کابوس مسکن قسطی

برخوردی که با بسته سیاسی ـ نظارتی بانک مرکزی انجام گرفت گذشته از آنکه نشان داد سکانداران بانک مرکزی عملا از استقلال رای کافی برخوردار نیستند حکایت نگران‌کننده‌ای از چندگانگی و سردرگمی تیم ‌اقتصادی دولت نهم داشت. تلاش مخالفان این بسته سیاستی زودتر از آنچه تصور می‌شد سیاست‌های مظاهری را به بایگانی دولت فرستاد تا همچنان اقتصاد ایران در یک سردرگمی تلخ با سیاستگذاری‌های اقتصادی دست و پنجه نرم کند اما با وجود سرانجام نامعلوم این بسته سیاست‌های پیشنهادی بانک مرکزی برای کنترل عرصه پولی و مالی کشور در یک بازتاب گسترده به کام اهالی اقتصاد نشست.عزم جزم مسوولان بانکی کشور برای کنترل نقدینگی و کاهش نرخ تورم اگرچه در برخی موارد با واکنش‌هایی روبه‌رو شد اما توانست عرصه را برای فعالیت‌های بانکی باز کند.. مظاهری با ارائه این بسته پیشنهادی آن هم با حذف اختیار تعیین نرخ سود عقود مبادله‌ای و نرخ تورم نشان داد که هنوز هم می‌توان با ابزارهای محدود و سیاست‌های حداقلی نظام بانکی را نسبت به دور شدن از اهداف اصلی‌اش مصون نگه داشت . اما سیاست‌های مظاهری که خیلی از سیاستمداران اقتصادی دولت را برآشفت. در عین حال نشان داد که برای حفظ کارکردهای نظام بانکی همان روش‌های دستوری متداول در دولت نهم کفایت می‌کند. بسته سیاستی او که با عنوان «تعیین نرخ سود بر اساس تورم» تکلیف پرمخاطب‌ترین نرخ سود یعنی عقود مبادله‌ای (مانند فروش اقساطی، سلف، جعاله )را- ضمن مشخص نبودن تورمی که قرار است تعیین‌کننده این نرخ باشد- بی‌سرانجام گذاشت ولی در جنجالی‌ترین رویکرد خود بانک‌های خصوصی را از پرداخت وام مسکن محروم کرد اگر چه با واگذاری این اختیار به بانک مسکن بانک‌های دولتی دیگر هم دامنگیر چنین ابلاغیه‌ای شدند اما محرومیت بانک‌های خصوصی از حوزه اصلی اختیارات‌شان زمینه تشدید این نارضایتی‌ها شد. این مخالفت‌ها عمدتا از ناحیه کسانی بود که از متقاضیان اصلی چنین وامی به حساب می‌آمدند و این رویکرد بانک مرکزی را بر خلاف سیاست‌های طرفداری از نظام بازار ضد رقابتی ارزیابی می‌کردند با وجودی‌که این بسته حکایت از آن دارد که سیاست‌ها به سمت تولید مسکن و جلوگیری از بورس بازی حرکت کند، اما در عین حال چون به خرید و فروش تعلق نمی‌گیرد باعث انتقاد کسانی شده که برای دریافت تسهیلات خرید مسکن برنامه‌ریزی کرده‌اند و البته کم هم نیستند ولی با وجودی‌که متقاضیان تسهیلات وام مسکن چندان روی خوشی به این ابلاغیه‌ نشان ندادند اما برخی مدیران بانک‌های خصوصی این اتفاق را زمینه‌ای برای یکسان شدن شرایط بانک‌های دولتی و خصوصی در تامین منابع مالی ارزیابی می‌کنند از آن جمله رجایی سلماسی رئیس هیات مدیره بانک سامان است که تصمیم بانک مرکزی برای یکسان‌سازی شرایط بانک‌ها را در شرایط فعلی نظام بانکی را امری معقول و صحیح تعبیر می‌کند و می‌افزاید: در شرایط سابق منابع ارزان قیمت بسیاری در اختیار بانک‌های دولتی قرار می‌گرفت. حال این شرایط یکسان می‌شود، هر چند که محدودیت‌هایی را هم برای بانک های خصوصی در برخواهد داشت. او راه‌های تامین منابع بانک‌های دولتی را فراتر از خصوصی‌ها می‌داند و می‌افزاید:از این پس شرکت‌های دولتی می‌توانند نزد بانک‌های خصوصی حساب داشته باشند در حالی که در گذشته این اختیار تنها در حد بانک‌های دولتی محدود می‌شد. رجایی سلماسی، رئیس هیات مدیره بانک سامان، درخصوص بحث عدم‌پرداخت وام‌های مسکن توسط خصوصی‌ها می‌گوید: سود مشارکت قبلا از طریق پرداخت وام برای خرید مسکن دریافت می‌شد و حال از بخش تولید دریافت می‌شود. بانک های خصوصی باید خود را با شرایط جدید وفق دهند.
