انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»

عقد اجاره دارای اوصاف ویژه‎ای است که آن را از سایر عقود متمایز می‎کند، ازجملهٔ این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا می‎کند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شرکت و … نیز در زمرهٔ عقود موقت هستند. آنچه که عقد اجاره را از آنها متمایز می‎کند، این است که مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالک منافع می‎شود؛ در حالی که، در عقود مزارعه، مساقات، شرکت و سایر عقود موقّت، مالکیت منافع انتقال نمی‎یابد.
با این وجود در مادهٔ ۴۶۸ قانون مدنی، قانونگذار ذکر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذکر نموده است؛ این ماده مقرر می‎دارد: «در اجارهٔ اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است «.. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین کنند. آنچه که در این جا اهمیت دارد،‌این است که مدت اجاره چه زمانی خاتمه می‎یابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.
بطور اجمالی اشاره می‎نماییم که در عقد اجاره، ممکن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذکر نمایند و مسلّم است که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان می‎پذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذکر نمی‎کنند و یا این که مقداری از منفعت را به شیوهٔ دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین می‎کنند؛ که در مورد اخیر، نظامهای حقوقی مختلف، برای پاسخگویی به آن راههای متفاوتی ارائه نموده‎اند. به همین منظور، ما در این تحقیق، با بررسی موضوع در حقوق ایران به حقوق مصر و فرانسه نیز مراجعه نموده‎ایم تا ببینیم که در آن دو نظام حقوقی، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد کرده است.
بنابراین، مباحث را در دو قسمت بررسی نموده‎ایم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنین در میان این مباحث به موضوعاتی چون تمدید اجاره و تجدید اجاره نیز اشاره نموده‎ایم.
مبحث اول : انقضاء مدت اجاره
در عقد اجاره، مستأجر برای مدت زمان معینی، مالک منافع عینِ مستأجره‎ می‎شود و با پایان‎یافتن عقد، مستأجر هیچ‎گونه حقی بر عینِ مستأجره ندارد. بطورکلی می‎توان گفت که با انقضاء مدت عقد، رابطهٔ استیجاری میان موجر و مستأجر پایان می‎پذیرد. اما با وجود این، قانونگذاران نظامهای حقوقی مختلف، بنا به مصالح اقتصادی و اجتماعی، مقرراتی را وضع نموده‎اند که در دید اول با اصول اولیهٔ حقوق ناهمگون به نظر می‎رسد. البته در این نوشتار امکان بررسی قوانین خاص حقوق بیگانه به دلایل مختلف وجود ندارد. در این راستا بهتر است ببینیم که نظام حقوقی مصر در خصوص پایان‎پذیرفتن مدت عقد اجاره چه مقرراتی را وضع نموده است و سپس همین موضوع را در حقوق فرانسه بررسی نماییم، آنگاه به حقوق کشور خودمان بر می‎گردیم و این موضوع را هم از لحاظ قواعد عمومی و هم از لحاظ قوانین خاص بررسی می‎نماییم.
۱ـ حقوق مصر
متعاقدین عقد اجاره، معمولاً مدت عقد را به یکی از شکلهای زیر تعیین می‎کنند:
۱- مدتی را تعیین می‎کنند که با انقضاء این مدت عقد اجاره، پایان می‎پذیرد.
۲- مدتی را تعیین می‎کنند که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان می‎پذیرد؛ مشروط بر این که یکی از متعاقدین، قبل از انقضاء مدت و در موعد مقرر، به طرف دیگرِ عقد، پایان عقد را اعلام کرده باشد.
۳- مدت معینی را برای عقد تعیین می‎کنند که همین مدت معین به موعدهای محدودتری تقسیم می‎شود و اگر یکی از از متعاقدین بخواهد به عقد اجاره پایان دهد، باید قبل از انقضاء هرکدام از موعد‎ها، به طرف دیگر عقد، پایان عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت با شروع موعد بعدی، امکان پایان‎دادن به عقد اجاره تا پایان‎پذیرفتن آن وجود نخواهد داشت؛ مثلاً، عقد اجاره‎ای برای مدت ۹سال منعقد می‎شود که این مدت ۹سال، به ۹‌قسمت یک‎ساله تقسیم می‎شود و متعاقدین شرط می‎کنند که هرکدام از آن دو حق خواهد داشت، قبل از انقضاء هرکدام از موعدهای یک‎ساله، به طرف دیگرِ عقد، پایان مدت عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت، با انقضاء موعد یک‎سال و عدم اعلام پایان عقد، عقد اجاره تا مدت یک‎سال دیگر لازم خواهد شد.[۱]
اکنون هر کدام از مباحث فوق را جداگانه بررسی می‎نماییم.
اول ـ تعیین مدتی که با انقضاء آن عقد اجاره، پایان می‎پذیرد.
عقد اجاره با انقضاء مدتی که متعاقدین تعیین نموده‎اند، پایان می‎یابد؛ لیکن اگر با انقضاء این مدت، مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و در صورتی که موجر به این امر راضی باشد عقد اجاره تجدیدضمنی می‎شود. بنابراین، بحث راجع به پایان مدت عقد دو صورت پیدا می‎کند:
الف ـ پایان عقد اجاره با انقضاء مدت:
مادهٔ ۵۹۸ قانون مدنی مصر[۲] می‎گوید: «عقد اجاره با انقضاء مدتی که در عقد تعیین شده است پایان می‎یابد؛ در این صورت نیازی به اعلام پایان عقد و تقاضای تخلیهٔ عین مستأجره توسط مستأجر نیست «.
بنابراین، می‎بینیم وقتی‌که متعاقدین در تعیین مدت معینی برای عقد اجاره به توافق می‎رسند، عقد مذکور با انقضاء مدت، پایان می‎پذیرد؛ زیرا، آنان خواسته‎اند که با انقضاء مدت، برای پایان‎دادن به رابطه استیجاری، احتیاج به هیچ امر دیگر نباشد. بنابر این، اگر مدت مذکور، منقضی شود و مستأجر بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی بماند، ید او امانی نبوده، بلکه از آن تاریخ، غاصب محسوب می‎گردد و می‎توان از محکمهٔ صالح، خلع‎ید او را تقاضا نمود و مستأجر غاصب برای مدت‎زمانی که بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی مانده است، ملزم به پرداخت اجرهٔ‎المثل می‎گردد.
ب ـ تجدیدضمنی عقد اجاره «Tacite Reconduction»[۳]
مادهٔ ۵۶۳ قانون مدنی مصر مقرر می‎دارد: «اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مستأجر همچنان عین‎مستأجره را در اختیار گیرد و به انتقاع از آن ادامه دهد و موجر نیز به این امر رضایت داشته باشد؛ عقد اجاره با همان شرایط موجود در قرارداد قبلی تجدید می‎شود، که مدت آن «مدت متعارف»[۴] است «.
از این ماده برداشت می‎شود که اگر مدت اجاره محدود و مشخص باشد و این مدت تمام شود؛ ولی آن مستأجر، همچنان در عین مستأجره باقی بماند و از آن استیفاء منفعت کند و موجر هم به این عمل اعتراض نکند و از اوضاع و احوال چنین برآید که رضایت دارد، عقد اجارهٔ جدیدی به وجود می‎آید که اساس آن ایجاب و قبول ضمنی است. ایجاب مستأجر با بقاء او در عین مستأجره است و قبول موجر با عدم اعتراض او.[۵]
تشخیص این که آیا واقعاً عقد اجاره‎تجدیدشده است یا خیر، با محکمه است و این، قاضی است که باید تشخیص دهد که با ایجاب و قبول ضمنی، عقد اجاره‎تجدیدشده است و یا اینکه موجر به بقاء مستأجر در عین مستأجره رضایت نداشته و عمل مستأجر غاصبانه است (که در این صورت هیچ رابطهٔ قراردادی در بین نیست) یا این که مستأجر قصد تجدید اجاره نداشته و علت بقاء او در عین مستأجره مشکلاتی از قبیل مریضی، عسروحرج و … بوده است (که در این جا نمی‎توان بقاء مستأجره را ایجاب ضمنی دانست و در این صورت موجر نمی‎تواند مطابق شرایط قرارداد قبلی اجاره، از مستأجر مطالبهٔ اجرهٔالمسمی نماید، بلکه اجاره‎بهای زمان بعد از مدت عقد اجاره، اجرهٔ‎المثل است). بنابراین، تجدیدضمنی اجاره با موردی که اجاره تجدید نمی‎شود، در دو حالت با هم متفاوت هستند:
۱- مدت، در مواردی که اجاره تجدید نمی‎شود، زمانی است که مستأجر در عین مستأجره باقی است، نه مدت زمانی که عرف آن را مشخص می‎کند یا مدت زمانی که برای پرداخت اجاره‎بها مقرر گردیده است.
۲- عوضی، در موردی که عقد اجاره تجدید نمی‎شود، برای موجر هیچ امتیاز و اولویتی ایجاد نمی‎کند؛ بنابراین، توقیف و بازداشت آن امکان‎پذیر نیست. در صورتی که اگر اجاره را تجدیدشده بدانیم، اجاره‎بهایی که مستأجر ملزم به پرداخت آن است، قابل توقیف و بازداشت از سوی موجر است و برای او یک حق‎ اولویت ایجاد می‎کند.[۶]
ـ مواردی که عقد اجاره، تجدیدضمنی نمی‎شود:
از آنچه گفته شد چنین برمی‎آید که اگر مدت عقد اجاره پایان یابد و مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند، عقد اجاره همیشه تجدید نمی‎شود. به عنوان نمونه به بعضی از مواردی که عقد اجاره قابلیت تجدیدضمنی ندارد اشاره می‎کنیم:
۱- اگر برای انقضاء اجاره، انجام بعضی اقدامات لازم باشد (مانند این که وصی، مال محجور را به خود اجاره دهد، که مطابق ماده ۲۱ قانون امور حسبی مصر، در این صورت احتیاج به تحصیل اذن از سوی مجلس امور حسبی است) که در این جا تجدیدضمنی اجاره امکان‎پذیر نیست.
۲- گاهی ممکن است متعاقدین در عقد اجاره شرط کرده باشند که بعد از انقضاء مدت اجاره، با باقی‎ماندن مستأجر در عین مستأجره، اجاره تجدیدضمنی نشود.
۳- موجر ممکن است برای طرف دیگر عقد، اعلامیه‎ای مبنی بر تخلیهٔ عین مستأجره بعد از انقضاء مدت بفرستد. در این صورت موجر قبلاً اعلام نموده است که راضی به تجدیدضمنی عقد اجاره نیست. این را در حقوق فرانسه «Conge – avertissement» می‎نامند.[۷]
در این‎مورد که آیا با وجود اعلام تخلیه از سوی موجر، عقد اجاره قابل تجدیدضمنی است یا خیر، حقوقدانان اختلاف نظر دارند. بعضی معتقدند، امکان تجدیدضمنی وجود ندارد؛ زیرا، قبلاً موجر قصد خود را بر عدم تجدید اجاره اعلام نموده است. بعضی دیگر معتقدند که تجدیدضمنی اجاره، امکان‎پذیر است، البته به شرطی که به وضوح مشخص شود که موجر از قصد قبلی خود، یعنی پایان‎دادن به اجاره برگشته است و هم‎اکنون رضایت دارد که عین مستأجره در دست مستأجر باقی بماند. بنابراین، اگر با وجود اعلام تخلیه، موجر همچنان اقساط مال‎الاجاره را از مستأجر، حتی بعد از انقضاء مدت اجارهٔ قبلی وصول نماید، نشانگر رضایت موجر به تجدید عقد اجاره است.[۸]
احکام تجدیدضمنی عقد اجاره:
الف ـ اجارهٔ‌تجدیدشده، اجارهٔ جدیدی است.
تجدیدضمنی اجاره، باعث به وجودآمدن عقد اجارهٔ جدیدی می‎شود که از اجارهٔ سابق متمایز است[۹]. بنابراین از آن نتایج زیر به دست می‎آید:
۱- تأمینات اجارهٔ سابق از قبیل رهن، کفالت و … برای اجارهٔ جدید باقی نمی‎ماند، مگر این که شرط خلاف آن شده باشد.
۲- خلاف آن است از دست‎دادن اهلیت لازم برای انعقاد عقد، موجب می‎شود که اجارهٔ سابق تجدید نشود؛ زیرا اجارهٔ جدید مانند اجارهٔ سابق، تمام شرایط لازم برای صحت معاملات را نیاز دارد.
۳- اگر مستأجرین متعدد باشند و بعد انقضاء اجاره، عده‎ای از آنان عین مستأجره را تخلیه کنند و عده‎ای دیگر همچنان به انتفاع از عین ادامه دهند، عقد اجاره فقط نسبت به کسانی که عین مستأجره را تخلیه ننموده‎اند، تجدید می‎شود. همچنین اگر مستأجر فوت کند و ورثه، بعد از انقضاء مدت اجاره در عین مستأجره باقی بمانند، عقد اجارهٔ جدید به تعداد هر کدام از ورثه به وجود می‎آید ولی در این جا، نمی‎توان به نسبت سهم‎الارث، عقد اجاره را تجدید کرد.
۴- اگر عقد اجارهٔ قبلی، با سند رسمی تنظیم گردیده باشد، عقد اجارهٔ تجدیدشده، لزوماً احتیاج به تنظیم سند رسمی ندارد.۵- اگر عقد اجاره‎ای را که بعد از پایان اجارهٔ سابق جریان دارد، ادامه و دنبالهٔ همان عقد اجارهٔ سابق تلقی نماییم (تمدید اجاره یا prolongation) و درحقیقت بگوییم که عقد اجارهٔ جدید به وجود نیامده ، بلکه تصرف مستأجر در عین مستأجره، ادامهٔ همان تصرفات سابق است؛ در این حالت اگر قانون جدیدی وضع شود، بر رابطهٔ استیجاری میان موجر و مستأجر تأثیر نمی‎گذارد. این در حالی است که اگر اجاره را تجدیدشده محسوب کنیم، اگر در زمان اجارهٔ سابق، قانونی وضع شود، بر رابطهٔ استیجاری میان موجر و مستأجر (هنگامی که مدت اجارهٔ تجدیدشده در جریان است) تأثیر می‎گذارد.
۶- اگر وصی، مال محجور را به اذن مجلس امور حسبی برای خود اجاره نماید و اجاره، تمدید شود که برای تمدید این اجاره، احتیاج به تحصیل اجازه از سوی مجلس امور حسبی نیست. اما اگر عقد اجاره تجدید شود، از آن جا که تجدیدضمنی عقد اجاره، اجارهٔ جدیدی است وصی باید از مجلس امور حسبی، برای نفوذ آن اجازه بگیرد. همچنین اگر وصی مال محجور را برای بیشتر از ۳سال با اجازه مجلس امور حسبی اجاره دهد، باید در هنگام تجدید اجاره، اجازهٔ جدیدی تحصیل نماید؛ این در حالی است که اگر اجاره تمدید می‎شد، احتیاجی به تحصیل اجازهٔ مجدد نبود، زیرا تمدید اجاره، اجارهٔ جدیدی محسوب نمی‎گردد.[۱۰]
ب ـ شرایط اجارهٔ تجدیدضمنی‎شده، همان شرایط سابق است.
هر چند که اجاره‎تجدیدشده، اجارهٔ جدیدی محسوب می‎گردد، لیکن باید اذعان داشت که متعاقدین بطور ضمنی بر همان شرایط اجارهٔ سابق توافق نموده‎اند؛ بخصوص در ارتباط با میزان اجاره‎بها و الزامات موجر و مستأجر. لیکن آنچه را که در اجارهٔ سابق، متعاقدین برآن توافق نموده‎اند ولی در اجارهٔ جدید (که به صورت ضمنی‎تجدیدشده)، نمی‎توان آن را مورد توافق متعاقدین دانست، مدت عقد است.
مدت در اجارهٔ‌‎تجدیدشده «مدت‎متعارف» است. مواد ۳۸۶ و ۴۷۱ قانون مدنی مصر[۱۱] تصریح دارد که تجدید اجاره برمبنای همان شرایط اجارهٔ‌سابق صورت می‎گیرد؛ لیکن مدت اجارهٔ جدید، مدت متعارف (Termes d usage) است. با این وجود حقوق‎دانان مصر در تفسیر عبارت «المدهٔ‎المعتادهٔ» اختلاف‎نظر دارند:
عده‎ای از آنان معتقدند که منظور از «‎المدهٔ‎المعتادهٔ» مدتی است که عرف تعیین می‎کند. پس در این زمینه باید به عرف رجوع کنیم؛ همچنان که اگر مدت اجاره، غیرمکتوب باشد، به عرف روی آورده می‎شود[۱۲] (مواد ۳۶۳ و ۴۴۶ قانون مدنی مصر).
عده‎ای دیگر معتقدند که «‎المدهٔ‎المعتادهٔ» مدتی است که قانون برای اجاره‎های بدون قید مدت، تعیین نموده است؛ زیرا تجدیدضمنی اجاره هم از این نوع است؛ یعنی از نوع اجاره‎های بدون قید مدت می‎باشد. بنابراین، در این خصوص برای مشخص‎نمودن مدت باید به مواد ۳۸۳ و ۴۶۸ قانون مدنی مصر رجوع کرد که مقتضای این مواد، این است که مدت اجاره برحسب مواعدی تعیین می‎شود که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، تعیین گردیده است.[۱۳] نظریهٔ دوم نظریه‎ای است که مورد تأیید محاکم مصری قرارگرفته و برمبنای آن حکم می‎کنند.
ـ پایان اجاره‎تجدیدشده:
اگر نظر محاکم مصری را بپذیریم که مدت (درعقد اجاره‎ای که به صورت ضمنی‎تجدیدشده)، زمانی است که متعاقدین برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین نموده‎اند، در این صورت نه تنها برای تعیین مدت، بلکه برای پایان‎دادن به مدت اجارهٔ‌مذکور، باید به مادهٔ ۵۶۳ قانون مدنی مصر رجوع کرد. این ماده مقرر می‎دارد که مدت اجاره، پایان نمی‎یابد مگر این که یکی از متعاقدین قبل از پایان زمان پرداخت اقساط مال‎الاجاره (که مثلاً از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده است)، طرف دیگر عقد را از قصد خود، یعنی پایان‎دادن به عقد اجاره آگاه سازد. مواعد اجاره بدون قید مدت در مادهٔ ۵۶۳ قانون مدنی مصر به قرار زیر است:
۱- برای خانه‎ها، مغازه‎ها و انبارها سه ماه مهلت وجود دارد. در صورتی که موعد پرداخت اجاره‎بها به گونه‎ای تعیین شده است که مدت پرداخت اقساط مال‎الاجاره بیشتراز سه ماه یا کمتر از آن باشد، باید قبل از انقضاء نصف مدت تعیین‎شده، طرف دیگر عقد را از قصد خود، یعنی پایان‎دادن به عقد اجاره آگاه سازد.
۲- در مورد اتاقها (غُرُف)، باید یک ماه قبل از انقضاء مدت، طرف دیگر عقد را از پایان‎دادن به عقد اجاره آگاه سازد.
۳- در اراضی زراعی، باید سه ماه قبل از پایان مدت این کار صورت گیرد.
دوم ـ تعیین مدتی که با پایان‎یافتن آن مدت، به شرط آگاه‎نمودن طرف دیگر عقد، اجاره منقضی می‎شود.
گاهی متعاقدین مدتی را در عقد تعیین می‎نمایند وشرط می‎کنند که با پایان‎یافتن این مدت عقد پایان نمی‎یابد، مگر این که طرف دیگرِ عقد را نسبت به پایان‎دادن به عقد اجاره مطلع نماید و گرنه، عقد برای مدتی دیگر که همان مدت معین عقد قبلی است، تجدید می‎شود.
بنابراین با پایان‎یافتن مدت عقد اجاره، عقد پایان نمی‎یابد، مگر این که یکی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را نسبت به پایان مدت اجاره آگاه نماید. اگر مستأجر با پایان‎یافتن مدت عقد، همچنان در عین مستأجره باقی بماند (در حالیکه قبلاً یکی از متعاقدین، دیگری را از پایان اجاره آگاه نموده باشد) و موجر نیز به این امر رضایت داشته باشد، عقد اجاره تجدید می‎شود و نمی‎توان آن را ادامه و یا به عبارتی تمدید عقد اجاره محسوب نمود. مدت تمدیدشده معادل مدت اولیه‎ای است که متعاقدین برآن توافق نموده‎اند و اگر مدت دوّم پایان پذیرد برای خاتمه‎دادن به عقد اجاره، احتیاج به اعلام فسخ از سوی متعاقدین قبل از پایان مدت اجاره نیست. اگر بعد از انقضاء مدت دوم، مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و موجر هم به این امر راضی باشد، عقد اجاره تجدیدضمنی می‎شود.[۱۴]
سوم ـ تعیین مدت معین که به موعدهای محدودتر تقسیم شده است:
اگر فرض کنیم که متعاقدین مدت ۹سال را برای عقد تعیین می‎کنند وعقد را برای هر سه‎سال یک بار قابل فسخ می‎دانند؛ لیکن فسخ عقد بعد از مدت سه‎سال، امکان‎پذیر نمی‎باشد، مگر این که یکی متعاقدین قبل از انقضاء مدت سه‎سال، طرف دیگر عقد را از فسخ اجاره مطلع سازد. در این حالت، حق پایان‎دادن به عقد اجاره قبل از انقضاء مدت ۹سال، برای یکی از متعاقدین به وجود می‎آید.
چنین عقد اجاره‎ای را دارای مدت معین می‎نامند و بعد از مدت ۹سال حتماً پایان می‎یابد؛ لیکن این عقد، عقد اجارهٔ معلق به شرط فاسخ نیز محسوب می‎گردد. در این جا شرط فاسخ، اعلام فسخ قبل از انقضاء مدت ۳سال است (برای طرفی که می‎تواند عقد را فسخ کند) و اگر شرط فاسخ تحقق پیدا نکند، عقد اجاره برای موعد بعدی، یعنی در مدت ۳سال دیگر تمدید می‎شود. تمدید اجاره-همچنان که قبلاً گفته شد-، اجارهٔ جدیدی محسوب نمی‎گردد و تمام احکام تمدید اجارهٔ‌بر آن حاکم است. لیکن اگر شرط فسخ تحقق پیدا کرد؛ یعنی از سوی یکی از متعاقدین در موعد قانونی اعلام فسخ شد، عقد اجاره بعد از انقضاء مدت اولیه پایان می‎یابد. ولی اگر با وجود اعلام فسخ از سوی یکی ازمتعاقدین، طرف دیگر عقد (مستأجر)، همچنان در عین مستأجره باقی بماند و موجر هم به این امر راضی باشد، عقد اجاره تجدید می‎شود و نمی‎توان این عقد را تمدید اجارهٔ قبلی دانست؛ همچنان‎که رویهٔ محاکم مصری نیز بر این است که مدت اجارهٔ تمدیدشده، مدت زمانی است که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است.
اگر عقد اجاره تمدید شود (تا این که تمامی مدت منقضی شود) و مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و موجر هم به این امر راضی باشد، عقد اجاره تجدیدضمنی می‎شود. مدت اجاره‎تجدیدشده مدت ۹سال اجارهٔ قبلی با موعد ۳سال نیست، بلکه مدت زمانی است که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است.[۱۵]
حقوق فرانسه
در حقوق فرانسه، اجاره‎هایی که مدت آن توسط طرفین عقد تعیین شده است، با پایان یافتن مدت مقرر، پایان می‎یابد. مادهٔ ۱۷۳۷ قانون مدنی فرانسه در این زمینه مقرر می‎دارد:
«عقد اجارهٔ مکتوب با پایان‎یافتن مدتی که طرفین عقد تعیین نموده‎اند، منقضی می‎شود، بدون اینکه نیازی به اعلام پایان عقد از سوی یکی از متعاقدین باشد».[۱۶]
در حقوق فرانسه اجاره‎ای که غیرمکتوب است، درحکم عقد اجاره‎ای است که مدت آن توسط متعاقدین تعیین نشده است. در این صورت ارادهٔ قانونگذار جانشین ارادهٔ طرفین عقد شده و مدت زمانی را بر آنان تحمیل می‎نماید.
اما عقد اجارهٔ مدت‎دار، در حقوق فرانسه، عقدی است که به صورت مکتوب بوده و مدت آن توسط متعاقدین تعیین شده است. مادهٔ ۱۷۳۷ قانون مدنی فرانسه از سوی حقوقدانان آن کشور مورد انتقاد واقع شده است؛ زیرا منطقی نیست که هر عقد اجارهٔ نانوشته را در حکم عقد اجارهٔ بدونِ مدت بدانیم؛ چه بسا ممکن است که در اجارهٔ غیرمکتوب طرفین عقد بر یک مدت مشخص توافق نمایند.[۱۷]
در هر صورت، اجارهٔ‌مدت‎دار در حقوق فرانسه، با انقضاء‌مدت آن پایان می‎یابد و مستأجر باید عین مستأجره را تخلیه نماید و در صورت عدم‎تخلیه و راضی‎نبودن موجر به بقاء مستأجر در عین مستأجره، عمل او، غاصبانه محسوب می‎گردد.
با این وجود ممکن است که متعاقدین بعد از پایان مدت،‌بلافاصله با ارادهٔ صریح، اجارهٔ سابق را با همان شرایط تجدید کنند، که در حقوق فرانسه آنرا «Renouvellement» می‎گویند.
اما ممکن است تجدید عقد اجاره به صورت صریح نباشد؛ بلکه از ارادهٔ ضمنی متعاقدین این‎گونه برداشت شود که آنان قصد تجدید عقد اجـاره را نموده‎اند. در حقوق فرانسه تجدیدضمنی عقـد را «Tacite reconduction» می‎نامند. مطابق مادهٔ‌۱۷۳۸ قانون مدنی فرانسه[۱۸]، عقد اجاره قابل تجدیدضمنی است و نباید آن را با تجدید صریح عقد (Renouvellement) و یا تمدید عقد (prolongation) اشتباه نمود. این تجدید صریح نیست؛ زیرا برای انعقاد آن از الفاظ صریح استفاده نمی‎شود. در ضمن عقد اجارهٔ اولیه به صورت کامل پایان یافته است. اکنون عقد اجارهٔ‌جدیدی منعقد شده است که کاملاً از عقد اجارهٔ‌قبلی متمایز است. عقد اجاره‎ای که تجدیدضمنی شده است، عقدی است که تاریخ شروع و مدت آن، از عقد اجارهٔ قبلی متمایز است و در حقیقت باید آن را عقد اجارهٔ بدون‎مدت محسوب نمود (مادهٔ ۱۷۳۸ ق.م.فرانسه).عقد اجاره‎ای که به صورت ضمنی‎تجدیدشده، در صورتی پایان می‎یابد که مطابق موارد قانونیِ اعلام‎شده از سوی قانونگذار و قبل از انقضاء مهلت، یکی از متعاقدین، پایانِ اجاره را اعلام کرده باشد. وثیقه‎هایی که برای عقد اجارهٔ‌اولیه در نظر گرفته شده‎اند، برای اجاره‎ای که تجدیدضمنی شده، الزامی نیستند، مگر این که متعاقدین خلاف آن را تصریح نمایند (مادهٔ ۱۷۴۰ ق.م.فرانسه).
عقد اجاره‎ای که تجدیدضمنی شده است را نمی‎توان کاملاً‎تجدیدشده دانست یا به عبارتی نمی‎توان آن را همان عقد اجارهٔ‌اولیه دانست؛ زیرا مدت اجارهٔ ضمنی نامعین است. این در حالی است که عقد اجاره‎ای که با ارادهٔ‌صریح متعاقدین تجدید می‎شود، مطابق همان شرایط و ضوابط عقد قبلی (از جمله مدت عقد قبلی) تجدید می‎شود؛ در حالی که قانونگذار فرانسه عقد اجاره‎ای را که به صورت ضمنی‎تجدیدشده است، اجارهٔ غیرمکتوب یا اجارهٔ بدون مدت می‎داند (مادهٔ ۱۷۳۸ ق.م.فرانسه).[۱۹]
تجدیدضمنی عقد اجاره کاملاً به ارادهٔ‌متعاقدین بستگی دارد. در تجدیدضمنی کافی نیست که مستأجر همچنان عین مستأجره را در اختیار داشته باشد و موجر تخلیهٔ ید او را درخواست نکند؛ بلکه باید توافق ضمنی اراده، برتجدید عقد اجارهٔ قبلی وجود داشته باشد.
از آنچه گفته شده، می‎توان چنین نتیجه گرفت:
۱- موجر می‎تواند از تجدیدضمنی عقد اجاره جلوگیری کند، که در این صورت باید فعالیت خود را اعلام نماید.
۲- هر چند که اعلام پایان عقد اجاره از سوی موجر، تشریفات ویژه‎ای ندارد؛ ولی مطابق مادهٔ ۱۷۳۹ قانون مدنی فرانسه، موجر باید پایان مدت عقد را اعلام نماید. البته این اعلام پایان مدت عقد با موردی که عقد دارای مدت معین است، دارای ماهیتی یکسان نمی‎باشد. اعلام پایان مدت عقد، به منظور پایان‎دادن به یک قرارداد نیست؛ بلکه به منظور جلوگیری از تجدید آن عقد است. رعایت تشریفات مقرر در مادهٔ ۱۷۳۶ قانون مدنی فرانسه، از قبیل موعد و عرف مکان، در اینجا لازم نیست[۲۰].
حقوق ایران
در حقوق ایران نیز عقد اجاره، با انقضاء مدت پایان می‎پذیرد. مادهٔ ۴۹۴ ق.م. در این زمینه مقرر می‎دارد:
«عقد اجاره، به محض انقضاء مدت برطرف می‎شود. اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‎المثل خواهد بود؛ اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازهٔ مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‎المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً [بطور مجانی] استفاده نماید».
زیرا همچنان‎که گذشت، عقد اجاره عبارت است از تملیک منفعت برای مدت معین، از طرف مالک به مستأجر. عین مستأجره برای استیفاء منفعت، بطور امانت به مستأجر داده می‎شود و هنگامی که مدت مقرر منقضی گردد، عقد اجاره خاتمه می‎یابد.
در حقوق مدنی ایران (برخلاف حقوق مصر و فرانسه) قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی و همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار نموده است. حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قائل نشده است. قانون‎الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵ مقرر می‎دارد:
«از تاریخ تصویب از این قانون کلیهٔ اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت هیچ‎گونه سرقفلی و پیش‎پرداخت به اجاره واگذار می‎شود، در رأس انقضاء مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیهٔ آن می‎باشد؛ مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود… «.
در عقد اجاره‎ای که مدت آن بطور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطهٔ استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشاء عقد جدیدی نمایند. در این صورت عقد اجاره تجدید می‎شود نه تمدید.
تجدید و تمدید عقد اجاره
امکان تجدید صریح (Renouvellement) عقد اجاره در حقوق ایران با هیچ مشکلی مواجه نیست؛ زیرا عقد اجاره از عقود رضایی بوده و قانونگذار برای انعقاد آن تشریفات خاصی را مقرر ننموده است. تجدید صریح عقد اجاره، عقد جدیدی محسوب می‎گردد که گاهی شرایط آن، همان شرایط مقرر در اجارهٔ قبلی می‎باشد و یا ممکن است بعضی از شرایط قرارداد تغییر یابد.
اما تجدیدضمنی عقد اجاره که در حقوق مصر و فرانسه تحت حاکمیت مقررات ویژه‎ای است، از جانب قانونگذار ایران مورد مداقه و بررسی واقع نشده است. در حقوق مصر و فرانسه ـ که تا حدودی در این زمینه مقرراتی شبیه به هم دارند ـ امکان تجدیدضمنی عقد اجاره وجود دارد و آن دو نظام حقوقی، عقد اجاره‎ای که به صورت ضمنی‎تجدیدشده است را در زمرهٔ اجاره‎های بدون مدت محسوب می‎نمایند. مدت آن را نیز تا زمانی می‎دانند که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است.
در حقوق ایران هر چند که تجدیدضمنی اجاره (Tactie reconduction) به صراحت در قوانین ذکر نشده است؛ اما براساس قواعد عمومی، امکان تجدیدضمنی عقد اجاره وجود دارد؛ زیرا، اعلام اراده در عقود رضایی، ممکن است صریح باشد یا ضمنی[۲۱]. اگر حکومت ارادهٔ باطنی را بپذیریم، چگونگی ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکمیت ارادهٔ باطنی، موضوعی است که هم مورد تأیید فقهای اسلامی و هم مورد تأیید اکثر حقوقدانان قرار گرفته است.
قانون مدنی ایران در مادهٔ مقرر می‎دارد:
«عقد محقق می‎شود به قصد انشاء، به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند».
دلالت برقصد، ممکن است ضمنی باشد و از اعمالی که به منظور دیگر انجام می‎شود، استنباط گردد. قبول پیشنهاد معامله ممکن است به طور ضمنی انجام شود و این چیزی است که هم از متن قانون مدنی استنباط می‎شود (مادهٔ ۱۹۱و۱۹۳ق.م) و هم حقوقدانان برآن اتفاق‎نظر دارند. اما در این مورد که آیا پیشنهاد انجام معامله (ایجاب)‌می‎تواند به صورت ضمنی باشد یا خیر، میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. با این وجود، نظری که امکان پیشنهاد انجام معامله به صورت ضمنی را صحیح می‎داند، مستدل‎تر به نظر می‎رسد. آنچه می‎توان بطور قاطع به آن اشاره نمود، این است که ایجاب ضمنی در عرف وجود دارد، اما آنچه مورد اختلاف است وجود ایجاب چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی است؛ مانند آن که عده‎ای از حقوقدانان، ماندن مستأجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را، ایجاب ضمنی برپرداخت اجرت برمبنای اجاره‎بهای پیشین می‎دانند و برای اثبات نظر خود به مادهٔ ۵۰۱ ق.م. استناد می‎کنند[۲۲].اما عده‎ای دیگر، ماندن مستأجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را ایجاب ضمنی نمی‎دانند[۲۳].
جدای از این اختلاف‎نظرهایی که بیشتر بیانگر قاعده‎ای عام هستند؛ به نظر می‎رسد اگر تشخیص وقوع عقد به صورت ضمنی را به محکمه واگذار نماییم، راه صواب را پیموده‎ایم. زیرا ممکن است ماندن مستأجر در عین مستأجره با وجود انقضاء مدت، به دلیل بیماری یا عسروحرج و مسائل دیگری بوده باشد و برعکس ممکن است اقامت مستأجر در عین مستأجره بعد از پایان مدت عقد، ایجاب ضمنی او برتجدید عقد اجاره بوده باشد. تشخیص این امر با قاضی صالح است.
آنچه که در این جا لازم است به آن اشاره نماییم این است که در حقوق ایران (برعکس دو نظام حقوقی مصر و فرانسه) اجاره‎ای که به صورت ضمنی‎تجدیدشده است را نمی‎توان اجارهٔ بدون مدت محسوب کرد؛ زیرا ذکرمدت از شرایط اساسی عقد اجاره است و اجارهٔ بدون مدت باطل است. بنابراین اگر متعاقدین عقد اجاره را به صورت ضمنی تجدید کنند، باید تمام شرایط عقد اجارهٔ سابق (از جمله مدت عقد) را از شرایط عقد جدید محسوب نمائیم. پس اگر مدت عقد اجارهٔ‌قبلی یک سال است، باید مدت این اجاره را، برای یک سال دیگر‎تجدیدشده بدانیم. البته اگر از ارادهٔ ضمنی متعاقدین و از اوضاع و احوال چنین برآید که آنان قصد تجدید عقد اجاره برای مدتی کوتاهتر یا مدتی بیشتر دارند، عقد اجاره برای همان مدت صحیح خواهد بود.
امکان تمدید عقد اجاره (prolongation) در حقوق ایران به ارادهٔ متعاقدین بستگی دارد، بدین صورت گاهی ممکن است، متعاقدین مدت معینی، مثلاً ۱۰سال برای عقد اجاره تعیین نمایند و شرط نمایند که عقد اجاره، به ارادهٔ هر کدام از متعاقدین، بعد از انقضاء در یک سال پایان یابد و در صورت سکوت و باقی‎ماندن مستأجر در عین مستأجره عقد اجاره برای یک سال دیگر تمدید شود. در این جا لازم است به این نکته اشاره کنیم که تمدید عقد اجاره، اجارهٔ جدیدی محسوب نمی‎گردد؛ بلکه همان عقد اجاره قبلی است که مدت آن برای یک دورهٔ دیگر، ادامه می‎یابد.
پایان مدت عقد در قوانین خاص
آنچه گفته شد، انقضاء مدت اجاره مطابق قواعد عمومی در حقوق ایران بود. اما از آن جا که اجارهٔ اماکن مسکونی و محلهای کسب و پیشه و تجارت، تا حدودی به نظم عمومی جامعه ارتباط دارد، در برهه‎‎های مختلف زمانی، قانونگذار ناچار ‎شده برای نظم اقتصادی و اجتماعی چاره‎ای بیندیشد. بنابراین مقررات خاصی در کنار مقررات عمومی وضع ‎نموده که گاهی منجر به فسخ قوانین قبلی ‎شده است. در حقوق ایران نیز قانونگذار در کنار قواعد عمومی، مقررات ویژه‎ای را وضع نموده‎ است که انقضاء مدت اجاره را در این قوانین بررسی می‎کنیم.
قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال ۱۳۵۶
به موجب مادهٔ‌یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶؛ «هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود، در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نمایندهٔ قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است».
برخلاف قواعد عام قانون مدنی، که آزادی نسبی قراردادها را در انعقاد قراردادهای اجاره رعایت نموده است؛ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، این آزادی را محدود نموده است. بعد از این که عقد اجاره با ارادهٔ متعاقدین منعقد شد؛ قانون، روابط آن دو کنترل می‎کند و گاهی آنچه را که به عنوان آن راضی نیستند، به آنان تحمیل می‎نماید. این همان چیزی است که قبلاً بدان اشاره نمودیم و گفتیم که قانونگذار برای نظم اجتماعی و اقتصادی گاهی قواعد آمره‎ای را وضع می‎نماید که ممکن است متعاقدین به آن راضی نباشند.
بنابراین مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، همین که شخصی به عنوان مستأجر، ملکی را در تصرف گیرد، قانون مذکور روابط متعاقدین را اداره می‎کند و از این پس، حاکمیت اراده محتوا و مفهوم واقعی خود را از دست می‎دهد. قرارداد بر چسب زیبایی است که برای تحمیل قانون به کار می‎رود، تا صورت الزامات طرفین به شکل سنتی و مرسوم خود محفوظ بماند.
قانون روابط موجر و مستأجر، حق‎ مالکیت را از جهات گوناگون محدود ساخته است؛ ولی الزامی که برای موجر در تجدید اجاره به وجود آورده، از همهٔ‌بدعتهای آن چشمگیرتر است. این قانون به مستأجری که مورد اجاره را در تصرف دارد، اختیار داده است که موجر را به تجدید اجاره و تنظیم سند رسمی اجبار کند. بدین ترتیب، عقدی به وجود می‎آید که یکی از متعاقدین اصلاً راضی به انعقاد آن نیست و به وسیلهٔ قانون براو تحمیل شده است. عقد اجاره در این مورد بهانه‎ای برای اجرای احکام قانون است؛ بهانه‎‎ای که به وسیلهٔ آن الزامات موجر به حاکمیت ارادهٔ او منسوب شود.
مطابق مادهٔ ۷ این قانون؛در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد، اجاره‎نامه‎ای تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‎بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک می‎تواند برای تعیین اجاره‎بها (درمواردی که اجاره‎نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‎بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‎کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‎المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیهٔ آن نخواهد بود.
مطابق ماده ۹ قانون مذکور؛ پس از پایان مدت اجاره، رابطهٔ حقوقی مالک و مستأجر قطع نمی‎شود. مستأجر می‎تواند موجر را به تنظیم اجاره‎نامهٔ جدید، الزام کند و در صورتی که مالک حکم دادگاه را به موقع اجرا نکند و برای امضای اجاره‎نامه در دفترخانه حاضر نشود، نمایندهٔ دادگاه اجاره‎نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد. موجر نیز می‎تواند، همین درخواست را بکند و این بار «… اگر مستأجر تا ۱۵روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود، دادگاه در صورتی که عذر مستأجر را موجه نداند، به تقاضای موجر حکم به تخلیهٔ عین مستأجره صادر می‎کند و این حکم قطعی است».
در حال حاضر، قانون روابط موجر ومستأجر مصوب ۱۳۵۶ فقط در مورد محل کسب و پیشه قابل اجراست؛ آن هم در ارتباط با قراردادهایی که قبل از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ منعقد شده است.مادهٔ ۱ قانون مذکور مقرر می‎دارد:
«اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگر، به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است».
بنابراین اجاره، محلهای کسب و پیشه، تجارت و سایر اماکن استیجاری غیرمسکونی، مانند گذشته تحت حاکمیت مقررات خاص قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باقی مانده است.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲، به شرایط اجاره‎نامه پرداخته است؛ این ماده مقرر می‎دارد که:
«دفاتر اسناد رسمی مکلفند، علاوه برنکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود، نکات زیر را در اجاره‎نامه تصریح کنند…»
۶- تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی».
بنابراین ملاحظه می‎شود که قانونگذار، از وضع‎ ویژه‎ای که دربارهٔ‌محلهای استیجاری به موجب قانون مصوب سال ۱۳۵۶ در نظر گرفته بود، بازگشت کرده و در مورد اماکن مسکونی، مستأجر را بعد از انقضاء مدت اجاره، مکلف به تخلیهٔ عین مستأجر نموده است و امکان تجدید عقد اجاره را فقط در صورت تراضی متعاقدین،‌امکان‎پذیر دانسته است.
قانونگذار رابطهٔ قهری ـ قراردادی مالک و مستأجر را مخالف قاعده و موازین شرعی دید و برآن شد تا به گونه‎ای، حکومت تراضی را جانشین اقتدار نظام دولتی کند. سرانجام درسال ۱۳۶۵ یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر الحاق نمود. در این ماده واحده آمده است:
«از تاریخ تصویب این قانون، کلیهٔ اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت هیچ‎گونه سرقفلی و پیش‎پرداخت به اجاره واگذار می‎شود، در رأس انقضای مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیهٔ آن می‎باشد؛ مگر آنکه مدت اجاره با توافق تمدید شود. در صورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند «.
در مادهٔ الحاق شده برای این که مستأجر محل کسب و پیشه نیز در پایان مدت اجاره موظف به تخلیه باشد، سه شرط معین شده است:
۱- اجاره باید بعد از تاریخ تصویب قانون باشد؛
۲- اجاره با سند رسمی باشد؛
۳- هیچ‎گونه سرقفلی و پیش‎پرداختی دریافت نشده باشد.
بنابراین ملاحظه می‎شود که قانونگذار ایران از آن شدت و محدودیتی که در سال ۱۳۵۶ برای وضع محلهای استیجاری در نظر گرفته بود، به مرور زمان کاست و به مقررات عام قانون مدنی گرایش پیدا کرد که نقطهٔ عطف آن، تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ می‎باشد.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶
در مورد این قانون ذکر چند نکته لازم به نظر می‎رسد:
الف: همان‎طور که می‎دانیم، بالاترین حق عینی شخص در جامعه، حق‎ مالکیت است. سایر حقوق عینی، نظیر وثیقه، حق حریم، حق ارتفاق و غیره در مقابل حق مالکیت دارای درجات کم رنگتری هستند که ما آن را نوعی «مالکیت تبعی» می‎نامیم. حقوق مذکور هنگامی می‎تواند مصداق پیدا کند که حق مالکیت استقرار یافته باشد. قانون مصوب سال ۱۳۷۶ به حق مالک برعین مستأجره، به عنوان یک اصل حقوقی غیرقابل نقض، اعتراف می‎نماید.
ب: حقوق، دارای مبانی و اصولی است که روابط حقوقی میان افراد باید با توجه به این اصول و مبانی تنظیم گردد، وگرنه با نقض این اصول، نظام حقوق کشور به هم می‎ریزد؛ مانند: اصل لزوم، اصل نسبی‎بودن قراردادها، اصل لاضرر، اصل تسلیط، اصل غیرمعتبربودن قرارداد اجاره پس از انقضای مدت قرارداد و قانون مصوب سال ۱۳۷۶، می‎خواهد بدین اصل تمسک جوید که پس از انقضای مدت در قرارداد اجاره، مجوزی برای ادامهٔ استقرار مستأجر در عین مستأجره وجود ندارد و مستأجر باید عین مستأجره را تخلیه نماید. همچنین قانون مذکور سعی برآن دارد که اطمینان خاطری را برای موجر ایجاد نماید که پس از انقضای مدت اجاره، مشکلی برای وی پیدا نشود و طی یک هفته بتواند ملک خود را بار دیگر در تصرف خویش داشته باشد.
ج: قانون مصوب سال ۱۳۷۶ سعی بر بیان این نکته دارد که طرح مسائل حقوقی باید دور از مسائل عاطفی و احساسی باشد. اینکه مستأجری دارای مشکلات مالی است، یا برای تهیهٔ مسکن مشکل دارد ربطی به امر قانونگذاری و قوهٔ مقننه نداشته و مسأله‎ای مربوط به دولت (قوهٔ‌مجریه) و سیاستهای اقتصادی آن قوه است[۲۴].
مادهٔ‌۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ مقرر می‎دارد:
«از تاریخ لازم‎الاجرا شدن این قانون، اجارهٔ‌کلیهٔ اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‎شود، تابع مقررات قانون مدنی ومقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود».
بنابراین از تاریخ لازم‎الاجرا شدن قانون قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ و ماده واحدهٔ الحاقی به قانون روابط مستأجر مصوب سال ۱۳۶۵ منسوخ هستند. فقط قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در مورد قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده در مورد محلهای کسب و پیشه لاز‎م‎الاجرا است. همچنین قانون و روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ تا آن جا که با قانون مصوب سال ۱۳۷۶ مغایرت نداشته باشد، همچنان لازم‎الاجرا است.
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ مقرر می‎دارد:
«قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد «.
مادهٔ ۳ همین قانون در خصوص پایان اجاره می‎گوید:
«پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‎مقام قانونی وی، تخلیهٔ عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم دادخواست، تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوهٔ قضاییه انجام خواهد گرفت «.
بنابراین قانونگذار ایران در حال حاضر عقد اجاره را به محض انقضاء مدت آن پایان گرفته تلقی نموده، امکان تجدید آن را فقط به تراضی متعاقدین واگذار نموده است. هیچ کدام از متعاقدین نمی‎تواند بدون رضایت دیگری وی را مجبور به تجدید و یا تمدید قرارداد اجاره نماید.
مبحث دوم؛ آثار اجاره درازمدت
همچنان که ذکر شد، عقد اجاره عبارت است از عقدی، که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‎شود (مادهٔ ۴۶۶). مالک منافع‎بودن با مالک عین‎بودن متفاوت است و برای اینکه شخصی بتواند منافع عین متعلق به دیگری را مالک شود، باید با او قرارداد منعقد نماید. امکان انتفاع از عین در مدت معینی مقدور است. حال می‎خواهیم ببنیم بعد از اینکه دوران حاکمیت مالک منافع، برمنافع عین پایان گرفت، رابطهٔ حقوقی میان مالک منافع و مالک عین چگونه است.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی ایران مقرر می‎دارد:
«عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می‎شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‎المثل خواهد بود؛ اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازهٔ‌مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‎المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً [به طور مجانی] استفاده نماید«
بنابراین با توجه به این ماده آثار انقضاء مدت اجاره را می‎توان این‎گونه بر شمرد:
۱- عین مستأجره پس از انقضاء مدت، در ید مستأجر امانت است. در اثرعقد اجاره عین مستأجره از طرف موجر برای استیفاء منفعت به مستأجر داده می‎شود و در تمامی مدت اجاره، در دست مستأجر به عنوان امانت می‎باشد. با انقضاء مدت، عنوان اجاره زایل می‎شود؛ ولی عنوان امانت تا زمانی که مورد مطالبهٔ موجر قرار نگیرد، باقی می‎باشد. این است که مادهٔ ۶۳۱ قانون مدنی می‎گوید:
هرگاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون او را نسبت به آن مال امین قرارداده باشد، مثل مستودع است. بنابراین مستأجر نسبت به عین مستأجره، قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نمی‎باشد، مگر در صورت تعدی یا تفریط و در صورت استحقاق مالک به استرداد، از تاریخ مطالبهٔ او و امتناع متصرف به امکان رد، متصرف مسؤول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود؛ اگرچه مستند به فعل او نباشد.
۲- پس از انقضاء مدت اجاره تازمانی که مالک، استرداد عین مستأجره را نخواهد، مستحق اجرت‎المثل نخواهد بود؛ مگر آن که مستأجر استیفاء منفعت کرده باشد. زیرا پس از انقضاء مدت اجاره، اجازهٔ تصرف مستأجر در عین مستأجره –که به عنوان امانت در نزد او بود- تا زمانی که موجر استرداد عین مستأجره را نخواسته باشد، باقی است.
مطابق قسمت آخر مادهٔ ۴۹۴ قانون مدنی؛«… [مستأجر] وقتی باید اجرت‎المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً [بطور مجانی] استفاده نماید «.
بنابراین پس از انقضاء مدت اجاره، چنانچه موجر مطالبهٔ استرداد عین مستأجره را ننماید، فقط مطابق مادهٔ ۳۳۷ قانون مدنی می‎تواند اجرت‎المثل مدتی را از متصرف بخواهد که ثابت کند، او در آن مدت استیفاء منفعت کرده است. زیرا کسی که ملکی را با اجازهٔ مالک تصرف می‎نماید، مسؤول پرداخت اجرت‎المثل آن نمی‎باشد؛ مگر آنکه استیفاء منفعت کرده باشد. این فرض ممکن است مستأجر عین مستأجره را مورد استفاده قرار نداده باشد و چون مالک مطالبهٔ تخلیهٔ آن را ننموده، به او تحویل نداده است.
۳- پس از انقضاء مدت، چنانچه مالک استرداد عین مستأجره را بخواهد و با امکان رد، مستأجر آن را در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرت‎المثل آنرا بپردازد؛ اگرچه استیفاء منفعت نکرده باشد.
چنان که از مادهٔ ۶۳۱ قانون مدنی استفاده می‎گردد، از تاریخ مطالبهٔ استرداد عین مستأجره از طرف مالک و امتناع متصرف با امکان رد، عنوان امانت زایل و متصرف در حکم غاصب شمرده می‎شود. همچنین هرگاه مالک مطالبهٔ استرداد عین مستأجره را بنماید و مستأجر منکر آن گردد، با استفاده از مادهٔ ۳۱۰ قانون مدنی، مستأجر از تاریخ انکار در حکم غاصب است[۲۵].
در دو صورت ذکر شده، متصرف بنا بر مفاد مادهٔ ۴۹۴ قانون مدنی، باید اجرت‎المثل مدت تصرف خود را بدهد؛ اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد.
نتیجه
عقد اجاره، به محض انقضاء مدت پایان می‎یابد. با این وجود، هر چند که درحقوق ایران همانند حقوق مصر و فرانسه نصوص ویژه‎ای راجع به تجدید صریح و یا ضمنی و همچنین تمدید عقد اجاره وجود ندارد؛ ولی مطابق اصول کلی، این امر امکان‎پذیر است. تفاوتی که وجود دارد این است که در حقوق مصر و فرانسه اگر عقد اجاره به صورت ضمنی تجدید شود، مدت آن مدت زمان عرفی است؛ در حالی که در حقوق ایران در مورد مدت اجاره‎ای که تجدیدضمنی شده است، نص ویژه‎ای وجود ندارد و همچنان‎ که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق می‎نمایند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق نمایند.
اگر با وجود انقضاء مدت عقد، مستأجر همچنان عین‎ مستأجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستأجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود. در این صورت مسؤول هر نقص و عیبی است که در عین مستأجره به وجود آمده است؛ هر چند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستأجر در صورتی ملزم به پرداخت اجرهٔ‎المثل است که از عین استیفاء منفعت کرده باشد.

[۱] عبدالرزاق احمد السنهوری، عقد‎الایجار. ص۵۳۷
[۲] ماده ۵۹۸.م.م: «ینتهی الاجارهٔ بانقضاء المدهٔ‎المعینهٔ فی‎العقد دون حاجهٔ الی تنبیه بالاخلاء «.
[۳] Collart Dutileul. F et Delebecque. Ph. »Contrats civil et commerciaux« pp. ۳۱۲
[۴] Termes d usage
[۵] عبدالرزاق احمد السنهوری، عقد‎الایجار، ص۵۴۴
[۶] همان، ص۵۴۶
[۷] colin et copitan »cours elementaire de drait civil Francais« Tomes ۲. Pp. ۶۱۱
[۸] عبدالرزاق احمد السنهوری، الوسیط، جلد۶، ص۷۹۰
[۹] Bail nauveu
[۱۰] همان، ص۷۹۶
[۱۱] مواد ۳۸۶ و ۴۷۱ قانون مدنی مصر از ماده ۱۷۳۶ قانون مدنی فرانسه اتخاذ شده است که این قانون، مدت اجاره را در اجاره‎ای که به صورت ضمنی تجدید شده، مدت زمان عرفی (Termes d usage) تعیین نموده است که در قانون مدنی مصر به «المدهٔ المعتادهٔ» ترجمه شده است.
[۱۲] احمد فتحی زغلول پاشا، شرح قانون مدنی مصر (قاهره، ۱۹۱۳) ص۲۸۲
[۱۳] عبدالرزاق احمد السنهوری، عقد‎الایجار، ص۵۵۲
[۱۴] غالباً عقودی که در آن ذکر شده که «اجاره برای مدت دیگر قابل تجدید است» عقد اجاره بعد از انقضاء مدت اول، برای مدت زمان معادل آن تمدید می‎شود که مدت دوّم معادل همان مدت اول است. این در حالی که از سوی هیچ کدام از متعاقدین قبل از پایان مدت عقد اعلام فسخ نشده باشد. و اگر مدت دوم پایان‎ پذیرد، مدت عقد برای بار سوم تمدید نمی‎شود. زیرا متعاقدین قصدی جز این را نداشته‎اند که مدت عقد فقط برای یک بار دیگر تمدید شود (نه برای مدت‎های متعدد) بنابراین مدت عقد بعد از انقضاء مدت دوّم پایان می‎پذیرد و بعد از آن فقط امکان تجدیدضمنی عقد اجاره وجود دارد. لیکن با وجود این اگر در عقد ذکر شده باشد که عقد اجاره برای مدتهای متعدد قابل تجدید است، عقد در این صورت مانند عقد اجاره‎ای که مدت آن تمدید نشده محسوب می‎گردد و این اجاره هر سال تمدید می‎شود و پایان نمی‎پذیرد، مگر با اعلام فسخ از سوی هر کدام از متعاقدین در مواعد مقرر مطابق مواد ۳۸۳ و ۴۶۸ قانون مدنی مصر (مرجع پیشین، ص۵۵۵)
[۱۵] مرجع پیشین، ص۵۵۸
[۱۶] le bail cesse de plein droit a lexpiration du terme fxe lorsquil a ete fait par ecrit. Sans quil soit necessaire de donner conge
[۱۷] Malauie. Ph et Aynes. L »ours de droit civil« pp. ۸۰۱
[۱۸] Si a lexpiration des boux ecrits, le preneur reste et ast lisse en possession, il s opere en un nouveau bail.
[۱۹] Collart Dutilleut. F et Delebeque. Ph. »Contrats clvils et commercieux« pp. ۳۱۲
[۲۰] Malarie. Ph et Aynes. »cours de droit civil« pp. ۳۰۳
[۲۱] ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، جلد اول، ص۲۵۳
[۲۲] همان، ص۲۶۰و۲۶۱
[۲۳] مهدی شهیدی، تشکیل قراردادها (تهران: نشر حقوقدان، ۱۳۷۷) ص۲۱۶
[۲۴] پرویز نوین، عباس خواجه پیری، حقوق مدنی، ۶، (تهران: گنج دانش، ۱۳۷۷) ص۱۱۱
[۲۵] سیدحسن امامی، حقوق مدنی، جلد ۱، ص۵۶