رونق بازار جهانی مسکن‌

قیمت روبه‌رشد و صعودی مسكن باعث تقویت اقتصاد جهان شده است. اگر این روند سیر نزولی بگیرد چه خواهد شد؟ شاید بهترین مدرك و شاهد خطرناك شدن قیمت‌های بالای مسكن در آمریكا، آگهی‌های خرید خانه در صفحات اول همه روزنامه‌ها و مجلات آمریكایی در ماه گذشته باشد. اكونومیست مدتی است كه هشدار می‌دهد قیمت مسكن در سراسر جهان و از جمله در آمریكا به طور هشدار آمیزی رو به افزایش است. اكنون كه دیگران هم متوجه این خطر شده‌اند، تحلیل‌ها بیشتر و جدی‌تر شده است. اما چگونگی پایان این حباب روند كلی اقتصاد جهان را در چند سال آینده رقم می‌زند. این رونق در بازار مسكن هم از نظر تعداد كشورها و هم از نظر اعداد و ارقام، بی‌سابقه است. این رونق بازار مسكن از نظر افزایش ارزش دارایی‌ها در پنج سال گذشته، بزرگترین حباب مالی تاریخ به حساب می‌آید. اما هرچه این رونق و حباب بزرگ‌تر باشد، تركیدن آن هم در ابعاد بزرگ‌تری صورت می‌گیرد.در طول تاریخ، حباب‌های مالی چه در زمینه مسكن، چه بازار سهام و چه موارد دیگر عمری طولانی‌تر از حد انتظار داشته‌اند. در بسیاری از كشورهای سراسر دنیا قیمت مسكن اكنون به نسبت اجاره و درآمد، ركوردآور است اما پیش‌بینی اینكه چه وقت این روند جهت عكس می‌گیرد، تقریبا غیر ممكن است. اكنون در استرالیا و انگلیس، روند صعودی قیمت‌ها اندكی كم شتاب شده است.
بازار مسكن آمریكا یك یا دو سال عقب‌تر از این روند است. بسیاری می‌گویند قیمت مسكن آنقدر كه گفته می‌شود آسیب‌پذیر نیست. آنها می‌گویند، خانه مثل سهام، ثروت كاغذی نیست، می‌توان در آن زندگی كرد. خانه به سرعت سهام قابل فروش نیست و به همین دلیل احتمال سقوط قیمت‌ها را كم می‌كند. اما سیر كم شتاب یا نزولی پیدا می‌كند و وقتی این روند نزولی به زمین برسد زیان‌هایی به وجود می‌آورد. میان رونق قیمت مسكن و حباب بازار سهام، شباهت‌هایی وجود دارد به طوری كه، به رغم اینكه اجاره بهای بازپرداخت سود وام را پوشش نمی‌دهد، سرمایه‌گذاران همچنان به خرید مسكن ادامه می‌دهند به این امید كه سود به دست آورند. این همان وضعیتی بود كه در خرید سهام شركت‌های بدون سود در اواخر دهه۱۹۹۰ روی داد. یكی از تفاوت‌های بزرگ میان این دو دوران حباب و رونق (مسكن و بازار سهام) كه نگران‌كننده هم هست، اینكه مردم تمایل بیشتری برای قرض‌ گرفتن و خرید خانه دارند تا خرید سهام. در اكثر كشورها سیر صعودی قیمت مسكن با روند رو به رشد وام همراه شده است. اكنون نه تنها خریداران جدید وام‌های بیشتری می‌گیرند بلكه صاحبخانه‌های كنونی هم وام‌های خود را افزایش داده‌اند تا سود سرمایه را به نقد تبدیل كرده و هزینه كنند. در نتیجه چنین وام‌گیری، رونق مسكن خطرناك‌تر از دوران حباب بازار سهام است و دوره‌های طولانی‌تر ضعف اقتصادی را در پی دارد.تحقیقی كه صندوق بین‌‌المللی پول انجام داده نشان می‌دهد، خسارت مالی بعد از سقوط قیمت مسكن در كشورهای ثروتمند دو برابر سقوط بازار سهام بوده و معمولا به ركود منجر شده است.