ضعف اعتبار مالی

كشور ایران، به دلیل تركیب و تغییرات جمعیتی ناشی از فرآیند توسعه یافتگی، همواره طی دهه های اخیر با معضل مسكن روبه رو بوده است. بی ثباتی بازار مسكن و كاهش نیافتن معضلات مسكن كشور در دهه های اخیر نشان از عدم مدیریت و برنامه ریزی صحیح تصمیم سازان و تصمیم گیران این بخش دارد. با شروع انقلاب اسلامی با هدف كمك به نیازمندان و محرومان، زمین های شهری به آنان واگذار شد كه منجر به گسترش بی رویه شهرنشینی و عدم توسعه پایدار شهرها شد. لذا سیاست دولت از عرضه زمین به دادن وام مسكن و افزایش آن تغییر پیدا كرد. اما این سیاست، نه تنها در حل معضل مسكن مؤثر واقع نشد بلكه به پیچیده تر كردن آن نیز شتاب بخشید.
با اجرای برنامه های توسعه كه از مفروضات آن كاهش تصدی گری دولت در همه امور بود، شاید تنها بخشی كه به سرعت به این هدف نائل گشت بخش مسكن بود. دولت كه در اواخر دهه ۱۳۵۰ ، ۱۶% سهم بازار مسكن را در اختیار داشت در سال های اخیر به كمتر از ۳ درصد از این سهم قناعت ورزیده است. كاهش چشمگیر حضور دولت در عرصه های حاكمیتی و مالكیتی مسكن برخلاف كشورهای موفق در كاهش معضل مسكن، نه تنها به بهبود آن منجر نشد بلكه به دلیل ویژگیهای خاص این بازار هیچ گاه روی ثبات و قرار را به خود ندید و در نهایت قشر مستضعف و متوسط، بیشترین آسیب را از این بی ثباتی متحمل شدند.
از آنجایی كه یكی از محوری ترین شعارهای دولت جدید، كاهش فقر در جامعه است، ذكر این نكته قابل تأمل است كه متوسط هزینه مسكن در سبد هزینه خانوارهای شهری ۵/۳۲% است كه این رقم در كلان شهرها و تهران به ۶۰ تا ۷۰ درصد نیز می رسد. بنابراین با اتخاذ سیاستهایی مبنی بر كاهش هزینه مسكن در سبد خانوار كه یكی از علت های اساسی و مؤثر فقر خانوارها است، می توان در كاهش فقر در جامعه گامی بلند و اساسی برداشت.
به عقیده اكثر كارشناسان، مشكل اصلی بخش مسكن، مشكل اقتصادی است و به دلیل ویژگی های خاص این بازار، تنها با حضور مؤثر دولت، می توان در رفع یا كاهش معضل مسكن گام برداشت. اذعان به مطلب فوق بر سیاستگذاری ها و خط مشی برنامه های در دست مسئولیت تأثیر قابل ملاحظه ای خواهد گذاشت. به عنوان مثال، آلمان در اواخر قرن ۱۹ (۱۳۰ سال پیش) پی به ماهیت اقتصادی معضل مسكن برد و تنها راه حل آن را، همانند دیگر كشورهای موفق در كاهش معضل مسكن، حضور مؤثر و كارآمد دولت در عرصه حاكمیتی و مالكیتی مسكن دانست، لذا سیاست دولت بعد از این دوره به كلی دگرگون شد.این سیاستها را به طور عمده می توان به صورت زیر، تقسیم بندی كرد:
●عرضه مسكن
یكی از سیاستهای كلیدی در بازار، تعادل بین عرضه و تقاضا است. هنگام بحران مسكن، دولت در كشورهایی چون انگلیس، آلمان و... كه با كمبود شدید مسكن مواجه بودند با روش های مختلف به تولید انبوه مسكن پرداخته و با عرضه آن به جامعه، سعی در متعادل كردن عرضه و تقاضا داشت. به عنوان مثال؛ در فاصله سالهای ۱۹۴۶ تا ۱۹۵۶ ، از ۵/۲ میلیون واحد مسكونی ساخته شده در انگلیس، ۷۵% آن توسط مقامات محلی (دولت) ساخته شد.
