قلع و قمع ملک مشاع

«اشاعه» در اصطلاح حقوقی عبارت است از پراکنده بودن حقوق مالکانه ۲ یا چند مالک در یک مال و به تعبیر دیگر، مالکیت هر ذره مال. درنتیجه، مجموع آن به شریکان تعلق دارد.
مجموعه مالکان و حقوق آمیخته آنان در ماده ۵۷۱ قانون مدنی با عنوان «تعریف شرکت» آمده است. این ماده مقرر می دارد: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شی» واحد به نحو اشاعه.» با این وجود، هریک از شریکان می تواند سهم مشاع خود را بفروشد یا اجاره بدهد یا به رهن بگذارد یا از راه وصیت و برای بعد از فوت به دیگران انتقال دهد.
در همین راستا ماده ۵۸۳ قانون مدنی مقرر داشته است: «هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند.» نتیجه ای که از وضع این ماده استنباط می شود این است که تصرفات غیرمادی شریک نیازی به اذن سایر شرکا ندارد و هر شریک المالی هر زمان که بخواهد می تواند این گونه تصرفات را در سهم مشاعی خود بکند. اما گاهی شریک تمایل به تصرفات مادی در سهم خود دارد و به عنوان مثال، می خواهد سهم مشاع خود از یک منزل مسکونی را به اجاره دهد یا آن را به رهن بسپارد.
در این صورت است که چون مستاجر را نمی تواند مسلط بر بخشی از ملک (به اندازه سهم مشاع خود) بنماید، نیاز به اذن سایر شرکا دارد. همچنین است زمانی که مرتهن بخواهد ملک را به قبض درآورد; اما راهن متعسر از این موضوع باشد.
قانون مدنی در مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ به این موضوع توجه داشته است. ماده ۵۸۱ مقرر می دارد: «تصرفات هریک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.» قانونگذار در ادامه و در ماده ۵۸۲ بیان داشته است: «شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت کند، ضامن است.» در ماده ۴۷۵ نیز به صراحت آمده است: «اجاره مال مشاع جایز است; اما تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.»
از مجموع مواد یادشده به خوبی استنباط می گردد که تسلیم سهم مشاع و تسلیط دیگران در مال مشاع (مانند مستاجر در عین مستاجره یا مرتهن در عین مرهونه) به تراضی نیاز دارد و این امر خود به عنوان مانعی در راه آزادی تصرف شریک در مال مشاع محسوب می شود; چرا که «سهم هر شریک از نظر مادی و جغرافیایی تمام مال و از لحاظ حقوقی و اعتباری نسبت معینی از آن است» و این همان معنای عقد شرکت است.مسئله تصرفات شریک در مال مشاع مورد توجه فقهای متقدم و متاخر نیز بوده است.
در کتاب «جامع الشتات» پرسش و پاسخی بدین شرح آمده است: «هرگاه کسی با دیگری شریک باشد در شارع، مثلا ۲ نفر باشند، هر یک باغی دارند که در آن شارع مشترک است میان آنها و اکنون یکی از آنها در میان باغ می خواهد عمارتی بسازد که این امر باعث زیادتی تردد و آمد و شد اجانب می شود.
آیا بدون رضای شریک جایز است یا نه؟» در پاسخ به این پرسش آمده است: «ظاهر عدم جواز است; چنان که در کوچه های سربسته مشترک میان ۲ نفر یا بیشتر که در خانه آنها به آنجا باز است، احدی نمی تواند بدون اذن دیگری در تازه ای احداث کند.
امام خمینی (ره) نیز در «تحریرالوسیله» آورده است: «تصرف در مال مشترک، برای بعضی از شرکا جز با رضایت بقیه جایز نیست; بلکه اگر کسی از ۲ شریک به شریکش اذن در تصرف بدهد، برای ماذون (شریکی که به او اذن داده شده) جایز است تصرف کند; اما اذن دهنده بدون اذن شریکش نمی تواند تصرف کند و بر ماذون واجب است که از نظر مقدار و کیفیت، اکتفا به آنچه که اذن داده شده کند.
