نقدی بر سیاست های انبوه سازی

بیش از چند دهه از قدمت واژه انبوه سازی در صنعت ساختمان نمی گذرد. با این وجود انبوه سازان در مدت بسیار كوتاهی توانسته اند جایگاه خود را در این صنعت ارتقا دهند. صاحبنظران و متخصصان مسكن بر این عقیده اند كه استفاده از فناوری های پیشرفته در تولید ساختمان به شكل انبوه، تنها راه ممكن در چاره جویی معضل مسكن است. آنچه می خوانید نگاهی است به مقوله انبوه سازی و تأثیر آن در بازار مسكن.
در اصطلاح عام، انبوه سازی یعنی تولید بیشتر، اما این تولید بیشتر در دنیای امروزی فقط به معنای انباشت زیاد از یك كالا نبوده و به نحوی نیست كه در بازار نتواند به فروش رسیده و قابل رقابت با سایر كالاهای مشابه نباشد. بدین لحاظ تولید انبوه ضرورتاً با سیستمی شامل ویژگی هایی است كه از جمله آنها، رعایت مصادیق استاندارد، قیمت ارزان تر، كیفیت بهتر، تولید سریع تر، به كارگیری فناوری های مناسب و ... است ضمن آن كه پرهیز از وابستگی، به عنوان یك شاخص عمده دیگر باید در هر حال مدنظر قرار گرفته باشد. بنابر تعریف فوق، انبوه ساز كسی است كه بتواند با استفاده از روش های پیشرفته فنی صنعتی، مواد و مصالح جدید و مقاوم، زمان كمتر، هزینه پایین تر و بهره وری بیشتر از منابع در اختیار (منابع مالی، نیروی انسانی، ماشین آلات و غیره) اقدام به تولید بیشتر نموده و به بازار عرضه كند.
با صنعتی شدن كشورها و به تبع آن رشد سریع اقتصادی، سیاست دولتمردان بر توسعه شهرها به منظور تأمین نیروی كار كارخانه ها قرار گرفت. علاوه بر آن مهاجرت سریع روستاییان و ساكنان شهرهای كوچك به شهرهای بزرگ، افزایش بهداشت عمومی و كاهش مرگ و میر، نیاز به مسكن ـ كه شاید تأمین آن پیش از این مسأله مهمی نبود ـ به یكی از اساسی ترین نیاز جوامع بشری مبدل گشت. البته تولید بیشتر، تنها عامل مهم در مقوله انبوه سازی نیست، بلكه آنچه حائز اهمیت است، ساخت سریع و مطمئن مسكن با قیمت ارزانتر، كیفیت بهتر و بهره گیری از تكنولوژی جدید است.
ایران نیز همچون كشورهای دیگر از این قاعده مستثنی نبود. بعد از دهه ،۴۰ با اعمال سیاست هایی كه اولویت آن صنعتی كردن كشور بود و اعمال سیاست های اصلاحات ارضی، مهاجرت روستاییان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساكنان شهرهای كوچك به شهرهای بزرگ بخصوص تهران برای تأمین معاش شدت یافت و به دنبال آن انبوه سازی در ایران رواج پیدا كرد.
براساس آمارهای به دست آمده، كشور ما در سال ۸۴ با كمبود ۱‎/۶ میلیون واحد مسكونی روبه رو بوده است. براساس برآورد كارشناسان برای رسیدن به وضعیت قابل قبول در حال حاضر نیاز به ۳ میلیون واحد مسكونی است.
برای كنترل وضع موجود باید سالانه یك میلیون و دویست هزار واحد مسكونی ساخته شود. آمار فوق به خوبی نشان از كمبود میلیونی واحد مسكونی دارد. براساس برآوردها، در سال ،۸۴ اتحادیه صنفی انبوه سازان، ۲۵۰ هزارخانه در شهرهای كشور ساخته است.