●كنترل بازار زمین
از آنجایی كه زمین، سهم عمده ای از قیمت نهایی مسكن را به خود اختصاص می دهد، دولتها با اتخاذ سیاستهایی به كنترل شدید بازار زمین پرداخته و از افزایش قیمت زمین جلوگیری می كنند. یكی از سیاست های راهبردی دولت آلمان، تأمین و ذخیره زمین مناسب برای مسكن سازی و نیاز آتی شهر است. بنابراین حكومت های محلی با اعمال كنترل شدید بر كاربری زمین و روند صدور پروانه ساخت و ساز، به برنامه ریزی بازار مسكن و زمین پرداخته و به شهرداری ها این امكان را می دادند كه زمین های مورد نیاز خود را هر چند زمین مورد نظر كاربری كشاورزی داشته باشد، تهیه و خریداری كنند. دولت مركزی و دولت های ایالتی، بخش مهم و عمده ای از بودجه خود را به تهیه و آماده سازی زمین اختصاص می دادند. بدین ترتیب از سوداگری و افزایش قیمت زمین جلوگیری می شد، همچنین دولت انگلیس از طریق نظام برنامه ریزی كاربری زمین، قیمت آن و در نتیجه قیمت ساختمان را كنترل می كرد؛ به طوری كه در بدترین شرایط سهم زمین از قیمت نهایی مسكن به ۳۰ درصد رسید و این در حالی است كه متوسط سهم زمین در ایران از قیمت نهایی مسكن ۴۰ تا ۵۰ درصد است كه حكایت از عدم برنامه ریزی اصولی در كنترل بازار زمین ایران دارد.
●تسهیلات بانكی و یارانه های مالی
دولتها در كنار كنترل زمین و عرضه مستقیم مسكن، تسهیلات بانكی و یارانه هایی را به بخش مسكن اختصاص می دادند. تسهیلات بانكی عمدتاً دو خصوصیت عمده و بارز داشت:
۱) بهره وام بسیار كم و حتی در بعضی كشورها بدون بهره
۲) بلند مدت بودن بازپرداخت اقساط وام
یارانه های دولت به تخفیف های مالیاتی و هزینه های جاری ساخت واحد مسكونی اعم از مصالح ساختمانی و دستمزد نیروهای انسانی، اختصاص پیدا می كرد. عمدتاً این سیاست در جهت كاهش هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار اعمال می شد.از جمله كمك های مالی كه دولت ها از جمله آلمان در بخش مسكن اختصاص می دادند، كمك مالی به دهك های پایین جامعه بود كه با در نظر گرفتن اجاره بها و بعد و درآمد خانوار تخصیص پیدا می كرد.
در حقیقت سیاست كمك به دهك های پایین به صورت بن های اجاره یكی از سیاستهای نهایی در مجموع برنامه ریزی مسكن است.
●كنترل اجاره بها
سیاست كنترل اجاره بها، به عنوان مكمل سیاستهای ذكر شده، در زمان بحران مسكن توسط دولتها در نظر گرفته می شد. دولتها عمدتاً از كنترل اجاره بها، اهداف زیر را دنبال می كردند:
۱) از آنجایی كه دهك های پایین جامعه، به دلیل عدم تمكن مالی مناسب، قادر به خرید خانه های ملكی نیستند و به ناچار در خانه های اجاره ای زندگی می كنند، با كنترل اجاره بها در حقیقت از افزایش هزینه مسكن در سبد هزینه این خانوارها جلوگیری می شود.
۲) انجام این سیاست از افزایش تورم حاصل از افزایش اجاره بها در اماكن تجاری ، مسكونی و... در جامعه جلوگیری می كند.
بنابراین دولتها با اتخاذ سیاستهای محوری ۴ گانه بالا، سعی در كاهش معضل مسكن داشتند. از بررسی تطبیقی عملكرد این كشورها، نكته های زیر قابل حصول است:
الف) در اصلاح یك فرآیند و بهبود وضعیت یك مسئله مشخصی ابتدا می بایست علل به وجود آورنده و تشدید كننده آن معضل را شناسایی و سیاستهایی در جهت رفع و یا كاهش آن عوامل اتخاذ و اجرا كرد.
ب) سیاستهای اتخاذ شده می بایست جامع و مانع باشد. به عنوان مثال اگر برای حل مسئله ای معادله مناسبی كه تمامی پارامترهای مورد نیاز را لحاظ نكرده باشد انتخاب گردد، آن مسئله حل نخواهد شد. مجموعه سیاستهای اتخاذ شده در بخش مسكن مانند پازلی است كه می باید هر یك از سیاستها به تناسب اهمیت و در جای خود اتخاذ شود تا گامی در جهت كاهش معضل مسكن برداشته شود.
●جایگاه «بن اجاره بها» در نظام برنامه ریزی مسكن
صحبت های وزیر مسكن و شهرسازی درباره «بن اجاره» حاوی مطالبی است كه نكته های زیر در آن محوری است:
۱) نظام پرداخت یارانه درون بخشی از راهبردهای كوتاه مدت وزارتخانه
۲) عدم توانایی دهك هایی از جامعه در تأمین مسكن ملكی
۳) دادن بن های دولتی به اجاره نشین هایی كه در دهك های پایین جامعه قرار دارند.
