گذری و تاملی بر قوانین و روابط موجر و مستاجر

قوانین حاکم بر روابط بین موجرو مستاجر در حال حاضر به شرح زیر قابل ذکر است:
۱) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد ۱۳۵۶
۲) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سیزدهم اردیبهشت ۱۳۶۲
۳) قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب /۱۵ /۸ ۱۳۶۵
۴) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶
۵) روابط قانون مدنی در باب اجاره اشیا مواد ۴۶۶ تا ۵۰۶
الف) قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که بعد از قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۳۹ به تصوب رسیده بود کلیه اماکن و محل هایی را که درماده یک به آن اشاره شده شامل می گردید.
با این توضیح که محل های سکنی، محل های تجاری، اداری و هر محلی را که به منظور دیگری به اجاره واگذار شده یا می شد مشمول مقررات آن قانون می دانست.
در ماده ۲ موارد عدم شمول مقررات قانون احصا گردیده است.
ب) این قانون تا سال ۱۳۶۲ در کلیه موارد یاد شده در ماده یک قابلیت اعمال واجرا داشت اما بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب اردیبهشت ۱۳۶۲ اماکن مسکونی از شمول مقررات ماده اول قانون سال ۵۶ خارج گردید و در حقیقت از آن تاریخ به بعد قانون سال ۵۶ صرفا درمورد محل هائی که برای پیشه یا تجارت به اجاره داده شده است قابلیت اجرا دارد و لا غیر. با این ترتیب هر محلی که برای سکنی یا هر منظور دیگری غیر از کسب و پیشه یا تجارت، اجاره داده شود(یا اجاره داده شده باشد) از شمول قانون ۱۳۵۶ خارج گردیده است.
که این معنا از تبصره یک ماده ۸ قانون سال ۱۳۶۲ مستفاد می گردد.
▪ تبصره۱) در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب و پیشه یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
خروج محل کار پزشکان از قانون ۱۳۵۶ و تسری آن به قانون مدنی در صورت نبودن قرار داد (بند ج ماده ۲) و رای وحدت رویه شماره ۵۷۶-/۷/۱۴ ۱۳۷۱هیات عمومی و دیوان عالی کشور در چنین مورد و همچنین خروج محل دفتر وکلا ی دادگستری از شمول قانون مرقوم معطوفا به رای وحدت رویه شماره ۶۰۷-۱۳۷۵/۶/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور و نظریه شماره ۷/۱۷۳۵۰- ۷۸/۳/۱۷ اداره حقوقی وزارت دادگستری درمورد محل اتحادیه های صنفی خصوصا استدلا لا ت دیوان کشور در رای شماره ۶۰۷ یاد شده کاشف از این واقعیت است که محل هایی از جمله محل دفتر اسناد رسمی و محل های دفتر اتحادیه های صنفی و دفاتر شرکت ها و به طور کلی تمامی محل هائی که برای استفاده اداری و آموزشی و امثالهم به اجاره واگذار شده یا می شود مشمول مقررات قانون ۱۳۶۲بوده و چون چنین محل هایی برای مقصودی غیر از کسب و پیشه یا تجارت اجاره داده می شوداز شمول قانون ۱۳۵۶ خارج است لا زم به یادآوری است که پیشه و حرفه دو واژه جداگانه است حرفه وکالت، حرفه طبابت، حرفه دفترداری و امثالهم پیشه محسوب نمی گردند در اینجا ذکر این نکته ضرورت دارد به نظر نگارنده چنان چه محل مطب پزشکان، محل دفتر وکلا ی دادگستری، محل دفاتر اسناد رسمی، دفاتر اتحادیه ها و غیره در محل هایی که از نظر مقررات شهر داری صرفا تجاری محسوب می شوند(نه محل هایی که اداری به شمار می آیند) قرار گیرند صاحبان مشاغل مذکور به اعتبار تجاری بودن محل ( نه به اعتبار مشاغل یاد شده) دارای حقوق تجاری آن هم حقوق مربوط به سرقفلی می باشند (نه حق کسب و پیشه)
ج) قانونگذار در سال ۱۳۶۵ ماده واحده ای تحت عنوان الحاق یک ماده به قانون روابط موجر به تصویب رسانده که مقرر می دارد: «از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود در راس انقضای مدت اجاره موظف به تخلیه آن می باشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.»
به طوری که ملاحظه می شود محل های تجاری که بعد از تصویب به اجاره واگذار می شوند از شمول قانون سال ۱۳۵۶ خارج گردیده و رای وحدت رویه شماره ۶۱۸-۷۶/۶/۱۸ هیات عمومی دیوانعالی کشور نیز تصریحا قانون مزبور را ناظر به عقد اجاره ای دانسته است که بعد از تصویب آن قانون و ابتدائا منعقد می شوند و شامل اماکن تجاری که سابقه اجاره به قبل از تصویب قانون فوق الذکر داشته نمی شوند...»
و- قانون دیگری که در مرداد ماه ۱۳۷۶ به تصویب مجلس رسیده کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و آموزشی ساختمان های دولتی و خوابگاه های دانشجویی و نظایر آن را شامل می شود.
شرط تحقق اعمال مقررات قانون مذکور آن است که:
۱) قرارداد اجاره کتبی باشد اعم از رسمی یا عادی
۲)چنانچه قرارداد عادی باشد باید در دو نسخه تنظیم و مدت اجاره حتما در آن قید شده و علاوه بر امضای موجر و مستاجر، دو نفر شاهد مورد اعتماد هم آن را گواهی نموده باشد.