تولید انبوه به دو روش صنعتی و غیرصنعتی انجام می گیرد. عموم مسكن های تولید انبوه ما غیرصنعتی است. درحالی كه به عقیده كارشناسان یكی از راه حل های معضل مسكن به دلیل طولانی بودن فرآیند تولید آن، ساخت سریع و مطمئن واحدهای مسكونی با تكنولوژی های جدید یعنی ساخت مسكن صنعتی است. در ساخت مسكن صنعتی به علت بهره وری بالای عوامل تولید و تكرار فرآیند تولید، ساخت ارزان و اقتصادی مسكن امكانپذیر است. ساخت و تولید انبوه صنعتی مسكن نیازمند مدیریتی كارآمد است، تا از فناوری های جدید موجود دنیا و از طرف دیگر از توانمندی های داخلی به خوبی استفاده شده و خانه هایی ارزان با استانداردهای زیستی و كیفی مطلوب تولید شود. ظرفیت اسمی صنعت پیش ساخته در ایران، حدود سالانه ۲۰ هزار واحد مسكونی با مساحت متوسط ۱۰۰ مترمربع زیربناست، كه تنها ۲‎/۸ درصد از واحدهای مسكونی ساخته شده در سال ۸۳ را شامل می شود.
● عوامل تأثیرگذار در انبوه سازی صنعتی
الف ) افزایش رشد جمعیت
با افزایش رشد جمعیت، تفكر انبوه سازی به منظور تولید بیشتر در زمان كمتر در ساخت و ساز ضروری به نظر می رسد.
ب ) افزایش بهره وری عوامل مؤثر در قیمت مسكن
از مهمترین عوامل تشكیل دهنده قیمت نهایی مسكن، قیمت مصالح ساختمانی و هزینه های انسانی است كه با تولید صنعتی مسكن و به دلیل استفاده از ماشین آلات و تجهیزات مدرن در این روش، هزینه نیروی انسانی به مراتب كمتر از تولید غیرصنعتی خواهد شد و استفاده از مصالح ساختمانی بهینه خواهد بود.
ج ) طولانی بودن فرآیند تولید مسكن
زمان تولید مسكن نسبت به دیگر كالاهای مورد نیاز، بسیار طولانی تر است. لذا از آنجا كه در بازار باید عرضه و تقاضا از تعادل نسبی برخوردار باشد، با استفاده از تكنولوژی ساخت می توان عرضه را زیاد كرد تا عرضه و تقاضا به سمت تعادل پیش رود. با ورود تكنولوژی های جدید ساخت با شرط انتقال دانش فنی و بومی سازی، نیاز به بستر اقتصادی مناسب در این بخش ضروری است، تا زمینه استفاده از تكنولوژی های جدید به صورت اصولی و صحیح فراهم گردد.
صاحبنظران و متخصصان مسكن بر این عقیده اند كه استفاده از فناوری های پیشرفته و تولید ساختمان به شكل انبوه، تنها راه ممكن در چاره جویی معضل مسكن است.
شیوه ای كه تلاش دارد عرضه و تقاضا را با یكدیگر هماهنگ ساخته و از طریق ایجاد فراوانی بتواند بستر مناسب به منظور تأمین مسكن تمامی نیازمندان را فراهم كند.
تولید مسكن صنعتی، مطمئناً یكی از راه های مؤثر افزایش عرضه تولید انبوه مسكن است كه با اعمال سیاست های صحیح دولت و برطرف كردن موانع رشد و توسعه آن، می توان بازار عرضه و تقاضا را به سمت تعادل سوق داد و باعث پایداری در این بازار و تأثیر مثبت، در صنعت كشور بود.
بالابودن قیمت نهایی مسكن مورد نیاز متقاضیان، مشكل اصلی انبوه سازان است. افزایش قیمت زمین در دوران رونق خیلی بیشتر از قیمت مسكن بوده كه سرمایه های سرگردان و سرمایه های موجود در بخش های صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان سازی ـ به عنوان مثال انبوه سازان ـ را به سمت زمین سوق می دهد.
افزایش سهم بهای زمین در ساخت ساختمان، باعث افزایش سرمایه گذاری اولیه برای ساخت بنا و در نتیجه كاهش نقدینگی در دوره ساخت می شود. برخی از پیامدهای افزایش سهم بهای زمین در تولید واحد مسكونی در ذیل می آید.
الف ) كاهش توان سرمایه گذاری در تملك و ساخت مجدد
افزایش بهای قیمت زمین موجب كاهش توان سرمایه گذاری در تملك زمین و ساخت بنا می شود.
ب ) رشد سوداگری
با تبدیل شدن زمین به محلی برای سرمایه گذاری بدون ریسك و نیز توجیه ناپذیر شدن تولید مسكن به قصد فروش به دلیل افزایش بهای زمین، بسیاری از سرمایه گذاران مسكن به سمت خرید و سپس فروش زمین درموقعیت مناسب هدایت می شوند.
