ساماندهی بازار پیش فروش

سودجویی كلاهبرداران از بازار پیش فروش مسكن و تضییع حقوق پیش خریداران در سالهای اخیر باعث شده تا در اغلب موارد متقاضیانی كه مجبور به پیش خرید مسكن هستند با دلهره بسیار و پذیرش هرگونه ریسك، اقدام به سرمایه گذاری در این بازار نمایند. ضمن اینكه در برخی موارد سازندگان به خاطر عدم رعایت برنامه زمان بندی پرداخت ها دچار مشكل می شوند. لذا سالها جای یك طرح مؤثر برای ساماندهی این بازار احساس می شد.
بالاخره لایحه پیش فروش مسكن اخیراً از سوی وزارت مسكن و شهرسازی با همكاری قوه قضائیه تهیه و به هیأت دولت ارائه گردید. بستن راههای سوء استفاده از پیش فروش مسكن و شفاف سازی روابط حقوقی پیش خریدار و پیش فروشنده از اهداف اصلی تدوین لایحه عنوان شده است. ساز و كارهای ارائه تضمین برای تحویل گرفتن بنایی ایمن، بی نقص و كامل در متن لایحه پیش بینی شده است. لایحه پیش فروش مسكن در ۲۷ ماده و در سه فصل با تأیید مسئولان عالی دستگاه قضایی تهیه شده است. در لایحه مذكور اخذ پروانه ساخت، اخذ بیمه مسئولیت و تأییدیه وزارت مسكن و شهرسازی مبنی بر حداقل ۱۰ درصد پیشرفت عملیات ساختمانی جزو شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش عنوان شده است. ضمن پرداختن به اهمیت این لایحه و بررسی مواد آن به تأثیر اجرایی شدن آن در بازار مسكن می پردازیم:
اساساً پیش فروش مسكن به عنوان شیوه ای مناسب برای تأمین مالی پروژه های انبوه سازی مسكن در دنیا مطرح است. این شیوه هر دو طرف متقاضی و سازنده را به خاطر شرایط پرداخت تدریجی آن راضی می كند. این روش در عین حال به نوعی بیانگر شرایط و كشش بازار است و به عنوان شاخص برای ارزیابی سرمایه گذاری و بازگشت سریع سرمایه سرمایه گذاران عمل می كند. به همین دلیل بانكها و مؤسسات اعتباری در كشورهای طرفدار سیستم پیش فروش، تا زمانی كه بخش عمده ای از پروژه ها پیش فروش نشده باشند، اساساً وارد مشاركت نمی شوند و تسهیلات پرداخت نمی كنند. علت، اطمینان خاطر بانكها از بازگشت سرمایه با این شیوه است. در كشور ما به دلیل بهره نگرفتن از قابلیتهای این سیستم همواره فشار اصلی و عمده تأمین مالی بر منابع شخص سازنده و سیستم بانكی بوده است. ریشه همه اینها عدم كنترل ریسك موجود در بازار پیش فروش است. شاید عمده ترین خطر هم پیش خریدار را از حیث فروش واحد به افراد متعدد تهدید می كند.
علی اكبر آقایی، رئیس كمیسیون عمران مجلس، در این باره می گوید: «آگهی های متعددی از انبوه سازان و سازندگان مختلف در جاهای مختلف منتشر می شود كه هیچ ضمانت اجرایی ندارد و مردم به جهت پرداختهای خود سردرگم می شوند. بعد هم شكایات مختلف در دادگاه ها می بینیم كه به نوعی در این مسأله كلاهبرداری شده است. با مذاكراتی كه با وزارت مسكن در این زمینه داشته ایم، عقیده من این بوده كه حالا كه ساخت و سازها با مجوز وزارت مسكن صورت می گیرد، اجازه نشر آگهی فروش با این وزارتخانه باشد. این به مردم اعتماد می دهد. اگر چنین روالی صورت گیرد، سرمایه گذاری ها با اطمینان صورت می گیرد و از سوءاستفاده سودجویان جلوگیری می شود.»
عمده ترین خطرات احتمالی كه مانع گسترش بازار پیش فروش می شود شامل مواردی است كه عدم ایفای تعهدات از طرف سازنده و نیز عدم ایفای تعهدات از طرف پیش خریدار را موجب می شود. عدم رعایت برنامه زمان بندی ساخت و تأخیر در تحویل واحدها، عدم رعایت مشخصات واحد مطابق قرارداد، توقف عملیات اجرایی ساختمان به دلیل عدم توانایی سازنده برای تكمیل آن و یا منطبق نبودن ساخت و ساز با ضوابط فنی و مقررات معماری و شهرسازی و در نهایت فروش واحد به افراد متعدد به نوعی عدم ایفای تعهدات از طرف سازنده به شمار می آیند. عدم رعایت برنامه زمان بندی پرداخت ها و انصراف خریدار از خرید واحد و تقاضای تسویه حساب موجب برآورده نشدن تعهدات از سوی پیش خریدار می گردد. مشكلات حقوقی قرارداد پیش فروش را هم كه بیفزاییم اصولاً پا نهادن در این عرصه، كار بسیار مشكل و پرخطری است كه هر كسی توان و جرأت آن را ندارد.
