ساخت مسکن ارزان در گرو تنظیم قیمت مصالح

با توجه به برنامه دولت برای ساخت سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی ارزان قیمت که از سال‌جاری آغاز شده است و با مدنظر قراردادن انفجار جمعیت در چند سال آینده که احتمال قریب به یقین در سال ۱۳۹۱ اتفاق خواهد افتاد، آیا تحقق هدف خانه دار شدن همه بی‌سرپناهان ممکن است؟
همانطور که آمار نشان می‌دهد هم اکنون سه میلیون خانوار بی‌سرپناه در کشور موجود است که با توجه به زاد و ولد بی‌رویه سال‌های ۶۰ تا ۶۵ و بعضا تا ۶۸ و ازدواج جوانان در سنین ۲۵ تا۳۰ سالگی و نهایتا اضافه شدن این زوج‌ها به متقاضیان مسکن در سال‌های ۸۹ تا ۹۱ به همراه رشد یک میلیون و ۴۰۰ واحدی هرساله تقاضای عادی مسکن، مجموعا اطلاعاتی را به دست می‌دهند که وخامت اوضاع در بحث مسکن را در سال‌های آتی ترسیم می‌کنند. در این حالت آنچه جالب جلوه می‌کند تولید و عرضه واحد مسکونی به میزان مورد نیاز است چه رسد به عرضه واحدهای مسکونی ارزان قیمت.
آری با حسابی سرانگشتی می‌توان به این نتیجه رسید که در سال‌های پیش‌رو بزرگ‌ترین دغدغه اصلی خانواده‌ها و زوج‌های جوان و نهایتا دولت همچون گذشته و حتی با فشار مضاعف، مشکل مسکن خواهد بود.
در همین راستا دولت نهم دست به اقدامی بزرگ و انقلابی‌زده و با اعلام واگذاری واحدهای اجاره‌داری و اجاره ۹۹ ساله زمین‌های در اختیار به تعاونی‌ها جهت بهره‌گیری از حداکثر توان بخش خصوصی و مشارکت تمامی سرمایه‌ها در امر تولید مسکن، سعی در حل مشکل موجود و پیش‌رو کرده است. در ادامه بشنویم نظر کارشناسان مسکن را در این مورد که آیا این اقدام دولت تا چه حد به هدف اصلی ماده ۴۳ قانون اساسی کشور یعنی برخورداری تمامی اقشار جامعه از مسکن مناسب منجر خواهد شد؟
مهندس علی ربانی، عضو انجمن انبوه‌سازان قم در این‌باره می‌گوید: «با توجه به برنامه دولت برای ساخت سالانه یک‌ونیم میلیون واحد مسکونی ارزان قیمت که از سال‌جاری آغاز و تا سال ۹۱ که تقاضای مسکن به نقطه اوج می‌رسد، با در نظر گرفتن رشد تصاعدی قیمت برخی اقلام اساسی ساخت و ساز تحقق چنین هدفی با واقعیات فاصله زیادی دارد. همچنین با اجباری شدن اجرای مبحث ۱۹ مقررات ملی توسط سازندگان و به‌کارگیری استانداردهای ساخت‌وساز جهت جلوگیری از هزینه‌های بعدی و کاهش مصرف انرژی و عایق کردن ساختمان‌ها و همچنین هزینه‌ای که سازندگان باید بابت بیمه کردن ساختمان‌های خود متقبل شوند و از همه مهم‌تر قیمت مصالح که روزبه‌روز در حال افزایش است همه این موارد دست به دست هم داده و باعث می‌شود قیمت تمام شده هر متر مربع ساخت روند تصاعدی خود را همچنان حفظ کند و در این حالت حتی اگر قیمت زمین نیز به طور کامل از قیمت ساختمان حذف شود قیمت مسکن روبه افزایش خواهد بود. براساس مطالعات انجام گرفته در شش ماهه اخیر و اعلام رسمی در نشریات سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی (معاونت راهبردی ریاست‌جمهوری) بهای هر متر مربع ساخت بالغ بر ۳۰۰ هزار تومان است و در این صورت قیمت تمام شده یک واحد اجاره‌ای با رعایت الگوی مصوب ساخت (۷۵ مترمربع) با در نظر گرفتن این مطلب که اغلب زمین‌های مربوط به اجاره‌داری در محدوده استحفاظی بوده و نیازمند هزینه‌های سنگین آماده سازی و برخورداری از خدمات شهری است و مدنظر قرار دادن هزینه مربوط به شهرداری‌ها و انشعابات، پایان کار و ... حداقل ۲۵ میلیون تومان خواهد بود. حال با فرض قرار دادن این موضوع که وزارت مسکن و شهرسازی همه مبلغ ۲۵ میلیون تومان را به صورت تسهیلات با نرخ بهره ۱۴ درصد (نرخ بهره ۱۲ درصد با اعمال نحوه جدید محاسبه بانک‌ها برای مدتی بالاتر از پنج سال به نرخی بالاتر از ۱۴ درصد افزایش می‌یابد) به متقاضیان در اقساط