ج ) رشد نامتوازن شهر
برخی از انبوه سازان، سرمایه انباشتی ناشی از عرضه تولیدات پیشین را به حاشیه شهرها كشانده ـ به علت قیمت پایین زمین ـ كه با افزایش فزاینده تقاضای زمین، بهای آن در این مناطق نیز به چند برابر می رسد. باعث افزایش مهاجرت به اطراف شهرها شده و خود به كانون های رشد جمعیتی تبدیل خواهد شد كه افزایش معضلات اجتماعی، هزینه اداره و تأمین خدمات برای ساكنان را به همراه خواهد داشت.
د ) طولانی شدن دوران ساخت
با بررسی های به عمل آمده، دوره ساخت در طرح های بلندمرتبه سازی و انبوه سازی حدود ۳سال است و از آنجا كه بهای زمین، عوارض اخذ مجوز، خدمات مهندسی، در صورت لزوم خرید تراكم، همگی به صورت یكجا در ابتدای طرح پرداخت می شود، با افزایش بهای زمین در این سطح، تولید ساختمان از لحاظ اقتصای توجیه ناپذیر است. به این ترتیب انبوه ساز ترجیح می دهد كه دوران ساخت را طولانی كند چرا كه سود حاصل از افزایش قیمت زمین بیشتر بوده و به این ترتیب عجله ای برای تحویل و ساخت واحدها وجود ندارد و این خود عاملی برای تأخیر در عرضه است.
مدیریت بازار زمین توسط دولت، مؤثرترین راهكار
یكی از راهكارهایی كه دولت می تواند توسط آن، بازار مسكن را كنترل كند، استفاده از زمین های خود در فرآیند ساخت شهرهای جدید است. به این نحو كه با آماده سازی زمین های خود و تهیه و یا خرید زمین های مناسب با كمك شهرداری منطقه، اقدام به سفارش طرح های ساخت مسكن به انبوه سازان بخش خصوصی كند. علاوه بر آن شهرداری می تواند دولت را در انجام صحیح رسالت خود از طریق اعطای تراكم بیشتر و ارزان تر و كاهش عوارض نوسازی یاری دهد، كه در پی آن نتایج زیر قابل حصول است:
▪ انبوه سازی از وضعیت فعلی خود كه علاوه بر حوزه مدیریت فنی ـ مهندسی، در مدیریت تقاضا، منابع مالی و مدیریت عرضه دخالت دارد، خارج شده و به جایگاه اصلی خود یعنی مدیریت فنی ـ تخصصی برمی گردد. بنابراین انبوه ساز كه تا قبل از این از ارزش مازاد زمین سود می برد، سود خود را از ارزش افزوده حاصل از ساخت به دست می آورد.
▪ انبوه ساز دغدغه تهیه منابع مالی را نخواهد داشت، بدین دلیل كه هزینه زمین در فرآیند ساخت حذف شده و هزینه ساخت از طرف سفارش دهنده تأمین خواهد شد. این مسأله باعث رشد و تسریع فرآیند انبوه سازی می شود.
▪ با انجام این سیاست، عرضه مسكن افزایش خواهد یافت و انبوه ساز می تواند با منابع مالی كه عمدتاً بانك های موجود، قادر به پرداخت آن هستند؛ خانه هایی به مراتب با كیفیت بهتر و تنوع بیشتر تولید كند.
در خاتمه باید گفت انعقاد قراردادهای بلندمدت با انبوه سازان صنعتی، به عنوان یك عامل ایجاد امنیت در سرمایه گذاری، هماهنگ سازی در دو بخش طراحی و تولید قطعات كه پیوستگی بین دو بخش معماری و سازه را در تمام مراحل برقرار می كند و بالاخره امكان تجدیدنظر نسبت به انبوه سازی صنعتی، به عنوان مهم ترین استراتژی بخش مسكن، به هنگام تجدیدنظر در برنامه های پنج ساله عمرانی و در شكل ارائه لایحه ای مستقل به مجلس شورای اسلامی، از جمله عوامل حمایتی دیگر در انبوه سازی صنعتی محسوب می شوند.

مهران صدری

منبع : روزنامه ایران