا ش دارد تا با مکانیزم ها و ابزارهای مختلف در اختیار خود، در نحوه قیمت گذاری مسکن و تثبیت قیمت آن مداخله نماید، اما در سال جاری نیز پیش بینی آن است که بهای مسکن، همچون سالیان گذشته و به دلا یل متعدد سیر صعودی خود را ادامه داده و اعمال سازوکارهای کنترلی، امکان تثبیت قیمت ها را نخواهد داد. از مهم ترین دلا یلی که پیش بینی افزایش قیمت ها در بخش مسکن را مسجل می نماید می توان به رشد قیمت تمامی نهاده های تولید مسکن، افزایش بهای زمین و غیره اشاره کرد و علی رغم این که دولت تلا ش دارد تا با تقویت عرضه، بازار مسکن را متعادل سازد، لیکن حرکت نقدینگی از سایر بازارهای مالی به سوی این بخش، باعث تشدید تقاضا و رشد قیمت ها خواهد شد. فضای رکودی کسب و کار در سایر بازارها منجر به کارکرد نامطلوب و نامساعد سایر بازارها نظیر بازار کار، خدمات و سهام شده و همین موضوع جابه جایی نقدینگی از سایر بازارها را به بازار مسکن موجه می سازد و در نهایت با اتکا به تجربه عینی ۸۶ و با فرض ادامه حالت رکود تورمی (افزایش هزینه های تولید با رشد قیمت ها و نبود تقاضا) باز هم پتانسیل رشد قیمت ها در بازار مسکن افزون می دارد و نبود تحرک و ثبات و اطمینان در سایر بازارهای مالی از جمله ارز، سکه، طلا و بورس به همراه بیم و نگرانی نسبت به نگهداری این گونه دارایی های مالی و چالش های موجود در سیاست های بین المللی و داخلی دولت، به طور یقین جذابیت های سرمایه گذاری در بازار مسکن را تقویت خواهد کرد و با در نظر گرفتن محدودیت های عرضه زمین و تراکم ساخت در محدوده های شهرهای بزرگ و کاهش مداوم ارزش پول ملی افزایش قیمت ها تا بیش از دو برابر قیمت های حال حاضر را قطع به یقین می کند.

نویسنده : سروش دانش

منبع : روزنامه سرمایه