راه ناهموار پیش رو

ضابطه مند نبودن نحوه پیش فروش واحدهای مسكونی و وجود قوانین بازدارنده سرمایه گذاری در صنعت ساخت و ساز به ركود بخش مسكن دامن زده و زمینه را برای خروج سرمایه ها از كشور فراهم می آورد.
دكتر محمد صیادی نژاد، عضو انجمن انبوه سازان با اشاره به این كه فقدان قوانین الزام آوری كه پیش فروش واحدهای مسكونی را منوط به صدور پیش سند كند، سودجویی برخی انبوه سازها كه با عقد قراردادهایی فاقد ضمانت اجرایی و مبهم راه را برای فرار از تعهدات قانونی در برابر خریداران واحدهای نوساز و مطالبات مالی بی قاعده از آنان بازمی گذارند و وجود قوانینی بی پایه، زمینه را برای ادامه ركود بخش ساخت و ساز هموار كرده توجه جدی دولت و قانونگذاران به این مشكلات را تنها راه برون رفت از این وضعیت می داند.
وی اهمال در صدور پیش سند برای واحدهای در دست ساخت را عامل كاهش مشاركت عمومی در ساخت سرپناه برای مردم و عامل بدبینی خریداران عنوان می كند و اعتقاد دارد عقد قراردادهای مبهم بین برخی انبوه سازان و خریداران موجب شده در بسیاری موارد انبوه سازان وجوه اضافی از متقاضیان پیش خرید گرفته و از زیر بار مسئولیت های قانونی خود شانه خالی كنند.
وجود پاره ای قوانین در زمینه انبوه سازی نیز مزید بر علت شده و زمینه را برای رشد قیمت واحدهای مسكونی فراهم آورده است. قانون تشكیل شوراهای آموزش و پرورش استان ها، شهرستان ها و مناطق كشور مصوب ۱۳۷۲ یكی از این قوانین است. این قانون كلیه احداث كنندگان واحدهای مسكونی در داخل و خارج حریم شهرها اعم از حقیقی و حقوقی را همگام با تهیه و آماده سازی زمین و ساخت و ساز واحدهای مسكونی یا صنعتی متناسب با تعداد و سطح زیر بنا ملزم به احداث و تامین فضاهای آموزشی منطبق با استانداردهای مصوب به طور مستقیم یا با پرداخت هزینه ها به سازمان نوسازی، توسعه و تجهیز مدارس می كند.
در قانون اولیه به تكلیف انبوه سازانی كه در داخل یا اطراف شهرها اقدام به احداث مجتمع های مسكونی می كنند، اشاره نشده و وضعیت انبوه ساز در این رابطه با سكوت قانونگذار مواجه شده بود. آئین نامه اجرایی این قانون هم كه در سال ۱۳۷۶ مشتمل بر ۱۸ ماده ابلاغ شد، كماكان در این مورد مسكوت بود و تكلیفی برعهده احداث كنندگان مجتمع های مسكونی نگذاشته بود؛ اما مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۷۹ الحاق چهار تبصره به ماده ۱۸ این قانون را تصویب كرد كه تصریح می كند احداث كنندگان مجموعه های مسكونی با حداقل دویست واحد مشمول این قانون و احداث واحدهای آموزشی هستند.
براساس این الحاقیه، احداث كنندگان مجتمع های مسكونی با حداقل دویست واحد باید طبق نظر سازمان نوسازی، توسعه و تجهیز مدارس در زمینی به مساحت حداقل ۲۸۰۰ متر مربع مدرسه ای
هجده كلاسه و به مساحت حداقل ۱۸۰۰ مترمربع احداث كنند. نكته نامتعارف در مورد این الحاقیه این است كه زمان اجرایی شدن آن به زمان ابلاغ قانون اصلی (۱۳۷۲) ارجاع داده شده یا به زبان ساده تر این قانون عطف به ماسبق شده است.
