تاثیر نحوه طراحی مجتمعهای مسکونی در مدیریت بهره برداری

در سال های اخیر، تقاضا برای سکونت در مجتمع های مسکونی بزرگ افزایش یافته است، سرعت این افزایش، بسته به اندازه شهر و نرخ رشد جمعیت آن متفاوت است.
در شهرهای کوچک و متوسط ، اغلب مجتمعهای مسکونی در اطراف شهرها، استقرار یافته اند. این مجموعه ها که اغلب براساس ضوابط و مطالعات طرحهای آماده سازی طراحی شده اند، تعداد زیادی واحد مسکونی را شامل می شود که در قالب تعدادی بلوک ساختمانی ۳ تا ۵ طبقه، برروی یک قطعه زمین بزرگ (بارعایت فواصل معینی از یکدیگر) احداث شده اند. در این اراضی، علیرغم وجود مجتمعهای مسکونی، ساختمانها کم ارتفاع می باشند و اقتصاد زمین، احداث بنای بلندمرتبه را توجیه نمی کند.
درمقابل در شهرهای بزرگ، لفظ مجتمع مسکونی، ساختمانهای بلند و پر واحد را در ذهن تداعی میکند و ارزش بالای زمین، احداث بنای کوتاه وکم طبقه را غیر اقتصادی و بدون صرفه ساخته است.
توان اقتصادی خانوار، فرهنگ، مدیریت ساخت و مدیریت بهره برداری، نقش موثری در تشویق خانوارها به سکونت در مجتمع های مسکونی دارد.
سهم گروههای مختلف درآمدی و اقشار مختلف اجتماعی در استفاده از مجتمعهای مسکونی یکسان نیست. در حالی که در شهرهای بزرگ ۱۰ درصد ساکنین این مجتمع ها را خانوارهای مرفه تشکیل میدهند. در شهرهای کوچک و متوسط ، هیچ خانوار مرفهی در آپارتمان زندگی نمی کند. البته ناگفته نماند که در این شهرها هیچ خانوار کم درآمدی هم در مجتمع مسکونی زندگی نمی کند. این خانوارها سکونت در مسکن تک واحدی کوچک حاشیه یا مناطق ارزان شهر را برگزیده اند. سکونت در مجتمعهای مسکونی خاص گروههای میان درآمدی است که در شهرهای مختلف دارای شدت و ضعف است.
آپارتمان نشینی در کشور، یکباره ایجاد نشده، بلکه نیاز به مسکن و محدودیت اراضی، شهرها و شهروندان را ناگزیر از طی این مسیر نموده و به قاموس همسایگی، عبارت فرهنگ آپارتمان نشینی و مدیریت آپارتمان و ... را نیز افزوده است.
مشکلات آپارتمان نشینی و اختلافات میان همسایگان معلول عوامل مختلف و متعددی است. عدم توافق ساکنین در نحوه استفاده از مشاعات، وجود سلایق، فرهنگها و اختلافات محسوس اجتماعی میان ساکنین، عدم وجود ضوابط و مقررات مدون برای طراحی، ساخت و بهره برداری از این مجتمعها،‌ عدم توجه ساکنین به رعایت حقوق همسایگان و عدم الزام ایشان به جبران خسارات احتمالی که مسبب آن هستند، از جمله عواملی است که سکونت در این مجتمعها را مشکل ساخته است.
به طور کلی عناصر عمده زیر در میزان اختلافات و یا توافقات میان ساکنین یک مجتمع نقش دارند که توجه به آنها می تواند راهنمای طراحان و مدیران مجتمعها (در طول دوره بهره برداری) قرار گیرد :
۱) سابقه مدنی استفاده کننده و شهر محل استقرار مجتمع ازهمین نظر.
۲) گروه درآمدی مصرف کننده ها
۳) تعداد واحد مورد استفاده
۴) حضور و یا عدم حضور مصرف کننده به هنگام طراحی و ساخت
۵) در شرایط عدم شناخت ساکن آتی و یا تغییرات زیاد آنها
۶) واحدهای استیجاری بسیار کوچک دوره گذار خانوار که به وسیله بخش عمومی احداث میشود.
۷) ویژگیهای عمومی منطقه مورد استقرار ازنظر موقعیت در شهر یا ارتباط با شهر و دسترسی به خدمات و تسهیلات عمومی منطقه.
مشکلات و مسائلی که در طول روند بهره برداری از مجموعه های مسکونی برای ساکنین پیش
می آید، فارغ از نقصان مدیریت، ضوابط و قوانین نافذ و مدون و دیگر عواملی از این دست، به شکل ریشه ای تر به عللی بازمیگردد که گاه در مرحله طراحی، ساخت و اجرای بنا قابل پیشگیری بوده و چه بسا رفع کامل آنها مقدور باشد.
لذا جلب توجه و الزام طراحان و سازندگان به رعایت خصوصیات کیفی و بعضا“ کمی استعدادهای فضایی مشاعات، عناصر و فضاهایی که فراتر از حیطه خصوصی هر واحد، برحسن همجواری و همسایگی واحدها تاثیر می گذارند، می تواند بسیار موثر باشد، که در این مطالعات آنها را مورد توجه قرار داده ایم و نتایج آن را به عنوان راهنمای طراحان و سازندگان به تفکیک انواع مجتمعهای مسکونی (به لحاظ درآمد ساکنین و تعداد واحدها) ارائه نموده ایم.
در پی دستیابی به هدف فوق با ارائه تعریفی از فضاهائی که موجب همگرایی و یا واگرائی میشوند، دسته فضاها و عناصر را در قالب دو دسته کلی به بحث خواهیم گذارد.
۱) فضاهائی که کارکرد اصلی آنها، به گونه ای است که ممکن است موجب واگرائی و تشتت بین ساکنین شوند و کارکرد اصلی آنها، در جهت استقلال بخشیدن به واحدها بوده و یا مرتبتهای فضائی گذار از عرصه عمومی به خصوصی را تعریف و تسهیل می کنند و همچنین عناصری که داتا“ تفکیکشان برای هر واحد الزام آور میباشد.
۲) فضاهائی موجب همگرایی هستند که در جهت همسوکردن روابط واحدها و افزایش حسن همجواری ساکنین واحدهای همسایه موثر بوده و یا داتا“ عناصر و فعالیتهایی را در خود جای میدهند که مشارکت ساکنین را در بهره برداری از آن الزام آور می نماید.

منبع : پارسی گلد