اگرچه مسوولان بانک مرکزی با استدلال اینکه «چنانچه بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری مجوز پرداخت وام خرید مسکن را نداشته باشند، این تصمیم بر طرف تقاضا در بازار مسکن تاثیر منفی گذاشته و میزان تقاضا در مقایسه با عرضه کاهش می‌یابد» به اجرای این طرح رای داده است اما باید در نظر داشت گرانی مسکن گذشته از عامل فشار تقاضا به هزینه‌‌های ساخت‌وساز نیز بر می‌گردد، شاید بتوان با کاهش فشار تقاضا بخشی از رشد قیمت‌ها را کنترل کرد؛ اما این به تنهایی کافی نیست و به هر حال قیمت مسکن متناسب با قیمت تمام شده تعیین خواهد شد.به همین خاطر برخی کارشناسان بازار مسکن از رکود تورمی ناشی از اجرای این ابلاغیه خبر داده‌اند. با وجود رکود تورمی که کارشناسان بازار مسکن از آن خبر می‌دهند اما برخی کارشناسان پولی و بانکی هیچ اعتقادی به شکست این طرح ندارند و حتی اجرای آن را در شرایط فعلی یک ضرورت ارزیابی می‌کنند. پرویز ساسان گهر، استاد موسسه عالی بانکداری، در گفت‌وگو با کارگزاران ضمن اینکه تاکید می‌کند این رویکرد به هیچ وجه محدود کردن بانک‌های خصوصی از حیطه اختیاراتشان محسوب نمی‌شود اجرای آن را در راستای متعادل کردن قیمت‌ها و جلوگیری از رشد تقاضا در این بخش می‌داند.
▪ آقای دکتر محدود کردن بانک‌های خصوصی در عرصه فعالیت‌های پولی و بانکی کشور، دور کردن آنها از وظایف اصلی‌شان نیست؟
وظیفه اصلی بانک‌ها خیر. چون بانک مرکزی طبق قانون پولی و بانکی تنظیم‌کننده مقررات و اجراکننده این قوانین در عصر فعالیت‌های پولی و بانکی تلقی می‌شود که بانک مرکزی از طریق حفظ ارزش پول و کاهش تورم، مقررات بانکی را تنظیم می‌کند از این نظر این اختیار را هم دارد که برای اجرای این قوانین از ابرازهایی بهره بگیرد. بانک‌های دولتی و خصوصی هم که با مجوز بانک مرکزی فعالیت می‌کنند تحت نظارت این بانک هستند و به همین خاطر این امر دخالت محسوب نمی‌شود.
درست است اما صرف‌نظر از این دخالت، محدود کردن عرضه وام به یک بانک دولتی شرایط را ضدرقابتی می‌کند.
در مورد مسکن، برای اینکه بانک مرکزی می‌خواست قیمت‌ها را متعادل کند دست به این اقدام زد. در واقع افزایش قیمت مسکن هم به‌خاطر محدودیت عرضه مسکن است و هم افزایش تقاضای مسکن، بانک مرکزی برای جلوگیری از رشد تقاضای خرید مسکن، عرضه وام را محدود کرد و این اجازه را تنها به بانک مسکن داد.
▪ این امر انحصاری کردن تلقی نمی‌شود؟
بانک‌های خصوصی می‌توانند به متقاضیان، وام ساخت و ساز بدهند تا عرضه افزایش پیدا کند ضمن اینکه تقاضا هم تا حدودی کنترل می‌شود این امر از نظر قانونی موردی ندارد و در امر ساخت و ساز رقابت محدود نمی‌شود ولی برای خرید مسکن محدودیت ایجاد می‌کند اما چون ارائه وام ساخت و ساز محدودیت ندارد بانک‌های خصوصی و غیردولتی‌ها می‌توانند به رقابت بپردازند ضمن اینکه قبول دارم در وام خرید مسکن، نوعی انحصار برای بانک مسکن ایجاد می‌شود.
▪ منابع در اختیار بانک مسکن، می‌تواند پاسخگوی متقاضیان باشد؟
امکانات بانک مسکن از نظر منابع به‌طور حتم با محدودیت روبه‌رو است و شاید اینقدر توان نداشته باشد که جوابگوی متقاضیان باشد ولی باید در نظر بگیریم هدف از این اقدام هم محدود کردن و تعدیل تقاضاست.
