آشنایی با مسائل‌ ‌حقوقی سرقفلی اماکن تجاری‌ مطابق قانون روابط موجر و مستاجر

سرقفلی معمولا به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت ‌می‌ ‌کند گفته می شود ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد‌ ‌اجاره به مستاجر پرداخت می شود و اصولا حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع‌ ‌فعالیت تجاری، ‌مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و ... به دست می آید.‌‌
مـهـمـتـریـن مـسـالـه ای کـه در روابـط مـوجـر و‌ ‌مـسـتـاجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آنها بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می شود، اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط ‌استیجاری خود را تحت‌ ‌قانون مصوب سال ۱۳۷۶ در آورند باید نکاتی را در اجـاره نـامـه رعـایـت کـنـنـد بـرای ‌مـثـال:‌ ‌اگـر قـرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و‌ ‌یا اینکه ‌اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد ولی طرفین، ‌قراردادشان را بعد از زمان لازم ‌الاجرا شدن این قانون فرضا در سال ۸۰ تمدید کرده‌‌ ‌باشند قراردادشان مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد ‌بود و روابطشان بر مبنای قانون سال۱۳۵۶ ‌ ‌تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.‌ ‌
ـ آیا کسانی‌ ‌که روابطشان را بر مبنای قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم می کنند حق سرقفلی به آنها ‌تعلق می‌‌گیرد؟‌ ‌
اگر مالک، ملک تجاری اش را به دیگری اجاره دهد می تواند مبلغی را‌ ‌تحت عنوان سرقفلی از ‌مستاجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می‌ ‌تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت ‌عادله روز از مالک دریافت کند.‌ ‌
برای این امر نیز‌ ‌اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس، قیمت عادله روز را‌ ‌تعیین می کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله، مکان تجاری و نحوه استفاده از آن‌ ‌و موقعیت ‌ملک و ... را در نظر می گیرد و چنانچه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی‌ ‌داشته باشند می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان‌ ‌به عمل آورند.‌ ‌
ـ اگر مالک هنگام اجاره سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر مغازه‌ ‌را با سرقفلی به دیگری ‌واگذار کند، چطور؟‌ ‌
چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد‌ ‌ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری ‌اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره‌، ‌مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد و با پایان مدت ‌اجاره مکلف است مغازه‌ ‌را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده، ‌مراجعه‌ ‌کند.‌ ‌
ـ اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می‌تواند مالک را ملزم به‌ ‌انتقال مغازه به ‌مستاجر دیگری کند؟‌ ‌
چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر را‌ ‌نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق ‌انتقال به غیر نداشته و پس از‌ ‌پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی به مالک پرداخته‌ ‌مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.‌ ‌آیا حق کسب و‌ ‌پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال ۷۶ قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق ‌می‌‌‌گیرد؟‌ ‌
اصولا برابر قانون سال ۷۶ اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود‌‌ ‌نداشته باشد مگر آن ‌که:
۱‌) ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در‌ ‌تصرف مستاجر است مالک حق افزایش ‌اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر‌ ‌ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند در این ‌صورت مستاجر می تواند برای اسقاط‌ ‌حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک یا مستاجر دیگر ‌دریافت کند.‌ ‌
۲‌) در ضمن عقد‌ ‌اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به ‌اجاره‌ ‌متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه‌ ‌محل، ‌مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.‌ ‌
ـ اگر مدت اجاره تمام‌ ‌شود ولی مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند ‌مبلغی به عنوان‌ ‌حق کسب و پیشه دریافت کند؟‌
خیر، برابر قانون سال ۷۶ تنها در صورتی که‌‌ ‌مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک ‌پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک‌ ‌به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.‌ ‌
ـ اگر مستاجر بدون رضایت‌ ‌مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال ‌به غیر را هم نداشته‌ ‌باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟‌ ‌
اگر مغازه بعد از لازم‌ ‌الاجرا شدن قانون سال ۷۶ به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به ‌غیر واگذار شود‌ ‌در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق ‌دریافت‌ ‌نصف حق سرقفلی را دارد.‌

منبع: ایسکانیوز

منبع : روزنامه آفتاب یزد