۴) متناسب بودن این بن ها با توان پرداخت اجاره بها توسط خانوارها
نكات فوق حكایت از دغدغه دولتمردان و بخصوص وزیر محترم برای كاهش فشار اجاره بها بر اقشار كم درآمد جامعه است. اما باید به این نكته توجه كرد، آیا به صرف دادن بن های دولتی به صورت كمك اجاره بها، حتی در كوتاه مدت، هدف مد نظر تأمین خواهد شد؟
همان طور كه در بخش قبلی مقاله اشاره شد، برنامه ریزی جامع كشورهای موفق در بخش مسكن از مؤلفه های متفاوتی برخوردار است.
بن های اجاره ای كه توسط دولتها به اقشار كم درآمد اختصاص پیدا می كرد، تنها بخشی از سیاستهای مالی دولت بوده و در تعامل با ۳ محور عرضه مسكن، كنترل زمین و كنترل اجاره بها قرار دارد.
●تورم، اولین تأثیر بن اجاره دولتی
با تخصیص بن اجاره بها به اقشار كم درآمد، افزایش نقدینگی رخ داده و به دلیل عدم كنترل بازار اجاره منجر به افزایش تورم و اجاره بها خواهد شد. لذا اگر قیمت اجاره بها برای خانواری ۱۰۰ واحد پولی فرض شود و دولت ۴۰ واحد آن را به صورت بن اجاره كمك كند، بلافاصله نرخ اجاره بها به دلیل عدم كنترل قیمت ها افزایش یافته و مثلاً به ۱۲۰ واحد می رسد. حال آنكه حمایت دولت در حد همان ۴۰ واحد قبلی باقی مانده است، لذا اگر دولت بخواهد سهم قبلی را در شرایط جدید حفظ كند باید میزان كمك را افزایش دهد. ادامه این روند توسط دولت به دلیل كمبود منابع مالی، امكان پذیر نیست. بنابراین سیاست بن اجاره در شرایط فعلی تأثیری در بهبود وضعیت خانوارهای كم درآمد نخواهد داشت بلكه باعث افزایش اجاره بها شده و نتیجه طبیعی آن افزایش هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار خواهد بود كه به دنبال آن تعداد خانوارهای نیازمند به كمك را افزایش می دهد.
●مهم ترین سیاست تكمیلی، كنترل اجاره بها
صرف نظر از اینكه آیا سیاست كنترل اجاره بها و به تبع آن، دادن بن به خانواده های كم درآمد با توجه به شرایط كنونی و امكانات، امری درست است یا نه، با نگاهی درون بخشی به مقوله بن های دولتی برای اقشار كم درآمد مهم ترین سیاستی كه دولت می باید همزمان با آن اتخاذ كند، سیاست كنترل اجاره بها است.
كشورهایی چون آلمان، انگلیس و... در سال های بحرانی مسكن با وضع قوانینی كنترل شدیدی بر اجاره بهای مسكن داشتند. به عنوان مثال در آلمان از سال ۱۹۵۰تا اواسط دهه ،۱۹۶۰ اجاره بها به شدت كنترل می شد. به علت كمبود شدید مسكن امكان آزادسازی اجاره در بازار مسكن نبود، بنابراین افزایش اجاره بها طی ۱۵ سال ناچیز بود. با این كار از افزایش تورم حاصل از اجاره بها جلوگیری می شد. در حقیقت با اتخاذ این سیاست آلمان توانست سهم هزینه اجاره یعنی نسبت اجاره ناخالص (بدون هزینه گرمایش) به درآمد خالص خانوار در دهه ۱۹۸۰ را در حدود ۱۹% نگه دارد و این عدد در دهك های پایین جامعه ۲۵% بود.
●●جمع بندی
كشورهای موفق در حل معضل مسكن با اتخاذ برنامه ریزی جامع و مانع توانستند به این مقصود نایل آیند. سیاستهای جزئی و جزیره ای نه تنها به حل این معضل كمك نخواهد كرد بلكه می تواند منجر به تشدید این معضل شود. اعطای بن اجاره بها كه چندی است در محافل خبری به آن پرداخته شده است نیز خارج از این قاعده نیست. اتخاذ چنین سیاستی بدون در نظر گرفتن سیاستهای تكمیلی مانند كنترل اجاره بها، تنها باعث افزایش تورم در اجاره بهای مسكن شده و در نهایت تسری این تورم به بخش های دیگر جامعه را به دنبال خواهد داشت.بنابراین، تصمیم گیران و برنامه ریزان این بخش می بایست با اتخاذ سیاستهای اصولی و جامع به حل معضل مسكن بپردازند.
میثم دهقانی

منبع : روزنامه همشهری