۱۰ ساله پرداخت کند (فرض دشوار) در این صورت اقساط ماهانه تسهیلات موردنظر بالغ بر ۳۹۰ هزار تومان است. پس باز هم اقشار هدف (دهک‌های اول تا سوم درآمدی) که خود از عهده برآورده کردن نیازهای اولیه زندگی (خوراک و پوشاک و ... ) بر نمی‌آیند خانه دار نخواهند شد و در بهترین حالت تنها کارمندان دولت که حداقل حقوق آن‌ها ۶۰۰ هزار تومان است از مزایای این طرح بهره‌مند خواهند شد.
● پس چه باید کرد؟
در ادامه ضمن بررسی تجربه کشورهایی که با داشتن جمعیتی حدود
۲۰ برابر جمعیت ایران (کشور چین) توانسته‌اند بزرگ‌ترین معضل جامعه وقت را به بهترین نحو حل و فصل کنند، به بیان راه‌حل‌هایی جهت تسکین این مشکل می‌پردازیم. اولین موضوعی که در تجربه این کشور به چشم می‌خورد موضوع کاهش قیمت زمین از طریق واگذاری زمین‌های اجاره‌ای است که این امر به واسطه تصمیم جهادی دولت حاکم در ایران نیز در حال انجام است. موضوع دوم تقبل یارانه سنگین از طرف دولت کشور چین است که نیاز است در ایران نیز دولت این یارانه را متقبل شده و تسهیلات مزبور را با حداقل نرخ بهره در اختیار متقاضیان قرار دهد.
موضوع قابل بحث سوم در تجربه کشور نامبرده اقدام سریع و صریح دولت جهت برخورداری از آخرین روش‌های ساخت صنعتی است چرا که انبوه ساختن بدون حضور تولید صنعتی که یکسان سازی و کاهش قیمت به واسطه جلوگیری از فعالیت‌های موازی و جلوگیری از تضییع مصالح پای کار و برنامه‌ریزی دقیق، جزو بارزترین خصوصیات آن است، امری بسیار مشکل و حتی دست نیافتنی است. بنابراین براساس مطالعات انجام گرفته توسط دفتر معاونت راهبردی ریاست‌جمهوری قیمت تمام شده هر متر مربع ساخت و ساز به روش سنتی ۳۲۰ هزار تومان و این شاخص در تولید به روش صنعتی ۱۹۲ هزار تومان حتی به کیفیت بهتر گزارش شده است. فاکتور مهم دیگری که در مطالعات این کشور‌ها قابل توجه است موظف کردن تولیدکنندگان توسط دولت به عرضه مصالح با قیمت‌های کنترل شده به واسطه یارانه‌های دولت به ایشان است که در نتیجه سازندگان را قادر کرده است مصالح و آهن‌آلات مورد نیاز را با قیمت مناسب از عرضه‌کنندگان دریافت و نهایتا قیمت ساخت را بیش از پیش کاهش دهند. در نهایت به بررسی تجربه کشور خودمان، ایران در برنامه‌های دوم و سوم توسعه می‌پردازیم. چنانچه خاطر دست‌اندرکاران یاری می‌کند دولت پیشین بر اساس طرحی مشابه طرح اجاره‌داری کنونی تحت عنوان طرح الغدیر دقیقا به موضوع ساخت واحدهای اجاره‌داری اقدام کرد و در ابتدا ارگان‌های زیادی متقاضی دریافت زمین به همین منظور بوده و زمین‌های با ارزشی نیز در اختیار ایشان قرارداده شد اما بعد از اتمام و زمانی که باید توسط سازنده به صورت پنج سال اجاره‌داری اداره می‌شد به خاطر عدم نظارت دقیق به دست فراموشی سپرده شد.
بنابراین ضروری است با نگاهی آینده نگر به چند سال آتی بررسی کنیم که آیا شبیه کشور فرانسه که شهرداری و بهزیستی متولی امر اجاره‌داری هستند در ایران نیز چنین ارگانی حاضر خواهد شد این موضوع را اجرا و کنترل کند یا همچون گذشته اجاره‌داری این واحدها به تاریخ سپرده خواهد شد.

حبیب سلوک
کارشناس مالی و مسکن

منبع : روزنامه سرمایه