▪ اما اگر قرار باشد نرخ سود سپرده‌ها و نرخ هزینه تسهیلات، شناور و براساس عرضه و تقاضا تعیین شود دیگر نباید نگرانی در پرداخت وام وجود داشته باشد؟
درست است. این یک قاعده کلی است که نرخ باید براساس عرضه و تقاضا تعیین شود و نرخ دستوری و فرمایشی در تنظیم بازار، روش درستی نیست ولی مجموعه اقدامات بانک مرکزی درخصوص بسته سیاستی و نظارتی هم بر این اساس است. شاید گفته شود نرخ بالای تورم فعلی تعیین این نرخ را متاثر می‌کند ولی متقاضی تسهیلات باید در چنین شرایطی از نرخ تورم به فعالیت اقتصادی بپردازد. در حال حاضر هم بخشی از تقاضا را بازار غیر متشکل پولی تامین می‌کند که متاثر از نرخ تورم است و چاره‌ای نیست جز اینکه متقاضی، تسهیلات را زمانی طلب کند که صرفه تولیدی آن متناسب با شرایط تورمی باشد، قاعده‌ای که در تسهیلات دهی بازار آزاد هم رایج است. در حال حاضر هم منابع بانک‌ها دچار صف انتظار است و به همین خاطر نرخ‌های فعلی در عقود مشارکتی علی‌القاعده بالاتر از نرخ تورم هم تعیین می‌شود ولی ما نسبت به این بسته خوشبین هستیم تا براساس آن نرخ‌ها منطقی‌تر شود.
با وجودی که پرویز ساسان‌گهر اجرای این بخش از بسته سیاستی را کاملا در راستای اهداف موردنظر بانک مرکزی می‌داند و برآورد آن را به تعدیل قیمت مسکن و رشد تقاضا ربط می‌دهد اما محمد طبیبیان –کارشناس مسائل پولی و بانکی معتقد است این بخش از بسته سیاستی بانک مرکزی قابل ایراد است. طبیبیان در این رابطه می‌گوید: «به نظر من این قسمت از بسته سیاستی- نظارتی بانک مرکزی قابل ایراد است؛ به این خاطر که متقاضیان وام که شامل قشر متوسط جامعه هم می‌شوند، از پرداخت این نوع وام محروم می‌کند. با وجودی که این اختیار به بانک مسکن واگذار شده ولی به‌طور حتم بانک مسکن از اعتبارات محدودی برخوردار است و امکان پاسخگویی به همه متقاضیان را ندارد اما براساس همین بسته نظارتی اگر قرار باشد نرخ سود سپرده‌ها و نرخ هزینه تسهیلات به‌صورت شناور و براساس عرضه و تقاضا تعیین شود دیگر نباید نگرانی از بابت پرداخت وام وجود داشته باشد و با محروم کردن بانک‌های خصوصی در عرضه این نوع تسهیلات، رای به اجرای اینگونه اقدامات ضدرقابتی داده شود که از نظر اقتصادی قابل دفاع نیست. ضمن اینکه انحصاری کردن و ممنوع کردن سایر بانک‌ها کار اعطای وام را دچار مشکل می‌کند و هم یک حق انحصاری خلاف اصول اقتصادی را موجب می‌شود. این کارشناس مسائل پولی و بانکی در ادامه می‌گوید: ولی اگر هدف بانک مرکزی این باشد که نرخ سود به‌صورت شناور و براساس عرضه و تقاضا تعیین شود، نرخ شناور می‌تواند این مشکل را نیز حل کند. طبیبیان با تاکید بر اینکه شناور بودن نرخ سود سپرده‌ها و هزینه‌ تسهیلات موجب می‌شود این نرخ کمی بالاتر از نرخ تورم تعیین شود می‌افزاید: با این وجود دیگر ضرورتی ندارد محدودیتی در پرداخت وام ایجاد و بر این قیود تاکید شود. اگر این نرخ همانطور که اشاره شد شناور شود فشار از روی بازار مسکن برداشته می‌شود کمااینکه طی چند روز اخیر با اعلام بسته سیاستی- نظارتی بانک مرکزی این اثر ظاهر شد و در حال حاضر معاملات بازار مسکن تا حدودی راکد شده و بازار این نوع وام‌ها، کمی از التهاب خارج شده است. اما تاکید بر محدودیت اعطای وام از سوی سایر بانک‌ها، از قیدهای نامناسب این بسته به حساب می‌آید استفاده‌کننده نهایی مسکن، از این اعتبارات زیان ببیند ولی به کام دلال‌ها و واسطه‌ها تمام شود.. اما به‌رغم انتشار خبر ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک‌های خصوصی فعالان و دلالان بازار مسکن معتقدند که بسته سیاستی جدید بانک مرکزی تاثیری در افزایش کارمزد وام‌های مسکن نداشته است و دلیل اصلی آن بی‌اعتمادی کامل نسبت به اجرای چنین ابلاغیه‌ای است. ناهمگونی اظهار نظر‌ها در خصوص کنترل بازار مسکن گذشته از آنکه استقلال نداشتن بانک مرکزی را بار دیگر به رخ کشید بی‌اعتمادی نسبت به نسخه‌های اجرایی کنترل تورم را تشدید کرد ضمن اینکه قیمت‌های حبابی بازار مسکن را بار دیگر به بازی گرفت. لطفا فرم زیر را پر کنید. فیلد های الزامی با ستاره مشخص شده اند.

منبع : روزنامه کارگزاران