در فصل دوم لایحه پیش فروش مسكن تحت عنوان «تعهدات طرفین» به این موضوع پرداخته شده است. به طوری كه ماده ۶ لایحه می گوید: «چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند مسئول خسارات وارده به پیش خریدار خواهدبود. تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممكن است؛ ولی مانع از دریافت خسارت تأخیر در انجام تعهد نیست.» در مورد انطباق واحد ساخته شده با آنچه در قرارداد آمده در چند ماده از لایحه مذكور تأكید شده است.
ماده ۸ یكی از این مواد است: «چنانچه در دوره تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده و یا دارای هرگونه عیبی اعم از مخففی و یا آشكار است، پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست نماید یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت كند.»
آنچه اشاره شد عمده مواردی بود كه اهمیت تدوین لایحه ای در زمینه پیش فروش مسكن را از سوی دولت یادآور شد. موارد ظریف دیگری هم هست كه در جوف مطالب به آنها اشاره می شود.
●بیمه و پیش فروش مسكن
در وزارت مسكن به مدت بیش از سه سال طرحی با عنوان «طرح بیمه اعتباری قراردادهای پیش فروش و پیش خرید مسكن» مورد بررسی قرار گرفت. كلیت این طرح بدین قرار بود كه مبایعه نامه های پیش فروش و پیش خرید مسكن نزد شركت های بیمه، تحت پوشش بیمه قرار گیرند و بیمه گر حقوق و تعهدات فروشنده را در برابر خریداران و برعكس مطابق آنچه كه در این مبایعه نامه ها تعیین شده است، بیمه كند. در صورت عدم انجام تعهدات از طرف هر یك، با پرداخت خسارت وارد شده، خود جایگزین طرف مقابل گردد.
دكتر حمیده امكچی، عضو هیأت مدیره جامعه مهندسان شهرساز، در مورد این طرح و مزایای آن برای شركت های بیمه می گوید: «در این طرح نظام بیمه به عنوان عامل سوم وارد شده و تعهدات طرفین را نسبت به هم تضمین می كند و در هر موردی كه یكی از طرفین به آن تعهدات عمل نكرد، نظام بیمه تعهد را خود علی الرأس انجام داده و با كنار رفتن طرفی كه به تعهد خود عمل نكرده خودش جایگزین او می شود. بنابراین رفتاری مطابق سایر قراردادهای بیمه در اینجا هم صورت می گیرد. این نوع بیمه برای شركت های بیمه از انواع دیگر بیمه مقرون به صرفه تر است. اما همیشه بخش ساختمان و مسكن با نگرانی مورد توجه نظام بیمه است كه به اشكالات این نظام برمی گردد كه هنوز خودش را از ساختارهای سنتی نتوانسته جدا كند.»
همكاری وزارت مسكن با شركت بیمه ایران بیش از سه سال طول كشید كه در طول یك سال «طرح بیمه اعتباری قراردادهای پیش فروش و پیش خرید مسكن» تهیه شد. اما بیمه مركزی ایران ابتدا این طرح را اصولاً بیمه ای نمی دانست. پس از این رفع ابهام، بیمه مركزی از وزارت مسكن و شهرسازی برای این كار ضمانت می خواست. بیمه مركزی معتقد بود كه وقتی قرارداد بین پیش خریدار و سازنده منعقد می گردد، شركت بیمه به عنوان بیمه گر متعهد است اینها را پوشش دهد. اما ارگانی مثل وزارت مسكن باید ضامن قراردادها می شد كه به اعتقاد كارشناسان وزارتخانه با اصول و ضوابط سازمانی وزارت مسكن سازگار نبود.
در لایحه پیش فروش مسكن فقط در مواد ۴ و ۱۲ به بیمه (بیمه مسئولیت) پرداخته شده است. ماده ۴ اخذ بیمه مسئولیت را یكی از شرایط سه گانه انعقاد قرارداد پیش فروش می داند. ماده ۱۲ هم در این باره برای پیش فروشندگان تكلیفی معین كرده است: «پیش فروشندگان و پیمانكاران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث، مسئولیت مطلق و تضامنی دارند و مكلفند مسئولیت خود را از این جهت بیمه نمایند.»
محمود جهانی، مدیر كل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن، در مورد تفاوت لایحه موجود و طرح قبلی (كه فقط یك طرح داخلی در وزارت مسكن بود و ارائه نگردید) می گوید: «این لایحه در قالب دیگری است ولی در آن بیمه هم وارد شده است. بیمه مركزی باید برای این موضوع یك نوع بیمه تعریف كند. بیمه اعتباری قراردادهای پیش فروش و پیش خرید مسكن به تأیید بیمه مركزی نرسید و لذا عملیاتی نشد. البته شكل كلی در این لایحه همانند طرح قبلی است.لایحه پیش فروش مسكن فعلاً در كمیسیون های دولت در دست بررسی است و پس از تصویب دولت تقدیم مجلس خواهد شد.»
●مجوز پیش فروش
در سال ۱۳۵۸ شورای انقلاب در حمایت از حقوق پیش خریداران و پیش فروشندگان، ماده واحده ای را به تصویب رساند كه به موجب آن كلیه سازندگان مجتمع های مسكونی ۱۰ واحدی و بیشتری كه قصد پیش فروش واحدهای خود را داشته باشند، موظف گردیده اند مجوز پیش فروش واحدها را از وزارت مسكن و شهرسازی بگیرند. در آیین نامه اجرایی این قانون كه در سال ۷۴ به تصویب هیأت وزیران رسید .موضوع مجوز پیش فروش به مجوز انتشار آگهی پیش فروش در جراید كثیر الانتشار تنزل یافت و بانك مسكن موظف گردید ضمن امضای كلیه قراردادهای پیش فروش و پیش خرید به عنوان طرف سوم در این قراردادها، حسابی نیز به نام سازنده افتتاح كند و وجوه پیش خریداران را به آن حساب واریز كند. برداشت شخص سازنده از این حساب به مقدار پیشرفت فیزیكی ساختمان و تأیید مهندس ناظر پروژه منوط گردید. از سال ۷۴ تاكنون وزارت مسكن برای این آیین نامه اجرایی دوباره دستور العمل تهیه و ابلاغ كرده ولی این راه به تنهایی در عمل نتوانسته در ساماندهی بازار پیش فروش مؤثر واقع شود.
ماده ۲۲ لایحه اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع ذی صلاح را شرط هر گونه تبلیغ می داند: «پیش فروشنده باید قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش در مطبوعات و رسانه های گروهی و وسایل ارتباط جمعی و سایت های اینترنتی، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح كه در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این گواهی باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه های مذكور قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند.»
ماده ۱۳ هم به موضوع افتتاح حساب بانكی اشاره دارد: «پیش فروشنده مكلف است نزد یكی از بانكهای داخلی حساب بانكی افتتاح نماید و كلیه وجوه پیش خریداران باید به آن حساب واریز گردد. بانك مزبور موظف است برای دریافت اقساط از پیش خریداران دفترچه اقساطی صادر نماید. پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار را ندارد.»
●جایگاه نهادهای مختلف
فردین یزدانی، كارشناس مسكن، معتقد است كه در اجرای این طرح وزارت مسكن باید به عنوان یك ناظم حضور داشته باشد. وی می افزاید: «به عقیده من بهتر است كه یك نهاد مدنی غیردولتی مثل شهرداری یا اتحادیه صنف مشاورین املاك یا اتحادیه انبوه سازان به عنوان مجری با نظارت وزارت مسكن و تضمین های قضایی كار را پیش ببرند. اتكای دولت در این فرآیند باید بر قوانین محكم قضایی باشد.»
اینكه جایگاه نهادهای مختلف در این لایحه چگونه است در آئین نامه اجرایی كه طبق ماده ۲۷ ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همكاری وزارت مسكن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاك تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید، مشخص خواهد شد. اما بررسی مواد ۵ و ۲۴ جالب توجه است. در ماده ۵ آمده كه تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی و عوارض شهرداری صرفاً در قبال دریافت حق التحریر سند غیر مالی صورت می گیرد. ماده ۲۴ می گوید: «پروانه كسب مشاوران املاكی كه به تنظیم قراردادهای پیش فروش مسكن مبادرت می نمایند برای بار اول تا یك سال، برای بار دوم تا ۳ سال معلق و بار سوم برای همیشه لغو می گردد.»
مهندس كامیار بیات ماكو، عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، با اشاره به مواد مذكور می گوید: «این سؤال مطرح می شود كه قراردادهای پیش فروش مسكن در كجا منعقد می گردد. آیا وظیفه مشاوران املاك به این حد تقلیل می یابد كه فقط ملك را به متقاضیان معرفی نمایند؟ و آیا حقوق مشاوران با معرفی ملك باقی خواهد ماند یا نه. این طور به نظر می رسد كه نقش آژانس های مسكن به دفاتر اسناد رسمی منتقل شده است.»
●تأثیر در بازار
مسلماً اجرای این لایحه زمینه سودجویی و كلاه برداری را از بین می برد. اما تأثیر آن بر بازار چگونه خواهد بود؟ مهندس بیات ماكو در این باره می گوید: «این طرح از لحاظ روانی می تواند به تثبیت و حركت جزئی در بازار مسكن كمك كند. مقررات این طرح شدید و سخت نیست كه باعث كاهش تولید شود. از لحاظ بیمه هم طبق قوانین قبلی مجری موظف به بیمه كردن بوده است، ضمن اینكه بیمه در كشور ما گران نیست. لذا باعث افزایش بهای مسكن یا كاهش تولید نخواهد شد. اگر این لایحه به صورت قانون مصوب درآید افراد جرأت سرمایه گذاری پیدا می كنند و وجوه خود را به جریان خواهند انداخت.»
دكتر حمید ماجدی، عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، عقیده دیگری دارد: «اجرای این طرح باعث می شود تا سازندگان با حساب و كتاب بیشتری وارد عرصه ساخت و ساز شوند. خود به خود شاید روند ساخت و ساز كند شود.»

محمد مهدوی

منبع : روزنامه همشهری