بنابراین، با عنایت به نظریات فقها و دیدگاه قانون مدنی ۲ استدلال قابل طرح است; از یکسو، می توان گفت که مطابق ماده ۳۰ قانون مدنی هیچ مالکی را نمی توان از تصرف در ملک خود محروم ساخت و چون مال مشاع به همه شریکان تعلق دارد، شریک به نحوی که مانع تصرفات دیگران نشود، می تواند انتفاع لازم را ببرد و تا زمانی که به حقوق سایر شرکا تجاوزی نکرده، این اذن ضمنی سایر شرکا وجود داشته و می تواند تسلیط ید کند; همانگونه که در دعوای تخلیه برای هریک از شرکا مانعی برای تخلیه و تسلیط ید به اندازه سهم شان وجود ندارد.
از سوی دیگر، باید گفت شریک ملک مشاع هرچند سهم ناچیزی از آن ملک را در اختیار داشته باشد، برای تصرفات مادی خود باید از دیگر شرکا اذن بگیرد و شرکای دیگر در صورت تصرف شریک می توانند مانع او شوند. این تحلیل را قانون مدنی پذیرفته و آن را در مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ آورده است. در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی نیز آمده است: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود; اما تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
انتقال مال مشاع در مورد تصرفات مادی تنها به اذن سایر شرکا مجاز می شود و انتفاع و تصرف در مال مشاع بی اذن شریک ممنوع است، به طوری که «مالک مشاع بدون اذن شریکان حق تصرف مادی که مستلزم تصرف در سهم دیگران است را ندارد و شریک متخلف در حکم غاصب است.
نتیجه اینکه چنانچه یکی از شرکا در یک قسمت معین از ملک مشاع بنایی احداث کند و سایر شرکا به این امر رضایت ندهند، می توانند قلع و قمع بنای احداثی را از دادگاه تقاضا کنند.
حتی زمانی که شریکی برای افراز سهم خود به واحد ثبتی محل -در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است- و یا به دادگاه -در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته یا بین شرکا، غایب یا محجور وجود دارد- مراجعه می نماید و به اندازه سهم خود در ملک مشاع احداث اعیانی نموده است، ۲ حالت متصور خواهد بود: نخست- زمانی که ملک طبق شرایط موجود (اجرای مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت) قابل افراز است و شرکا تراضی دارند به اینکه بنای ساخته شده با توجه به مقدار سهم شریک در سهم وی باقی بماند.
در این صورت مشکلی بروز نمی کند و پس از افراز و انحلال اشاعه، وی می تواند در سهم مفروزی خود هر نوع تصرف، اعم از مادی یا غیرمادی، بکند.دوم- در حالتی که ملک قابل افراز است; اما شرکا رضایت به این ندارند که اعیان ساخته شده در یک قسمت معین از ملک مشاع، متعلق به سازنده (یکی از شرکا) باشد، با توجه به مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی به نظر میرسد سایر شرکا می توانند قلع و قمع مستحدثات را از دادگاه بخواهند.
بدیهی است که مستحدثات موجود مانع اقدامات نماینده و نقشه بردار ثبت و در نهایت تصمیم واحد ثبتی بر افراز یا عدم افراز ملک نخواهد بود.
ذکر این نکته نیز ضروری است که چنانچه ملک مذکور مطابق اعلام نظر شهرداری در مغایرت با طرح های تفصیلی و سایر ضوابط موجود باشد، تصمیم واحد ثبتی «غیرقابل افراز بودن ملک موصوف» خواهد بود که این تصمیم مطابق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ۱۳۵۷ ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک است.

نویسنده : حسین قربانیان
کارشناس ارشد حقوق خصوصی و کارشناس امور حقوقی دادگاه عمومی بسطام

منبع : روزنامه مردم سالاری