زیان اقتصادی این اتفاق بیشتر از گذشته می‌تواند باشد چون قیمت مسكن به صورت اسمی رشد و سقوط می‌كند تا به صورت طبیعی. مهمتر اینكه، در بسیاری از كشورها، این رونق قیمت مسكن بیشتر از گذشته تحت تاثیر سرمایه‌گذاران بوده و اگر قیمت‌ها سیر نزولی پیداكند، این سرمایه‌گذاران زودتر از ساكنان و مالكان خانه‌ها، ملك خود را می‌فروشند. در آمریكا این به معنی اولین سقوط در شاخص قیمت متوسط مسكن از زمان ركود بزرگ است. درسی كه می‌توان از تجربه اخیر در استرالیا، انگلیس و هلند گرفت این است كه بر خلاف عقل جمعی، برای كاهش نرخ مسكن نیازی به افزایش شدید نرخ بهره نیست. البته این برای آمریكا خبر بدی است.حتی اگر در آمریكا قیمت‌ها اندكی دچار تغییر شود، هزینه مصرف‌كنندگان كاهش می‌یابد و انگیزه وام‌گیری كم می‌شود. تشویق به این وام‌گیری است كه باعث می‌شود قیمت رو به رشد مسكن باعث تقویت اقتصاد آمریكا بیشتر از كشورهای دیگر دنیا شود. دو پنجم همه مشاغل ایجاد شده در آمریكا از سال۲۰۰۱ در بخش‌های مسكن یا مرتبط با مسكن همچون ساخت و ساز، دلالی یا اجاره املاك بوده است. اگر قیمت مسكن كاهش یابد، این تقویت بخش اقتصاد دچار آسیب جدی می‌شود. به همین دلیل است كه فدرال ریزرو (بانك مركزی آمریكا) اكنون نگران قیمت مسكن است. فدرال ریزرو با پایین نگه داشتن نرخ بهره برای مدت طولانی برای سقوط بازار سهام، به تورم در نرخ مسكن كمك كرد. این كار مانع از ركود شدید شد اما سازگاری‌های مورد نیاز اقتصادی را به تاخیر انداخت. فدرال ریزرو در حقیقت می‌بایست برای كاهش این رشد قیمت مسكن از طریق افزایش نرخ بهره تلاش كند و به خریداران در این باره هشداری صریح بدهد، همانطور كه بانك‌های مركزی انگلیس و استرالیا این كار را انجام داده‌اند. حتی چند كلمه حرف آلن گرین اسپن رییس فدرال ریزرو می‌تواند تورم نرخ مسكن را كنترل كند. البته وقتی قیمت مسكن در آمریكا رو به كاهش برود، كه این ممكن است سال آینده اتفاق بیافتد، مشكلی برای گرین اسپن روی نخواهد داد. او در آن زمان بازنشسته شده و كس دیگری بر كرسی ریاست بانك مركزی آمریكا خواهد نشست. اگر قیمت‌های پایین مسكن، اقتصاد آمریكا را به سوی ركود پیش ببرد، سیاستگذاران آمریكایی كار زیادی نمی‌توانند برای كنترل این ركود انجام دهند. نرخ بهره كوتاه مدت فقط ۳درصدی، فضای مانور چندانی باقی نمی‌‌گذارد. در سال ۲۰۰۰، آمریكا مازاد بودجه داشت. امروز اما با یك كسری بودجه عظیم روبه‌روست كه در این شرایط كاهش مالیات اصلا مطرح نخواهد بود. كل اقتصاد جهان در خطر است. صندوق بین‌‌المللی پول هشدار داده همانطور كه جهش قیمت مسكن یك پدیده جهانی است، هرگونه سقوط این سیر نزولی هم به صورت همزمان در سراسر جهان روی خواهد داد و تاثیرات و تبعات آن را همه به طور یكسان احساس می‌كنند. رونق بازار مسكن اگر طولانی شود جالب به نظر می‌رسد، اما این بزرگترین افزایش ثروت طول تاریخ، یك توهم است.

اكونومیست‌
ترجمه: نیلوفر قدیری‌

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد