بیمه جامع مسکن

در دنیای پیچیده امروز در مواجهه با حوادث نمی توان به روش های ساده و غیر برنامه ریزی شده متكی بود و مشاركت و تعاون در خطرهای احتمالی در پیش رو، باید به صورت كارآمد و قانونمند باشد. یكی از همین جلوه های بارز مشاركت عمومی و تعاون پیشرفته امروزی به ویژه در بروز بلایا و سوانح طبیعی و غیرطبیعی، بیمه است كه به عنوان یك راهكار اصلی و اساسی جهت جبران خسارت مصیبت دیدگان حوادث، مورد توجه و اهمیت قرار گرفته و هر روز نقش آن در مدیریت بحران بیش از پیش نمایان می شود.
بیمه، اشخاصی را كه متحمل لطمه، زیان یا حادثه ناخواسته ای شده اند، قادر می سازد كه پیامدهای این وقایع ناگوار را جبران كنند. جبران زیان های احتمالی و خسارات وارده از اعتباراتی تأمین می شود كه اشخاص برای خرید بیمه نامه می پردازند و با پرداخت آن و جبران خسارت به نوعی با بیمه گر مشاركت و تعاون می نمایند. بیمه گران با شناسایی خطرهای احتمالی و احتمال وقوع آن، میزان حق بیمه ها را محاسبه كرده و بدیهی است كه تعدادی از كسانی كه خود را بیمه كرده اند نیاز به جبران خسارت از محل مبلغ جمع آوری شده را خواهند داشت.در همین راستا و به دلیل اهمیت بیمه در مواجهه با سوانح طبیعی و غیرطبیعی در قانون اساسی(اصل ۳) و برنامه های پنج ساله توسعه نیز توجهی خاص به این بخش شده است.
●بیمه عقدی است مستقل و تمام اقسام آن صحیح
«... بیمه قرار و عقدی است بین بیمه كننده و مؤسسه یا شركت با شخصی كه این بیمه را می پذیرد و این عقد مثل سایر عقدها محتاج به ایجاب و قبول است و شرایطی كه در موجب و قابل و عقد در سایر عقود معتبر است، در این عقد نیز معتبر است و می توان این عقد را با هر لغتی و زبانی جاری كرد. ظاهراً تمام اقسام بیمه صحیح باشد با به كار بردن شرایطی كه ذكر شد چه بیمه عمر باشد یا بیمه كالاهای تجاری یا عمارات یا كشتی ها و هواپیماها و یا بیمه كارمندان دولت یا مؤسسات یا بیمه اهل یك قریه باشد. بیمه عقد مستقلی است و می توان بعضی عقود دیگر از قبیل صلح آن را اجرا كرد...»همان طور كه ذكر شد صنعت بیمه از نظر فقهی با شرایطی كه در بالا آمد و به صورت «ایجاب و قبول عقد» مورد تأیید قرار گرفته و نكته قابل توجه، در مورد مصادیقی است كه حضرت امام(ره) در بیمه ذكر كرده و به صراحت از بیمه «عمارات» یا همان ساختمان نام برده اند «... چه بیمه عمر باشد یا بیمه كالاهای تجاری یا عمارات...»
●تقسیم بندی كلی بیمه
به طور كلی بیمه ها به دو گروه بیمه های بازرگانی و اجتماعی تقسیم می شوند. بیمه های اجتماعی كه در زمینه بیمه های عمومی و عام المنفعه نظیر بیمه درمانی، بازنشستگی، از كار افتادگی و... فعالیت دارند، اجباری است تا منافع جمعی و ملی دستخوش حوادث و وقایع نگردد. اما شاخه اصلی فعالیت های شركت های بیمه در زمینه بیمه های بازرگانی یا به نوعی بیمه های انفرادی و اختیاری است. بیمه هایی نظیر بیمه عمر، بیمه آتش سوزی، بدنه اتومبیل، باربری و... زیرمجموعه این نوع بیمه قرار می گیرند. البته در بعضی موارد مانند بیمه شخص ثالث اتومبیل كه جزو این نوع بیمه است به دلیل اهمیت آن در ردیف بیمه های اجباری قرار می گیرد.
●بیمه در بخش ساختمان و مسكن
به گفته كارشناسان، سرمایه گذاری در بخش مسكن از كم ریسك ترین نوع سرمایه گذاری ها برای شركت های بیمه محسوب می شود و از آنجا كه این بخش حداقل ۳۰ درصد از سرمایه ثابت و ۵ الی ۷ درصد از ارزش افزوده كل اقتصاد كلان را به خود اختصاص داده است توجه خاصی را از سوی صنعت بیمه برای سرمایه گذاری می طلبد.بخش مسكن و ساختمان علاوه بر ظرفیت بالای آن برای بیمه گران، به دلیل سر و كار داشتن با زندگی و جان و مال مردم از اهمیت بالایی همانند بیمه های درمانی و تأمین اجتماعی برخوردار است، بنابراین ضروری است بیمه هایی همچون زلزله در ردیف بیمه های عمومی و اجباری قرار گیرند.
برای پوشش كامل بیمه ساختمان و مسكن در كشورهای پیشرو در این زمینه- به خصوص فرانسه- حدود ۷۰ نوع بیمه نامه از فرآیند طراحی و معماری تا ساخت مسكن و ضمانت نامه های پس از ساخت مسكن وجود دارد و همچنین اكثر ساختمان ها در كشورهای توسعه یافته تحت پوشش بیمه قرار دارند كه البته همه مدل های بیمه ای در بدو ورود به كشور قابل اجرا نیستند.با توجه به اهمیت این بیمه ها و همچنین بیمه های رایج مربوط به بخش ساختمان و مسكن در ایران، بیمه های پیش فروش، زلزله و مسئولیت و محاسن و معایب آنها به اختصار تعریف شده اند.
●بیمه پیش فروش
بر خلاف بسیاری از كشورهای موفق در بخش مسكن كه بازار پیش فروش مسكن را به عنوان یكی از راه های پیشرو در زمینه تأمین مسكن اقشار مختلف جامعه خود به ویژه دهك های متوسط و پایین درآمدی انتخاب كرده و به عنوان روشی مطمئن، در این كشورها، مورد استقبال قرار گرفته است، در كشور ما به دلایل متعدد از این مهم با ریسك پذیری بالا و ظرفیت بسیار پایینی نسبت به قابلیت این طرح، استفاده شده و كارایی لازم را در تأمین مالی پروژه های ساخت و خانه دار شدن پیش خریداران نداشته است.یكی از اصلی ترین دلایل این امر، عدم ایفای تعهدات دو طرف نسبت به یكدیگر به ویژه از طرف سازندگان است كه به عنوان مهمترین مانع، گسترش بازار پیش فروش را دچار مشكل كرده است.تأخیر در تحویل واحدها، عدم تطابق ساخت و ساز با معیارهای فنی و مهندسی، تفاوت مشخصات سازه با آنچه كه در قرارداد آمده، فروش یك واحد ساختمانی به افراد متعدد، عدم تنظیم قرارداد به صورت عادلانه و تحمیل شرایط اضافی به خریدار، مشكلات حقوقی قراردادها و قولنامه ها از سوی سازنده و عدم رعایت زمان بندی پرداخت ها و انصراف و تقاضای تسویه حساب از سوی خریدار از مهمترین مشكلات عدم ایفای تعهدات طرفین است.
در ساماندهی این بازار تنها مستند قانونی در این زمینه ماده واحده مصوب شورای انقلاب در سال ۵۸ است كه آیین نامه اجرایی آن در سال ۷۴ به تصویب هیأت وزیران رسید ولی به دلیل فقدان یك مكانیسم اجرایی، اهمال دستگاه های دولتی و مجری این ماده و عدم تناسب آن با شرایط روز جهت كنترل بازار نتوانست تأثیری بر ساماندهی این بازار داشته باشد.
●طرح بیمه اعتباری قراردادهای پیش فروش و پیش خرید مسكن
«مبایعه نامه های پیش فروش و پیش خرید مسكن، نزد شركت های بیمه، تحت پوشش بیمه قرار گرفته و بیمه گر، حقوق و تعهدات فروشنده را در برابر خریداران و برعكس، مطابق آنچه كه در این مبایعه نامه ها تعیین شده است، بیمه می كند و در صورت عدم انجام تعهدات از طرف هر یك، با پرداخت خسارت وارد شده، بیمه، جایگزین طرف مقابل می گردد.»به طور مثال چنانچه فروشنده تمام یا بخش هایی از تعهدات خود را به شرح تعیین شده در مبایعه نامه های پیش فروش و پیش خرید واحدهای مسكونی انجام ندهد، بیمه گر خسارت های وارده به خریدار را مطابق جزییات قرارداد، جبران كرده و از سویی دیگر خریدار نیز چنانچه مطابق مبایعه نامه تعهداتش را نسبت به فروشنده انجام ندهد، بیمه گر خسارت وارده را مطابق جزییات قرارداد و تا سقف مبلغ مندرج در گواهی بیمه جبران خواهد كرد.●بیمه زلزله
یكی از سوانح طبیعی كه تقریباً همه ساله جان تعداد كثیری از مردم كشور را به خطر می اندازد و یا خانواده های زیادی را در غم از دست دادن عزیزانشان سوگوار می كند، زمین لرزه یا همان زلزله است. بررسی های علمی انجام شده مبین این است كه با توجه به قرار گرفتن ایران روی كمربند زلزله خیزی آلپاید كه حدود ۲۱ درصد از كل زلزله های جهان در این محدوده رخ می دهند، وقوع زلزله با درجات متفاوت در كلیه مناطق ایران قابل پیش بینی است.
متأسفانه در بین مردم و حتی بسیاری از مسئولان، نگرش به زلزله، قبول خسارت زا بودن آن است، بدین معنی كه هم مردم و هم دولت پذیرفته اند كه زلزله می كشد، خسارت می زند و نابود می كند. نكته قابل توجهی كه ناشی از چنین نگرشی است و كارایی این مهم را مورد تردید جدی قرار داده، بیمه زلزله است.
در كشور ما با توجه به دید حاكم و بدون كم ترین مطالعه علمی، تحقیقات میدانی و مرور ادبیات و بررسی تطبیقی در سایر كشورها به ویژه كشورهای زلزله خیز، بیمه زلزله به جای اینكه نقش پیشگیری از تبعات مادی ناشی از زلزله را داشته باشد به سطح نازل درمان و جبران خسارت آن هم در حد بسیار ابتدایی و ناقص تبدیل شده است. در واقع بیمه زلزله به جای تشویق مردم جامعه بهسازی لرزه ای و حركت در جهت اصلاح شرایط ساخت و ساز، به پشتوانه ای كاذب برای اطمینان مردم به جبران خسارت تبدیل شده است، در حالی كه بیمه زلزله در بسیاری از كشورها از جایگاه ویژه ای در جهت كاهش خسارت برخوردار است.
معایب بیمه زلزله در ایران را چنین می توان برشمرد:
●دیدگاه نادرست جبران خسارت در مورد بیمه زلزله به جای كاهش خسارت
به طور مثال در كشور ما بدون در نظر گرفتن نوع سازه و مدت زمان ساخت آن، بیمه گذاران اقدام به بیمه كردن تمامی ساختمان ها می كنند. در چنین حالتی، مالك بیمه شده با اطمینان از بیمه بودن، رغبت چندانی به بهسازی ملك خود در جهت ایمن سازی ندارد. به طور كلی كیفیت ساختمان در ایران هیچگونه تأثیری در نرخ بیمه پرداختی ندارد و حق بیمه ای كه پرداخت می شود برای همه ساختمان ها به یك اندازه خواهد بود.
●عدم تبیین جایگاه بیمه زلزله در بین بیمه های مختلف
در ایران بیمه ای تحت عنوان بیمه زلزله وجود ندارد و خطر زلزله به صورت خطر ضمنی، تبعی یا پوشش های اضافی در رشته های بیمه آتش سوزی، بیمه تمام خطر مهندسی، بیمه عمر و بیمه حوادث تحت پوشش قرار می گیرد.
●عدم شناخت كافی مردم از این بیمه
از بیش از یك میلیون واحد مسكونی در تهران، كمتر از ۵درصد آنها بیمه هستند. این مهم، نشان از آن دارد كه مردم جامعه هنوز بیمه زلزله را به عنوان یك ضرورت نپذیرفته اند و به دلیل اطلاع رسانی نامناسب و شیوه های كهنه و قدیمی تبلیغاتی، اكثر مردم حتی از قیمت های ناچیز بیمه زلزله نیز آگاهی ندارند. از دلایل دیگر عدم اقبال مردم پایین بودن درآمد خانوار نسبت به سبد هزینه های ضروری آن است كه دیگر جایی برای بیمه نمی توان در نظر گرفت.
●راهكارهای پیشنهادی برای بیمه زلزله
حضور بیمه به عنوان یك شخصیت حقوقی پاسخگو در سیستم ساختمان سازی و بهسازی ساختمان ساخته شده یك اصل مهم است. حضور بیمه به خصوص در ساختمان سازی باعث می شود محصول نهایی از تضمین كمی و كیفی لازم برخوردار شده و در صورت بروز مشكل، پرداخت غرامت مشخص باشد.كیفیت سازه یكی از مهمترین فاكتورها در تعیین نرخ بیمه زلزله است، می توان با مطالعات مقدار ریسك ساختمان توسط متخصصان و مهندسان زلزله و سازه، قیمت های واقع گرایانه و حقیقی برای نرخ های بیمه زلزله تعیین و آن را در مسیر صحیح هدایت كرد؛ به طور مثال در فرانسه بیمه خسارت معمولاً ۵/۰ درصد قیمت ملك است.
- تشویق مالكان به انتخاب دقیق تر محل های ایمن و به دور از گسل، مقاوم سازی و نظارت بر ساخت و ساز.
- اجباری شدن بیمه زلزله تا سقف معینی از سرمایه و همچنین ارائه آن هنگام خرید و فروش، رهن و اجاره.
- طراحی بیمه نامه مستقل و مناسب برای زلزله.
- اطلاع رسانی شفاف و دقیق در مورد بیمه زلزله، نرخ ها و مزایای زلزله و استفاده از تجارب كشورهای پیشرو در این زمینه.
- استفاده از سیاست های تنبیهی و تشویقی مانند تخفیف در عوارض شهرداری در صورت داشتن بیمه نامه زلزله و عدم پرداخت تسهیلات دولتی مانند وام مسكن و وام تعمیرات به ساختمان های فاقد گواهی بیمه زلزله.
●بیمه مسئولیت
بیمه مسئولیت برای تأمین و جبران خسارت هایی تعریف شده است كه بر اثر تقصیر، خطا، غفلت و خسارت مخاطره آمیز متوجه دیگران می شود. بدین ترتیب بیمه های مسئولیت با جبران زیان ها و خسارات ناشی از مسئولیت بیمه گذاران به زیان دیدگان، نقش مهم و مؤثری در حل اختلافات اشخاص حقوقی و حقیقی ایفا می كنند. بیمه مسئولیت در واقع یك نوع تأمین حقوقی و مالی برای بیمه گذار است و یكی از متنوع ترین اقسام بیمه است كه بستگی به نوع و كاركرد فرد بیمه شونده، بیمه گر می تواند به آن خدمات ارائه نماید. بخش مسكن و صنعت ساختمان نیز به دلیل تنوع كاری كه وجود دارد، شاخه متنوعی از بیمه مسئولیت را تشكیل داده است.
●بیمه مسئولیت مهندسان طراح، محاسب و ناظر ساختمان
به موجب این بیمه نامه، چنانچه در اثر غفلت، قصور و اهمال كاری و یا اشتباه حرفه ای مهندس(طراح، محاسب و ناظر) به مال یا جان مالك، صاحبكار، پیمانكار، كاركنان یا همسایگان خسارتی وارد شود، شركت بیمه جانشین مسئول حادثه شده و كلیه خسارت ها را جبران می نماید. مبنای محاسبه حق بیمه، درجه یا پایه بیمه گذار(پایه سه، دو و یك)، حد تعهدات(سقف پوشش خسارت های مالی و میزان دیه) و مدت زمان پوشش بیمه ای خواهد بود. از این نوع بیمه می توان به بیمه مسئولیت ناشی از اجرای عملیات ساختمانی، بیمه مسئولیت مدنی كارفرمایان، آرشیتكت ها، مقاطعه كاران، مالكان ساختمان ها و عمارات و... اشاره نمود.
آمارها حكایت از آن دارد كه امروز سهم دولت در بازار مسكن كمتر از ۵درصد است و حدود ۹۵ تا ۹۷ درصد از تولید مسكن و بازار آن در اختیار بخش خصوصی است.غالب بودن بخش غیر دولتی در معادلات بازار مسكن و بحران موجود در این بازار، باعث عدم تعادل بین عرضه و تقاضا شده و از سویی نوسانات شدید در تولید مسكن مبنای عدم توانایی لازم در بخش خصوصی برای سامان دادن به بازار مسكن و ایجاد تعادل در آن شده است و ساز و كار بدون ضابطه بازار نتوانسته است بدون حضور و نظارت دولت، فاصله زیاد بین عرضه و تقاضا را كم كند؛ از این رو حضور دولت در عرصه حاكمیتی و مالكیتی در بخش عرضه مسكن ضروری بوده و در مهار بحران مسكن باید با اهرم های خود نظیر اهرم استراتژیك زمین وارد عمل شود. در استفاده دولت از ابزارهای حاكمیتی نظیر نظارت، مالیات، عوارض و وضع قانون های تشویقی و تنبیهی و... و همچنین عرصه های مالكیتی نظیر زمین و... نقش بیمه، به ویژه بیمه خصوصی می تواند در این تعاملات بسیار راهگشا باشد و بسیاری از ابزارهای دولت به عنوان كارفرما- برای سفارش پروژه به بخش خصوصی(پیمانكاران ساخت و ساز و انبوه سازان) در زمین های خود- می تواند به شركت های بیمه خصوصی واگذار شود. با این وصف هم حضور كارآمد دولت در عرصه حاكمیتی و مالكیتی حفظ می شود و هم انگیزه لازم برای بخش خصوصی- اعم از شركت های انبوه سازی و شركت های بیمه خصوصی و...- برای حضور در عرصه مسكن باقی خواهد ماند. از طرفی دیگر مردم نیز- با وجود تعاملات سازنده دولت و بخش خصوصی- به واسطه حضور مستقیم و غیرمستقیم دولت در این عرصه با آسودگی و اطمینان خاطر هرچه بیشتر نسبت به تأمین مسكن خود اقدام خواهند كرد.
مقداد همتی

منبع : روزنامه همشهری