علی مینایی، وكیل پایه یك دادگستری و مشاور حقوقی با تاكید بر این كه نفس این قانون با قوانین اساسی كشور تناقض دارد، عطف به ماسبق شدن آن را مغایر با حقوق و منافع كسانی می داند كه در سال های قبل از تصویب الحاقیه بدون اطلاع از مسئولیت خود براساس آن، دست به احداث مجتمع های مسكونی با بیش از دویست واحد زده اند، در صورتی كه با تفكیك فعالیت ها به راحتی قادر به نادیده گرفتن این قانون یا صرف نظر كردن از احداث مجتمع ها بوده اند.
مینایی در این رابطه می گوید: اصل ۳۰ قانون اساسی تأكید دارد دولت مؤظف به فراهم آوردن امكانات آموزشی رایگان تا پایان دوره متوسطه است؛ در حالی كه قانون مصوب سال ۱۳۷۲ این وظیفه را به شكلی غیرمستقیم برعهده انبوه سازان قرار داده است.
شاید در نگاه اول، این قانون به نفع عموم و در جهت واداشتن انبوه سازان متمول به مشاركت در تامین نیازهای جامعه به نظر آید، اما مسئله اینجاست كه بخش اعظم فعالیت های انبوه سازی در كشور محدود به انبوه سازانی است كه با سرمایه های خود مردم اقدام به احداث واحدهای كم متراژ برای ضعیف ترین اقشار جامعه می كنند و اعمال این قانون به واقع به معنای سرشكن شدن هزینه های اضافی بین واحد های در دست احداث و بالا رفتن قیمت تمام شده آنهاست.
به عبارت دیگر، خانه های مجلل و مجتمع های لوكس كم واحد به ویژه در مناطق ثروتمندنشین هیچ تعهدی برای احداث واحدهای آموزشی ندارند اما تعاونی مسكنی كه با سرمایه های كوچك تجمیع شده اقشار ضعیف جامعه در حاشیه شهرها و به ویژه در حومه تهران اقدام به احداث مجتمع مسكونی می كند، هزینه ای را كه باید حاكمیت بپردازد از اعضای خود اخذ می كند.
در آنسوی ماجرا انبوه سازانی كه بدون محاسبه هزینه سرشكن شده ناشی از اعمال این قانون قبل از ابلاغ الحاقیه در سال ۱۳۷۹ اقدام به فروش واحدهای مسكونی مجتمع ها با اخذ هزینه ها از اعضای خود كرده اند اكنون با پایان یافتن فعالیت های خود و به رغم گذشت مدت مدیدی از اتمام پروژه ها با پرونده های حقوقی تعهدات مالی ناشی از اعمال این الحاقیه مواجه هستند.
حسین نوش آبادی، نماینده ورامین در مجلس شورای اسلامی و عضو كمیسیون عمران این قانون را به منزله اهرم فشاری بر اقشار كم درآمد و آسیب پذیر می داند و از آغاز بازنگری آن در كمیسیون های عمران و آموزش مجلس شورای اسلامی خبر می دهد.
نوش آبادی با تاكید بر این كه در این قانون اشكالاتی وجود دارد، می گوید: مكلف كردن انبوه سازها به تحویل واحدهای آموزشی به واقع اخذ هزینه ساخت واحدهای آموزشی از مردم است چون انبوه ساز این هزینه را از جیب خود نمی پردازد بلكه از خریداران اخذ می كند. وی می افزاید: این رویكرد با قانون اساسی در تناقض است و با سیاست های كلی نظام برای توسعه خانه سازی برای مردم و تحقق عدالت اجتماعی هم مغایرت دارد.
وی با یادآوری این كه اعمال این گونه قوانین تاثیر بدی بر صنعت ساخت و ساز دارد ابراز امیدواری می كند بازنگری قانونگذاران راه را بر توسعه هرچه بیشتر صنعت ساخت و ساز و رفع مشكل مسكن مردم فراهم آورد.

رضا سادات

منبع : روزنامه همشهری