تفاوت این قانون با قوانین یاد شده در آن است که پس از انقضای مدت اجاره نیازی به طرح دعوی تخلیه در مراجع قضایی ندارد حسب مفاد ماده ۳ پس از انقضای مدت اجاره در صورتی که سند رسمی باشد تخلیه محل از طریق دوایر اجرای ثبت عملی خواهد شد و در صورتی که سند عادی باشد پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضائی (دادگاه یا شورای حل اختلاف) ضابطین قوه قضائیه ظرف یک هفته اقدام به تخلیه خواهد نمود. بدیهی است چنانچه موجر در زمان تنظیم اجاره مبلغی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه و سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا خواهد بود. (ماده۴)
در زمان اجرای دستور تخلیه چنانچه مستاجر مدعی حقی باشد، این ادعا مانع توقف اجرای دستور تخلیه نخواهد بود بلکه پس از تخلیه می تواند طبق روال معمول ادعای خود را در مراجع صالحه مطرح کند. (ماده۵)
(در خصوص حق کسب و پیشه رو تجارت موضوع قانون ۱۳۵۶ و حق سرقفلی موضوع قانون سال ۱۳۷۶ نیاز به طرح موضوع در مقاله ای جداگانه می باشد.)
ه - در آئین نامه اجرایی قانون اخیر مصوب ۱۳۷۸/۲/۱۹ در ۱۹ ماده و چند تبصره نحوه اجرای قانون و چگونگی تخلیه اماکن معین گردیده است که در ماده ۲ آن موارد زیر از شمول مقررات قانون خارج گردیده که عبارتند از:
۱) روابط استیجاری قبل از اجرای قانون
۲) روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
۳) روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و متصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره
۴) موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد
۵) در صورتی که سند اجاره عادی طبق ضوابط مقرر در ماده ۲ قانون تنظیم نشده باشد .
لازم به یادآوری است که در ماده ۱۱ قانون به این نکته تصریح شده است «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهد بود.» در تبصره ماده ۲ آئین نامه آمده است «رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا می شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرف های قرارداد اجاره تمدید می گردد مشمول قانون مورد اشاره خواهد بود.»
که به موجب رای شماره ۱۷۶ تا ۱۷۸ مورخ ۱۳۷۹/۵/۲۳ دیوان عدالت اداری تسری قانون سال ۱۳۷۶ به موارد تمدید مدت اجاره قبل از سال ۷۶ ابطال شده است.
به موجب قوانین خاصی دیگر بعضی از اماکن از شمول قوانین روابط موجرومستاجر سابق خارج شده است.
۱) ماده واحده مصوب /۳ /۱۲ ۱۳۷۸ «کلیه اماکن نظیر غرفه و دکه ها، تالا رها، غذاها خوری ها و سایر اماکن در آمد زا واقع در مراکز اقامتی، سیاحتی و تفریحی تحت نظارت و سرپرستی بنیاد مستعضفان و جانبازان و بنیاد شهید انقلا ب اسلا می، سازمان ایرانگردی و جهانگردی و نیروهای مسلح که منافع آن قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ تحت هر عنوان به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار شده است مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ خواهد بود»
تبصره این ماده واحده از شمول کلیت مفاد و ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ مستثنی خواهد بود.
۲) تبصره ۲ قانون اصلا ح لا یحه قانونی احداث پایانه های مسافربری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافربری برون شهری در داخل شهر تهران نیز حکایت بر آن دارد که واگذاری غرفه های پایانه ها مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر نبوده و حقوق کسب و پیشه برای متصرفین یا متصدیان آن ایجاد نخواهد کرد.
۳) ماده ۲ قانون واگذاری و تخلیه اماکن و محل ها در فرودگاه های کشور مصوب /۷/۲ ۱۳۵۸ شورای انقلا ب نیز حکایت بر آن دارد که:«واگذاری اماکن و تاسیسات از قبیل دفتر کار شرکت ها وموسسات محل رستوران ها، تریا، فروشگاه، غرفه،کیوسک و زمین مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون محاسبات عمومی نبوده و ا زنظر تخلیه و تغییرات در طی انقضای مدت قرار داد و یا لزوم تخلیه به تقاضای سازمان هواپیمائی در استان، شهرستان محل یا جانشین او دستور تخلیه یا انجام تغییر را صادر می نماید. این قانون به موجب ماده ۳ آن عطف به ما سبق شده نسبت به کلیه اماکن و محل هائی هم که قبلا در فرودگاه های کشور اجاره داده شده یا در تصرف اشخاص بوده تسری پیدا کرده است.
۴) قانون راجع به مستثنی شدن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارک ها و میادین و اموال عمومی از عرصه و اعیان از شمول قانون مالک و مستاجر مصوب تیر ماه ۱۳۵۹ شورای انقلا ب نحوه واگذاری اماکن مذکور را بر اساس قرار داد دانسته و تخلیه نیز تحت شرایطی بنا به تقاضای شهرداری از طریق دادستان انجام خواهد پذیرفت.
حسب تبصره این ماده واحده قانون نسبت به واگذاری های قبل از تاریخ تصویب نیز قابل تسری دانسته شده است.

نویسنده : فیروز فقیه نصیری
وکیل پایه یک دادگستری

منبع : روزنامه مردم سالاری